マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[11451: 匿名さん]

>>11447 の続き

管理組合運営の負担が「居住組合員」に集中していることが不公平であるとして、総会で「不在組合員」に対して「協力金」を支払わせる規約改正を決議したが、その「協力金」の負担は、区分所有法３１条１項後段（ >>11449 参照）に規定する「特別の影響」に該当するかが争点である。

[11452: 匿名さん]

【 最高裁はどのような判断をしたのか？】

[11453: 匿名さん]

最高裁は以下のように判断し、高裁判決を破棄した。

区分所有法第３１条第１項の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が一部の区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうもの（最高裁平成８年（オ）第２５８号同１０年１０月３０日第二小法廷判決・民集５２巻７号１６０４頁参照）であり、これを踏まえると、本件においては、この「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」には該当しない。

[11454: 匿名さん]

【最高裁は、どのような理由で該当しないと判断したのか？】

[11455: 匿名さん]

次の(1)～(4)などから該当しないと判断した。
(1) 当該マンションは区分所有建物４棟総戸数８６８戸と規模が大きく，その保守管理や良好な住環境の維持には管理組合等の活動やそれに対する組合員の協力が必要不可欠である。

(2) 当該マンションにおいては自ら専有部分に居住しない組合員が所有する専有部分が約１７０戸ないし１８０戸となり，それらの者は，管理組合の役員になる義務を免れるなど管理組合等の活動につき貢献をしない一方で，その余の組合員の貢献によって維持される良好な住環境等の利益を享受している。

(3) 上記規約の変更は，上記(2)の不公平を是正しようとしたものであり，これにより自ら専有部分に居住しない組合員が負う金銭的負担は，その余の組合員が負う金銭的負担の約１５％増しとなるにすぎない。

(4) 自ら専有部分に居住しない組合員のうち住民活動協力金の支払を拒んでいるのはごく一部の者にすぎない。

[11456: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【上告までの流れは？】

[11457: 匿名さん]

(4)は、宴会で部長以下みんながバカになってチ〇ポを出して踊ってるのに、
自分一人澄ました顔をするな、ということですね

[11458: 匿名さん]

昭和４０年代の公社分譲なら、自主管理かもしれない。もしそうなら、管理会社に全部委託する、一般的なマンションよりも組合員の負担が大きいと思われる。

管理組合の業務（清掃作業等？）を分掌する各種団体（老人会等）というのが自治会のような任意加入の地縁団体ならば、人手の確保が難しいのではないだろうか？輪番制の役員になれば、不本意でもそれらの活動に主体的な参加が強いられるのではないだろうか。

よって、この判例の役員免除の１戸当たり月額２５００円は、自主管理ではない、一般的なマンションに当てはまるものではないと思う。しかし、組合員全員が役員免除される、外部の専門家（主に、プロのマンション管理士）が管理者になる第三者管理者方式の報酬の根拠に利用されている例がある。

[11459: 匿名さん]

>>11456 の続き

訴訟自体は､ 第一審では５件（判断は分かれた）、控訴審では一部和解が成立し､ ３件で判決 （それも分かれた…１件について「月１，０００円の限度で有効」、２件について「協力金を求める規約改正は無効」）があった。双方が上告し、最高裁では一括審理された。

[11460: 匿名さん]

－コーヒータイム－

[11461: 匿名さん]

>>11442 の最高裁判決は、所謂事例判決ですね。

[11462: 匿名さん]

この最高裁の判決には、少なからず批判がある。
>>11457 氏が指摘する点もその一つである。

[11463: 匿名さん]

－ティータイム－

国土交通省では、毎年「マンション管理業者への全国一斉立入検査」を実施し、その結果を公表しています。
今頃、１０年以上前のものを持ち出して公表しても意味がありませんね。

[11464: 匿名さん]

＜参考＞

国土交通省（令和５年９月４日）
【マンション管理業者への全国一斉立入検査結果（令和４年度）】
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001627869.pdf

[11465: 匿名さん]

＜２０１２年度の結果＞

国土交通省（平成２５年５月１７日）
【マンション管理業者への全国一斉立入検査結果(平成２４年度)の概要について】
https://www.mlit.go.jp/common/000997723.pdf

○ 平成２００９年５月の省令改正に伴う対応がまだ徹底されていない状況が確認されている。
○ 適正化法の各条項ごとの指摘該当者数を記載しているが、省令改正に係る違反を除いた場合の数も表示している。

[11466: 匿名さん]

－ちょっと発見－

この掲示板では、半角文字列のみの投稿はできない。

[11467: 匿名さん]

>>11466 匿名さん

ﾀﾒｼﾃｶﾞｯﾃﾝ

[11468: 匿名さん]

「ﾀﾒｼﾃｶﾞｯﾃﾝ」だけを入力してください。

[11469: 匿名さん]

ﾀﾒｼﾃｶﾞｯﾃﾝ だめだ

[11470: 匿名さん]

－コーヒータイム－

[11471: 匿名さん]

あれれっ？
なんだか面白いスレが立ち上がっていますね。

[11472: 匿名さん]

2024-01-17 11:02～11:22 の２０分間に、１０のスレにそれぞれ一つのレスがありますが、同一人によるものですね。

[11473: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【 >>11421 の「ア～オ」について、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）では、決議要件の「一定の多数決」を「建替え決議と同様とすることを想定している」としていたが、「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」（令和６年１月１６日）では、どのようになったのか？】

[11474: 匿名さん]

「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」（令和６年１月１６日）では、つぎにように記載している。

○「ア～ウ」について、決議要件は「建替え決議」と同様とする。

○「エ」または「オ」については以下のとおりであり、客観的な緩和事由による多数決割合の引下げの規律は適用されない。
・「エ」または「オ」・・・敷地共有者等集会において、その権利（以下「敷地共有持分等」という。）を有する者（以下「敷地共有者等」という。）の議決権の５分の４以上の多数

[11475: 匿名さん]

【「建替え決議」と同様とは？】

[11476: 匿名さん]

＜建替え決議の多数決要件＞
１．基本的な多数決割合を現行法どおり区分所有者及び議決権の各５分の４以上とする。
２．以下のいずれかの事由（以下「客観的な緩和事由」という。）が認められる場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各４分の３以上とする。
① 耐震性不足
② 火災への安全性不足
③ 外壁剥落などの危険性
④ 給排水管腐食など衛生上の問題
⑤ バリアフリー基準に不適合

※　裁判所が「所在等不明区分所有者の除外決定」をした場合は、母数から外すことができる。

[11477: 匿名さん]

－コーヒータイム－

[11478: 匿名さん]

【「被災区分所有法」の見直しは？】

[11479: 匿名さん]

ざっくりいうと、多数決要件が「５分の４以上」から「３分の２以上」に緩和される。

[11480: 匿名さん]

－Ｃoffee break！－

[11481: 匿名さん]

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[11482: 匿名さん]

>>11479 の続き

現行の「被災区分所有法」では、「政令で指定された災害」により、
１．「全部滅失」をした区分所有建物については、再建決議（第４条）及び敷地売却決議（第５条）
２．「大規模一部滅失」をした区分所有建物については、建物敷地売却決議（第９条）、建物取壊し敷地売却（第１０条）及び取壊し決議（第１１条）
が設けられている。

これらの制度は、一般の区分所有建物では区分所有者全員の同意が必要な行為について、多数決で行うことを可能とするものである。

しかし、これらの決議を行うには、区分所有者及び議決権等の「５分の４以上」の賛成が必要であり、要件が厳格であるため、必要な再建等の迅速な実施が阻害されているとの指摘がある。

そこで、これらの決議要件を「３分の２以上」に緩和することにした。

[11483: 匿名さん]

＜参考＞

【現行の「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（被災マンション法＝被災区分所有法）の概要】
https://www.moj.go.jp/content/001205233.pdf

[11484: 匿名さん]

－コーヒータイム－

[11485: 匿名さん]

>>11421 の「ア～オ」と >>11483 を比較するとおもしろい。

[11486: 匿名さん]

【「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」を略して「被災マンション法」ということがあるが、この場合の「マンション」とは？】

[11487: 匿名さん]

この場合の「マンション」とは、単に「区分所有建物」を指す。

[11488: 匿名さん]

【「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（マンション建替え円滑化法）における「マンション」とは？】

[11489: 匿名さん]

この法律においては、「区分所有建物」で「人の居住の用に供する専有部分のあるもの」が「マンション」である。

[11490: 匿名さん]

円滑化法のマンションは、建物だけで、敷地及び附属施設は含まない。
適正化法のマンションは、建物、敷地及び附属施設が含まれる。

[11491: 匿名さん]

－コーヒータイム－

「マンション」という用語が法律に登場したのは、「マンション管理適正化法」が初めてです。

[11492: 匿名さん]

＜参考＞

【マンション建替え円滑化法の改正概要】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

[11493: 匿名さん]

>>11476 と >>11492 を比較するとおもしろい。

[11494: 匿名さん]

>>11492 の改正マンション建替え円滑化法は、202２年（令和４年）４月１日から施行されている。

[11495: 匿名さん]

－コーヒータイム－

[11496: 匿名さん]

＜再掲＞

【第三者が経営者であるコンビニでパンを買った。この場合、買主と売主であるコンビニの経営者は利益相反関係か？】

[11497: 匿名さん]

買主と売主は売買契約の当事者本人であり、両者は利益相反関係にはない。

[11498: 匿名さん]

【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

[11499: 匿名さん]

－コーヒータイム－

[11500: 匿名さん]

【区分所有法１５条２項は「共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。」と規定しているが、「この法律に別段の定めがある場合」とは？】