マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10651: 匿名さん]

>>10650 の訂正
（誤）専用部
（正）専有部分

[10652: 匿名さん]

＜参考＞
【弁護士解説】マンションの配管から水漏れした場合の修繕責任はどうなるのか？
https://fudosandojo.com/c_16/%E6%8E%92%E6%B0%B4%E7%AE%A1%E3%81%AE%E4%B...

【階下の天井裏の排水管枝管は共用部分か、専有部分か】
https://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-KWRZ/fu/mashu.html

[10653: 匿名さん]

【専有部分の床下にある排水管は専有部分？共用部分？】
１．床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と考えられる。
２．床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられる。

[10654: 匿名さん]

【法人である管理組合（管理組合法人）と理事との利益が相反する事項】
区分所有法
第５１条（監事の代表権）
管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

【法人でない管理組合（権利能力なき社団である管理組合）と理事長との利益が相反する事項】
マンション標準管理規約（単棟型）
第３８条（理事長）である
第６項　管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

[10655: 10654]

上記は、「管理組合と理事長との利益が相反する事項」についての規定であって、「理事長に不祥事があった場合」の規定ではない。

[10656: 匿名さん]

【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

[10657: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【＜会社法＞取締役の利益相反取引の規制】
https://akatsuka-law.jp/column/director-conflict-of-interest.html

[10658: 匿名さん]

－コーヒータイム（２杯目）－

＜会社法＞
【特別利害関係を有する取締役と取締役会決議】
https://akatsuka-law.jp/column/director-with-special-interest.html

[10659: 匿名さん]

－コーヒータイム－

＜平成２８年（２０１６年）　マンション管理士　試験問題＞

【問 ３０】
管理組合が、理事長が代表取締役を務める施工会社と共用部分の補修に係る工事請負契約を締結しようとする場合において、理事長がその利益相反取引に関し、理事会を招集し承認を受けようとすることについて、マンション管理士が役員に対して行った次の助言のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。

１　理事長がこの理事会で承認を受けるには、当該取引について重要な事実の開示が必要です。

２　理事会の承認が得られても、理事長は当該取引では代表権を有しないので、監事か他の理事が、管理組合を代表して契約することになります。

３　この理事会で決議を行う場合、理事の過半数の承諾があれば、書面又は電磁的方法による決議により行うこともできます。

４　この理事会で決議を行う場合、理事長は議決権を行使することはできません。


【正解 ３】

[10660: 匿名さん]

－コーヒータイム（２杯目）－

>>10659 の設問にある補修工事について、管理組合と施工会社を当事者として契約すると、理事長の行為は双方代表となり無権代表となってしまいます。したがって、監事か他の理事が、管理組合を代表して施工会社と契約することになります。
理事長は、この取引に限って代表権がありませんが、他の取引については代表権があります。また、管理組合を代表して施工会社と契約をした監事や他の理事は、この取引に限って管理組合を代表しただけで、他の取引については代表権がないことに留意する必要があります。

[10661: マンション検討中さん]

>>10660 匿名さん
理事長が無権代理でも総会で追認すれば問題ないですよ。

[10662: 匿名さん]

追認しなくても組合員が文句言わなければＯＫですよ

[10663: 匿名さん]

>>10661 マンション検討中さん
この無効は、「絶対的無効」ではなく、追認の余地を認める「相対的無効」と考えられるので、集会の決議による追認もあり得ると思います。

[10664: 匿名さん]

－頭の体操－

以下は、>>10660（2022/08/08 11:05:13）のすぐ後に投稿されたものです。
共通することは？

〇匿名さん 2022/08/08 11:09:02
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/681210/res/12/

〇匿名さん 2022/08/08 11:11:37
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/567844/res/136/

〇匿名さん 2022/08/08 11:12:51
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/1628/

〇匿名さん 2022/08/08 11:14:21
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/666826/res/4337/

〇匿名さん 2022/08/08 11:15:24
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/14150/

〇匿名さん 2022/08/08 11:18:45
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/668300/res/355/

[10665: 匿名さん]

>>10663 匿名さん
そもそも無権代理は無効ではなくて取消できるんですよ
無効と取消を混同しないでね。

[10666: 匿名さん]

そんなことより、古代ギリシャのアテネの民主政について語るべきだ

[10667: 匿名さん]

おかしなのがいるね

[10668: 匿名さん]

〇取消することのできる行為・・・取り消すまでは有効、取り消すことにより当初に遡って無効となる。また、取消をせずに追認をすれば確定的に有効となる。

〇相対的無効である行為・・・当初から法律行為の効力はないが、追認により効力を生じる。

[10669: 匿名さん]

－コーヒータイム（３杯目）－

【利益相反事項について理事が管理組合法人を代表した場合の効果】
管理組合法人と理事との利益が相反する事項について、理事が管理組合法人を代表した場合には、その行為は無効である。
それでは、この無効は絶対的無効か、それとも追認の余地を認める相対的無効か。

学説上、「理事が利益相反行為をなしても、それが必ずしも法人にとって不利益でない場合もありうるのだから、絶対的無効と解することなく、監事あるいは、理事会等の追認によって有効となりうる余地を残している無権代理行為として無効、と解するのが妥当である」（森泉・基本コンメ81）とするものがある。

しかし、監事は、理事の業務執行の状況を監査し、また、業務の執行について不整の事実があることを発見したときはこれを集会に報告しなければならない立場にあることから、監事による追認を認めるべきではないと解する。
なお、森泉・前掲81は、「監事による事後の追認が是認される以上、監事の事前の同意による利益相反行為の有効化を認めて差し支えない」とするが、監事による事後の追認を認めない以上、事前の同意による利益相反行為の有効化は認めるべきではない。

管理組合法人の集会の決議による追認を認めるべきか否かについては、別個に問題が存在するが、肯定的に解すべきであろう。
（出典：コンメンタール　マンション区分所有法）

[10670: 匿名さん]

利益相反は会社にとっても同じことだから監査役が代表取締役の代わりに契約書に署名捺印すればよい。あほ

[10671: 匿名さん]

>>10670 匿名さん

残念ながら、役員の利益相反事項について、会社法では監査役に代表権を認めていない。

[10672: eマンションさん]

>>10671 匿名さん
認めてますよ

[10673: 匿名さん]

アホとアホの絡み合い？

[10674: 匿名さん]

>>10672 eマンションさん

監査役が会社を代表するのは、会社と取締役との訴訟においてですね。

[10675: eマンションさん]

へー。パート3の人より偉いね

[10676: 匿名さん]

税理士です

[10677: 匿名さん]

>>10103 の訂正
（誤）https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/770/
（正）https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46043/res/770/

[10678: 匿名さん]

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定し、コメントには、「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」とある。
専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

[10679: 匿名さん]

>>10674 匿名さん
監査役？
そんな役員誰が決めたんだ。

[10680: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【建設業法に規定する「監理技術者」について】
建設業法の規定により、建設業の許可を受けている建設業者は、請け負った工事を施工する場合、元請下請・金額の大小にかかわらず、「主任技術者」を置かなければなりません（26条1項）。

また、元請として発注者から直接請け負った工事で、【下請契約の総額】が税込4,000万円（建築一式工事の場合は6,000万円）以上となる場合（3条1項2号・施行令2条）は、「主任技術者」の代わりに「監理技術者」を置かなければなりません（26条2項）。
この「監理技術者」になることができる主な資格が「１級施工管理技士」です。

[10681: 匿名さん]

【マンションの大規模修繕工事を設計監理方式で実施する場合、設計監理コンサルタントにはどのような資格が必要か？】
マンションの一般的な大規模修繕工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当しないケースがほとんどです。
この場合、設計コンサルタントとしての資格要件は特にありません。

[10682: ご近所さん]

>>10681 匿名さん
そのソースとなる法律を示せ。
ど素人に設計コンサルをやらせるわけだ。

[10683: 10681]

>>10682 ご近所さん
>そのソースとなる法律を示せ。

【建築基準法】
第２条（用語の定義）
五　主要構造部　壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする。
十四　大規模の修繕　建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。
十五　大規模の模様替　建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。

[10684: 匿名さん]

＜参考＞
廣田信子のブログ
《廣田信子氏のプロフィール：（資格）一級建築士など》
【設計コンサルタントにはどんな資格が必要なの？】
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12287036626.html

[10685: 匿名さん]

【区分所有者全員の同意があり、招集の手続を経ないで総会を開いた場合、特別決議事項でなければ、あらかじめ通知していない事項を決議できるか？】

〇できる。（区分所有法３６条、３７条３項）

[10686: 匿名さん]

>>10684 匿名さん
【設計コンサルタントにはどんな資格が必要なの？】
特に資格は必要ないと言っています。
だから、コンサルティング業務には詐欺師が横行しているのですよ。
サギ師かどうかを見分けるには身元確認と資格確認です。

[10687: 匿名さん]

詐欺被害に遭わないためには、身元不明や資格不明の人間とは付き合わないことです。

[10688: 匿名さん]

【「長期修繕計画作成ガイドライン」における「大規模修繕工事」とは？】
１．国交省が策定している「長期修繕計画作成ガイドライン」では、「大規模修繕工事」を「建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）をいいます。」と定義し、「計画修繕工事」は「長期修繕計画に基づいて計画的に実施する修繕工事及び改修工事」と定義しています。

２．また、長期修繕計画作成は、推定修繕工事（長期修繕計画において、計画期間内に見込まれる修繕工事（補修工事（経常的に行う補修工事を除く。）を含む。以下同じ。）及び改修工事）を対象に、工事の部位、工種等による項目を設定することから始めるとしています。

３．当該ガイドラインでは主要な推定修繕工事項目として１９項目を示していますが、ガイドラインは「一般的な大規模修繕工事」を前提としていますので、当然のことながら、建築確認を要する項目は含まれていません。

[10689: 匿名さん]

【管理規約の原本】
管理規約の原本は一通のみであり、その保管および閲覧については、区分所有法に定められています。
重要なことは、規約原本が確実に１通存在し、適正に保管され、閲覧に供することができる状態にあるかどうかです。
区分所有者の手元にあるのは単なる写しです。

＜区分所有法＞
（規約の保管及び閲覧）
第三十三条　規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
２　前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧）を拒んではならない。
３　規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

[10690: 匿名さん]

【規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、どうすればよいのか？】
マンション標準管理規約（単棟型）では、
①　規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面を保管する（７２条３項）。
②　区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面（以下「規約原本等」という。）並びに現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７０条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面（以下「使用細則等」という。）の閲覧をさせなければならない（７２条４項）。
と規定しています。
この規定に従えば、「規約原本」、「規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面」および「現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７０条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面」を閲覧させる必要があります。

[10691: 匿名さん]

－おまけ－

標準管理規約７２条４項（>>10690 の②）において、「使用細則等」が閲覧対象になっていますが、これは平成２８年（２０１６年）３月の標準管理規約の改正において、規約原本等と同じ手続で閲覧を認めることを明確にするために追加されたものです。

[10692: 評判気になるさん]

マンション管理組合の理事会が居住者名簿を提出しない人はマンション敷地内の駐車場をかさないといっていますが、法律上問題ないのでしょうか？

[10693: 口コミ知りたいさん]

>>10692 評判気になるさん

管理規約や細則において、
① 入居時の届け出（居住者名簿の提出）や届出事項に変更があった場合の取り扱いが規定されている。
② 駐車場を使用することができる者は、マンションに居住していることが要件になっている。
ということを前提とすれば、居住者名簿により居住の有無を確認することには合理性がありますので、そのような運用は特に問題ないと思います。

[10694: 匿名さん]

【建築士でないとてきない設計・工事監理】
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kenchikusi/pdf/hani....

[10695: 匿名さん]

ということで、
建築確認申請を必要としない大規模修繕工事の「設計・工事監理」は、建築士でなくても実施することができます。

[10696: 匿名さん]

【主任技術者・監理技術者・現場代理人について】
主任技術者・監理技術者は建設業法の規定に基づき配置される技術者です。一方、現場代理人は、契約に定めがある場合に設置するもので、工事現場の運営、取り締まりを行うほか、代金の授受などを除いた請負契約に関する一切の権限を行使する人です。従って、現場代理人は必ずしも技術系の職員でなくてもかまいません。
　また、主任・監理技術者と現場代理人は兼務することもできます。
　現場代理人は、約款の定めにより現場常駐を求められることがあります。ほとんどの公共工事においては、現場代理人は現場常駐が定められており、他の工事との兼任もできません。
（関係法令：建設業法第19条の2、第26条）

[10697: 匿名さん]

【建設業法に規定する「監理技術者」について】
建設業法の規定により、建設業の許可を受けている建設業者は、請け負った工事を施工する場合、元請下請・金額の大小にかかわらず、「主任技術者」を置かなければなりません（26条1項）。

また、元請として発注者から直接請け負った工事で、【下請契約の総額】が税込4,000万円（建築一式工事の場合は6,000万円）以上となる場合（3条1項2号・施行令2条）は、「主任技術者」の代わりに「監理技術者」を置かなければなりません（26条2項）。
この「監理技術者」になることができる主な資格が「１級施工管理技士」です。

[10698: 匿名さん]

建築士でないとてきない設計・工事監理】
https://www.toshiseibi.metro.tokyo...

上記からもわかるように、
建築確認申請を必要としない大規模修繕工事の「設計・工事監理」は、建築士でなくても実施することができます。

[10699: 10698]

【正しいURL】
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kenchikusi/pdf/hani....

[10700: 匿名さん]

>>10698 の根拠法令
○建築基準法第5条の6（建築物の設計及び工事監理）
○建築基準法第6条（建築物の建築等に関する申請及び確認）
○建築士法第3条（一級建築士でなければできない設計又は工事監理）
○建築士法第3条の2（一級建築士または二級建築士でなければできない設計又は工事監理）
○建築士法第3条の3（一級建築士、二級建築士または木造建築士でなければできない設計又は工事監理）