マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[11574: 名無しさん]

管理会社を首にして他に据え変えるのは
組合総会で出席者の過半数の賛成でクビ成立だよ
総会の成立要件は組合員の過半数の出席だから
大雑把だけど委任状と議決権行使書含め90戸のうち
46の組合員が参加で成立で、管理会社クビに賛成が
そのうち24以上有れば管理会社クビ成立w
簡単に言えば90の組合員のうち最低24人がクビにok出せばクビってこと
だから管理会社なんて使ってみてダメなら帰ればいい
どうせフロントやってるのは落ちこぼればかり
新卒で就職そこ目指すやつはアホしかいないよ

[11575: ご近所さん]

（紙面や電子投票による）議決権行使書は、氏名の記述により特定の個人を識別することができるので「個人情報」と思われる。
もしそうならば、個人情報取扱事業者の管理組合（及び委託された管理会社）は「個人情報の保護に関する法律」が定める必要な措置をしなければならない。

○ 個人情報の保護に関する法律
（定義）
第二条　この法律において「個人情報」とは、生存する個人に関する情報であって、次の各号のいずれかに該当するものをいう。
　一　当該情報に含まれる氏名、生年月日その他の記述等（文書、図画若しくは電磁的記録（電磁的方式（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式をいう。次項第二号において同じ。）で作られる記録をいう。以下同じ。）に記載され、若しくは記録され、又は音声、動作その他の方法を用いて表された一切の事項（個人識別符号を除く。）をいう。以下同じ。）により特定の個人を識別することができるもの（他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができることとなるものを含む。）
二　個人識別符号が含まれるもの

○ 平成３０年度マンション総合調査結果
https://www.mlit.go.jp/common/001287061.pdf#page=8
管理組合が個人情報取扱事業者に位置づけられたことの認知については、「知っており､必要な措置は実施済み」が 57.3％、「知らない」が 15.0％となっている。

[11576: 名無しさん]

アホ
個人情報でも誰かは確認せんと集会の
結果は出んのだボケ
マンション管理費滞納者情報も
理事役員が把握するのは当たり前
個人情報保護といって責任逃れは不可能
また委任状や議決権行使書は出席扱いとなり
採決で挙手する顔が見える住人と同じで
氏名がわかる程度で違反とかマヌケ

[11577: 匿名さん]

>>11569 新人理事長さん

議案毎に賛否を集計した表（組合員毎の個別情報は記載なし）を全組合員に配布したということでしょうか？

[11578: 評判気になるさん]

11576の書き込みは納得できる。
マンション管理費滞納者情報も
理事役員が把握するのは当たり前
個人情報保護といって責任逃れは不可能
また委任状や議決権行使書は出席扱いとなり
採決で挙手する顔が見える住人と同じで
氏名がわかる程度で違反とかマヌケ

[11579: 匿名さん]

悪事の公開は個人情報保護法違反には該当はしません。どしどし公開して平和なマンションにしましょう。

[11580: 匿名さん]

>>11569 の内容を、私なりに整理すると・・・

１．役員ではない特定の区分所有者の依頼により、管理会社が理事長の許可を得ることなく、>>11577 の表を作成した。
２．臨時総会の前に、理事長の許可を得ることなく、管理会社はこの表を全組合員に配布した。
３．これらの行為は明らかに不適切な行為であるが、管理会社に対してどのような責任追及ができるか？

[11581: 購入経験者さん]

今後は理事会を通して、また勝手な行動はしないようにと
管理会社に釘をさしておけばよい。どちらにしても管理会社をリプレイスしたいのでしょう。
管理会社を換えたければ総会の承認を得て３カ月前までに理由はなんでもいいので
通知すればそれでいい。それだけのことだよ。

[11582: 匿名さん]

つまり組合員がアホが多いのをいいことにやりたい放題。役員選任にも瑕疵がありすぎる。偽理事長も誕生しているのが意外と多い。うちは基幹事務のみを管理会社に委託している。分散管理だ。役員の選任方法を具体的に規定して不正をしにくくしている。やればできる。

[11583: マンコミュファンさん]

管理会社に不正や不法行為があると思うなら
各地方の地方整備局の健政部にマンション管理業者
の監督部門あるから電話しろ　もしもしぃ～って
健政2課だったかな？　とりま電話しろ
適正化法含む各法に反するなら行政処分と世間に公開な
そのあと管理会社なんて普通決議でクビにしろクビ！

[11584: 匿名さん]

>>11569
>④総会当日「これが配布されましたが、何ですか？」と返却され発覚
>議案の一つは、管理会社リプレイス。
>結果は可決した
>理事長または理事会が配布したと思われていること

議事録に配布までの経緯を備考として記載すればよいと思います。

[11585: 匿名さん]

>>11584 匿名さん
総会を招集して委託会社の変更案が可決したのだから管理人は詫びを入れているのに今更法令違反等で責めるのはどうかだよね。
管理会社を変更されれば職を解かれるかもしれないので管理委託契約の解除を妨害したのでしょう。妨害行為はよくないことだけどね。私は雇用先の管理会社は委託契約の内容変更で組合雇用でいず割った住み込み管理の経験者だけどね。管理の裏表は知り尽くしている。

[11586: 匿名さん]

>>11585
>管理人は詫びを入れている

どこにもそんなことは書いてありませんが？

[11587: 匿名さん]

詫びを入れないのならどうするの。

[11588: 匿名さん]

>>11587 >>11585 １０９爺さん

相変わらずですね。

[11589: 匿名さん]

総会等の出席表・委任状・議決権行使書等の回収を管理会社関係者にさせるのが間違いである。組合宛の書類等（郵便物等も含む）は組合専用の投函箱を設置してそのカギの保管と回収の担当理事を決めた方がいいよ。うちは厳格にしている。

[11590: 匿名さん]

総会後も議決権行使書を管理組合が保管する場合、利用目的は何でしょうか？

[11591: 匿名さん]

>>11590 匿名さん
貴方の意見を拝借したい。規約には利用方法までの規定は見当たらない。

[11592: 匿名さん]

>>11591 １０９爺さん

あなたが「組合雇用でいず割った住み込み管理の経験者」であったとしても、「意見を拝借」するのは無理だと思う。

[11593: 匿名さん]

前期の理事長、修繕委員長です。長期修繕計画見直しの為、理事会に出席した。
今期の理事長は良く分からないとの理由で、議長を管理会社フロントに任せていた。大規模修繕工事中で発見された問題まで、フロントが対応する。
前代未聞？こんなフロント有り？

[11594: 匿名さん]

>>11593 匿名さん
標準管理規約では理事会や総会は理事長が務めるとあるが。
オタクのマンションの規約では管理会社が務めることになっているのか。
規約の規定がそうであれば苦情は言えませんよね。
今はやりの管理会社による第三者管理者方式みたいだね( ´艸｀)

[11595: 匿名さん]

>>11592 匿名さん
自作自演の達人さん。
１０９爺さんで住み込み管理人とは誰の事か。標準管理規約等の連写はできるが自分の考えを持てない御仁ですね。ご意見は無用である( ´艸｀)。劣等感は人生を誤りますよ。もっとポジテブに物事を捉えてね。
優秀な頭脳が台無しです。

[11596: 匿名さん]

>>11593 匿名さん
役員選任方法に問題があるのでしょう。どこのマンションも似たような事例が多いです。組合員の管理意識の問題で何も知らないで役員に選任され理事長になればこのようになってしまいます。理事長が理事会の議長を務めるのは仕方ないとして総会の議長は出席している組合員にさせた方がいいでしょう。私のマンションでは規約には総会の議長は理事長が務めるとの規定があるのに管理会社の課長が務めていたので是正させたことがありました。つまり管理会社の担当も課長も規約を知らないで仕事をしているのです。組合員は知らないので見逃している。使い込みも同じでしょう。

[11597: 匿名さん]

前期の理事長、修繕委員長です。長期修繕計画見直しの為、理事会に出席した。
今期の理事長は良く分からないとの理由で、議長を管理会社フロントに任せていた。大規模修繕工事中で発見された問題まで、フロントが対応する。
前代未聞？こんなフロント有り？

[11598: マンション検討中さん]

良く分からない人でも議長が務まるように、わかりやすいマニュアルを作ってあげたらどうでしょう。

[11599: 匿名さん]

>>11597 匿名さん
能なしの役員の中で能無しの理事長が.机をたたいて泣いている姿がみえる。手の打ちようがなくて.フロントが仕事をせざるを得ないといった構図に見えるがどうね。工事は停められないし。無知な役員とフロントのジレンマを見ているようだ。対応しにくいよね。
何処の団体でも無能な指揮官では勝負にはならない。役員の選任方法を確立すべきだよ。

[11600: 匿名さん]

無能な役員を選任しているのは組合員だからね。マンションの良し悪しモすべて組合員のせいですからね。黙ってみているだけでは無能な役員を認めていることになる。大概の住民は触らぬ神に祟りなしで黙り込む。気ずいた時には多額の経済的負担を強制される。管理費等の値上げや一時金の徴収がその例だ。

[11601: 匿名さん]

>>11598 マンション検討中さん
管理組合の総会の議長はどんな問題が飛び出すかわからないので基礎学力とある程度の知恵を備えている者でないと無理かもね。
私は議題に沿った質問には答えるがそうでない質問に対しては答える準備をしちないので無視するか議題を変える手法を取っている。その後の遺症は覚悟しているが総会ではないので逃げ道は心得ている。
今までほとんどの理事長は回答できない質問に対しては管理会社のフロントに投げていた。
自分の考えを持たない阿保ロボットだからトラブルには対応できない。
国会の議長の方が楽に見える。
阿保相手は疲れるよね。( ´艸｀)

[11602: 匿名さん]

>>11593 匿名さん

理事会の議長はあくまでも理事長であり、フロントは管理委託契約に基づく理事会の運営支援として進行役を務めているだけだと思います。

[11603: 匿名さん]

>>11602 匿名さん
議事進行等の係りの規定は規約等にはない。よって議事を進行するのは理事長である。本来は総会の出席組合員の中から監事や議長や議事進行係を決めて総会を開催された方がトラブルを未然に防げる。うちはその規定を設けたのでトラブルはない。

[11604: 匿名さん]

>>11602 のフロントによる理事会の運営支援としての進行役とは、理事会議事に係る助言をする業務を指しています。

[11605: マンション検討中さん]

>>11594 匿名さん
管理規約、委託管理契約書にも規定されていない。
管理会社フロントが理事長の要望を聞いて、その様に成った様だ。
マンション管理士がそんな業務をする事は、マンション管理士の業務には規定されていない。
私共のマンションには役員選任に関する細則があり、役員を辞退する場合は２５００円/月、１年間支払う事と成っている、この支払いを免れる為、１年間我慢すればと留まっている。自分の資産の管理を面倒がる。
迷惑話し。

[11606: 匿名さん]

管理規約には議長は理事長が務めるとある。調べた見てね( ´艸｀)

[11607: 匿名さん]

>>11605 マンション検討中さん
標準管理規約第４２条第5項だったと思うけど( ´艸｀)

[11608: 匿名さん]

>>11606 >>11607 １０９爺さん

>>11605 さんは、

>>11594 の
>オタクのマンションの規約では管理会社が務めることになっているのか。
に対して、

>管理規約、委託管理契約書にも規定されていない。
と返したのだろう。

[11609: 匿名さん]

１１６０８さんへ
>>11593 匿名さんへの返信です。

[11610: 匿名さん]

委任状の取り扱い。
１，議長に委任する。
２，理事長に委任する。
３，委任者無記名委任状
４，その他の方法
これらを踏まえて総会（理事会）の議長を誰にするかで議案の行方が左右される。
標準管理規約第４２条５項には理事長が議長を務めるようになっているがうちはこれとは異なる規約にしている。
より民主的の規定にしたつもり。

[11611: 匿名さん]

規約の変更の総会で素晴らしい案の提案を受けて議長が私に耳うちがあり議長への委任を賛成に入れると議案は可決されるが議長が反対すると否決される事となる事態となった。私は確かに素晴らしい案であったので議長の考えを承諾して議長の自由に賛成した。
議長はその旨を組合員に説明して議案は否決して後日規約案を再提出して総会で規約の変更を成したことがある。
後々その組合員の総会での案は素晴らしいことが証明された。
規約には総会の議長は出席組合員の中から候補・推薦・理事長指名等々となっている。

[11612: 匿名さん]

>>11611 匿名さん

総会前に議長の立候補を受け付けるのですか、総会当日に立候補するのですか？
総会前に立候補の場合、立候補者を組合員に知ることができるのですか？

総会前でも当日でも、立候補が複数だった場合は、どうするのですか？

議長への委任状は、どうされていますか？
１．議長の自由
２．当日出席した組合員の賛否の多数の方に加える
３．その他

[11613: 匿名さん]

11612＜訂正＞
（誤）
総会前に立候補の場合、立候補者を組合員に知ることができるのですか？

（正）
総会前に立候補の場合、立候補者を組合員が知ることができるのですか？

[11614: 匿名さん]

>>11612 匿名さん
１，総会資料配布時に立候補者の
　　届出書を配布
２，立候補の届け出がある場合は
　　複数の場合は出席者（委任状
　　状、議決権行使書除く）の賛
　　成多数で決める
３，２，がない場合は出席者（委
　　任状、議決権行使者除く）の
　　中からの推薦で決める。
４，３，でも決まらないときは理
　　事長の指名で決める。
５，４，でも決まらないときは理　　　　　　　　
　　事長が務める。
１，２，３，で決めたら理事長は任命された議長に無記名委任状と理事長委任状と個別の組合員委任状を議長に一任する旨を理事長が宣言して総会の開催を宣する。

[11615: 匿名さん]

>>11614 匿名さん
無記名委任状と理事長委任状と個別の組合員委任状を一任された議長は、それらについて、具体的に何をするのですか？

[11616: 購入経験者さん]

総会の出欠表（いずれかに〇印をつけてください。）
　①総会へ直接出席
　②委任状で出席　
　　　イ　議長に一任　　
　　　ロ　〇〇号室の〇〇様に委任
　③議決権行使書で出席

[11617: 匿名さん]

① 理事長が議長とならなかった場合の理事長を受任者とした委任状
② 個別の組合員を受任者とした委任状
上記については、議長が受任者となるのではなく、① の場合は理事長個人が、② の場合は特定の組合員がそれぞれ受任者となる。

[11618: 新人理事長]

>>11577 匿名さん
思ったよりも荒れた感じでしたので、レスが遅くなり申し訳ございません。
組合員毎の部屋番号と、議案毎の賛否が書かれている表と、それを集計した表が配布されました。

[11619: 新人理事長]

>>11580 匿名さん
思ったよりも荒れた感じでしたので、レスが遅くなり申し訳ございません。
配布したのは、管理員です。
管理会社は知らないことでした。総会直前に開封したので、ウソはついていません。
管理員は、管理会社が再委託している会社の人ですので、責任なしではありませんが・・・色々複雑です。

その後、管理会社から謝罪・説明の文書を、理事会からも説明文書を各戸に配布しました。

[11620: 新人理事長]

>>11589 匿名さん
思ったよりも荒れた感じでしたので、レスが遅くなり申し訳ございません。
今後はそのようにしようと思っております。
ありがとうございます。

[11621: 新人理事長]

>>11569 新人理事長さん
流れてしまったので、顛末を投稿いたします。

臨時総会前のこと
①管理員が、組合員に頼まれ、議決権行使書を開封し、その内容を出席予定者に配布した
②管理会社リプレイスが議案だったが、利益の薄いマンションなので、どちらが先に解約するか？という状態だったので、混乱を招きたかったのは、管理会社ではなく、組合員とタッグを組んだ管理員
③理事会は、弁護士、マンション管理士の助言を受け、調査・報告を依頼した
臨時総会は、有効となった
④頼んだ組合員はシラを切り、管理員だけのせいだと書かれた謝罪文が提出された

今ココです。

今回の問題で、今後も問題を起こしそうな組合員に注意しながら、管理会社が変わり、一から作っていくこともあろうと思いますが、できることをやっていこうと思います。

たくさんの助言ありがとうございました。
また何かありましたら、よろしくお願いいたします。

[11622: 口コミ知りたいさん]

>>11602 匿名さん
進行役では有りません、理事会開催の連絡には管理代行と記載されており、大規模修繕工事に有る為、工事中で足場を掛け改めて発見された補修すべきか、等に付いても施工会社との対応までしている。助言だという方が居たが、議長として、進め方を示し、理事長としての責任を果たさす様するのが助言では無いですか?

[11623: eマンションさん]

>>11603 さん

>>11603 匿名さん
116202さん
理事長が議長を務め責任期間の管理組合の運営に必要な施策を実施し（規約の改廃、必要な新設等）建物、設備等の適正な管理、発生する諸問題の解決をする事が責務です。輪番制で仕方無く理事長を受けながら、出来無いなら管理会社フロントに助言を受け責務を果たすべきです
が私共の管理会社フロントは、自分が管理代行として議事を進めています。これはマンション管理士に質問しますが、違うと思います。
最近、管理代行の考えが有る様だが
その積もりか？