マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[11621: 新人理事長]

>>11569 新人理事長さん
流れてしまったので、顛末を投稿いたします。

臨時総会前のこと
①管理員が、組合員に頼まれ、議決権行使書を開封し、その内容を出席予定者に配布した
②管理会社リプレイスが議案だったが、利益の薄いマンションなので、どちらが先に解約するか？という状態だったので、混乱を招きたかったのは、管理会社ではなく、組合員とタッグを組んだ管理員
③理事会は、弁護士、マンション管理士の助言を受け、調査・報告を依頼した
臨時総会は、有効となった
④頼んだ組合員はシラを切り、管理員だけのせいだと書かれた謝罪文が提出された

今ココです。

今回の問題で、今後も問題を起こしそうな組合員に注意しながら、管理会社が変わり、一から作っていくこともあろうと思いますが、できることをやっていこうと思います。

たくさんの助言ありがとうございました。
また何かありましたら、よろしくお願いいたします。

[11622: 口コミ知りたいさん]

>>11602 匿名さん
進行役では有りません、理事会開催の連絡には管理代行と記載されており、大規模修繕工事に有る為、工事中で足場を掛け改めて発見された補修すべきか、等に付いても施工会社との対応までしている。助言だという方が居たが、議長として、進め方を示し、理事長としての責任を果たさす様するのが助言では無いですか?

[11623: eマンションさん]

>>11603 さん

>>11603 匿名さん
116202さん
理事長が議長を務め責任期間の管理組合の運営に必要な施策を実施し（規約の改廃、必要な新設等）建物、設備等の適正な管理、発生する諸問題の解決をする事が責務です。輪番制で仕方無く理事長を受けながら、出来無いなら管理会社フロントに助言を受け責務を果たすべきです
が私共の管理会社フロントは、自分が管理代行として議事を進めています。これはマンション管理士に質問しますが、違うと思います。
最近、管理代行の考えが有る様だが
その積もりか？

[11624: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【再掲】
>>11266 2023/09/15

＜参考＞

【 >>11265 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明（令和５年７月　法務省民事局参事官室）」では、次のように補足説明をしている。】

（補足説明）
１ 区分所有法においては、規約又は集会の決議により管理者を選任することができるとされているが（区分所有法第２５条第１項）、管理者に特に資格要件はなく、区分所有者の中から管理者を選任することも、第三者を管理者として選任することも可能である。

近時、マンション管理業者が管理者として選任される場合において、その業者が管理者として自らとの間でマンション管理委託契約や大規模修繕工事請負契約を締結するなど、利益相反行為をする事例があるとの指摘がある。

そこで、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、管理組合法人に関する区分所有法第５０条と同様に、監事を選任しなければならないものとすべきとの提案がある。

もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第１０８条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる。

また、区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠や必要性が必ずしも明らかでないとの指摘がある。

なお、マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められている。

以上を踏まえ、試案第１の９では、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討することとしている。

[11625: 匿名さん]

【再掲】
>>11537 2024/04/24

－コーヒータイム－

○「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）取りまとめ
第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任
法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討する。

○「区分所有法制の見直しに関する要綱案」（令和６年１月１６日開催決定）
「区分所有法制の改正に関する中間試案」にあった「第１－９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任」について、「区分所有法制の見直しに関する要綱案」では、以下の理由により取り上げていない。

【管理者は、区分所有者であるか第三者であるかを問わず、区分所有者に対して善管注意義務を負い、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠が明らかでないし、規約により監事を設置することは可能であり、区分所有法によって一律に監事の設置を義務付ける必要はない。管理者の適切な選任や監督のあり方については、実務上の課題として国土交通省において検討がされているところである。】

[11626: 匿名さん]

－コーヒータイム－

不動産トレンド＆ニュース　2025.01.17
【政府、マンション関連改正法案を一本化】
─区分所有法改正案、公布後１年以内施行
https://www.kankyo-station.co.jp/trend-news/art/2024/estate929.html

国土交通省　令和7年1月24日
【第217回国会（常会）提出予定法律案について】
https://www.mlit.go.jp/report/press/kanbo04_hh_000142.html

＜別添＞
第217回国会（常会）提出予定法案
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001858638.pdf

[11627: 匿名さん]

>>11625 匿名さん

＞第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠が明らかでないし、規約により監事を設置することは可能であり、区分所有法によって一律に監事の設置を義務付ける必要はない。＜

悪徳管理会社が一つも存在しないのであれば、それでOkなんですけどね。でも...

[11628: 匿名さん]

共用部分又は規約変更の可決要件が、現行法の議決権及び区分所有者（戸数）の総数の４分の３以上から、改正法では出席者（欠席者を採決の母数から除外）の４分の３以上に改正されるのは、いいと思います。

議案書を読まず、あるいは読んで疑問が生じても確認せず、議決権を行使（なんとなく賛成、ほぼ賛成の議長に委任）するよりも、欠席する方がいいと思うのです。
（議案書を読んで疑問を解消した上で賛否を決める出席者全員に委任するのと同じ。）

もっといいのは、議決権行使書は、賛成・反対の２択ではなく、賛成・反対・棄権の３択にし、「棄権」を採決の母数から除外すること。
欠席すると、全議案を棄権することになるので議案ごとに棄権できるように、また、過半数が欠席すると総会が不成立になるので（これも法制化される）。

いかがですか？

第三者管理の問題がある管理規約が４分の３以上賛成されるのは、読まないで賛成する人が多いのではないかと思います。

[11629: 匿名さん]

>>116267=>>116268 匿名さん

改正案の内容をご存じなのですか？
第２１７回国会（常会）に改正案がまだ提出されていないので、わたしは内容を知りません。

[11630: 匿名さん]

>>11628 匿名さん

第三者管理方式はうちの管理会社が強引に導入しようとしたことがありました。
本来ならば、
国土交通省『外部専門家活用ガイドライン』を区分所有者全員が読み、
管理規約改正の内容に納得し、管理会社とは無関係の行政アドバイザーの意見を仰いだうえで、採決されるべきでしょうが、
実際には、
管理会社が作成した内容に乏しいチラシ広告レベルのものが区分所有者に配布されました。そこにはもちろん「理事会を廃止すれば楽になる」とか「ほとんどのマンションがいずれは第三者管理方式を導入する」とか「国土交通省が推進している」とか
「監事廃止」とかが、ずらずらと書かれているだけです。
自分は驚いて、理事長経験者たちと『外部専門家活用ガイドライン』を精読して
区分所有者全員に『外部専門家活用ガイドライン』を配布しようと提案しました。
ところが、理事長経験者たちは（経歴詐称でなければ）みな大卒であるはずなのに
だれもガイドラインの内容が理解できないのです。
そこで、自分が要旨をまとめ上げましたが、それでも理解できないのです。
ガイドライン配布については、管理会社と癒着している元理事長に強く反対されました。ガイドラインを読めば、管理会社が導入しようとしている第三者管理方式がガイドラインから大きく逸脱していることが、他の区分所有者の中の理解力に優れた人たちにわかってしまうことを恐れたからでしょう。
それでも総会で否決されたのは、全員がこれは管理会社が何かヤバイことをしようとしているという空気感を読んでくれたおかげだと思います。区分所有者たちが何も読まないで賛成するというより、読んでもひとつひとつの規約から生じる可能性のあるおそろしい結果がシロウトには全く想像できないということです。
やはり信頼できる専門家アドバイザーが付いていなければ、シロウト集団にすぎない管理組合は管理会社の手練手管にのせられて本当に危ういと思います。

[11631: 匿名さん]

>>11630（=>>116267=>>116268） 匿名さん

その話なら、「第三者管理方式について」（https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231887/）の方がよいと思いますよ。

[11632: 匿名さん]

116267とか、116268とか、理解できませんが、
１１628さんの以下の憶測が単純すぎて間違っているので
実例をあげて指摘して差し上げただけです。
11631は非表示にいたします。

[11633: 匿名さん]

【再掲】
>>11505 2024/02/03

法制審議会区分所有法制部会第１７回会議（令和６年１月１６日開催）において、「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」を「区分所有法制の見直しに関する要綱案」にすることが決定された。

【区分所有法制の見直しに関する要綱案】
https://www.moj.go.jp/content/001410596.pdf

[11634: 匿名さん]

>>11628 匿名さん
>もっといいのは、議決権行使書は、賛成・反対の２択ではなく、賛成・反対・棄権の３択にし、「棄権」を採決の母数から除外すること。

会議体において多数決により採決をする場合、反対や棄権は考慮せずに、積極的な賛成のみをカウントし、出席者を母数としてその割合により決定します。

４分の３以上が議決要件の議案の場合、棄権（賛成でも反対でもない、判断できない等）を母数に算入しないと、棄権が大多数を占めても、賛成が反対の３倍以上（例：賛成３、反対１）であれば可決となってしまいますし、賛成者が1人でも反対者がいなければ可決となってしまいます。