マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10748: 匿名さん]

－コーヒータイム－

>>10740 匿名さん
>スレタイを良くみるんだね。
>マンション管理士に質問しようとなっているだろう。

そう、スレタイは「マンション管理士に質問しよう」です。
だから、質問者である「通りがかりさん」は、そのつもりで質問をしたのかもしれません。

しかし、>>10739 に書いたように、回答者が限定されているわけではないので、わたし「匿名さん」が質問に対して回答をした次第です。

なにか問題がありますか？

[10749: 匿名さん]

>>10748 匿名さん

ないよー

[10750: 匿名さん]

【再掲】
>>10564　2022/04/08
【「マンション管理業」とは？】
「マンション管理業」とは、管理組合から委託を受けて「基幹事務」全て（※１）を含む「管理事務」（※２）を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く）をいう（マンション管理適正化法２条第７号）。
したがって、「基幹事務」の全部または一部を行わないのであれば、他の「管理事務」（基幹事務以外の事務管理業務、管理員業務、清掃業務など）を業として行う場合であっても「マンション管理業」には該当しない。

※１ 「基幹事務」
① 管理組合の会計の収入及び支出の調定に関する事務
② 管理組合の出納に関する事務
③ 専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務

※２ 「管理事務」
管理事務の内容（マンション標準管理委託契約書より）
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）
https://www.mlit.go.jp/common/000117889.pdf

【「マンション管理業者」とは？】
「マンション管理業者」とは、法４４条の登録を受けて「マンション管理業」を営む者をいう（法２条８号）。

[10751: 匿名さん]

－おやすみの前に－

【給水方式の種類とメリット・デメリットを解説1-水道直結方式編】
https://kenchikusetubisekkei.com/12_watersupply/

【給水方式の種類とメリット・デメリットを解説2-受水槽方式編】
https://kenchikusetubisekkei.com/13_watersupply/

[10752: マンション掲示板さん]

基幹事務のうち、出納と会計を税理士事務所に依頼して
修繕の企画と調整をマンション管理士事務所にやらせるといいかな。

[10753: 匿名さん]

>>10752 マンション掲示板さん

基幹事務をどこに委託するかは自由に決めることができますが、基幹事務のすべてを一つのマンション管理業者に委託するのではなく、別々のところに委託すると、それぞれの委託先はマンション管理業者ではないので、マンション管理適正化法の規制の対象外になりますね。
（この場合は、対策の一つとして委託契約に適正化法の遵守を規定するのがよいそうです。）

[10754: 匿名さん]

>>10751 関連
【受水槽および高架水槽の容量について】
○ 受水槽　 = １日使用水量 × ４／１０ ～ ６／１０
○ 高置水槽 = １日使用水量 × １／１０ ～ ３／１０

※ 容量が過大だと水槽内に水の滞留が起こり、水質が悪化する原因となるので、必要以上に大きい容量にならないよう注意すること。

[10755: 匿名さん]

熊本の人が大阪に来て寮になってる賃貸マンションの水を飲んで大阪の水がまずいとか言ってたが、高度処理しているため大阪の水道水は十分にきれいで、まずく感じるのはマンションの高置水槽が汚れているからなんだ。賃貸マンションはオーナーがケチだと掃除なんかめったにやってないだろう。分譲マンションもケチると同じようになる。たまにカラスの死骸があったりするみたい。

[10756: 通りがかりさん]

こんにちはマンション管理士の勉強してる者です。
「区分所有法第59条」にある「競売請求訴訟」についてです。競売請求訴訟において競売の「確定判決」があった場合、「確定判決」後6ヶ月以内に競売しないと競売出来なくなる理由は何故でしょうか？よろしくおねがいします。

[10757: 名無しさん]

>>10752 マンション掲示板さん
税理士任せる程の内容なのでしょうか？

[10758: 名無しさん]

>>10756 通りがかりさん

他人の区分所有権を競売にかけるという強力な措置であるため、総会の特別多数決議を要件とする。また、該当する区分所有者の不安定な地位を除去するために、競売は判決確定後６ヶ月以内に行わなければならない。

だそうです。
買い手がつくかもわからないしね。

[10759: マンション検討中さん]

>>10757 名無しさん

出納の意味わかりますか？振り込みとか支払い行為そのものですよ。全財産預けてるのと同じです。

[10760: マンション掲示板さん]

>>10758 名無しさん
なるほど～・・義務違反者にも優しいんですね！
ご回答ありがとうございます!

[10761: 口コミ知りたいさん]

コーヒータイム書いてる人！
区分所有者が変わったとき、前区分所有者が延滞してる水道代を請求できるかできないか知ってる？規約に書いておけば請求できる可能性あるけど、新区分所有者が払う必要がないと言った場合揉めるけどね。
この論点知ってたら大したもんだけど。
実務では規約に書いてあっても新区分所有者が払いません！と言った場合、あきらめてるみたいなのよね。
その場合、同時に延滞してる管理費の利息を水道代に充当して穴埋めしてるみたいなんだ。管理費の延滞利息は毎月未収金に計上すべきだが、そんなこと普通はしてないから簿外の未収金になり、それを水道代に充当してるみたい。おたくさん意味わかるかな？

[10762: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【相談事例① ： 前区分所有者が滞納した水道使用料を特定承継人に請求することはできますか。】
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol08_2406.html#s01

[10763: 口コミ知りたいさん]

どうして払う必要がない！と新区分所有者が言うかですが、仲介してる宅建業者がたぶん民法を根拠にそのように言うらしいんですよ。しかし、管理規約に書いてあれば新区分所有者は管理規約に同意書出してますからね。訴えたら管理組合が勝つかな？しかしカネかかるしね。

[10764: eマンションさん]

>>10762 匿名さん
おたくさんもどっちかわからんのでしょ

[10765: 匿名さん]

－ティータイム－

「管理組合・管理会社・理事会板」で「おたくさん」という言い方をするのは、わたしの知るかぎり一人です。

[10766: マンション検討中さん]

>>10765 匿名さん

誰ですかね？

[10767: 匿名さん]

興味のある方は、こちらをどうぞ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E3%81%8A%E3%81%9F%E3...

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E3%81%8A%E3%81%9F%E3...

[10768: 評判気になるさん]

＞わたしの知るかぎり一人です。
二人いますよ

[10769: 匿名さん]

>>10767 のスレ以外にも複数のスレに出てきますが、同じ人が書いています。

[10770: マンション掲示板さん]

こんにちは、唐突ですが質問させて下さい。
団地の中の棟総会についてです。
団地管理組合が存在し、さらに各棟においても【各棟の管理組合】があるのであれば棟管理組合の役員（棟理事長など）は存在しないのでしょうか？
何故、棟総会の招集
は棟の理事長ではなく、棟の区分所有者の1/5及び議決権の1/5で招集することのみなのでしょうか？

[10771: 匿名さん]

>>10770 マンション掲示板さん

マンション標準管理規約（団地型）第６８条（棟総会）第２項についての質問だと思います。

この規約では、団地管理組合について規定し、理事長を定め、理事長は、区分所有法に定める管理者とする旨の規定を置いていますが、各棟では日常的な管理を行わないことから、棟管理組合については特に規定を定めず、管理者も選任していません。

したがって、棟総会は、区分所有法第３４条第５項の規定に基づき、招集することになります。

【区分所有法】
第３４条（集会の招集）
第５項　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

[10772: マンコミュファンさん]

>>10769 匿名さん
なんで同じ人なの？

[10773: 検討板ユーザーさん]

>>10771 さん

ありがとうございます、棟の管理組合には役員はいないんですね！
皆が同じ立場だから誰がが必要と思ったら招集するんですね、でも年一回の通常総会も誰か任せだと忘れそうですね。

[10774: 匿名さん]

>>10773 検討板ユーザーさん
>でも年一回の通常総会も誰か任せだと忘れそうですね。

管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければなりませんが（区分所有法３４条２項）、管理者が選任されていないときは、年一回の集会の開催は義務づけられてはいません。

[10775: 検討板ユーザーさん]

>>10774 匿名さん

お答えありがとうございます。

[10776: 匿名さん]

～「おたくさん」巡り～

【ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/666826/?q=%E3%81%8A%E3%81%9F%E3...

【管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677099/?q=%E3%81%8A%E3%81%9F%E3...

[10777: マンション検討中さん]

ほー

[10778: 匿名さん]

↑　本人登場です。

[10779: 匿名さん]

だからなんなのよ。がちょーん

[10780: 匿名さん]

これからは語尾にがちょーんを付けよう

[10781: 匿名さん]

がちょーんが付いてる発言あつめろ。あほ

[10782: 匿名さん]

>>10781 は、このスレにおける４２８番目「あほ付レス」である。

[10783: 評判気になるさん]

>>10782 匿名さん
ほー

[10784: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[10785: 匿名さん]

＜令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査＞
https://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

○アンケート調査の概要
【調査対象】
アンケート回答時点から直近３年間に受注したマンション大規模修繕工事の設計コンサルタント業務や施工の受注実績を有する企業※
※ 施工の受注実績を有する企業はR3年度調査から追加

【実施期間】
令和３年７月～１０月

【調査範囲】
（一社）マンション計画修繕施工協会（MKS）会員社：159社
（一社）マンション管理業協会会員社：357社
その他設計コンサルタント業務を行う企業：298社

[10786: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【管理組合からの発注方法】
・ 大規模修繕工事の管理組合からの発注方法としては、「設計・監理方式」の割合が最も高く、次いで「責任施工方式」となっている。
・ なお、これは、工事回数によらず同様の結果である。

[10787: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【管理組合からの発注方法とマンション規模の関係】
・ 管理組合からの発注方法とマンション規模の関係を見ると、戸数が少ないほど、「責任施工方式」の割合が高くなる傾向にある。
・ ５１戸以上では、８０％以上が「設計・監理方式」である。

[10788: 匿名さん]

>>10787 匿名さん
管理会社が推奨するからだ

[10789: まともな管理]

>>10763 口コミ知りたいさん
水道局と契約しているのは管理組合だけで入居者には管理組合が戸別メーターで請求しているマンションですね。特定承継人や包括承継人の負担義務を規約に追加しても支払い頂けない。支払ってもらうにはグレーゾーンのテクニックが必要です。管理費等の遅延損害金を付け替えるアイデアも有りですね。ただ水道代にも遅延損害金が付くことを考えると惜しいですよね。履行遅滞ってご存じですか？水道代は多分2ヶ月に一回の請求ですから管理費等とは計算時期が異なりますよ。根本的な話として規約に水道代は特定承継されると定めたのは、欲しいからだけですか？請求根拠はありますか？言い分は双方にあるケースの典型です。ロジックが大事です。規約に定めてあるだけでは払ってくれる良い人もいるでしょうがちょっと弱いですね。不可能ではないですよ。

[10790: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【設計コンサルタント業務の発注先の選定方法】
・ 設計コンサルタント業務の発注先の選定方法としては、「見積合わせ方式」の割合が最も高くなっている。

【設計コンサルタント業務の発注先の選定方法とマンション規模の関係】
・ 設計コンサルタント業務の発注先の選定方法とマンション規模の関係についてみると、マンション規模による発注先の選定方法の違いはみられない。

[10791: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【施工業者の選定方法】
・ 施工業者の選定方法についてみると、「見積合わせ方式（条件提示型）」の割合が最も高く、次いで「競争入札方式（総合評価型）」となっている。
・ なお、工事回数が３回目以上となると、１回目、２回目と比べ「競争入札方式（総合評価型）」の割合が倍以上高くなっている。

[10792: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【施工業者の選定方法とマンション規模の関係】
・ 施工業者の選定方法とマンション規模の関係をみると、マンションの規模の違いと選定方法の間に大きな傾向はみられないが、戸数が多くなると、「見積合わせ方式（条件提示型）」の割合がやや高くなっている。

○「見積合わせ方式（条件提示型）」：見積の提出を求める際に、発注者からあらかじめで仕様・工事項目・数量等の一定の具体的な条件を提示する方式。

○「見積合わせ方式（提案型）」：見積の提出を求める際に、施工会社からの提案にある程度の自由度を持たせ、各施工会社が必要と考える仕様・工事項目・数量等を独自に設定し、これらの要素を積算する他、工期や技術力、安全性などの施工計画についても企画提案を求める方式。

○「競争入札方式（価格競争型）」：価格のみで発注先を決める方式。

○「競争入札方式（総合評価型）」：価格と価格以外のいくつかの要素（工事実績、技術資格者数、会社概要等）で判断する方式

[10793: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【施工業者の選定方法の採用理由】
・ 施工業者の選定方法の採用理由としては、「工事金額を重視したかったため」の割合が最も高い。
・ なお、１回目、2回目では、次いで「施工業者の実績を評価したため」の割合が高く、３回目以上では「その他」となっている。

[10794: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【施工業者を決定した際の評価事項】
・ 施工業者を決定した際の評価事項としては、「工事金額」を選択する企業が最も多く、次いで「施工業者の実績」「現場代理人予定者の実績」となっている。

[10795: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10494 匿名さん 2022/01/03
＜マンション標準管理規約における敷地及び共用部分等の保存行為の取り扱い＞

【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第１項　【敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。】ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３項　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

【第２１条関係コメント】
①　第１項及び第３項は、【区分所有法第１８条第１項ただし書】において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、【同条第２項】に基づき、規約で別段の定めをするものである。

区分所有法第１８条（共用部分の管理）
第１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
第２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

＜再掲＞
>>10495 匿名さん 2022/01/04
>>10494 からわかるように、標準管理規約２１条における「管理」とは、「変更」（区分所有法１７条１項）、「狭義の管理」（区分所有法１８条１項本文）および「保存行為」（区分所有法１８条１項但し書）の３つを含む「広義の管理」である。
したがって、
>標準管理規約では、専用使用権が設定されている箇所を除いて
>保存行為は管理組合の責任と負担で行うこととされています。
は正しい。

[10796: 匿名さん]

>>10795 関連
＜マンション標準管理規約＞
【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第５項　第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。

[10797: 匿名さん]

－コーヒータイム－

＜マンションの駐車場事情と税対策＞
【マンション敷地内駐車場問題の現状と判例（1-2）】
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/index.php
【マンション敷地内駐車場問題の現状と判例（3-4）】
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/page_2.php