マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[11394: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【>>11392 について】
１．区分所有法３０条３項において、規約は区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないとされている。

２．「立候補応募者の数が立候補による役員の定員数を上回る場合には、理事会で審議して立候補者を選定する」との規約の規定では、役員の欠格事由（※）に該当しない立候補応募者の数が定員数を上回ったときは、役員の欠格事由に該当しないにもかかわらず、立候補者に選定されない立候補応募者が必然的に存在することになる。

３．これは、役員としての適格性の是非を集会において他の区分所有者によって判断されて、信任、選任される機会を失う事態になるので、このような事態は、区分所有法３０条３項にいう区分所有者間の利害の衡平を害するものである。

[11395: 匿名さん]

※　標準管理規約（令和３年６月）では、次のように定めている。
【第３６条の２（役員の欠格条項）】
次の各号のいずれかに該当する者は、役員となることができない。
一　精神の機能の障害により役員の職務を適正に執行するに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者又は破産者で復権を得ないもの（注）
二　禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又はその執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
三　暴力団員等（暴力団員又は暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者をいう。）

（注）以前の標準管理規約（平成２８年３月）では、
「一　成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの」
との規定であった。

[11396: 匿名さん]

>>11390 関連

【要約】
１．「改正条項」の趣旨は、「暴力団等の反社会的組織の構成員や、成年被後見人であるなどの本件管理組合の役員としての適格性に欠ける客観的な事情がある者に限り、理事会が立候補を承認しないことができる」というものであり、その限度において有効である。

２．「改正条項」について、理事会は上記の限定解釈の範囲内で裁量権を有するが、本件の「不承認決議」は理事会の裁量の範囲を逸脱、濫用するもので、「当該立候補者が有する人格的利益」を侵害しており違法である。

３．しかし、「区分所有者の役員への立候補を認めない旨の違法な決定」をしたときであっても、管理規約において承認についての基準が明示されず、理事会の裁量を制限する定めもなく、前記条項の趣旨が裁判等によって明らかにされていたものではないなどの事情の下では、裁量の範囲を逸脱したことについて「過失はなく」不法行為責任の要件を欠くとして、控訴は棄却された。

[11397: 匿名さん]

てなわけで・・・

本件は不法行為に基づく損害賠償請求控訴事件であり、「過失」の要件を欠くとして棄却されたが、「不承認決定」それ自体は違法であると判断されていることに注意が必要である。

[11398: 匿名さん]

－コーヒータイム－

[11399: 匿名さん]

【不法行為の成立要件】
不法行為は、つぎの４要件を全て満たす場合に成立する。
１．故意または過失があること
２．権利・利益の侵害があること
３．損害が発生していること
４．侵害行為と損害の間に因果関係があること

[11400: 匿名さん]

＜民法＞
【第７０９条（不法行為による損害賠償）】
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

【第７１９条（共同不法行為者の責任）】
第１項　数人が共同の不法行為によって他人に損害を加えたときは、各自が連帯してその損害を賠償する責任を負う。共同行為者のうちいずれの者がその損害を加えたかを知ることができないときも、同様とする。
第２項　行為者を教唆した者及び幇ほう助した者は、共同行為者とみなして、前項の規定を適用する。

[11401: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【民事訴訟における「却下」と「棄却」の違いは？】

[11402: 匿名さん]

愚問でしたね。
>>11390 については「控訴を棄却」であるのに、某スレには「控訴を却下」と書いてあったので、ついつい・・・

[11403: 匿名さん]

某スレは２ｃｈ同様知ったか素人の書き込みが多くて、それはそれで面白い
いつまでも直らない誤字脱字も味があっていい

[11404: 匿名さん]

誤字脱字もさることながら、誤情報満載で有名なスレですね。

[11405: 匿名さん]

>>11391 関連
>－抜粋－
>改正条項は係争中に「立候補者１人とし２人以上いる場合は細則に基づき選挙で１人に絞る」旨の内容に再度改正されている。

１．本件「改正条項」は、平成２７年６月１４日の臨時総会において決議された。

２．平成２８年３月、標準管理規約に【第３６条の２（役員の欠格条項）】（>>11395 参照）が追加された。

３．本件「改正条項」は、「不承認決議」後の平成２９年７月２２日（この時点では係争中である）の臨時総会で削除された。

[11406: 匿名さん]

－コーヒータイム－

この裁判には続編がある。

[11407: 匿名さん]

この事案の後、「改正条項」が削除されるまでの間に、もう一度「立候補」⇒「不承認決議」⇒「裁判」の流れがある。

[11408: 匿名さん]

この裁判では管理会社も被告とされたが、上記事案と同様の理由で棄却されている。

[11409: 匿名さん]

>>11407 >>11408 関連

－マンション管理・区分所有に関する判例紹介－
【管理組合運営12　原告らの管理組合役員立候補を不承認とした決定は理事会の裁量の範囲を逸脱、濫用するものとして違法としつつ、被告理事らの不法行為責任を否定した事案（不動産・顧問弁護士＠静岡）】
https://www.ik-law-office.com/case/2022/04/19/

[11410: 匿名さん]

プロの裁判官でも間違えるくらい難しい規約なんだから、トーシロの組合理事が
間違えても「過失」はない。過失がなければ弁償金を払わなくていい。

[11411: 匿名さん]

－コーヒータイム－

いずれの裁判も、原告側は「勝負に勝って試合に負けた」という内容でした。

[11412: 匿名さん]

立候補して理事になってこれまでの恨み思い知れと意趣返し

[11413: 匿名さん]

【「原告側は、勝負に勝って試合に負けた」の意味は？】

○ 勝負に勝って・・・理事会による不承認決定は違法である。
○ 試合に負けた・・・原告側の請求は棄却された。

[11414: 匿名さん]

【マンション管理新聞第１１６６号より】

－抜粋－
原告側からすれば、「勝負に勝って試合に負けた」格好だが、判決からは、管理組合運営を批判するビラ配布などを問題視した形跡がうかがえる。

ビラの内容について判決では、積立金の値上げを「誰かの差し金」とするなど、「穏当を欠く各表現が含まれている」などと指摘。立候補者が役員になった場合、改正趣旨にも当たる「理事会の適切な職務執行」に支障が生じる可能性があると考えるのは根拠がある、またビラ配布行為やビラの内容から「本件決定に至ったことはやむを得ないといわざるを得ない」と述べている。

[11415: 匿名さん]

てゆーか、第1審判決を書いた地裁裁判官を心の中ではバカにしながらも、同業者として一応かばってるんでないかい？

[11416: 匿名さん]

>>11414 「本件決定に至ったことはやむを得ないといわざるを得ない」の「本件決定」というのは、「改正条項」に基づく理事会の「不承認決定」のことですね。

[11417: 匿名さん]

－そろそろコーヒータイム－

[11418: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10999　2023/03/05

【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度の期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

[11419: 匿名さん]

【 >>11418 の訂正】

（誤）相当程度の期間
（正）相当程度長期間

[11420: 匿名さん]

＜再掲＞
>>11183　2023/07/03

全国で初めて「管理計画認定マンション」に認定されたのは、東京都板橋区の高島平ハイツ（９５戸、1974年12月竣工）です。
このマンションでは、マンションの寿命を８０年と設定し、修繕積立金の中から将来の解体費用を積み立てています。

[11421: 匿名さん]

>>11418 関連

法制審議会の区分所有法制部会において、多数決による区分所有関係の解消及び区分所有建物の再生のための新たな制度として、
　ア 建物敷地売却制度
　イ 建物取壊し敷地売却制度
　ウ 取壊し制度
　エ 再建制度
　オ 敷地売却制度
が検討されている。

[11422: 匿名さん]

【 >>11421 の「ウ 取壊し制度」とは？】

「ウ 取壊し制度」
　①　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者及び議決権の一定の多数決により、当該区分所有建物を取り壊す旨の決議（以下「取壊し決議」という。）をすることができる。
　②　取壊し決議においては、次の事項を定めなければならない。
　　ｱ.　区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額
　　ｲ.　ｱ.に規律する費用の分担に関する事項
　③　② ｲ.の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

[11423: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【「取壊し制度」は、なぜ必要か？】

例えば、区分所有建物が老朽化や局地的な災害等により危険な状態になっている場合において、売却先も当面見つからないようなケースでは、区分所有者の相当多数が、土地工作物責任（民法第７１７条）等の責任を負うことを避けるべく、建物の取壊しを行うことを望むことも考えられる。

しかし、現行区分所有法においては、多数決によって区分所有建物を取り壊すことはできず、区分所有者全員の同意が必要となるが、区分所有者が極めて多数に上ることも少なくなく、その同意を得ることは必ずしも容易でない。

また、建替え制度と同様の要件・手続によるのであれば、多数決により区分所有建物を取り壊す仕組みを設けることも許容されるとも考えられる。現に、被災区分所有法には、被災地の復興のため、政令で定める災害により区分所有建物の一部が滅失した場合において、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数決により、区分所有建物を取り壊す制度が設けられている（被災区分所有法第１１条）。

そこで、試案第２の２(1)ウでは、区分所有建物の再生の円滑化のため、区分所有法においても、被災区分所有法を参考に、一定の多数決により、区分所有建物を取り壊すことを可能とする制度（取壊し制度）を設けることを提案している。

（「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」より）

[11424: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【 >>11421 の「ア 建物敷地売却制度」とは？】

[11425: 匿名さん]

「ア 建物敷地売却制度」
　①　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の一定の多数決により、区分所有建物及びその敷地（これに関する権利を含む。）を売却する旨の決議（以下「建物敷地売却決議」という。）をすることができる。
　②　建物敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。
　　ｱ. 売却の相手方となるべき者の氏名又は名称
　　ｲ. 売却による代金の見込額
　　ｳ. 売却によって各区分所有者が取得することができる金銭の額の算定方法に関する事項
　③　② ｳ.の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

[11426: 匿名さん]

簡単にいうと・・・

現行区分所有法では、「区分所有建物および敷地を一括して売却」するためには区分所有者全員の同意が必要であるが、これを多数決により決議できるという制度である。

[11427: 匿名さん]

【「建物敷地売却制度」は、なぜ必要か？…① 】

区分所有者において建替えのコストを負担することはできないが、区分所有権の全部及びその敷地の購入を希望する者が現実に存在するようなケースでは、区分所有者の相当多数がこれを売却して代金を得ることを望むことも想定し得る。

そして、一般に、建物・敷地の一括売却がされれば、新たな所有者によって建物及びその敷地が適正に管理され、建物を再生した上で再分譲するなどして有効に活用されることを期待することができるし、売却をした者も、売却代金を原資として、別の建物を取得することが可能になる。

しかし、現行区分所有法においては、区分所有建物及び敷地を一括して売却するためには区分所有者全員の同意が必要であるが、区分所有者が極めて多数に上ることも少なくなく、その同意を得ることは必ずしも容易でない。

[11428: 匿名さん]

【「建物敷地売却制度」は、なぜ必要か？…② 】

また、区分所有権の処分を伴う多数決による区分所有建物の再生手法として、建替え制度が既に設けられており、建替え制度と同様の要件・手続によるのであれば、多数決により区分所有建物及びその敷地を一括して売却する仕組みを設けることも許容されるとも考えられる。現に、被災区分所有法には、被災地の復興のため、政令で定める災害により区分所有建物の一部が滅失した場合において、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数決により、区分所有建物及びその敷地を一括して売却する制度が設けられている（被災区分所有法第９条）。

マンション建替円滑化法においても、特定要除却認定を受けたマンションについて、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数決により、マンション及びその敷地を一括して売却するマンション敷地売却制度が設けられている（マンション建替円滑化法第１０８条）。なお、マンション敷地売却制度では、買受人は除却並びに転出者への代替建築物の提供等の計画を作成の上、都道府県知事等の認定を受け、計画に基づく除却並びに区分所有者への代替建築物の提供等を実施しなければならないと定められている（マンション建替円滑化法第１０９条、第１１３条）。

そこで、試案第２の２(1)アでは、区分所有建物の再生の円滑化を図るため、区分所有法においても、被災区分所有法を参考に、一定の多数決によって区分所有建物及び敷地を一括して売却することを可能にする制度（建物敷地売却制度）を設けることを提案している。

（「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」より）

[11429: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【 >>11421 の「イ 建物取壊し敷地売却制度」とは？】

[11430: 匿名さん]

「イ 建物取壊し敷地売却制度」
　①　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の一定の多数決により、区分所有建物を取り壊し、かつ、これに係る建物の敷地（これに関する権利を含む。②において同じ。）を売却する旨の決議（以下「建物取壊し敷地売却決議」という。）をすることができる。
　②　建物取壊し敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。
　　ｱ. 区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額
　　ｲ. ｱ. に規律する費用の分担に関する事項
　　ｳ. 建物の敷地の売却の相手方となるべき者の氏名又は名称
　　ｴ. 建物の敷地の売却による代金の見込額
　③　② ｲ. の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

[11431: 匿名さん]

【「建物取壊し敷地売却制度」は、なぜ必要か？…① 】

例えば、区分所有建物が老朽化や局地的な災害等により危険な状態になっている場合において、区分所有者の相当多数が、建物の保存行為や復旧、建替えの工事を実施することを望まず、区分所有建物及び敷地を売却したいと希望しているのに対し、敷地の購入を希望する者は現に存在するが、その者は危険な区分所有建物の購入を望まず、建物が取り壊されれば敷地を購入したいと考えているケースがあり得る。

また、購入希望者は建物も含めて購入してもよいと考えているとしても、建物の危険性に鑑みると、売却に先立って早急に取壊しを行う必要があるケースもあると思われる。

しかし、現行区分所有法においては、多数決によって区分所有建物を取り壊して敷地を売却することはできず、区分所有者全員の同意が必要となるが、区分所有者が極めて多数に上ることも少なくなく、その同意を得ることは必ずしも容易でない。

[11432: 匿名さん]

【「建物取壊し敷地売却制度」は、なぜ必要か？…② 】

また、建替え制度と同様の要件・手続によるのであれば、多数決により区分所有建物を取り壊して敷地を売却する仕組みを設けることも許容されるとも考えられる。

現に、被災区分所有法には、被災地の復興のため、政令で定める災害により区分所有建物の一部が滅失した場合において、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数決により、区分所有建物を取り壊した上で敷地を売却する制度が設けられている（被災区分所有法第１０条）。

そこで、試案第２の２(1)イでは、区分所有建物の再生の円滑化のため、区分所有法においても、被災区分所有法を参考に、一定の多数決により、区分所有建物を取り壊し、敷地部分を売却することを可能とする制度（建物取壊し敷地売却制度）を設けることを提案している。

（「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」より）

[11433: 匿名さん]

－コーヒータイム－

[11434: 匿名さん]

NHK（2023年12月22日）
【人口減少の日本 2050年にはどうなる 最新データからわかること】
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20231222/k10014296071000.html

[11435: 匿名さん]

現在、区分所有法制部会が区分所有法制の見直しを行っているが、その背景には上記に書かれている人口減少問題がある。

[11436: 匿名さん]

地方のマンションで、人口動向を考慮せずに３０年間の長期修繕計画を立てても、絵に描いた餅に終わってしまう可能性がある。

[11437: 匿名さん]

－ランチタイム－

[11438: 匿名さん]

－コーヒータイム－

大阪市マンション管理支援機構
【不在組合員に対して一定の金銭的負担を求めることが認められた事例／最高裁判所第３小法廷　平成22年1月26日判決】
http://www.osakacity-mansion.jp/hanrei/hanrei-10

[11439: 匿名さん]

弁護士によるマンション管理ガイド
【協力金に関する裁判例 <横浜地裁平成30年9月28日> 】
https://mansionbengo.jp/soshiki-unei/rijikaikyouryokukin

[11440: 匿名さん]

－コーヒータイム－

[11441: 匿名さん]

以下のＵＲＬから、一部分を切り取って一般論のように表現するのは問題である。

【マンション理事就任及び罰則支払規約の可否】
https://www.trkm.co.jp/houritu/05101401.htm

【マンション非居住者限定の”住民活動協力金”は有効】
https://www.trkm.co.jp/houritu/10012701.htm

[11442: 匿名さん]

＜参考＞

【最高裁判所第３小法廷　平成22年1月26日判決】
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=38357
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/357/038357_hanrei.pdf

[11443: 匿名さん]

>>11442 のマンションでは、役員になれるのは「居住組合員」のみであった。