マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1521: マンション住民さん]

質問です。
区分所有者が管理組合を相手に、区分所有者の共同の利益を損なうある業務の執行停止を指し止め請求訴訟として定期できますか？一区分所有者に原告適格性があるか否かです。

[1522: 匿名さん]

http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_I-1.html

ご参考に。

[1523: 匿名さん]

共同の利益に反する管理組合の施策を指し止めるのだから、共同である管理組合が共同のり浮に反する施策を執行する管理組合を訴えることになる。自分（原告）で自分（被告）を訴えることになるから訴訟はできない。

[1524: マンション管理士試験上位合格者]

↑あほ
管理組合と組合員は別人格で、相互に訴えたり訴えられたりするのは当たり前。

[1525: 匿名さん]

素人でもそれができないと民主的ではないと思う。

[1526: 販売関係者さん]

一組合員の利益だけを損なうなら一組合員が原告で被告の管理組合を不法行為に基づく損賠請求で提訴できる。
ただ今回の内容を見ると組合員全員の共同の利益を損なうので、原告は管理組合にならざるを得ない。
原告が管理組合なら、提訴は総会決議が必要。で、訴える先は管理組合？なんじゃそれ？

[1527: 匿名さん]

「共同の利益に反する行為」とは、「区分所有者」および「占有者」の背反行為のことである（法6条1項および3項）。

[1528: マンション管理士試験上位合格者]

1521は
>>質問です。
>>区分所有者が管理組合を相手に、区分所有者の共同の利益を損なうある業務の執行停止を指し止め請求訴訟として定期できますか？一区分所有者に原告適格性があるか否かです。

管理組合が「区分所有者の共同の利益を損なうある業務」をやってるか、やろうとしていて
それを区分所有者が管理組合に差し止めを求めたいと言うことだろう。

例えばだが、
理事長、理事会が、隣家から木の枝が越境しているとか苦情を受けて、
管理行為として木を根元から伐採すると決めたとしよう。
その決定が「区分所有者の共同の利益を損なう」として
区分所有者が管理組合に差し止めを求めた裁判を起こすのは何ら問題あるまい。

[1529: マンション管理士試験上位合格者]

区分所有法の57条を使わなくても裁判はできる。
木の伐採は管理行為ではなくて処分行為だと主張すればよい。

[1530: 匿名さん]

（区分所有者の権利義務等）
第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理ま又は使用に関し区
　　　　分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
　　２　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な
　　　　範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用
　　　　部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が
　　　　損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
　　３　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という
　　　　。）に準用する。

[1531: 匿名さん]

管理組合が個別の区分所有者の権利を侵害した等（不法行為）があれば、個別の区分所有者は民事上の差止請求訴訟が可能である。

[1532: マンション管理士試験上位合格者]

↑ほー
差し止め請求訴訟ができるのかい？
権利根拠規定はなあに？

[1533: 販売関係者さん]

>>1531
それは管理規約や区分所有法とは直接関係ない個人の権利侵害の差し止め訴訟になる。

[1534: マンション住民さん]

具体例で示します。

　消防法の特例（総務省令第四十号）で、共用廊下に一定間隔ごとに業務用消火器を設置しない代わりに各戸専有部分に住宅用消火器が分譲時に具備（区分所有者資産）されており、その消火器の維持管理と使用期限到来時の交換は区分所有者負担と管理規約に規定されている。
　そこである時期に、使用期限到来による各戸自費による消火器交換を管理組合は斡旋（交換回収含めて約8千円）した。
　そして3年後に判明したのは、管理規約通り自費交換したのが全戸の67%、管理規約に違反して自費交換せずに放置していたのが全戸の33%であった。
　そこでその時の理事会は、消防法並びに管理規約に違反している未交換宅に対して交換を強制することはせずに管理組合費で全戸分の消火器を新たに購入（戸数が多いので500万円を超えている）し、未交換宅はもちろん自費による既交換宅（まだ使用期限内）も含めて全戸新規に交換することを決定し、総会決議で賛成可決した。ただし管理規約を遵守して自費交換した全戸67%に対しては返金をしないものである。

　これは自費交換しなかった全戸33%の消防法並びに管理規約違反者を組合費で救済することで、消防法ならびに管理規約を遵守して自費交換した全戸67%に対して不公平極まりない施策である。

　これを一区分所有者が管理組合に対して組合費による消火器購入・交換の差し止め請求訴訟を提起できるか？

これが質問です。

　消火器は消防設備法定点検を請け負ってる管理会社に一括発注されましたが、納品と交換はまだ先の晩秋になります。
　管理会社はこの3年間、規約遵守で自費による消火器交換を区分所有者に求めてきましたが、一向に改善されず、組合費による一括交換の理事会決定に押し切られてしまいました。

[1535: 匿名さん]

区分所有法６条　判例？１，２
１、区分所有者がバルコニーに設置した温室は、改築を禁止した建築協定に違反するものであり、管理組合は温室の撤去を請求することができる（最判昭和５０・４・１０判時
　　７７９・６２）
２、マンションの柱の役割を果たしている外壁に貫通孔を設けて給水給湯管やガス管を通してガス釜を設置した行為は共同の利益に反し、現状回復請求が認められる。（（東京
　　地判昭和６３・６・１６判時１２９５・１１０）

[1536: 1531]

>>>1532 by マンション管理士試験上位合格者
>↑ほー
>差し止め請求訴訟ができるのかい？
>権利根拠規定はなあに？

＜参考＞
賠償と差止　－法の経済分析による法的救済のモデル
http://eprints.lib.hokudai.ac.jp/dspace/bitstream/2115/16789/1/41(4)_p428-386.pdf

差止請求権の法的構成に関する一考察
－権利論および秩序論を意識して－
http://opac.ryukoku.ac.jp/webopac/KJ00005242363._?key=MNIBUE

差止請求権の理論的根拠に関する再検討－不法行為法と信義則の機能に関する再評価の観点から－
http://ci.nii.ac.jp/els/contentscinii_20170515170120.pdf?id=ART0010400...

[1537: マンション管理士試験上位合格者]

↑あほ
着手前なら
民事保全法のどっかだろう。

[1538: 匿名さん]

差止請求は違法な行為を抑止させ、被害の発生を事前に予防するものである。
一方、民事保全は、裁判では勝訴判決を得て強制執行を行うまでには一定の時間を要するから、債権者が債務者の財産を一時的に処分できないようにしておく手続きである。

[1539: 匿名さん]

区分所有法第６条　判例３～４
３、区分所有者が、管理組合の承認を得ずにバルコニーに衛星放送受信用アンテナを設置した行為は、共用部分の通常の用法に違反し、管理組合は衛星放送受信用アンテナの
　　撤去を請求することができる。（東京地判平成３・１２・２６判時１４１８・１０３）
４、住居以外の使用を規約で禁止されているマンションにおいて、幼児による騒音等の被害が、他の区分所有者の一室の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に
　　関する法律第６条１項所定の「区分所有者の共同の利益に反する」として、保育室としての使用禁止は認められる。（横浜地判平成６・９・９判時１５２７・１２４）

[1540: マンション管理士試験上位合格者]

>>1538 匿名さん
どこからコピペしたの？
間違いw

[1541: 匿名さん]

区分所有法第６条　判例
５、長期にわたる高額な管理費等の滞納行為は、建物の区分所有等に関する法律第６条１項所定の「区分所有者の共同の利益に反する」行為に該当する。（大阪地判平成１３・
　　９・５判時１７８５・５９）
６、給水管からの漏水事故について、階下の居住者が、階上の居住者に給水管の点検・修理等のために部屋に立ち入ることを要請した場合、階上の居住者は正当な事由がない限
　　りこれを受忍すべき義務を負い、正当事由なくこれを拒絶した場合には不法行為（民法７０９条）となり損害賠償責任を負う。（大阪地判昭和５４・９・２８判時９６０・
　　８２）

[1542: 匿名さん]

区分所有法第６条　判例７～８
７、専有部分の使用目的が屋内駐車場とされていたにもかかわらず、店舗へと改造された場合は、共同の利益に反すると解するのが相当である。（東京高判平成３・９・２５
　　判タ７８０・１９４）
８、１階、２階が店舗や事務所であり、３階以上が住居である混合マンションにおいて、１階の専有部分をパチンコ店に改装し、他人に賃貸しても共同の利益に反するものでは
　　ない。（東京地判平成７・３・２判時１５５３・９８）

[1543: 匿名さん]

区分所有法第６条　判例９～１０
９、本来居住目的とされているマンションの専有部分において託児所を営業することにより他の区分所有者に対し一方的に深刻な騒音等の被害を及ぼしながら十分な改善が行わ
　　れていないこと等の事情を考慮すると、本件託児所の経営は本条第１項に該当し、管理組合の使用禁止請求は認められる。（東京地判平成１８・３・３０判時１９４９・５
　　５）
１０、階上のマンションの賃借人（その後退去した）の生活音（子どもの室内騒音）は、階下の区分所有者の一般生活上受忍すべき限度を超えているものであり、不法行為に基
　　　ずく損害賠償として慰謝料等請求が相当である。（東京地判平成１９・１０・３判時１２６３・２９７）

[1544: 匿名さん]

>>1534

規約違反して消火器自費未交換宅33%は防火に関して「共同の利益に反する」と言える。
そのため管理組合は「共同の利益に反しない」よう、組合費を使って未交換宅33%に消火器を無償支給する。
ところが規約遵守して消火器自費交換宅67%は防火管理に関して費用負担面で不均衡を来すことになる。
そこで組合費による消火器無償支給交換を差し止め、消火器自費未交換宅33%に自費交換させ、
防火管理に関して費用負担の不均衡を是正し、無用な組合費毀損を防ぐ。

と言うことだろう。

費用負担の不均衡是正、組合費の無用な出血防止、面白い訴訟になる。

[1545: 匿名さん]

↑　経済的損失を被るのはだれ？

[1546: 匿名さん]

差し止めしなければ、管理組合が500万円近い経済的損失を被るということだろう。
これは損害賠償請求ではなく、組合費損失を未然に回避するための組合業務執行の差止請求だと思う。

[1547: 匿名さん]

↑　これでは、区分所有者個人に当事者適格（原告適格）はない。

[1548: 匿名さん]

面白い訴訟どころか笑い物。消火器１基が８０００円、各専有部分の所有物を規約で交換義務を負わせる事も滑稽である。規定して時が進行して初めてこのことの不都合に気が
付いたのだから、今回は細かい事をさておいて、次回からは消火器は共用物として定期的に組合費で交換する旨を決めればよい。どこかのスレで電気温水器の交換を問題にして
いたが、こちらは１基あつら２０万前後と高額になるので、規約の設定と、長期修繕計画に組み込んで定期的に修繕積立金で交換する事を提案した。

※分譲時に規約等で定めをしていないから後日問題になるのです。分譲業者は修繕積立金等が高額になると売りにくいので出来るだけ少額に抑えたいという事らしい。
　買主はマンションの購入に際して少々の不満があっても、それらを承認して契約書、重説、管理規約等を承認して購入しているのだから、組合が設立された後は、組合員が
　中心になって建物の瑕疵の部分は２年以内にクレームを処理してもらい。これ等設備等の規約は第１回めの役員が。規約、契約者、重説、その他共用部分の建物、設備を
　精査して組合員に報告して善処しておけば、これらの消火器の交換のトラブルは発生しません。これ等の件は組合員全員の責任としてこの際組合費で一斉交換はやむ負えない
　とおもいます。既に自己負担されている組合員には真摯な気持ちで何らかの誠意を尽くすべきであるとおもいます。

[1549: 匿名さん]

消火器の資産区分変更による防火管理体制の変更になる。規約変更にもなるから特別決議が必要。

[1550: 匿名さん]

1本8000円の家庭用消火器でも800世帯なら640万円もの支出になる。
それだったら消防法特例の各戸消火器を廃止して、オーソドックスに法令に従い業務用消火器を20mごとに配置することを検討した方がいい。本数もぐっと少なくなる。
家庭用消火器よりも業務用消火器の方が使用有効期限は3年長い。交換頻度も少なくなる。

[1551: 匿名さん]

こんな小さなことで特別決議とか騒ぐのが可笑しい。小田原評定をしている間に事故でも発生したらどうするの。？私なら保存行為とみなして理事会で決めて総会で報告する。
勿論先に自己負担で交換してくれた方たちには誠意を持ってお詫びはします。普通決議で結構です。告訴だれたら確かに負ける可能性はあります。９９％の組合員は告訴はしま
せん。１％の方が告訴しても、せいぜい先に交換した組合員の費用を返還しなさいとの判決位でしょう。。８０００円位で目くじらは立てません。

[1552: 匿名さん]

金額の問題ではないでしょう。
規約に明文化されており、共用設備として規約別表にも明記されていないわけですから。
規約変更は絶対に避けて通れない。
専有部分にある共用設備の火災感知器やオートロック連動火災警報兼用インターホンと同様な扱いになる。

[1553: 匿名さん]

>せいぜい先に交換した組合員の費用を返還しなさいとの判決位でしょう。

その費用とどこから捻出されるのか？まさか管理組合費？そしたら更なる組合費の毀損になる。

[1554: 周辺住民さん]

↑業務執行した理事会役員全員に弁済させるしかないよ。
800戸の33%の8000円なら211万円。役員20名なら一人当たり10万円以上の弁済。

[1555: デベにお勤めさん]

管理組合に差止請求するのではなく、管理組合外して矛先を変えて消火器交換業務を受注した管理会社に差止請求した方が手っ取り早いと思う。
理由はいくらでも付けられる。理事会に不均衡施策に関して適切なアドバイスをせずに仕事欲しさに安易に受注した管理会社の誠実義務違反とか。
原告は一区分所有者、被告は管理会社。判決までに3年はかかるからその間、管理組合費からの無用な出血は防げる。

[1556: 匿名さん]

元々組合員の所有物である消火器（８０００円）を交換期間を組合で強制的に個人で費用を負担する決まりは無効でしょう。
マンションを引き渡し時の規約に、各専有部分の消火器は００年おきに交換する事。その交換費用は管理組合が負担すると規約の制定をしておけば問題ない。
引き渡し後であっても、この規約は後々問題が生ずる可能性が有ると認識されたら規約の改正をしておくべきでありました。反省して改善しなさい。

[1557: 匿名さん]

>>1555
管理会社を被告にして差止請求した方が提訴は簡単だと思う。
管理会社にとっては半ば言いがかりとしか思えないだろうが。
管理会社は理事会と原告一区分所有者の板挟みになって和解を模索するだろう。

[1558: 匿名さん]

>元々組合員の所有物である消火器（８０００円）を交換期間を組合で強制的に個人で費用を負担する決まりは無効でしょう。

無効ではないでしょう。分譲時に附属してる器物で共用設備外と規約で規定されてるわけですから。
要するに個人資産。

[1559: 職人さん]

個人資産の消火器をマンション全体共用部分の防火体制の仕組みに取り入れてることに防火管理上無理がある。

[1560: マンション住民さん]

最近の新築マンションは、共用廊下に消火器をおかず専有部分に消火器を置くのが標準だよ。
廊下に置くとスペースを取るし目障りだから。

[1561: マンション住民さん]

>>1557
管理組合と管理会社を連名で被告にした方が賢い。

[1562: 匿名さん]

個人資産の消火器を規約で個人の費用負担で定期に交換を強制する規約は無効でしょう。将来は組合員間の不公平が生じる。

管理組合がこのような個人資産に介入する規約を設定するなら費用負担も組合が負担するとすれば、この規約は有効ですよ。

[1563: マンション住民さん]

>将来は組合員間の不公平が生じる。

個人負担だから管理組合としては何も不公平は生じないよ。

[1564: 匿名さん]

住宅用消火器は管理組合の備品であるが、管理規約において、その維持管理を各区分所有者に義務付けているのでは？

[1565: マンション住民さん]

消防法の消火器設置基準だからしょうがないよ。
総務省令第40号読んだの？今の新築マンションはこれに従って共用廊下に消火器おいてないよ。

[1566: 匿名さん]

>>1565
>総務省令第40号読んだの？

はい
総務省令第40号について
https://www.nohmi.co.jp/product/lisa/knowledge/index.html

[1567: 匿名さん]

専有部分にある個人所有の消火器を定期的に個人の費用で交換する義務を規約に設定しているのに、６０％が交換して、４０％が交換していないのでこの際組合費で強制的
に４０％不交換組合員の消火器を交換すると言う事であれば不公平感が生じているではないでしょうか。この不公平感をどう始末するかの話ですよね。

[1568: 匿名さん]

>>1567
組合費で立て替え払いして購入し、あとで該当宅は管理費に消火器代を上乗せして徴収する。
これなら不公平はないと思います。

[1569: 匿名さん]

>>1534を読む限り、そうではなく60%の自費交換宅にまで消火器を支給する全戸一斉交換になってる。

[1570: 匿名さん]

１５６９さんの仰るとおりで、それを基にして考えを投稿しております。