マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10841: 匿名さん]

ということで、
管理費を滞納したときの遅延損害金について管理規約に定めがない場合、年３％の遅延損害金を請求できます（民法４０４条１項・２項、民法４１９条１項本文）。

[10842: 匿名さん]

管理規約に遅延損害金の定めがないというのは現実的にはほとんどないだろうね。

[10843: 匿名さん]

弁護士費用を請求できないというマンションは少なからずあるだろう。平成１６年の標準管理規約改正だからね。

[10844: 匿名さん]

【令和３年度　マンション管理士試験】

〔問　15〕　甲マンションの 101 号室を所有するＡが管理費を滞納した場合の遅延損害金に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率の定めがない場合、Ａが令和２年１月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和２年２月１日から支払済みまで年５％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

２　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率を年 10％とする定めがある場合、Ａが令和２年７月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和２年８月１日から支払済みまで年 10％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

３　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率の定めがない場合、Ａが令和３年１月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和３年２月１日から支払済みまで年３％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

４　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率を年１％とする定めがある場合、Ａが令和３年７月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和３年８月１日から支払済みまで年３％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

【正解　４】

[10845: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【各期間における法定利率】
○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２３（令和５年）４月１日以降の法定利率 ⇒ 未確定（変動の可能性あり）

[10846: 匿名さん]

－コーヒータイム－

＜マンション標準管理規約（単棟型）＞
（最終改正　令和3年6月22日 国住マ第33号）

第６０条（管理費等の徴収）
第２項　組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

【第60条（管理費等の徴収）第２項関係コメント】
④ 滞納管理費等に係る遅延損害金の利率の水準については、管理費等は、マンションの日々の維持管理のために必要不可欠なものであり、その滞納はマンションの資産価値や居住環境に影響し得ること、管理組合による滞納管理費等の回収は、専門的な知識・ノウハウを有し大数の法則が働く金融機関等の事業者による債権回収とは違い、手間や時間コストなどの回収コストが膨大となり得ること等から、利息制限法や消費者契約法等における遅延損害金利率よりも高く設定することも考えられる。

[10847: 匿名さん]

>>10846 の続き

⑥ 第２項では、遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することが「できる」と規定しているが、これらについては、請求しないことについて合理的事情がある場合を除き、請求すべきものと考えられる。

[10848: 匿名さん]

【平成２０年度　マンション管理士試験】

〔問　12〕　管理組合（区分所有法第３条に規定する区分所有者の団体をいう。以下同じ。）の集会における、滞納管理費等の遅延損害金の利率に関する規約の定めについての区分所有者Ａ～Ｄの次の発言のうち、民法、利息制限法及び消費者契約法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａ－利息制限法が改定され、同法第７条第１項で年20％を越える利率は無効とされることになりましたね。現在の規約の利率は無効となりますので、至急に改正しなくてはなりません。

２　Ｂ－原始規約は分譲業者が作成したわけですから、消費者契約法第９条第２号の適用があると思いますよ。したがって、利率は年14.6％以下に変更すべきではないでしょうか。

３　Ｃ－消費者契約法というより、むしろ、対等の個人間の契約として利息制限法第４条第１項が適用され、同法第１条の利率の1.46倍まで許されるので年29.2％以下の利率にしておけば問題ないはずですよ。

４　Ｄ－利息制限法も消費者契約法も適用されませんよ。滞納管理費等の遅延損害金について、仮に規約で何も定めなければ、遅延損害金の利率は、民法の法定利率が適用されます。

【正解　４】

[10849: 匿名さん]

>>10845 の訂正

誤：２０２０（令和２年）
　　２０２３（令和５年）

正：２０２０年（令和２年）
　　２０２３年（令和５年）

[10850: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10595 匿名さん 2022/07/06
＜参考＞
【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。
なお、民法２４９条は「持分に応じた使用」を定めているが、民法２４９条の規定の適用は排除される（法１２条）。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

本条は、区分所有法１３条を前提として、共用部分を使用するにあたっての区分所有者の「義務」を定めたものである。
また、この規定は敷地および付属施設の使用にも適用される。

[10851: 匿名さん]

>>10850 からわかるように、「共用部分」は区分所有法１３条が適用されるが、付属施設である駐車場には適用がない。
敷地および共用部分以外の付属施設の使用に関しては、原則として民法２４９条が適用されるが、この条項は任意規定であるので、マンション標準管理規約（単棟型）では次のように規定している。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

[10852: 匿名さん]

更に、「マンション標準管理規約（単棟型）」では、駐車場の使用について、次のように規定している。

（駐車場の使用）
第１５条　管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
２　前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
３　区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

[10853: 匿名さん]

民法249条は、共有者が共用物を各人の持分に応じて使用する権利を定めているが、用法に従って使用するかどうかについては言及していない。また、区分所有法13条は共用部分を用方に従って使用する権利を定めているが、用方に従わない使用を明確に禁止しているわけではない（用方に従った使用は権利であって義務ではない）。結局、その点は管理組合の自治に委ねていると解するしかない。
そこで、自治ルールである規約において共用部分や共用部分以外の敷地や付属施設については、用法に従って使用する義務があると宣言したのが標準規約13条であるといえよう。（しかし、規約で用法以外の使用は認めないと規定しておきながら、集会室で住民の葬式をしたり、子供が通う小学校の臨海学校のビデオの上映会をやったり、総会や理事会といった本来と用法と異なる使い方を理事長判断で許可している）

[10854: 匿名さん]

－ティータイム－

＜民法第２４９条の改正について＞

【現行】
（共有物の使用）
第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

【２０２３年（令和５年４月１日以降）】
（共有物の使用）
第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
２　共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
３　共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。

[10855: 匿名さん]

>>10854 の訂正
誤：【２０２３年（令和５年４月１日以降）】
正：【２０２３年（令和５年）４月１日以降】

[10856: 匿名さん]

だから、１人で自転車を５台も６台も駐輪場に置くやつは
駐輪場を使わない住民に使用料を払うんや。
管理組合に払う使用料と二重払いになっていい気味や。

[10857: 匿名さん]

【２０２３年（令和５年）４月１日以降における自転車置場の使用について】
１．管理規約に対象物件の使用に関する細則を置くことを定めていることが一般的である（マンション標準管理規約（単棟型）においては、１８条）。

２．自転車置場については、具体的な使用方法を「自転車置場使用細則」に定めるが、この細則は民法２４９条２項に規定する「別段の合意がある場合」に該当するので、民法２４９条２項の適用はない。

[10858: 匿名さん]

【マンション標準管理規約（単棟型）】

（使用細則）
第１８条　対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。

[10859: 匿名さん]

使用細則は「別段の定め」ではあるが「別段の合意」とは限らない。
細則制定総会で最後まで「俺は同意しない」という奴もいるから。
この場合の「別段の合意」とは「駐輪場使用細則」に基づいて締結される
「駐輪場利用契約」のことを指す。
これは契約だから合意そのものである。本来は駐輪場を使用しない組合員に
支払うべきものを管理組合に支払うことで合意している。
当然組合員からは「俺に払え」と苦情が出るが、そのときは管理組合長が
出て行って収めるのだろう。

[10860: 匿名さん]

民法２４９条の規定をマンションの駐車場駐輪場に当てはめると
組合員は駐車場の「全部」を持分に応じて使用できるから、駐車場の
どこに駐車してもいいことになる。
管理組合長が「Aさんはこっち」「Ｂさんはあっち」と決める自体違法である。
では、なぜ決めることができるのか？それは規約に書いてあるからだ。
駐車場の場所決めは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の事項なので
規約で決めていい。駐車場所は組合長のほうで決めるよということを規約で
断っておけば、法律をクリアできる。

[10861: 匿名さん]

だから理事長は付け届けや袖の下で儲かるので貧しい年金ジジイはなりたがるわけですね

[10862: 匿名さん]

－コーヒータイム－

＜区分所有者には「使用細則」を遵守する義務があるが、「マンション標準管理規約」では、どのように規定しているのか？＞

「使用細則」という用語は使用せずに総会の決議に含めて、以下のように規定している。
【マンション標準管理規約（単棟型）】
（規約及び総会の決議の遵守義務）
第３条　区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会の決議を誠実に遵守しなければならない。
２　区分所有者は、同居する者に対してこの規約及び総会の決議を遵守させなければならない。

なお、以前の「中高層共同住宅標準管理規約」では、以下のように規定していた。
【中高層共同住宅標準管理規約（単棟型）】
（規約の遵守義務）
第３条　区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び使用細則を誠実に遵守しなければならない。
２　区分所有者は、同居する者に対してこの規約及び使用細則に定める事項を遵守させなければならない。

[10863: 匿名さん]

では、規約・総会決議と法令とで規定している内容が異なっているときはどうするか。
この時は、法令に従えばよい。例えば、戸数５０戸で駐輪場が１００台のマンションは、
民法２４９条１項に従って１人２台まで使用することができる。これを早い者勝ちで
台数無制限で使ってよいという使用細則ができても従わなくていいのである。
満車のときは適宜の２台を放り出して自分の自転車を駐輪すればよい。

[10864: デベにお勤めさん]

自力救済禁止ですよ

[10865: 匿名さん]

－ティータイム－

＜規約と使用細則等について＞
【規約で「各区分所有者の共用部分の共有持分の割合は、別に定めるところによる」と定めて、規約以外の使用細則等において定めた場合、その効力は？】

効力は生じない（区分所有法１４条４項）。
「共用部分の共有持分の割合」は、絶対的規約事項であるので、これを規約以外の使用細則等で定めることは許されない。

[10866: 匿名さん]

>>10862 関連

【使用細則等について】
規約により、敷地の一部を一定数の区分所有者のための駐車場として使用するために使用権を認めることを定め、使用権が認められる区分所有者の選定方法やその使用料に関しては使用細則等で定めることがある。
使用細則等は、区分所有建物の規約以外の定めであり、通常は上記の例のように規約に基づいて定められるが、規約に基づかないで（集会の決議等で）定められるものもある。
他方、使用細則等の名称が付されていても、これを規約として定める旨が明らかにされている場合（例： >>10865 ）には、区分所有法の規約に関する規定（３０条～３３条）に従う。

[10867: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【区分所有法】
○ 議長の集会議事録の作成義務（４２条１項）
○ 議長の集会議事録の保管義務（４２条５項）

【マンション標準管理規約（単棟型）】
○ 議長の総会議事録の作成義務（４９条１項）
○ 議長の総会議事録の保管義務（４９条３項）

【マンション標準管理委託契約書】
マンション管理業者の基幹事務以外の事務管理業務
○ 管理組合がマンション管理業者の協力を必要とするときの総会議事録案の作成（総会支援業務）
○ 総会議事録を管理組合の事務所で保管（その他－図書等の保管等）

[10868: 匿名さん]

＜参考＞
東京都 マンションマイナポータルサイト
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/kanri/03guidebook.html
「マンション管理ガイドブック－管理組合編」
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/pdf/48kanri-guide/03guideb...

－５４頁抜粋－
【参考事項２２　帳票等の保存期間の例】
○総会関連
・総会議案書及び総会議事録・・・永久
・総会出席票・委任状・議決権行使書・・・１０年

○理事会関連
・理事会議案書及び理事会議事録・・・永久
・理事会等の引継ぎ書・・・永久

（出典：マンション管理サポートネット／公益財団法人マンション管理センター）

[10869: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10656 匿名さん 2022/08/07
【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

[10870: 匿名さん]

てなわけで、
本人があらかじめ許諾している場合は、有効です。

[10871: 匿名さん]

上記を踏まえると、以下のようになる。

Ｑ：管理会社が管理者となるとした場合、管理委託契約名義（甲・乙）は同一名義で問題ないか？
Ａ：管理会社を管理者とする承認及び管理者業務の委託契約締結承認が、総会において適切になされていれば、基本的には問題ないと考えられる。

[10872: 匿名さん]

てなことが、ここに書いてある。

【マンションの新たな管理方式の検討】
（国土交通省　平成２４年１月）
https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf
Ｐ．３８　Ｐ．４２

[10873: 匿名さん]

管理会社が管理者となる場合、管理委託契約名義（甲・乙）が同一名義とは？

管理組合（甲）の総会において管理業者（乙）が管理者に選任されている場合の管理委託契約
甲：○○管理組合　管理者　○○株式会社代表取締役社長
乙：○○株式会社代表取締役社長

[10874: 匿名さん]

第１回マンションの新たな管理ルールに関する検討会（平成２４年１月１０日）
－議事録抜粋－
【法務省】 区分所有法上は、先ほど国土交通省さんの資料にもありましたとおり、管理者というのは、区分所有者を代理して業務の執行に当たるという役割を持っております。
では、その業務執行というのがどういう位置づけになるかと申しますと、これは委任に近い関係であろうかと思います。委任については、区分所有法上は詳細な規定はございませんので、普通の民法の話になっていくのかなというふうには思いますが、先ほど来ご指摘がありますとおり、およそ利益相反は全部だめだということではなくて、それは適正なルールにのっとって、内容の合理性があるものであれば、それは利益相反とは言わない、実質的に見て、ちゃんと区分所有者のためになっている内容になっているのであれば、それは利益相反には当たらないということになるのではないかなというふうに思っております。

[10875: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【「第三者管理者方式」の課題】
１．管理者たる第三者に大きな権能が集中することにより、極めて効率的な管理の実現が期待される反面、チェック機能が十分働かなくなる危険性がある。

２．現行法には管理者としての資格要件や業務へのチェック規定がないため、区分所有者が無関心のまま管理事務の負担軽減を安易に求めて本方式が導入されるのは危険である。

３．最も大切な管理組合の金銭等財産の保護という点については、管理者が共用部分等の保存行為を自らの判断で行うことができることとなることが、悪意のある管理者は過度な保存行為を行うことにより管理組合の金銭等財産を徒に浪費させることも可能となることに加え、管理組合の金銭等財産の保管業務も任せる（通帳と印鑑の双方を持つ）こととなるため、組合財産と管理者財産の帰属に問題が生じることが考えられ、管理者が倒産・破産等した場合は、管理組合の金銭等財産が保護されない可能性が高い。

４．新たに第三者を管理者として選任した場合は、新たなコストが発生することとなる。また、管理業者が管理者となる場合でも、管理者としての義務は、管理組合との業務委託契約に基づき行っている業務に対する義務と比して、責任が加重されることから、区分所有者が負担すべき管理費が高額となる可能性が高い。

（参考：マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書）

[10876: 匿名さん]

【区分所有法における管理者に関する主な規定】
○ 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。（25条）
○ 管理者は、共用部分や建物の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。（26条1項）
○ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。共用部分の損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても区分所有者を代理する。（26条2項）
○ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。（26条4項）
○ 管理者は、集会を招集する権利を持ち（34条1項）、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。（43条）
○ 規約、議事録等の書面を保管し、利害関係者からの請求があれば、閲覧を拒んではならない。（33条1項・2項）

[10877: 匿名さん]

＜参考＞
K&K PARTNERS法律事務所
【「管理組合」が存在しないマンションはあり得るか】
－「管理組合がない」ｖｓ「管理組合のないマンションなど存在しない」－

http://xn--jcxx3i4thxpbn13b.com/2016/06/10/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7...

[10878: 匿名さん]

>>10877 関連

【マンション管理適正化法】
第２条（定義）
第３号　管理組合　マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体又は区分所有法第四十七条第一項（区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。）に規定する法人をいう。

[10879: 匿名さん]

余談ですが・・・
「マンション」という用語が法律に登場したのは、マンション管理適正化法が初めてです。

[10880: マンション比較中さん]

カン違いしていました。

https://www.mansion.mlcgi.com/reno_c3.htm
(1)適正化法成立のいきさつ

そのような背景のもとに平成12年(2000年)、議員立法（注２）により作られた「マンション管理適正化法」(平成12年法律第149号)は、管理会社倒産時の組合資産の保全対策として、管理業者の登録及び分別管理の徹底や管理組合預金口座の保全を目的とし、その執行をはかるため、行政の組織として指定法人を2つ認定し、行政の作用として国家資格を2つ創設し、統制に関してこれらの指定法人への監督指導権限を国交省が持つ仕組みとしました。

（注２）議員立法を文字通りに解釈して「国会議員が法案を作った」とカン違いしている人がいるが、実際に法案を起草したのは官僚で、彼らに担がれて神輿に乗った国会議員が官僚が作った法案を国会で通しただけ。

[10881: 匿名さん]

余談ですが・・・
「マンション」という用語もマンション管理適正化法で初めて登場しました。
同法に規定する「マンション」とは、区分所有建物のうち、居住の用に供する専有部分が1戸以上あるものをいいます。

[10882: 匿名]

（専有部分の用途）
第１２条　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

質問：
法人が「本店又は主たる事務所の所在地」を専有部分の住所で登記している場合、第１２条第１項に違反するのか？
登記上、「本店又は主たる事務所の所在地」を設定しなければならないので、やむなく自宅（専有部分）を登記。
この場合、「他の用途に供してはならない。」に抵触している。

[10883: 匿名さん]

当該住戸の所在地で法人登記がされていることだけをもって、「他の用途に供している」とはいえないと思います。

[10884: 匿名]

嘗て民泊やシェアハウス禁止の規約改正の時は、第12条第2項以下を拡充しているが、第1項はそのまま。
第1項は飾りみたいな条文で空文化している。民泊同様に第2項以下で規定を追記する必要がありそう。

[10885: 匿名さん]

管理規約において、専有部分を本店所在地として法人登記することを禁止している場合は、管理規約に違反することになりますね。

[10886: 坪単価比較中さん]

専有部分の使用について、管理規約で制限できるのは、他の専有部分の使用、又は共用部分等（共用部分及び附属施設）の管理に影響を及ぼすものに限られる。

[10887: 匿名さん]

そもそも、>>10882 の質問自体が「専有部分の使用」に関するものではないですね。

[10888: 匿名]

登記上の本店住所にしているだけのか、実際本店として営業しているのか、
区分所有者に問いただす必要がありますね。
判例では、一審で税理士事務所Ok、二審でＮＧの判決が出てます。

[10889: 匿名]

郵便受や玄関扉に堂々と法人名の表札を掲げていた場合、区分所有者から規約違反の指摘をされたことがある。
規約違反だと言って相手に表札を外すよう言ったところ、すんなり外してくれた。営業実態があったのだろう。

[10890: 匿名さん]

さて、話は変わって・・・

役員・理事会を廃止して、マンション管理士が管理者となって管理組合を運営することをHPに載せている親泊マンション管理士事務所
https://www.oyadomari-mankan.com/service/manager.html