マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1401: 私も野村を調査中]

>>1399
>>1400

１ヶ月ほど前に草の根さんが指摘しましたが、
２００１（平成１３）年８月１日施行のマンション管理適正化法：第２条に
「マンション管理業」の定義として

管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンシ
ョンの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。

とあります。１４００さんは（～を除く。）のケースなので「管理業」に
該当せず、登録とは無縁の自主管理なのだと思われます。

医者は、医学部を卒業して国家試験を経て免許を得ないと仕事できません。
無免許の、いわゆる「モグリ」は完全禁止の世界でしょう。
これに対し、マンション管理の業界はどうか？

管理組合がモグリと契約する自由が許されているのだと考えられます。
これでは「法律上の言葉遊びではないか」と感じたことなのですが、

１．基幹事務（会計・出納・修繕）をやらない個人や法人は登録義務なし
２．登録義務がないので法律上の「業者」ではない
３．法律上の「業者」ではないので登録者への法的縛りが適用されない
４．法律上の「業者」ではない個人や法人と契約するのは「自主管理」

具体的に考えるため、当マンションでの委託契約の歴史を記します。

１９８０年～１９９６年　管理会社に全部委託（同社雇用で管理人Ａ）
１９９６年～１９９９年　管理会社雇用の管理員Ｂ（規約細則を整備）
１９９９年～２０１２年　管理員Ｂを１年ごとの組合雇用で契約　★
　　　　　　　　　　　（同時に管理会社には「会計業務のみ」委託）
　　　　　　　　　　　（同時にコンサルとは主に「工事計画」で契約）
２０１２年～現在　　　　管理会社に一部委託（同社雇用で管理人Ｃ）

★の１３年間を野村も私も組合幹部らも「自主管理」と呼んできましたが、
登録業者の野村やコンサルと契約していたので「一部委託」が正しいはず。
この時期、「管理員Ｂ」と管理「員」業務委託契約を結んでいたのですが、
（会計や修繕工事は登録業者の野村やコンサルと契約していたので）
「管理員Ｂ」は「基幹事務」をやっていることにならず、登録の義務なし。
したがって、こういう管理員と独自に契約した管理組合に責任がある、と
言われてしまうのです。

こういうのを、手の込んだ高度な策略というのではないでしょうか。

[1402: 匿名さん]

　野村とは何のことでしょうか？

[1403: 匿名さん]

１９９９年（平成１１年）～２０１２年（平成２４年）迄の１３年間自動更新で
管理組合の雇用で管理員Ｂ管理委託契約を締結した（業務内容は記載無）基幹事
務は野村（管理業登録業者）に委託した。これは基幹事務を国土交通省に登録し
た業者に管理を委託しているのだから自主管理ではありません。

管理員を管理組合組合が管理のプロとして複雑な用地買収の為の登記関係や買収
した雑地を宅地造成法に基ずき宅地化に造成するとか、建替えの為にマンショ
ンの敷地に接する土地を買収して建て替えるマンションの容積率と建ぺい率を引
期上げるための、マンション管理士、土地家屋調査士、行政書士、司法書士、土
本施行管理技士、宅地建物取引主任士、弁護士等、の組合がとりあえず本来の管
理員業務は変更したこのコンサル業務を管理員名義で契約して用地買収をしても
らっています。彼は管理会社のフロントよりははるかに知識は上で下。

費用は管理人に）支払う業務委託費よりは高く支払っています。管理会社大手が
やれない事でしたので安くついたとおもいます。

乱筆乱文失礼致します。良しなに。

[1404: 私も野村を調査中]

>管理組合の雇用で管理員Ｂ管理委託契約を締結した（業務内容は記載無）

当時の管理員業務委託契約書の第２条に記された「委託業務の内容」は、

一　受付等の業務（別表に掲げる管理員業務仕様書に基づく）
二　巡回点検業務（　－〃－　）
三　建物施設等管理業務（　－〃－　）
四　報告連絡等業務（　－〃－　）
五　運営管理業務（　－〃－　）
六　書類管理業務（　－〃－　）

です。私は２０１１年５月～２０１２年１月、管理組合の理事長でしたが、
上記カッコ内の「別表に掲げる管理員業務仕様書」を目にしておりません。

実際の管理員Ｂは、理事会や専門委員会といった会議や総会を準備し、
毎回出席し、組合の会計処理も独占的に（会計担当理事に押印させながら）
やっていました。

上記６項目から「管理人が会計をやる」などと想像するのは至難でしょう。
「別表に掲げる管理員業務仕様書」の記載内容にカラクリがあるはずです。

１４０３さん、コメントに感謝。

[1405: 匿名さん]

　野村とは何のことか？

[1406: 私も野村を調査中]

１４０１の「１９９６年～１９９９年　管理会社雇用の管理員Ｂ（規約細則を整備）」
（この時期は管理会社への全部委託）についてです。

他のスレッドでも最近紹介しましたが、関心のある方は、
↓３年前の私の投稿から、１８年前の管理委託業務の分け合いを読み取って下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/350/

文中、「￥３８万」とあるのは、住み込みの管理人に対する月給の金額です。
「自動更新」とありますが、任期１年の新理事長就任直後が更新決定時期でした。
新理事長だった私は「こういうことに加担できない」と、２０１１年８月下旬以後、
理事会出席をやめました。上記の投稿は、その時期の理事会議事録についてです。

以下、マンション管理士の皆さんに事例研究用として紹介しておきます。

http://chikyuza.net/archives/49445

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff

[1407: 匿名さん]

　野村よりも、住友不動産建物サービスの重要事項説明書を調べた方がいいと思うよ。　ものすごく詳しいよ。　スカスカの重要事項説明書じゃないから。

[1408: 匿名さん]

管理規約の「原本」とは、何のことですか？

理事長さんが「規約の原本が見当たらん。なくした。」と言いました。

新規販売時の規約（後に区分所有者の承認を経たもの）のことなのか、
それとも数年後に変更された場合その時点での最新規約の総体を原本
と呼んでしまうのか、はっきりしません。

どこをどう変えたか後でわかるように、原始規約も保存されるべき？

[1409: 匿名さん]

私は、
原始規約＝規約原本＝分譲時売買契約時に規約案に承認印を押印したものと思う。

管理会社などは数年後に変更されたものを規約原本と言っているが間違いだと思う。
１４０８さんの質問に対しての意見ですが、本当は私も解りません。今後このスレ
で回答を期待します。

但し、１４０８さんが仰る数年後に変更された規約を原本と言えるためには、規約
の設定、変更、廃止の総会案が区分所有法３１条の特別決議通り可決した旨の議事
録画添付されていれば、これを持って規約原本と言っても構わないと解釈しており
ます。

議事録が添付されていない管理会社作成の規約を原本としていたので、組合員から
の異議の申立で、管理会社が独自に新しい規約案を作成し総会に提案し、特別決議
で可決された規約を原本と言っております。

私のマンションではこの問題でトラブルになりそうです。

[1410: 匿名さん]

　もし、　「俱利伽羅紋々　付」　を　財閥系悪徳管理会社の住友不動産建物サービスが、理事会に仕込んだならば、「超悪質」ですし、　知らずに、理事会に仕込んだならば、なんて　「マヌケ」　なんでしょう。　フロント前任者も　「マヌケ」　でしたし、　今のフロントは、「超悪質」　です。　真面目なマンション管理士の皆さんはどう思われますか？

[1411: １４０８]

１４０９さん　ネット上にあふれる業者の見解が書かれるかと予期していただけに、
問題意識が一致して嬉しいです。引き続き管理士さんの回答を気長に待ちましょう。

区分所有法の第１章第５節や第７１条が関係するトラブルなのでしょうが、
罰金２０万円を言い出す以前の、当該管理組合の質が透けて見えてしまう失態です。

>管理会社などは数年後に変更されたものを規約原本と言っているが間違いだと思う。

私も同意見で、間違いではないかと考えています。

管理会社や不動産屋、およびそれに付いた弁護士、管理士もネット上でよく
「変更されたものを規約原本」と書いているみたいです。
http://www.gojin.co.jp/faq/01/faq_01_22.htm

http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1116393322235/simple/comm...
実情として築年数がある程度かさんで原本を紛失したマンションが散見されているため、
再出発（やり直し）の比較的容易な道として特別決議で新しい原本をというのでしょう。
本当にそうであれば、ま、善意による提案であり助言といえます。

しかし、注意しなければならないケース（実際には横行している？あくどい手口）は、
過去の規約や細則、規則に不都合（違反行為等）があり、原本とともに不都合な実績を
故意に葬り去る目的で、被害者的に「見当たらない。なくした。」と装われた場合です。

マンション関連法規とは別の、史学的観点から、過去の資料は「史料」としてきちんと
保管していく。私のマンションは、現状、残念ながら落第です。

[1412: 匿名さん]

　お気の毒です。

[1413: 匿名さん]

　ＰＤＣＡを徹底しましょう。　ついでに、まじめなマンション管理士に質問するときは、質問がマンション管理士にすることが適当かも、あらかじめ考えてから、質問しましょう。

[1414: 匿名さん]

　マンション管理士は、管理組合と管理会社の間で、第三者の立場に立つものとは思いますが、マンションにより、区分所有者や居住者は異なりますので、同一ブランドのマンションでも、標準管理規約で論ずるのはむつかしいと思います。
　同じく、重要事項説明書を含む管理委託契約書も、マンションにより実情に合ったものが必要となると思います。　管理委託契約書は、管理組合と管理会社で相談して変更できますが、重要事項説明書は、管理会社から提供されるので、相談して変更するのは困難と思います。
　このような片務的書類を変更するには、どうしたらよいかお教えください。

[1415: 通りがかりさん]

>>1414 匿名さん
気に入らないならハンコ押さなかったらいいだけ

[1416: 匿名さん]

区分所有者や居住者が異なるからどうだって言うの。標準管理規約は同一だけど。
各マンションの規約はは異なるといううことでしょ。だからそのマンションの区
分所有者がその管理規約を知っていなければいけないのではないですか。組合の
運営は各マンションの規約によって運営されているわけで標準管理規約で運営さ
れているわけでははないのです。マンション管理士や弁護士に自分のマンション
の運営の相談に行っても、まず、自分のマンションの管理規約を説明する能力が
相談する方がわきまえていないと相談になりません。私は相談者とよく同行を頼
まれますが、相談者が自分のマンションの規約や委託契約の内容を理解しないま
まの相談が多いようです。

※お宅のマンションの管理を管理会社に委託するわけですからお宅のマンションの
ルール（規約）に基ずいて管理対象部分を組合と話し合って契約するわけです。そ
の契約の重要部分を説明書にしたためて説明するのが重要事項説明書なのです。

私のマンションは大手ですがマンション内にプロがいて総会の議案書及び管理委託
契約書、重要事項説明書が配布された後に誤りを指摘されこれ等の書類の書き替え
等で度々総会の延期が行われるようです。各マンションにマンション管理士が住み
ようになり管理会社もおたおたできなくなったのではないでしょうか。？

[1417: 元フロントみたい]

マンション管理士相当の知見を持つ住民がいるという管理組合ばかりではないでしょう
今後そうなるというわけでもないでしょう
自分のマンションの管理規約と標準管理規約の差をわきまえた人が１名はいるという
そういうマンションばかりにもならないでしょう

どこか上から目線のマンション管理の世界

[1418: 通りがかりさん]

そりゃ異論は潰して行かないと合意形成できないからですね。
しかし、デベ系管理会社は高くても、概ねまともであり、そこそこのマンションなら独立系へのリブレースはやめといたほうがいいでしょう。
頑張って経費削減したところで一戸当たり月1000円から2000円安くなるだけで大勢に影響はありません。

[1419: 匿名さん]

気を付けないといけないのは、管理規約と錠事項説明書と管理委託契約を見比べて
見て下さい。例えば一つだけ投稿してみますと、

規約には組合の管理対象部分は、主体構造部分は含まれているのに、重要事項説明書
と管理委託契約書には、主体構造部分を除いている場合があります。規約にはあるが、
委託契約書にはありません。主体構造部分は管理会社は管理対象部分ではありません
よと言っているようなものです。向学の為に投稿しました。その他危険な箇所有。

いざ事故が（地震等）あった時は。契約書にはありませんで終りなのかなと思います。

※管理会社１０９に全部委託の管理物件は特に気を付けて下さい。

[1420: 通りがかりさん]

>>1419 匿名さん
柱とか梁を管理会社がどうするの？
そもそも管理委託契約はマンション管理業協会の標準を使います。
管理対象部分なんかどこでも同じですよ。
掃除の回数とか管理人の出勤日とかは契約で変わるけど。