マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10788: 匿名さん]

>>10787 匿名さん
管理会社が推奨するからだ

[10789: まともな管理]

>>10763 口コミ知りたいさん
水道局と契約しているのは管理組合だけで入居者には管理組合が戸別メーターで請求しているマンションですね。特定承継人や包括承継人の負担義務を規約に追加しても支払い頂けない。支払ってもらうにはグレーゾーンのテクニックが必要です。管理費等の遅延損害金を付け替えるアイデアも有りですね。ただ水道代にも遅延損害金が付くことを考えると惜しいですよね。履行遅滞ってご存じですか？水道代は多分2ヶ月に一回の請求ですから管理費等とは計算時期が異なりますよ。根本的な話として規約に水道代は特定承継されると定めたのは、欲しいからだけですか？請求根拠はありますか？言い分は双方にあるケースの典型です。ロジックが大事です。規約に定めてあるだけでは払ってくれる良い人もいるでしょうがちょっと弱いですね。不可能ではないですよ。

[10790: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【設計コンサルタント業務の発注先の選定方法】
・ 設計コンサルタント業務の発注先の選定方法としては、「見積合わせ方式」の割合が最も高くなっている。

【設計コンサルタント業務の発注先の選定方法とマンション規模の関係】
・ 設計コンサルタント業務の発注先の選定方法とマンション規模の関係についてみると、マンション規模による発注先の選定方法の違いはみられない。

[10791: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【施工業者の選定方法】
・ 施工業者の選定方法についてみると、「見積合わせ方式（条件提示型）」の割合が最も高く、次いで「競争入札方式（総合評価型）」となっている。
・ なお、工事回数が３回目以上となると、１回目、２回目と比べ「競争入札方式（総合評価型）」の割合が倍以上高くなっている。

[10792: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【施工業者の選定方法とマンション規模の関係】
・ 施工業者の選定方法とマンション規模の関係をみると、マンションの規模の違いと選定方法の間に大きな傾向はみられないが、戸数が多くなると、「見積合わせ方式（条件提示型）」の割合がやや高くなっている。

○「見積合わせ方式（条件提示型）」：見積の提出を求める際に、発注者からあらかじめで仕様・工事項目・数量等の一定の具体的な条件を提示する方式。

○「見積合わせ方式（提案型）」：見積の提出を求める際に、施工会社からの提案にある程度の自由度を持たせ、各施工会社が必要と考える仕様・工事項目・数量等を独自に設定し、これらの要素を積算する他、工期や技術力、安全性などの施工計画についても企画提案を求める方式。

○「競争入札方式（価格競争型）」：価格のみで発注先を決める方式。

○「競争入札方式（総合評価型）」：価格と価格以外のいくつかの要素（工事実績、技術資格者数、会社概要等）で判断する方式

[10793: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【施工業者の選定方法の採用理由】
・ 施工業者の選定方法の採用理由としては、「工事金額を重視したかったため」の割合が最も高い。
・ なお、１回目、2回目では、次いで「施工業者の実績を評価したため」の割合が高く、３回目以上では「その他」となっている。

[10794: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【施工業者を決定した際の評価事項】
・ 施工業者を決定した際の評価事項としては、「工事金額」を選択する企業が最も多く、次いで「施工業者の実績」「現場代理人予定者の実績」となっている。

[10795: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10494 匿名さん 2022/01/03
＜マンション標準管理規約における敷地及び共用部分等の保存行為の取り扱い＞

【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第１項　【敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。】ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３項　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

【第２１条関係コメント】
①　第１項及び第３項は、【区分所有法第１８条第１項ただし書】において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、【同条第２項】に基づき、規約で別段の定めをするものである。

区分所有法第１８条（共用部分の管理）
第１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
第２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

＜再掲＞
>>10495 匿名さん 2022/01/04
>>10494 からわかるように、標準管理規約２１条における「管理」とは、「変更」（区分所有法１７条１項）、「狭義の管理」（区分所有法１８条１項本文）および「保存行為」（区分所有法１８条１項但し書）の３つを含む「広義の管理」である。
したがって、
>標準管理規約では、専用使用権が設定されている箇所を除いて
>保存行為は管理組合の責任と負担で行うこととされています。
は正しい。

[10796: 匿名さん]

>>10795 関連
＜マンション標準管理規約＞
【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第５項　第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。

[10797: 匿名さん]

－コーヒータイム－

＜マンションの駐車場事情と税対策＞
【マンション敷地内駐車場問題の現状と判例（1-2）】
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/index.php
【マンション敷地内駐車場問題の現状と判例（3-4）】
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/page_2.php

[10798: 匿名さん]

>>10797 関連

事件番号：昭和55(オ)747
事件名：駐車場専用使用権不存在確認
裁判年月日：昭和56年1月30日
法廷名：最高裁判所第二小法廷
裁判種別：判決
結果：棄却
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=74553

【判示事項】
土地付分譲マンション付属の駐車場専用使用権分譲特約が公序良俗違反として無効とはいえないとされた事例
【裁判要旨】
?マンシヨン分譲業者がマンシヨンの敷地の持分と右敷地内の付属の駐車場専用使用権とを別個に譲渡することが同一土地から二重に利益を得ることになるものと速断することはできず、マンシヨン購入者の全員において、駐車場専用使用権を土地付マンシヨン本体の分譲とは別個に購入者に対して分譲する権利が分譲業者に留保されていること並びに右専用使用権の分譲を受けた者及びその譲受人が右駐車場を専用使用することを容認・承諾して、分譲業者とマンシヨン分譲契約を締結したことなど原審認定の事情のもとにおいては、右駐車場専用利用権の設定に関する約定が公序良俗に反するものとはいえない。
【全文】
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/553/074553_hanrei.pdf

[10799: 匿名さん]

>>10797 関連

事件番号：平成8(オ)1362
事件名：管理費等
裁判年月日：平成10年11月20日
法廷名：最高裁判所第二小法廷
裁判種別：判決
結果：その他
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=62792

【判示事項】
?一　区分所有者の有するマンション駐車場の一部の専用使用権を消滅させる集会決議が無効とされた事例
二　区分所有者の有するマンション駐車場等の専用使用権を有償化する集会決議を無効とした原審の判断に違法があるとされた事例
【裁判要旨】
?一　区分所有者の有するマンション駐車場の一部の専用使用権を消滅させるとの集会決議が右区分所有者の承諾のないままされた場合において、右区分所有者が、分譲当初からマンションの一階店舗部分においてサウナ、理髪店等を営業しており、来客用及び自家用のために駐車場の専用使用権を取得したものであって、残った駐車場だけではその営業活動を継続するのに支障を生ずる可能性がないではなく、他の区分所有者は、同人らのための駐車場及び自転車置場がないことを前提としてマンションを購入したものであるなど判示の事実関係の下においては、右集会決議は、建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段の規定の類推適用により、効力を有しない。
二　区分所有者の有するマンション駐車場等の専用使用権を有償化するとの集会決議が右区分所有者の承諾のないままされた場合において、右区分所有者が管理費等をもって相応の経済的な負担をしてきた権利を更に有償化して使用料を徴収することは右区分所有者に不利益を与えるということのみから、集会決議により設定された使用料の額が社会通念上相当なものか否か等について検討することなく、右集会決議を無効であるとした原審の判断には、建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「特別の影響」の有無について、法令の解釈適用の誤り、審理不尽の違法がある。
【全文】
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/792/062792_hanrei.pdf

[10800: 匿名さん]

>>10797 関連

事件番号：平成8(オ)258
事件名：駐車場専用使用権確認
裁判年月日：平成10年10月30日
法廷名：最高裁判所第二小法廷
裁判種別：判決
結果：その他
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52595

【判示事項】
一　建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」の意義
二　区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料を増額する規約の設定、変更等が専用使用権者の権利に建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「特別の影響」を及ぼさない場合
三　区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料を増額する集会決議と建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段の類推適用
四　マンション駐車場の専用使用権を有する区分所有者が増額された使用料の支払に応じないことを理由としてされた駐車場使用契約の解除の効力が否定された事例
【裁判要旨】
一　建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が右区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいう。
二　区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料を増額する規約の設定、変更等は、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者の権利に建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「特別の影響」を及ぼすものではない。
三　区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料が、規定の設定、変更等によることなく、規約の定めに基づき、集会決議もって増額された場合にも、建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段の規定が類推適用される。
四　マンション駐車場の専用使用権を有する区分所有者が、使用料を増額する集会決議の効力を争い、管理組合の主張する増額使用料の支払義務の不存在確認を求める訴訟を提起し、既に三回の口頭弁論期日が開かれていたにもかかわらず、管理組合が、専用使用権者に対して増額使用料を支払うように催告し、その支払に応じないことを理由として駐車場使用契約を解除する旨の意思表示をしたこと、管理組合の主張する使用料の増額が社会通念上相当なものであることが明白であるとはいい難いことなど判示の事情の下においては、管理組合による右駐車場使用契約の解除は効力を生じない。
【全文】
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/595/052595_hanrei.pdf

[10801: 匿名さん]

>>10797 関連

事件番号：平成8(オ)1559
事件名：駐車場専用使用権分譲代金返還
裁判年月日：平成10年10月22日
法廷名：最高裁判所第一小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52584

【判示事項】
マンション駐車場の専用使用権分譲の対価が分譲業者に帰属すべきものとされた事例
【裁判要旨】
マンション分譲業者が、マンションの分譲に伴い、区分所有者の共有となるべきマンション敷地の一部に駐車場を設け、マンション購入者のうち駐車場の使用を希望する者に対して右駐車場の専用使用権を分譲し、その対価を受領した場合において、分譲業者が営利の目的に基づき自己の利益のために専用使用権を分譲したものであり、専用使用権の分譲を受けた区分所有者もこれと同様の認識を有していたなど判示の事情の下においては、分譲業者が区分所有者全員の委任に基づきその受任者として専用使用権の分譲を行った等と解することはできず、右対価は、専用使用権分譲契約における合意の内容に従って分譲業者に帰属すべきものである。
【全文】
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/584/052584_hanrei.pdf

[10802: 匿名さん]

>>10797 関連

【マンション敷地内駐車場問題の現状と判例（1-2）】
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/index.php

2 分譲方式・留保方式によるトラブル
【抜粋】
分譲分譲方式・留保方式では区分所有権が譲渡された場合の扱いも問題になりますが、東京地裁平成21年2月26日判決では『駐車場についての使用権は、マンションの共有者間における共有物の利用方法・管理に関する合意により設定された専用使用権と解するのが相当であり、マンションの共有者の団体である管理組合の承諾なくして譲渡することはできないと解されるところ、管理組合との間において，駐車場の専用使用権を譲受 人に変更する手続が行われたことを認めることはできないから、駐車場の専用使用権は、従前の区分所有者に帰属しているものというべきである』と判断されています。

[10803: 匿名さん]

>>10802 の訂正
誤：分譲分譲方式
正：分譲方式

[10804: 匿名さん]

>>10798 の訂正
誤：マンシヨン
正：マンション

[10805: 匿名さん]

－ティータイム－

【区分所有権のある駐車場について】
区分所有建物内に専有部分となっている駐車場（つまり、区分所有権のある駐車場）がある場合、規約には次のことを規定しておく必要があります。

○ 駐車場のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と駐車場とを分離し、又は専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない。

[10806: 匿名さん]

>>10805 について、「マンション標準管理規約（単棟型）」では以下のようにコメントしています。

【第７条関係】
専有部分として倉庫又は車庫を設けるときは、「倉庫番号を付した倉庫」又は「車庫番号を付した車庫」を加える。

【第１１条関係】
倉庫又は車庫も専有部分となっているときは、倉庫（車庫）のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と倉庫（車庫）とを分離し、又は専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない旨を規定する。

[10807: 匿名さん]

＜参考＞
【マンションの駐車場の専有部分・共用部分該当性に関する裁判例の一考察】
https://www.retio.or.jp/attach/archive/124-081.pdf

[10808: 匿名さん]

－コーヒータイム－
【マンションにおける駐車場（ガレージ）の区分所有権について】
附属の建物は、区分所有建物とは別個の不動産であるが、物置やガレージのように区分所有建物に対して従物の地位にある建物またはその建物の部分が専有部分とされる場合がある。

この場合における附属の建物の態様には、
① 主たる建物とは別の建物の全体である場合（たとえば、住戸部分に隣接した当該住戸専用のガレージや物置の全体）
② 主たる建物とは別の建物の区分した一部分である場合（たとえば、①の例のガレージや物置の一部分）
③ 主たる建物と同一の、一棟の建物の区分した一部分である場合（たとえば、マンションの地下にある当該住戸専用の駐車室、機械室、トランクルーム）
などがある。

②③の場合においては、主たる建物と附属の建物とのそれぞれに区分所有権が成立するが、両者は、主物と従物の関係にあると考えられるので、集会における区分所有者（および議決権）は一人（一つ）と解すべきである。

（出典：コンメンタール　マンション区分所有法）

[10809: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【駐車場の「専用使用権」に関する行政の対応について】
1979（昭54）年および1980（昭55）年の旧建設省通達（昭和54年12月15日建設省計動発第116号、同建設省住指発第257号、昭和55年12月1日建設省計動発第105号）によって、マンションの分譲が行われる際、分譲業者および仲介者は専用使用権の設定およびその内容につき売買契約書および重要事項説明書などで十分な説明をするとともに管理規約（案）等に明定すること、また、専用使用権の設定および利用から生ずる収益については区分所有者の共有財産に帰属させること等に関して指導がなされました。

宅地建物取引業法35条1項6号、同施行規則16条の2第4号は、建物または敷地の一部に専用使用権があるときは、その内容を重要事項説明書の中で説明しなければならないと規定しています。

標準管理規約（単棟型）では、駐車場について「専用使用権」の語を用いないこととし、さらに、特定区画に対する独自の権利という誤解を避けるために「使用権」という語も使用しないこととしています（15条）。

（出典：「分譲業者と管理組合が駐車場の「使用権」をめぐり争った判例」　https://gentosha-go.com/articles/-/20864）

[10810: 匿名さん]

新しく分譲されるマンションにおいて、「専用使用権」を付すのは、１階住戸の専用庭の横にある専用駐車場ぐらいではないかと思います。

[10811: 匿名さん]

>>10809 の訂正
飲んだのは、コーヒーではなく紅茶でした。
「館下」違いはないかな・・・

[10812: 匿名さん]

>>10811 の訂正

誤：「館下」違いはないかな・・・

正：「大した違い」はないかな・・・
　　または、
　　「大して」違いはないかな・・・

[10813: 匿名さん]

－コーヒータイム－

某スレには、「費用順管理規約」というものがありました。
急いで投稿する事情があったのでしょうね。

[10814: 匿名さん]

そろそろ某スレが、一番上にくるタイミングだと思ったら、そのとおりになりました。

[10815: 匿名さん]

そろそろですね。

[10816: 匿名さん]

はい、ランチの時間です。

[10817: 匿名さん]

「費用順管理規約」には、「保尊行為」が規定されているのかな。

[10818: 匿名さん]

さすがに、「連単棟」の規定はないと思います。

[10819: 匿名さん]

「連単棟」についても、「県とうすべき」かもしれない。

[10820: 匿名さん]

「保尊行為」には共用部分を大切にする気持ちが表れています

[10821: 匿名さん]

－コーヒータイム－

某スレでは、以前から「責任施行方式」と書いてありますが、「責任施工方式」が正しいと思います。

[10822: 匿名さん]

今後、「責任施工方式」と書けば、このスレを見ているということですね。

[10823: 匿名さん]

他人に同町して批判ばかりするのはよくないよ。
同じ町内なら仲良く暮らそう。

[10828: 管理担当]

[No.10824～本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[10829: 口コミ知りたいさん]

こんにちは、団地においての各棟集会の招集についての質問なのです。
「棟の区分所有者数と議決権の各5分の1以上の者が請求する」とあります。

団地の場合、団地管理組合と各棟管理組合が併存するのであれば各棟管理組合の管理者又は理事長が招集することも出来るのですか？

[10830: 匿名さん]

>>10829 口コミ知りたいさん

区分所有法３条前段では、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」と規定しています。
団地における各棟は、それぞれが３条団体ですから、２５条１項の規定に基づき、棟別に管理者を選任することができます。そして、この棟別の管理者は、３４条１項の規定に基づき、棟総会を招集します。

マンション標準管理規約（団地型）は、各棟では日常的な管理を行わないことから、棟管理組合については特に規定を定めず、管理者も選任していませんので、棟総会は、区分所有法３４条第５項の規定に基づき、招集することになります。

【区分所有法】
第２５条（選任及び解任）
第１項　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。

第３４条（集会の招集）
第１項　集会は、管理者が招集する。
第５項　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

[10831: 匿名さん]

>>10830 匿名さん

ありがとうございます!
各棟には管理者が定まってないんてますね！

[10832: 匿名さん]

>>10810 関連
ということで、一つのマンションにおいて、「専用使用権」のある駐車場（駐車スペース）と「使用契約（賃貸借契約）」による駐車場の両方が存在する場合がある。

[10833: 匿名さん]

区分所有されたタウンハウス（連棟式建物）では、土地が分筆されている場合もある。

[10834: 匿名さん]

＜再々掲＞
>>10572 匿名さん 2022/04/20
【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会中心主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

>>10573 匿名さん 2022/04/20
【総会の議事録について】
議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない（区分所有法４２条２項）。
「議事の経過」とは、議題、議案、討議の内容および表決方法等を指すが、それらの要領の記載で足りる。
「その結果」とは、表決を行った結果、すなわち可決されたか否決されたかの結果である。（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

[10835: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10577 匿名さん 2022/04/23
【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

[10836: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10605 匿名さん 2022/07/17
【法令における「～することができる」の意味は？】
「することができる」は、一定の行為をすることが可能であることを表す場合の用語です。法令においては、その行為をするかしないかの裁量権を与える場合と、その行為をする権利または能力を与える場合の二通りの用い方があります。