マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[11121: 匿名さん]

>>11119 評判気になるさん

マンション標準管理規約の規定（平成２５年～現在）と件のマンションの管理規約の規約の内容が違います（ >>11106 参照）。
また、最高裁が出したのは「決定」です。

[11122: 匿名さん]

＜参考＞
共用部分と専有部分の配管・設備の一体改修～裁判例を題材に～
オアシス法律事務所 弁護士 内 田 耕 司

https://www.mckhug2.com/20180329siryou.pdf

[11123: 匿名さん]

>>11121 の訂正
（誤）件のマンションの管理規約の規約
（正）件のマンションの管理規約の規定

>>11122 について
＜参考（追加）＞
https://www.mckhug2.com/20180329gijiroku.pdf

[11124: 匿名さん]

>>11121 関連

【マンション標準管理規約（単棟型）第２１条第２項（※）について】

この条項は、マンション標準管理規約の前身である中高層共同住宅管理規約が１９９７年（平成９年）２月に改正された時に追加されたものであるが、現在のマンション標準管理規約においても、変更されずに規定されている。

※　マンション標準管理規約（単棟型）第２１条第２項
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

[11125: 評判気になるさん]

最高裁の判決になります。
https://www.mansion-support.com/hp-data/170914hanketsu3.pdf
判決には、区分所有法の区の字もでてきません。
つまり、管理規約は民法を基に考える必要があります。

[11126: 匿名さん]

上告人は、高等裁判所の控訴事件の判決（原判決）に対して不服があるとして、 ① 上告提起（※１）と ② 上告受理申立て（※２）の両方を申し立てた。
　↓
最高裁判所は、
　① 上告提起・・・本件上告を棄却する。
　② 上告受理申立て・・・本件を上告審として受理しない。
と「決定」した。

※１　上告提起・・・原判決について憲法違反や法律に定められた重大な訴訟手続の違反事由が存在することを理由とする場合の不服申立ての方法

※２　上告受理申立て・・・原判決について判例違反その他の法令の解釈に関する重要な事項を含むことを理由とする場合の不服申立ての方法

[11127: 評判気になるさん]

修繕積立金の専有物への使用は
区分所有法に基づき違法であると告訴
民法では違法でないと棄却

本来ならば、民法（一般法）より区分所有法（特別法）が優先されます。で、共用する区分所有者の規約で定めることもできる。とあります。

ただ、区分所有法では、管理規約を定める場合には、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないとされる。また、規約によって区分所有者以外の者の権利を害することはできない。

つまり、管理規約が区分所有者の全員にとって公平てわなければ、区分所有法は適用されないことになります。

不特定多数の人が住むマンションですので、当然と言えば当然です。

時代で価値観も変わり、専有部の設備も時代に合っていないものも出てきますので、定期的に管理規約を見直す必要があると言うことだと思います。

[11128: 匿名さん]

民事では、告訴という用語は使わない。

[11129: 評判気になるさん]

その後、一層多数決による決議が容認されましたので
多数決による採決より一般化すると思われます。

問題なのは、立体駐車場の維持管理です。
多くのマンションは、世帯数に対して条例の設置義務の20-40%位程の駐車場を管理しています。
半数以下ですので、多数決を取りますと…
若者の車離れ、高齢者の免許返納、SUV等のハイルーフ車の入庫不可で利用者も数件に。
駐車場をなくせば条例違反？
ないと資産価値は下がる？
改修するにも修繕積立金不足？

ちなみに、みなさんのマンションは
駐車場の出納は、管理費や修繕積立金と別管理してますか？
いざ、修繕となった時、管理費に取り崩して残高〇のマンションも少なくないです。

[11130: 匿名さん]

－コーヒータイム－
個別給湯方式の給湯管について

＜マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書＞
（平成 29 年 2 月）
特定非営利活動法人 全国マンション管理組合連合会

【給湯管に関する記述部分】
現行の区分所有法は、マンションが専有部分と共用部分とから構成され、管理組合の管理行為は原則として共用部分の管理にあること、標準管理規約もこれに準拠し、上記9．の規約上の措置が充分に施されてはいない。Ⅰ １．調査の目的でも述べた通り、標準管理規約の第 21 条記載の「 ・・・共用部分と構造上専有部分と一体となった部分」の記述があるだけである。
（中略）
調査でも多くの管理組合が、上記標準管理規約の条項を唯一のよりどころにして、規約改定や更新工事を実施しているのである。しかし、本来の「構造上一体となった・・・」は言葉通り、分離できない場所を指しているのであり、特に専有分にしかない【給湯管】の更新工事までも、これを拠り所とした、「すべて一体である」との解釈には無理がある。

[11131: 匿名さん]

＜給排水管更新工事実施要領書＞
（2017年（平成29年）9月3日）

【給湯管に関する記述部分】
（前略）
また、現在予定している【給湯管】については、完全に専有部分になりますが、これも専有部分の床をはがして工事を行う際に一緒に工事を行うことが合理的であるため、同じく修繕積立金が使えるように規約上の手当をします。

[11132: 匿名さん]

てゆうか、住民がそれぞれ勝手に床板はがして独自に工事したら、出来具合にバラツキが出て、新たな水漏れが発生して始末に手間と時間がかかるから、最初から組合主導でやったほうが効率的でみんながハッピーってことだろ

[11133: 匿名さん]

管理組合として、1棟丸ごとリノベーションは可能か？

[11134: 匿名さん]

一棟リノベーション工事を実施するためには、共用部分の変更の特別決議（区分所有法第１７条第１項）に加えて、専有部分の使用・工事に関して区分所有者全員の同意を得なければならない。

[11135: 匿名さん]

そこで、法制審議会区分所有法制部会では、一棟リノベーション工事を多数決で行うことを可能とするには、どのような規律を設けるかを検討している。

[11136: 名無しさん]

>>11133 匿名さん
湘南のマンションの事例から考えますと
可能だと思います。

湘南のマンションは
築40年目から建替を検討したが、現行の建築基準法では同様の規模では再建築不可、
ある程度の修繕積立金があったので、大規模修繕で検討した流れの様です。（40%を借入）。

法令上可能不可能以前に
ある程度の修繕積立金と専有者の意思がなかなか難しいと思います。

ここ数年の成約率から見ても
資産価値をあげる大規模修繕ではなかった様に思えます。

今後、価値観がどの様に変わるかは分かりませんが
個人的には、マンション50年として
リノベーションは余程の限り、するべきではないと思います。

[11137: 匿名さん]

湘南のマンションの件は、現行の区分所有法の守備範囲ですが、多数決による一棟リノベーション工事となると、管理組合が専有部分の変更にまで踏み込むことになるので、新たな規律が必要になります。

[11138: マンコミュファンさん]

>>11137 匿名さん
専用部分への変更は管理組合と専有所有者との間で合意が有れば問題ないと思われます。

問題は、未来の専有所有者への周知と共有部設備の適切な維持管理だと思います。

新たにリノベーション費用として各専有所有者が負担し、リノベーションをする場合は、あくまでも、管理組合は取り纏めをしただけですので、専有所有者の合意があれば問題ないと思われます。

湘南のマンションの様に修繕積立金の一部を取り崩す場合。
共有部の施設を万全に維持管理していないと
新たな専有者にとってはマイナスになることもあります。
例えば、エレベーターや立体駐車場等など、高額な費用が更新
に掛かるものもありますので、そのあたりもキチンと計画に入れて置かないと、あとあと厄介になると思います。
購入した専有部にも費用が使われてるので、マイナスでないと言えばマイナスではないのですが、専有部の予算がない！区分所有者でとなると、疑問視される世帯も出てくるかと思われます。

[11139: 評判気になるさん]

>>11138 マンコミュファンさん
専有部の予算がない！区分所有者でとなると
→
共有部の予算がない！新たに区分所有者の負担になる
の間違いです。

[11140: 匿名さん]

【一棟リノベーション工事（共用部分の変更及び全ての専有部分の更新工事を行う工事）について】

現行の区分所有法上では、共用部分の変更の特別決議（区分所有法第１７条第１項）に加えて、専有部分の使用・工事に関して区分所有者全員の同意を得なければなりませんが、これを、少なくとも建替え決議と同様の要件の下で、【多数決で行うことができる仕組み】を法制審議会区分所有法制部会において検討しています。