マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10801: 匿名さん]

>>10797 関連

事件番号：平成8(オ)1559
事件名：駐車場専用使用権分譲代金返還
裁判年月日：平成10年10月22日
法廷名：最高裁判所第一小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52584

【判示事項】
マンション駐車場の専用使用権分譲の対価が分譲業者に帰属すべきものとされた事例
【裁判要旨】
マンション分譲業者が、マンションの分譲に伴い、区分所有者の共有となるべきマンション敷地の一部に駐車場を設け、マンション購入者のうち駐車場の使用を希望する者に対して右駐車場の専用使用権を分譲し、その対価を受領した場合において、分譲業者が営利の目的に基づき自己の利益のために専用使用権を分譲したものであり、専用使用権の分譲を受けた区分所有者もこれと同様の認識を有していたなど判示の事情の下においては、分譲業者が区分所有者全員の委任に基づきその受任者として専用使用権の分譲を行った等と解することはできず、右対価は、専用使用権分譲契約における合意の内容に従って分譲業者に帰属すべきものである。
【全文】
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/584/052584_hanrei.pdf

[10802: 匿名さん]

>>10797 関連

【マンション敷地内駐車場問題の現状と判例（1-2）】
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/index.php

2 分譲方式・留保方式によるトラブル
【抜粋】
分譲分譲方式・留保方式では区分所有権が譲渡された場合の扱いも問題になりますが、東京地裁平成21年2月26日判決では『駐車場についての使用権は、マンションの共有者間における共有物の利用方法・管理に関する合意により設定された専用使用権と解するのが相当であり、マンションの共有者の団体である管理組合の承諾なくして譲渡することはできないと解されるところ、管理組合との間において，駐車場の専用使用権を譲受 人に変更する手続が行われたことを認めることはできないから、駐車場の専用使用権は、従前の区分所有者に帰属しているものというべきである』と判断されています。

[10803: 匿名さん]

>>10802 の訂正
誤：分譲分譲方式
正：分譲方式

[10804: 匿名さん]

>>10798 の訂正
誤：マンシヨン
正：マンション

[10805: 匿名さん]

－ティータイム－

【区分所有権のある駐車場について】
区分所有建物内に専有部分となっている駐車場（つまり、区分所有権のある駐車場）がある場合、規約には次のことを規定しておく必要があります。

○ 駐車場のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と駐車場とを分離し、又は専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない。

[10806: 匿名さん]

>>10805 について、「マンション標準管理規約（単棟型）」では以下のようにコメントしています。

【第７条関係】
専有部分として倉庫又は車庫を設けるときは、「倉庫番号を付した倉庫」又は「車庫番号を付した車庫」を加える。

【第１１条関係】
倉庫又は車庫も専有部分となっているときは、倉庫（車庫）のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と倉庫（車庫）とを分離し、又は専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない旨を規定する。

[10807: 匿名さん]

＜参考＞
【マンションの駐車場の専有部分・共用部分該当性に関する裁判例の一考察】
https://www.retio.or.jp/attach/archive/124-081.pdf

[10808: 匿名さん]

－コーヒータイム－
【マンションにおける駐車場（ガレージ）の区分所有権について】
附属の建物は、区分所有建物とは別個の不動産であるが、物置やガレージのように区分所有建物に対して従物の地位にある建物またはその建物の部分が専有部分とされる場合がある。

この場合における附属の建物の態様には、
① 主たる建物とは別の建物の全体である場合（たとえば、住戸部分に隣接した当該住戸専用のガレージや物置の全体）
② 主たる建物とは別の建物の区分した一部分である場合（たとえば、①の例のガレージや物置の一部分）
③ 主たる建物と同一の、一棟の建物の区分した一部分である場合（たとえば、マンションの地下にある当該住戸専用の駐車室、機械室、トランクルーム）
などがある。

②③の場合においては、主たる建物と附属の建物とのそれぞれに区分所有権が成立するが、両者は、主物と従物の関係にあると考えられるので、集会における区分所有者（および議決権）は一人（一つ）と解すべきである。

（出典：コンメンタール　マンション区分所有法）

[10809: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【駐車場の「専用使用権」に関する行政の対応について】
1979（昭54）年および1980（昭55）年の旧建設省通達（昭和54年12月15日建設省計動発第116号、同建設省住指発第257号、昭和55年12月1日建設省計動発第105号）によって、マンションの分譲が行われる際、分譲業者および仲介者は専用使用権の設定およびその内容につき売買契約書および重要事項説明書などで十分な説明をするとともに管理規約（案）等に明定すること、また、専用使用権の設定および利用から生ずる収益については区分所有者の共有財産に帰属させること等に関して指導がなされました。

宅地建物取引業法35条1項6号、同施行規則16条の2第4号は、建物または敷地の一部に専用使用権があるときは、その内容を重要事項説明書の中で説明しなければならないと規定しています。

標準管理規約（単棟型）では、駐車場について「専用使用権」の語を用いないこととし、さらに、特定区画に対する独自の権利という誤解を避けるために「使用権」という語も使用しないこととしています（15条）。

（出典：「分譲業者と管理組合が駐車場の「使用権」をめぐり争った判例」　https://gentosha-go.com/articles/-/20864）

[10810: 匿名さん]

新しく分譲されるマンションにおいて、「専用使用権」を付すのは、１階住戸の専用庭の横にある専用駐車場ぐらいではないかと思います。

[10811: 匿名さん]

>>10809 の訂正
飲んだのは、コーヒーではなく紅茶でした。
「館下」違いはないかな・・・

[10812: 匿名さん]

>>10811 の訂正

誤：「館下」違いはないかな・・・

正：「大した違い」はないかな・・・
　　または、
　　「大して」違いはないかな・・・

[10813: 匿名さん]

－コーヒータイム－

某スレには、「費用順管理規約」というものがありました。
急いで投稿する事情があったのでしょうね。

[10814: 匿名さん]

そろそろ某スレが、一番上にくるタイミングだと思ったら、そのとおりになりました。

[10815: 匿名さん]

そろそろですね。

[10816: 匿名さん]

はい、ランチの時間です。

[10817: 匿名さん]

「費用順管理規約」には、「保尊行為」が規定されているのかな。

[10818: 匿名さん]

さすがに、「連単棟」の規定はないと思います。

[10819: 匿名さん]

「連単棟」についても、「県とうすべき」かもしれない。

[10820: 匿名さん]

「保尊行為」には共用部分を大切にする気持ちが表れています