マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10541: 匿名さん]

分譲マンションは持ち家なので、賃貸に比べて使用の自由度は上がります。
とはいっても、自分一人の所有物ではなく、また、壁一枚隔てて他人同士が
生活するのですから、様々な制約はあります。

[10542: 匿名さん]

専有部分は区分所有権、共用部分や付属施設、敷地は所有権の対象に
なっているマンションが多いです。
専有部分は基本的に自由に使えますが、それ以外の部分は共有物なので
使用に際しては他のマンション住人との調整が必要になります。

[10543: 匿名さん]

共有物の使用ルールの基本は「各人の持分に応じて使用する」ことです。
ここでいう持分は区部所有法でいうそれとは異なり、専有部分の面積は
関係ありません。住人間で合意がない限り各人平等となります。
つまり、共有物は他の住人と同じだけ使う（自分だけが使い過ぎない）と
いうことです。

[10544: 匿名さん]

一番わかりやすいのが駐車場です。住人（組合員）が１００人で駐車場が
１００台の場合は、各人の持分は１人１台となります（民法２５０条）。
住人は１人１台であれば駐車場を無料で使用することができます。
ただし、駐車区画の指定はできません。いい場所は早い者勝ちになります。

[10545: 匿名さん]

住人が１００人で駐車場が５０台の場合は、持分は１人０．５台となり、
これを１か月に換算すると１人１５日になります。
月の前半を奇数の部屋番号の住人、後半を偶数の部屋番号の住人がそれぞれ
使用するのであれば使用料はかかりません。

[10546: 匿名さん]

しかし、駐車場が使えたり使えなかったりして面倒くさいですよね。
そこで、多くのマンションでは駐車場は法律の規定ではなく、住人と
管理組合との間の契約に基づいて使用することができる旨の条項を
管理規約に入れています。

[10547: 匿名さん]

契約内容は、基本的には当事者間で自由に決めることができるので、
１か月間連続使用できたり、使用料を有料にしたり、各人ごとの駐車区画を
固定したり、いろんなルールを盛り込むことができます。

[10548: 購入経験者さん]

緊急性のない総会承認案件を総会前に理事会が発注する
このような事態は正常でしょうか　教えてください。

[10550: 匿名さん]

>>10530 への追加
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10414-10417/（2020/04/14）

【Ｐａｒｔ３】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/3828-3841/

[10551: 匿名さん]

[No.10549と本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[10552: 匿名さん]

＜参考＞
【「管理計画認定手続支援サービス」の開始及び「事前確認講習」の実施について】
（公益財団法人 マンション管理センター　令和４年３月４日）
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2022/03/5ec58e273e...

【「予備認定」の創設について】
（公益財団法人 マンション管理センター　令和４年３月１１日）
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2022/03/981868190c...

[10553: デベにお勤めさん]

１４戸、築４０年以上のマンションなんですが、無管理状態が続いています。自治会長が死亡したので組合が結成されたのですが、ほぼ全員が貧困と老齢で、管理費が上がるぐらいなら掃除はしなくていいという意識です。これを訴訟にして清掃管理契約の外部委託をさせたいのですが、勝てますでしょうか？損害賠償も請求したいです。

[10554: 通りがかりさん]

>>10553 デベにお勤めさん
こういうケースこそ、マンション管理士の出番ですよね。正義感と薄利で頑張って下さい。

[10555: 匿名さん]

>>10554 通りがかりさん
>こういうケースこそ、

>>10553 に書かれている内容が理解できません。
「どういうケース」なのかを説明していただけませんか？

[10556: 10553]

中古で購入して１５年ぐらいです。当初から清掃無し、電球等も交換してくれませんでした。やりたくないなら委託をしてくださいと理事会で毎回意見するのですが、出席者は数人、自治会長は真面目なんですが極度のケチで一切お金を使ってくれません。ゴミもエントランスに放置されていたりするので、苦情を言うのですが取り合ってもらえませんでした。こちらも黙っておられず管理費を払うのをやめ、こちらでためるので過去の分を返還してほしい、実費は都度請求にしてほしいと申し出ましたがなしのつぶて。ついには自治会総会も開かれなくなりました。独自に自治会に要望書をつくり、ごみの放置や電球の切れていることなど何度もポストに入れましたが返答なし。数年たち自治会長が死亡したので、マンション管理士の人を管理者として新たに組合が発足しました。良かれと思って設立に賛成し、管理を委託することになりましたが、高額の委託費に対して内容は管理費の自動徴収の集計のみで、マンションの清掃維持管理は項目に入っていませんでした。過去１５年間分の管理義務不履行の損害賠償請求を盾に、清掃委託契約をなんとかできないかと思っています。当方はお金がないわけではないので、訴訟費用にも耐えることは可能なのですが、住民の半数は住んでおらず、事なかれ主義というか掃除のことなど気にしておりません。管理費が安いほうがいいと思っているでしょう、住んでいない人は空き家か外国人に賃貸しています。住んでいる人たちは高齢で、貧困なので管理費が高くなることが嫌だと思っているようです。私だけがきれいなマンションに住みたいと孤立無援です。ご助言をお願いいたします。

[10557: 匿名さん]

＜再掲＞
【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。

[10558: 匿名さん]

＜再掲＞
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/6/

[10559: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10465 匿名さん 2020/12/30

【嘘つきは泥棒の始まり】
>>6　匿名さん　2014/07/05 21:52:39

[10560: 匿名さん]

【管理者が有する共用部分等の保存に関する権限・責任について】
管理者が共用部分等を保存する「権利を有し、義務を負う」（区分所有法２６条１項）とは、管理者は、自らの判断で当該保存行為をすることができる一方で、管理者が適切な保存行為をしない場合には、区分所有者は管理者にそれをすることを求めることができ、管理者がこれを行わないときはその責任を問うことができる（２５条 ※）という意味である。

※　第２５条（選任及び解任）
第１項　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
第２項　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。

[10561: 匿名さん]

【区分所有者による共用部分等の保存行為について】
区分所有者は、規約で別段の定めがない場合において、（単独で）共用部分等の保存行為をすることができる（区分所有法１８条１項・２項、２１条）。
この場合、当該区分所有者は、保存行為に要した費用を他の共有者（区分所有者）に対して、「規約に別段の定がない限りその持分に応じて」求償することができる（１９条、２１条）。

[10562: 匿名さん]

～ちょっと一服～

【弁護士 篠原みち子先生のマンション管理お役立ちコーナー】
（一般社団法人 マンション管理業協会）
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol03_2308.html#s03

[10563: 匿名さん]

【共用部分の共有持分】
共用部分の共有持分について規約に別段の定めがない場合、各共有者の共用部分の共有持分は、その有する専有部分の床面積の割合によることになる（区分所有法１４条１項・４項）。

【共有関係にある建物の敷地および共用部分以外の附属施設の共有持分】
これらの共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものである（規約には確認的に規定される）。
また、分譲契約等に共有持分が定められていない場合、区分所有法１４条は準用されないので、各共有者の共有持分は相等しいものと推定される（民法２５０条）。

[10564: 匿名さん]

【「マンション管理業」とは？】
「マンション管理業」とは、管理組合から委託を受けて「基幹事務」全て（※１）を含む「管理事務」（※２）を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く）をいう（マンション管理適正化法２条第７号）。
したがって、「基幹事務」の全部または一部を行わないのであれば、他の「管理事務」（基幹事務以外の事務管理業務、管理員業務、清掃業務など）を業として行う場合であっても「マンション管理業」には該当しない。

※１ 「基幹事務」
① 管理組合の会計の収入及び支出の調定に関する事務
② 管理組合の出納に関する事務
③ 専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務

※２ 「管理事務」
管理事務の内容（マンション標準管理委託契約書より）
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）
https://www.mlit.go.jp/common/000117889.pdf

【「マンション管理業者」とは？】
「マンション管理業者」とは、法４４条の登録を受けて「マンション管理業」を営む者をいう（法２条８号）。

[10565: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10529　2022/02/19
「マンションの大規模修繕工事における工事中の変動要素の取り扱いに関する調査結果」（東洋大学理工学部建築学科秋山研究室　公益財団法人マンション管理センター）
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2019/08/1908_tyous...

[10566: 匿名さん]

＜参考＞
【財産の分別管理に関し、収納口座において管理することが認められるケース】
下記①②のいずれにも該当し、引き続き収納口座において管理することを管理組合が承認した場合には、収納口座において管理することが認められる（通達：平成２１年９月９日 国総動第４７号）。

① 修繕積立金等金銭が、マンションの管理組合等名義の収納口座に直接預入される場合、 又はマンション管理業者等が修繕積立金等金銭を徴収しない場合（施行規則第８７条第３項第１号）
② 管理組合等を名義人とする収納口座の印鑑等を管理しない場合（施行規則第８７条第３項第２号）

[10567: 匿名さん]

＜参考＞
【マンション標準管理委託契約書における「マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」について】

【（２０１８年（平成３０年）３月９日現在】
一　乙は、甲の長期修繕計画の見直しのため、管理事務を実施する上で把握した本マンションの劣化等の状況に基づき、当該計画の修繕工事の内容、実施予定時期、工事の概算費用等に、改善の必要があると判断した場合には、書面をもって甲に助言する。
二　長期修繕計画案の作成業務及び建物・設備の劣化状況等を把握するための調査・診断を実施し、その結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは別個の契約とする。
三　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

【２００３年（平成１５年）４月改訂まで】
一　乙は、甲の大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該長期修繕計画案は、○年ごとに見直し、甲に提出するものとする。
二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。

[10568: 匿名さん]

>>10567 の訂正
（誤）【２００３年（平成１５年）４月改訂まで】
（正）【２００３年（平成１５年）４月～２００９年（平成２１年）改訂まで】

[10569: 匿名さん]

＜参考＞
>>10567【改訂による内容変更に注意】

【２０１８年（平成３０年）３月９日現在】
三　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。
＜コメント＞
三の「本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等）を外注により乙以外の業者に行わせる場合」とは、本契約以外に管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注する場合をいう。

【２００３年（平成１５年）４月～２００９年（平成２１年）改訂まで】
二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
＜コメント＞
二の「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。) を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整」とは、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕、保守点検、清掃等)を第三者に外注する場合において、マンション管理業者が管理組合に代わって行う維持又は修繕の企画又は実施の調整(見積りの精査、発注、履行確認等)をいう。

[10570: 匿名さん]

マンション管理士さんに質問です。足場を今日解体です。足場解体は、昨日知りました。
まだ塗装していないところがあります。
塗装途中に足場解体するってありますか？
塗れなかったところは、専有部分に職人の人が玄関から出入りして、塗装をするとか、用紙の裏にかいてありました。
塗装をやりながら解体なんて、今までの大規模修繕ではありえませんでした。
足場は、他の号棟より早く足場が立ち上げられて、職人さんは、塗りにこず、後からの号棟の方が先に塗装を済ませて、足場解体、こんな嫌がらせってありますか？
もし、足場解体で塗り残しがあり、
途中で足場解体したから、塗れなかったとかあり得るんですか？

[10571: 匿名さん]

>>10570
>まだ塗装していないところがあります。

具体的には、どの部分でしょうか？

[10572: 匿名さん]

【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

[10573: 匿名さん]

【総会の議事録について】
議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない（区分所有法４２条２項）。
「議事の経過」とは、議題、議案、討議の内容および表決方法等を指すが、それらの要領の記載で足りる。「その結果」とは、表決を行った結果、すなわち可決されたか否決されたかの結果である。（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

[10574: 匿名さん]

【総会招集手続の省略について】
集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる（区分所有法３６条）。
この集会には、３７条１項・２項の適用はない（３７条３項）。

（決議事項の制限）
第三十七条　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
２　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。

[10575: 匿名さん]

＜参考＞
平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕
＜区分所有者向け調査の結果＞
【総会の出席状況（委任状や議決権行使書の提出によるものは除く）】
　全体では、「ほとんど出席している」が58.1％、「時々出席している」が30.2％で、合計88.4％の区分所有者が出席している。

[10576: 匿名さん]

>>10575 の続き

【規約の認知状況別の総会出席状況（委任状や議決権行使書の提出によるものは除く）】
【よく知っている】…「ほとんど出席している」が81.1％、「時々出席している」が15.5％
【だいたい知っている】…「ほとんど出席している」が56.0％、「時々出席している」が32.4％
【知らない】…「ほとんど出席している」が32.5％、「時々出席している」が40.4％

　規約の認知状況別では、規約の認知程度が高いほど出席している割合が高くなっている。

[10577: 匿名さん]

【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

[10578: 匿名さん]

>>10575 は、＜区分所有者向け調査の結果＞であるが、＜管理組合向け調査の結果＞は、

【直近の通常総会への区分所有者（委任状及び議決権行使書提出者を除く）の出席割合（実出席率）の分布と平均】
　全体では、「10％超20％以下」が21.1％と最も多く、次いで「20％超30％以下」が19.8％、「30％超40％以下」が14.1％となっている。
　実出席率の平均は32.9％である。
　総戸数規模別では、総戸数規模が大きくなるほど実出席率が低くなっている。

[10579: 匿名さん]

>>10578 の続き

【直近の通常総会への区分所有者（委任状及び議決権行使書提出者を含む）の出席割合の分布と平均】
　全体では、「80％超90％以下」が33.6％と最も多く、次いで「70％超80％以下」が21.6％、「90％超」が20.4％となっている。
　出席割合の平均は82.1％である。

[10580: 匿名さん]

＜参考＞
平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕
＜管理組合向け調査の結果＞
【総会議事録の広報の有無及び方法（重複回答）】
　全体では、広報を行っている管理組合が92.2％である。配布方法は、「各戸配布」が85.1％と最も多く、次いで「掲示板」が23.6％となっている。
　総戸数規模別では、総戸数規模が大きくなるほど「各戸配布」の割合が低くなる傾向にあり、「掲示板」及び「定期的に発行する通信誌」の割合が高くなる傾向にある。
　単棟型と団地型を比較すると、「各戸配布」の割合は、単棟型が87.2％、団地型が75.3％で、単棟型が高く、「定期的に発行する通信誌」の割合は、単棟型が1.5％、団地型が11.7％で、団地型が高くなっている。

[10581: 匿名さん]

だからどうした？

[10582: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10165　2019/04/06
【権利能力なき社団について】
権利能力なき社団には法人格がないため、不動産を社団名義で登記することはできませんので、代表者の個人名義または構成員全員の共有名で登記をすることになります。
不動産を代表者の個人名義で登記をしていて、その後、代表者が変更となったときは、「委任の終了」を登記原因とする所有権移転登記をします。
また、代表者が死亡し、その後、新代表者が選任されたときは、新代表者の選任日をもって「委任の終了」を登記原因する所有権移転登記をすることになります。この場合、「相続」は登記原因になりません。それは、不動産の登記名義は代表者個人ですが、その不動産は構成員全員に総有的に帰属するのであって、代表者個人の所有物ではないからです。

[10583: 匿名さん]

ほうほう

[10584: 匿名さん]

【医療費控除前】
○その年の課税される所得金額…４００万円
○所得税額…４，０００，０００円×２０％－４２７，５００円＝３７２，５００円…Ａ

【医療費控除後】
○その年の課税される所得金額…３８０万円（※１）
※１　４００万円－医療費控除（※２）２０万円（３０万円－１０万円）＝３８０万円
※２　医療費控除は最高２００万円
○所得税額…３，８００，０００円×２０％－４２７，５００円＝３３２，５００円…Ｂ

【医療費控除前】－【医療費控除後】
○Ａ－Ｂ＝４０，０００円…還付金

てなわけで、
>　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）
　　↑
とは限らないし、

>　10万差し引いて290万。その1割、29万が還元される。
　　↑
医療費として２９０万円が控除されることもない。

[10585: 匿名さん]

「共通仮設費」、「現場管理費」及び「一般管理費等」は「共通費」である。
「共用費」とは言わない。

[10586: 匿名さん]

【少額訴訟における申立手数料の額について】
訴額が６０万円場合、申立手数料は６，０００円である。
（支払督促の申立ての場合は、３，０００円である。）

[10587: 匿名さん]

＜参考＞
【協力金を払えば理事を辞退できる？】
特定非営利活動法人　横浜マンション管理組合ネットワーク
https://hamakan-net.com/topics/%E5%8D%94%E5%8A%9B%E9%87%91%E3%82%92%E6...

[10588: 匿名さん]

＜参考＞
【マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準】
https://www.mlit.go.jp/common/000146050.pdf

[10589: 匿名さん]

＜参考＞
マンション管理関係判例
【平成 3年11月29日　判時1431-138　東京地判】
http://www.kdaiya.jp/1mansyon/ma-hanrei17.html#17

＜再掲＞
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10414-10417/

[10590: 匿名さん]

＜参考＞
マンション標準管理規約（単棟型）（最終改正　令和3年6月22日 国住マ第33号）
【第21条関係コメント】
⑦ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。