マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10721: 匿名さん]

>>10720 eマンションさん

全体管理組合（区分所有者全員で構成する管理組合）は、一部共用部分の管理で区分所有者全員の利害に関係しないものであっても、全体管理組合の規約に定めることによって、マンション全体を一部共用部分も含めて一元的に管理することができます（区分所有法１６条、３０条２項）。

この場合、一部管理組合（３条後段の団体）は法律上存在しますが、一部管理組合だけで何かを決定することはないのでその実質はありません。

そこで、マンション標準管理規約（複合用途型）は、一部管理組合（３条後段の団体）とは別に、６０条で「管理組合に、住戸部分の区分所有者で構成する住宅部会および店舗部分の区分所有者で構成する店舗部会を置く。」と規定し、「住宅部会及び店舗部会は管理組合としての意思を決定する機関ではないが、それぞれ住宅部分、店舗部分の一部共用部分の管理等について協議する組織として位置づけるものである。」とコメントしています。

[10722: 匿名さん]

【 >>10721 の続き】
ただし、注意が必要なのは、「一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものついて、区分所有全員の規約に定めがある場合、その規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。」（区分所有法３１条２項、マンション標準管理規約（複合用途型）５１条８項（※））ということです。

※　マンション標準管理規約（複合用途型）
５１条（（総会の会議及び議事）
第８項　第３項第一号（規約の制定、変更又は廃止）において、一部共用部分に関する事項で組合員全員の利害に関係しないものについての規約の変更は、当該一部共用部分を共用すべき組合員の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

[10723: 検討板ユーザーさん]

決定権はないが拒否権はある

[10724: マンション検討中さん]

>>10722 匿名さん
ご回答ありがとうございます。
その件について、さらに質問なのですが

一部管理組合は「集会」を開き、「規約」を定め、「管理者」を置くことができる。

とあるので「一部管理組合」は意思決定も全体の管理組合の規約や全体区分所有者の権利に抵触しない「意思決定」することがあり、「部会」は協議する場でしかない、とすると実務上は例えば「店舗部会」と「店舗一部管理組合」を構成する区分所有者がほぼ重複する場合、「店舗部会」として協議しても意思決定まではできないため「店舗部会」は「理事会」のように作成した素案を「店舗一部管理組合」を召集して決議まで行っているのでしょうか？

わかりづらくて、すいません。

[10725: 匿名さん]

>>10724 マンション検討中さん

>>10721 のケースにおいて、区分所有者全員で構成する管理組合が行うものは、一部共用部分の管理のうち、①区分所有者全員の利害に関係する管理、および②区分所有者全員の利害に関係しない管理であっても区分所有者全員の規約によって全員で行うこととした管理（区分所有法３１条２項）です。

②について、区分所有者全員の規約への定め方としては、一部共用部分の管理を包括的に区分所有者全員で行うとする方法と、同一の一部共用部分の管理で、ある事項（たとえば修繕）は全員で行うが、他の事項（たとえば、清掃などの日常の管理行為）は当該一部区分所有者のみで行うとする方法があります。

前者であれば、一部管理組合が管理する事項はありませんので、住宅部会・店舗部会の設置で事足りると思いますが、後者の場合、他の事項は「規約は設定されているが、規約中に区分所有者全員で行うとされている事項以外の管理」となるので、一部管理組合（３条後段の団体）を当然に構成し、区分所有法に定めるところによってそれらの者のみで集会を開き、それらの者のみの規約を定め、それらの者のみの管理者を置くことができます（３条後段、３０条２項）。
（参考：コンメンタール　マンション区分所有法）

[10726: 通りがかりさん]

>>10725 匿名さん
ご回答ありがとうございます。
最後に「管理費」と「修繕積立金」について伺います。
「一部管理組合」は「一部管理費」や「一部修繕積立金」など全体の「管理費」や全体の「修繕積立金」など会計を区分する必要はあるのでしょうか？
また区分所有法に違反はしてませんか？
ケース・バイ・ケースでしょうか？
よろしくおねがいします。

[10727: 匿名さん]

>>10726 通りがかりさん

区分所有法上、共用部分、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設の負担については、１９条および２１条に、また、共用部分の持分の割合については、１４条に規定があるだけです。

上記は、規約に別段の定めをすることができますが、３０条３項には、「前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」と規定されており、これは強行規定ですから、違反する別段の定めは無効となります。

以上から、規約における「管理費」と「修繕積立金」は、マンションの特性を勘案し、合理的な区分をして規定すればよいと思います。

[10728: 周辺住民さん]

自作自演
だれもここにはこないし、すぐ終わる。

[10729: 匿名さん]

>>10728 周辺住民さん

自作自演と思うなら、削除依頼をしましょう。

[10730: 通りがかりさん]

>>10727 匿名さん
ありがとうございました。

[10731: 匿名さん]

【 >>10725 について】
マンション標準管理規約（複合用途型）は、一部共用部分の管理を包括的に区分所有者全員で行うとする規約ですから、「この規約は、区分所有者全員の共有物である敷地､全体共用部分及び附属施設のほか、一部の区分所有者の共有物である一部共用部分についても全体で一元的に管理するものとし、管理組合は全体のものを規定し、一部管理組合は特に規定していない。」とコメントしています。

[10732: 匿名さん]

ここのスレ立てをしたスレ主は、このスレ主旨にはマンション管理士
だけに質問するのではなく、いろんな方に質問しようということで、
ＰＡＲＴ３を立て直したのだけど、何故かこそこそとＰＡＲＴ３に
対立するようにまた邪魔するように書き込みを続けているのだけど、
ここのＰＡＲＴ２はマンション管理士だけが質問に答えているのか疑問だね。
書き込みをしている者は当然マンション管理士なんでしょうね。
１０７３１さんも当然マン管士なんでしょうね。
そして、１０７３０さんはマンション管理士に対して質問しているんでしょうね。

[10733: 匿名さん]

質問があるんなら、堂々とＰＡＲＴ３に書き込めばいいと思う
んだけどね。

[10734: 匿名さん]

>>10732 匿名さん
>>10733 匿名さん

どちら様ですか？

[10735: 匿名さん]

どうせこのスレは終わるんだろう。
又数日間は誰も書き込みをしないので、思いついたように
自作自演を繰り返すだけ。
こそこそしないで堂々とやれよ。
このスレはあんたが立てたスレではないだろう。

[10736: 匿名さん]

何のために、もう終わったスレに思い出したように書き込みをするのか。

[10737: 匿名さん]

>>10735 匿名さん
>>10735 匿名さん

再びお尋ねします。
どちら様ですか？

[10738: 匿名さん]

匿名さんに決まってるだろう。
ＨＮみてないの。
それとあんたはマンション管理士なの？

[10739: 匿名さん]

>>10738 匿名さん

>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して真剣に答えていきましょう。

あくまでも例示でしょう。

[10740: 匿名さん]

>>10739さん
スレタイを良くみるんだね。
マンション管理士に質問しようとなっているだろう。
それから、もうここにはこないよ。
どうせ書き込みをしてもつまらない批判の応酬だけしかないからね。
自分で立てたスレでもないのだから、自作自演を繰り返していけばいいよ。
いくら書き込みをしても誰も読んでくれないから、すぐ途絶えてしまうよ。
じゃあね。

[10741: 名無しさん]

>>10740 匿名さん

なにを今更
以前に、ＰＡＲＴ２は見ない、書き込まないと言っていたくせに・・・

[10742: 匿名さん]

興味のある方は、こちらをどうぞ

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=PART%EF%BC%92&good=&has_img=

[10743: 匿名さん]

>>10740 匿名さん

質問に対して回答しただけなのに、自作自演だと言い掛かりをつけてくる。質問をした方に失礼だと思いませんか？
わたしは宮爺（ＫＹＭＷＭ）と違って、自作自演をするほど、この掲示板に思い入れはありません。

[10744: 匿名さん]

－ちょっと脱線－

この掲示板における「スレ主」とは？

この掲示板の「はじめての方」向けの掲示板用語説明に、「スレ主：スレッドを立てた本人のことです。単に『主』とも言います。」と書いてあります。
つまり、スレの運営を任されたわけでもなく、レスの削除権限が与えられているわけでもありません。

ということで、「スレ主」とは、単に「スレを立てた人」というだけで、何らかの特別な権限はありません。

　　 ∧＿∧　♪
　　(´･ω･`)　　♪
　　（ つ　つ
((　（⌒ __)　))
　　　し' っ

[10745: マンコミュファンさん]

>>10744 匿名さん
そそ。
しかも元スレは別人が立てていて
パート2.3はなりすましらしい

[10746: 匿名さん]

－ちょっと脱線－

この掲示板における「スレ主」とは？

この掲示板の「はじめての方」向けの掲示板用語説明に、「スレ主：スレッドを立てた本人のことです。単に『主』とも言います。」と書いてあります。
つまり、スレの運営を任されたわけでもなく、レスの削除権限を与えられているわけでもありません。

ということで、スレ主、スレ主とこだわる人がいますが、「スレ主」とは、単に「スレを立てた人」というだけで、何らかの特別な権限はありません。

　　 ∧＿∧　♪
　　(´･ω･`)　　♪
　　（ つ　つ
((　（⌒ __)　))
　　　し' っ

[10747: 匿名さん]

>>10736 匿名さん
>何のために、もう終わったスレに思い出したように書き込みをするのか。

このスレって終わっているのですか？
まだまだ書き込めるみたいですが・・・

[10748: 匿名さん]

－コーヒータイム－

>>10740 匿名さん
>スレタイを良くみるんだね。
>マンション管理士に質問しようとなっているだろう。

そう、スレタイは「マンション管理士に質問しよう」です。
だから、質問者である「通りがかりさん」は、そのつもりで質問をしたのかもしれません。

しかし、>>10739 に書いたように、回答者が限定されているわけではないので、わたし「匿名さん」が質問に対して回答をした次第です。

なにか問題がありますか？

[10749: 匿名さん]

>>10748 匿名さん

ないよー

[10750: 匿名さん]

【再掲】
>>10564　2022/04/08
【「マンション管理業」とは？】
「マンション管理業」とは、管理組合から委託を受けて「基幹事務」全て（※１）を含む「管理事務」（※２）を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く）をいう（マンション管理適正化法２条第７号）。
したがって、「基幹事務」の全部または一部を行わないのであれば、他の「管理事務」（基幹事務以外の事務管理業務、管理員業務、清掃業務など）を業として行う場合であっても「マンション管理業」には該当しない。

※１ 「基幹事務」
① 管理組合の会計の収入及び支出の調定に関する事務
② 管理組合の出納に関する事務
③ 専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務

※２ 「管理事務」
管理事務の内容（マンション標準管理委託契約書より）
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）
https://www.mlit.go.jp/common/000117889.pdf

【「マンション管理業者」とは？】
「マンション管理業者」とは、法４４条の登録を受けて「マンション管理業」を営む者をいう（法２条８号）。

[10751: 匿名さん]

－おやすみの前に－

【給水方式の種類とメリット・デメリットを解説1-水道直結方式編】
https://kenchikusetubisekkei.com/12_watersupply/

【給水方式の種類とメリット・デメリットを解説2-受水槽方式編】
https://kenchikusetubisekkei.com/13_watersupply/

[10752: マンション掲示板さん]

基幹事務のうち、出納と会計を税理士事務所に依頼して
修繕の企画と調整をマンション管理士事務所にやらせるといいかな。

[10753: 匿名さん]

>>10752 マンション掲示板さん

基幹事務をどこに委託するかは自由に決めることができますが、基幹事務のすべてを一つのマンション管理業者に委託するのではなく、別々のところに委託すると、それぞれの委託先はマンション管理業者ではないので、マンション管理適正化法の規制の対象外になりますね。
（この場合は、対策の一つとして委託契約に適正化法の遵守を規定するのがよいそうです。）

[10754: 匿名さん]

>>10751 関連
【受水槽および高架水槽の容量について】
○ 受水槽　 = １日使用水量 × ４／１０ ～ ６／１０
○ 高置水槽 = １日使用水量 × １／１０ ～ ３／１０

※ 容量が過大だと水槽内に水の滞留が起こり、水質が悪化する原因となるので、必要以上に大きい容量にならないよう注意すること。

[10755: 匿名さん]

熊本の人が大阪に来て寮になってる賃貸マンションの水を飲んで大阪の水がまずいとか言ってたが、高度処理しているため大阪の水道水は十分にきれいで、まずく感じるのはマンションの高置水槽が汚れているからなんだ。賃貸マンションはオーナーがケチだと掃除なんかめったにやってないだろう。分譲マンションもケチると同じようになる。たまにカラスの死骸があったりするみたい。

[10756: 通りがかりさん]

こんにちはマンション管理士の勉強してる者です。
「区分所有法第59条」にある「競売請求訴訟」についてです。競売請求訴訟において競売の「確定判決」があった場合、「確定判決」後6ヶ月以内に競売しないと競売出来なくなる理由は何故でしょうか？よろしくおねがいします。

[10757: 名無しさん]

>>10752 マンション掲示板さん
税理士任せる程の内容なのでしょうか？

[10758: 名無しさん]

>>10756 通りがかりさん

他人の区分所有権を競売にかけるという強力な措置であるため、総会の特別多数決議を要件とする。また、該当する区分所有者の不安定な地位を除去するために、競売は判決確定後６ヶ月以内に行わなければならない。

だそうです。
買い手がつくかもわからないしね。

[10759: マンション検討中さん]

>>10757 名無しさん

出納の意味わかりますか？振り込みとか支払い行為そのものですよ。全財産預けてるのと同じです。

[10760: マンション掲示板さん]

>>10758 名無しさん
なるほど～・・義務違反者にも優しいんですね！
ご回答ありがとうございます!

[10761: 口コミ知りたいさん]

コーヒータイム書いてる人！
区分所有者が変わったとき、前区分所有者が延滞してる水道代を請求できるかできないか知ってる？規約に書いておけば請求できる可能性あるけど、新区分所有者が払う必要がないと言った場合揉めるけどね。
この論点知ってたら大したもんだけど。
実務では規約に書いてあっても新区分所有者が払いません！と言った場合、あきらめてるみたいなのよね。
その場合、同時に延滞してる管理費の利息を水道代に充当して穴埋めしてるみたいなんだ。管理費の延滞利息は毎月未収金に計上すべきだが、そんなこと普通はしてないから簿外の未収金になり、それを水道代に充当してるみたい。おたくさん意味わかるかな？

[10762: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【相談事例① ： 前区分所有者が滞納した水道使用料を特定承継人に請求することはできますか。】
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol08_2406.html#s01

[10763: 口コミ知りたいさん]

どうして払う必要がない！と新区分所有者が言うかですが、仲介してる宅建業者がたぶん民法を根拠にそのように言うらしいんですよ。しかし、管理規約に書いてあれば新区分所有者は管理規約に同意書出してますからね。訴えたら管理組合が勝つかな？しかしカネかかるしね。

[10764: eマンションさん]

>>10762 匿名さん
おたくさんもどっちかわからんのでしょ

[10765: 匿名さん]

－ティータイム－

「管理組合・管理会社・理事会板」で「おたくさん」という言い方をするのは、わたしの知るかぎり一人です。

[10766: マンション検討中さん]

>>10765 匿名さん

誰ですかね？

[10767: 匿名さん]

興味のある方は、こちらをどうぞ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E3%81%8A%E3%81%9F%E3...

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E3%81%8A%E3%81%9F%E3...

[10768: 評判気になるさん]

＞わたしの知るかぎり一人です。
二人いますよ

[10769: 匿名さん]

>>10767 のスレ以外にも複数のスレに出てきますが、同じ人が書いています。

[10770: マンション掲示板さん]

こんにちは、唐突ですが質問させて下さい。
団地の中の棟総会についてです。
団地管理組合が存在し、さらに各棟においても【各棟の管理組合】があるのであれば棟管理組合の役員（棟理事長など）は存在しないのでしょうか？
何故、棟総会の招集
は棟の理事長ではなく、棟の区分所有者の1/5及び議決権の1/5で招集することのみなのでしょうか？