マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10841: 匿名さん]

ということで、
管理費を滞納したときの遅延損害金について管理規約に定めがない場合、年３％の遅延損害金を請求できます（民法４０４条１項・２項、民法４１９条１項本文）。

[10842: 匿名さん]

管理規約に遅延損害金の定めがないというのは現実的にはほとんどないだろうね。

[10843: 匿名さん]

弁護士費用を請求できないというマンションは少なからずあるだろう。平成１６年の標準管理規約改正だからね。

[10844: 匿名さん]

【令和３年度　マンション管理士試験】

〔問　15〕　甲マンションの 101 号室を所有するＡが管理費を滞納した場合の遅延損害金に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率の定めがない場合、Ａが令和２年１月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和２年２月１日から支払済みまで年５％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

２　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率を年 10％とする定めがある場合、Ａが令和２年７月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和２年８月１日から支払済みまで年 10％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

３　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率の定めがない場合、Ａが令和３年１月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和３年２月１日から支払済みまで年３％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

４　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率を年１％とする定めがある場合、Ａが令和３年７月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和３年８月１日から支払済みまで年３％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

【正解　４】

[10845: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【各期間における法定利率】
○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２３（令和５年）４月１日以降の法定利率 ⇒ 未確定（変動の可能性あり）

[10846: 匿名さん]

－コーヒータイム－

＜マンション標準管理規約（単棟型）＞
（最終改正　令和3年6月22日 国住マ第33号）

第６０条（管理費等の徴収）
第２項　組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

【第60条（管理費等の徴収）第２項関係コメント】
④ 滞納管理費等に係る遅延損害金の利率の水準については、管理費等は、マンションの日々の維持管理のために必要不可欠なものであり、その滞納はマンションの資産価値や居住環境に影響し得ること、管理組合による滞納管理費等の回収は、専門的な知識・ノウハウを有し大数の法則が働く金融機関等の事業者による債権回収とは違い、手間や時間コストなどの回収コストが膨大となり得ること等から、利息制限法や消費者契約法等における遅延損害金利率よりも高く設定することも考えられる。

[10847: 匿名さん]

>>10846 の続き

⑥ 第２項では、遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することが「できる」と規定しているが、これらについては、請求しないことについて合理的事情がある場合を除き、請求すべきものと考えられる。

[10848: 匿名さん]

【平成２０年度　マンション管理士試験】

〔問　12〕　管理組合（区分所有法第３条に規定する区分所有者の団体をいう。以下同じ。）の集会における、滞納管理費等の遅延損害金の利率に関する規約の定めについての区分所有者Ａ～Ｄの次の発言のうち、民法、利息制限法及び消費者契約法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａ－利息制限法が改定され、同法第７条第１項で年20％を越える利率は無効とされることになりましたね。現在の規約の利率は無効となりますので、至急に改正しなくてはなりません。

２　Ｂ－原始規約は分譲業者が作成したわけですから、消費者契約法第９条第２号の適用があると思いますよ。したがって、利率は年14.6％以下に変更すべきではないでしょうか。

３　Ｃ－消費者契約法というより、むしろ、対等の個人間の契約として利息制限法第４条第１項が適用され、同法第１条の利率の1.46倍まで許されるので年29.2％以下の利率にしておけば問題ないはずですよ。

４　Ｄ－利息制限法も消費者契約法も適用されませんよ。滞納管理費等の遅延損害金について、仮に規約で何も定めなければ、遅延損害金の利率は、民法の法定利率が適用されます。

【正解　４】

[10849: 匿名さん]

>>10845 の訂正

誤：２０２０（令和２年）
　　２０２３（令和５年）

正：２０２０年（令和２年）
　　２０２３年（令和５年）

[10850: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10595 匿名さん 2022/07/06
＜参考＞
【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。
なお、民法２４９条は「持分に応じた使用」を定めているが、民法２４９条の規定の適用は排除される（法１２条）。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

本条は、区分所有法１３条を前提として、共用部分を使用するにあたっての区分所有者の「義務」を定めたものである。
また、この規定は敷地および付属施設の使用にも適用される。

[10851: 匿名さん]

>>10850 からわかるように、「共用部分」は区分所有法１３条が適用されるが、付属施設である駐車場には適用がない。
敷地および共用部分以外の付属施設の使用に関しては、原則として民法２４９条が適用されるが、この条項は任意規定であるので、マンション標準管理規約（単棟型）では次のように規定している。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

[10852: 匿名さん]

更に、「マンション標準管理規約（単棟型）」では、駐車場の使用について、次のように規定している。

（駐車場の使用）
第１５条　管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
２　前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
３　区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

[10853: 匿名さん]

民法249条は、共有者が共用物を各人の持分に応じて使用する権利を定めているが、用法に従って使用するかどうかについては言及していない。また、区分所有法13条は共用部分を用方に従って使用する権利を定めているが、用方に従わない使用を明確に禁止しているわけではない（用方に従った使用は権利であって義務ではない）。結局、その点は管理組合の自治に委ねていると解するしかない。
そこで、自治ルールである規約において共用部分や共用部分以外の敷地や付属施設については、用法に従って使用する義務があると宣言したのが標準規約13条であるといえよう。（しかし、規約で用法以外の使用は認めないと規定しておきながら、集会室で住民の葬式をしたり、子供が通う小学校の臨海学校のビデオの上映会をやったり、総会や理事会といった本来と用法と異なる使い方を理事長判断で許可している）

[10854: 匿名さん]

－ティータイム－

＜民法第２４９条の改正について＞

【現行】
（共有物の使用）
第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

【２０２３年（令和５年４月１日以降）】
（共有物の使用）
第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
２　共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
３　共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。

[10855: 匿名さん]

>>10854 の訂正
誤：【２０２３年（令和５年４月１日以降）】
正：【２０２３年（令和５年）４月１日以降】

[10856: 匿名さん]

だから、１人で自転車を５台も６台も駐輪場に置くやつは
駐輪場を使わない住民に使用料を払うんや。
管理組合に払う使用料と二重払いになっていい気味や。

[10857: 匿名さん]

【２０２３年（令和５年）４月１日以降における自転車置場の使用について】
１．管理規約に対象物件の使用に関する細則を置くことを定めていることが一般的である（マンション標準管理規約（単棟型）においては、１８条）。

２．自転車置場については、具体的な使用方法を「自転車置場使用細則」に定めるが、この細則は民法２４９条２項に規定する「別段の合意がある場合」に該当するので、民法２４９条２項の適用はない。

[10858: 匿名さん]

【マンション標準管理規約（単棟型）】

（使用細則）
第１８条　対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。

[10859: 匿名さん]

使用細則は「別段の定め」ではあるが「別段の合意」とは限らない。
細則制定総会で最後まで「俺は同意しない」という奴もいるから。
この場合の「別段の合意」とは「駐輪場使用細則」に基づいて締結される
「駐輪場利用契約」のことを指す。
これは契約だから合意そのものである。本来は駐輪場を使用しない組合員に
支払うべきものを管理組合に支払うことで合意している。
当然組合員からは「俺に払え」と苦情が出るが、そのときは管理組合長が
出て行って収めるのだろう。

[10860: 匿名さん]

民法２４９条の規定をマンションの駐車場駐輪場に当てはめると
組合員は駐車場の「全部」を持分に応じて使用できるから、駐車場の
どこに駐車してもいいことになる。
管理組合長が「Aさんはこっち」「Ｂさんはあっち」と決める自体違法である。
では、なぜ決めることができるのか？それは規約に書いてあるからだ。
駐車場の場所決めは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の事項なので
規約で決めていい。駐車場所は組合長のほうで決めるよということを規約で
断っておけば、法律をクリアできる。