マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10481: 匿名さん]

>>10480 海老さん
基本的には住民の総意、或いは多数決の結果なので実施に向け検討は必須と考えられます。
ただ、検討において問題点等が判明した場合、次期理事達に検討継続の申し送りや問題点を報告し見送ることと結論づけた。とすることも可能です。
専門委員会を作れと投げられても、誰もしたく無ければ作りたくとも作れないですし

[10482: 匿名さん]

専門委員会は、検討対象に関心が強い組合員を中心に構成されるものです。
前期の理事会が、規約改訂のために専門委員会の設置が必要性であると判断し、総会に上程したのですから、その判断をした前期の理事会メンバーを理事会に招き、その中の一人に委員長を引き受けていただくという方法もあると思います。

[10483: 匿名さん]

先日管理会社から業者への支払いを理事長がパソコンから行えるようになる。ネットバンクを使わず可能となるとお聞きしましたが、このようなことをやっている組合があったら、リスクなど教えてください、

[10484: 匿名さん]

>>10483 匿名さん
ウチもやっていますが、今の所、問題は発生していないですね。
考えられるリスクとしては、なりすましがあると思いますが、収支報告書を毎月複数人で確認すれば気付けると思います。
それに、自分はいいけど、今度の役員が同じようにパソコン等を使えるのかという問題があり、使えたとしてITリテラシーの低い人が予想されるときは何かしら対応しないといけないかもですね。
ウチはコンピューターウイルスの感染については問題ないと確認していますが、その辺の仕組みも確認された方がいいと思います。

一方でメリットもあり、コロナ禍にあっては直接、間接接触を避けられるのが特に大きなメリットかと思います。

因みにウチでは複数承認としております。

[10485: 匿名さん]

>>10484 匿名さん
すでに理事長がインターネットバンキングを使わないでも、エレベーターの設備工事費などの業者支払いを理事長が承認するだけで、銀行振込まで行える仕組みを使っているとは、私の管理会社が国内初だと思っていたので驚きです。確かに複数承認になっているのでしたらリスクはありませんね。ありがとうございます。

[10486: 匿名さん]

＜参考＞
マンションの修繕積立金に関するガイドライン
平成２３年４月
令和３年９月改訂
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

[10487: 匿名さん]

それは単なる修繕積立金の額の算出の仕方等の説明であって
投資をして増やしなさいとはいってないですよね。
修繕積立金はみんなの積立金なので安心安全が基本と
いうことです。

[10488: 匿名さん]

>>10487　宮崎県の爺さん
スレ違いです。
ご自分のスレにお戻りください。

[10489: 匿名さん]

>>10486 に関して

＜参考＞
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」 新旧対照表
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001425185.pdf

[10490: 匿名さん]

間違いを指摘されても、尚も間違いを書き続ける「パート３」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E6%B0%91%E6%B3%95%EF...

[10491: 匿名さん]

【保存行為の考え方】
○ 保存行為は、共用部分を維持する行為（共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為）であるが、集会の決議を要せずに各区分所有者が単独でなし得る行為であることから、そのうち、緊急を要するか、または比較的軽度の維持行為であると解されている。一応の目安として月々の管理費で賄える範囲内のものがこれに該当し、修繕積立金を取り崩す必要がある修繕や分担金を要する修繕は狭義の管理に該当すると解されている（稻本洋之助、鎌野邦樹著『コンメンタール区分所有法』（日本評論社）（p107）

○ 法務省民事局参事官室編『新しいマンション法』（商事法務研究会）（p87-88）における保存行為の説明は以下のとおり。
・ 共用部分の保存行為とは、共用部分の現状を維持する行為をいいます。たとえば、建物入り口のガラスや階段の欠損の修理、エレベーターの必要最小限の定期点検のほか、共用部分を不法に占拠する者を立ち退かせることなどがこれに当たります。共用部分の保存行為は、共有者である他の区分所有者のためにも、利益にこそなれ、不利益になることはその性質上ありませんので、各共有者が単独ですることができることとされています。もっとも、管理者も共用部分並びに建物の敷地及び共用部分以外の附属施設の保存行為をする権限を有しますので、管理者が置かれている場合には、右に述べたような保存行為は、通常、管理者が行い、各区分所有者が行うことはないと思われます。また、規約で、保存行為であっても各区分所有者が一存ですることができないように定めることもできます。
・ 狭義の管理行為と保存行為について、実際に、具体的な行為がそのいずれかに属するかの判断が困難である場合が少なくありません。たとえば、共用部分の清掃、保守点検、修理等についても、その維持のため必要最小限のものは保存行為に当たりますが、それを超えて安全を期し、住環境を良くするためのものであれば保存行為の範囲を超えると思われます。

[10492: 匿名さん]

>>10491 にも書かれているように、修繕積立金を取り崩す必要がある修繕や分担金を要する修繕は「狭義の管理」に該当すると解される。
したがって、「保存行為」の修繕に関する「一応の目安として月々の管理費で賄える範囲内」とは、「1か月分の管理費の範囲内」を意味するのではなく、ほかの経常的な管理費用の支出に支障がない程度の金額を指し、具体的には、小修繕費や予備費として予算化されているものが該当すると考えられる。

[10493: 匿名さん]

>>10492 匿名さん
超よくわかりました(^^)(^^)(^^)
ありがとうございます！

[10494: 匿名さん]

＜マンション標準管理規約における敷地及び共用部分等の保存行為の取り扱い＞

【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第１項　【敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。】ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３項　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

【第２１条関係コメント】
①　第１項及び第３項は、【区分所有法第１８条第１項ただし書】において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、【同条第２項】に基づき、規約で別段の定めをするものである。

区分所有法第１８条（共用部分の管理）
第１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
第２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

[10495: 匿名さん]

>>10494 からわかるように、標準管理規約２１条における「管理」とは、「変更」（区分所有法１７条１項）、「狭義の管理」（区分所有法１８条１項本文）および「保存行為」（区分所有法１８条１項但し書）の３つを含む「広義の管理」である。
したがって、
>標準管理規約では、専用使用権が設定されている箇所を除いて
>保存行為は管理組合の責任と負担で行うこととされています。
は正しい。

[10496: 匿名さん]

いつも勉強させていただいています。
質問です。
管理費会計の年度決算で出た剰余金は、次年度の管理費会計へ繰り越すか、修繕積立金会計に移管するかだと思いますが、それぞれどの程度とするのが適切か、目安がありましたらご教示お願いします。

[10497: 匿名さん]

＜参考＞
【平成25年度マンション管理士試験問題】
〔問 26〕管理費等に余剰又は不足が生じた場合の取扱いについて、総会の普通決議で行うことができるものは、標準管理規約によれば、次のうちどれか。

１ 　管理費に余剰が生じた場合に、これを修繕積立金に振り替えること。
２ 　管理費に不足が生じた場合に、修繕積立金の一部を管理費に振り替えること。
３　 管理費に余剰が生じ修繕積立金が不足する場合に、管理費を引き下げ、修繕積立金を引き上げること。
４　 管理費に不足が生じ修繕積立金に余剰がある場合に、共用設備の保守維持費の支払に充てるため、修繕積立金を取り崩すこと。

【正解　３】

[10498: 匿名さん]

マンション管理センターの報告書に、こんな↓記述がある。管理規約については書いていない。管理規約に違反することを総会決議できるのだろうか？

・「マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理－ 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 －」, 平成１５年３月, （財）マンション管理センター
http://m-kanri.biz/pdf/zaimukaikei.pdf

２ 管理組合会計の基本原則の整理／（２）管理組合会計の特有原則／② 区分経理の原則

　また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。

[10499: 匿名さん]

管理費の余剰を修繕積立金に振り替えることは、管理規約に定めればできるとはいえ、区分経理がされていないということになると思います。マンション管理適正化法による、助言・指導・勧告の対象になるかもしれない。

https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000212.html

〇改正されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律により、都道府県等が法的な根拠をもってマンションの管理の適正化を図ることに能動的に取り組めるよう、助言・指導及び勧告を行うことができるようになりました。

〇これにより都道府県等は、国及び都道府県等が定めるマンション管理適正化指針に沿った管理が行われず、将来的に周辺の住環境等に悪影響を引き起こす可能性のあるマンションの管理組合の管理者等に対し、以下を行うことができます。
　　・マンションの管理の適正化を図るために必要な助言及び指導
　　・指針に照らし著しく不適切なマンションに対する勧告

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001425604.pdf
（別紙１）助言・指導・勧告を行う判断基準の目安

○管理組合の経理

・管理費と修繕積立金の区分経理がされていない

[10500: 匿名さん]

>>10499
>管理費の余剰を修繕積立金に振り替えることは、管理規約に定めればできるとはいえ、区分経理がされていないということになると思います。マンション管理適正化法による、助言・指導・勧告の対象になるかもしれない。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」（令和3年11月　国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf
によれば、
管理組合の経理について、
１．管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
２．修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
を確認する（確認資料：認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書）としていますが、１．に関しては、「管理費及と修繕積立金が『どんぶり勘定』になっていないこと」を確認するという内容になっていますので、助言・指導及び勧告の対象にはならないと思います。