マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10387: 匿名さん]

「一部共用部分」とは、「【構造上】、一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分」をいうのであって、であるからこそ、「一部共用部分」は、規約に別段の定めがない限り、これを共用すべき区分所有者の「共有」に属するのである。

[10388: 匿名さん]

また、「一部共用部分」の管理について、「区分所有者全員の利害に関するもの」または「管理規約に定めがあるもの」は、区分所有者全員で行うことになる。

[10389: 匿名さん]

> 3667　匿名さん　2020/03/28 12:50:54
>規約を順守しない住民に対して強制はできません。
>だから区分所有者に住民が順守がするように規約で規定しているのです。
>家族や賃借人が違反すれば区分所有者がそれに対応しなければなりません。
>それをやらなければ規約違反となり区分所有者が罰せられることに
>なります。

「Ｐａｒｔ３」のスレ主は、区分所有法6条3項、44条、46条2項、57条4項および60条をご存じないようですね。

[10390: 匿名さん]

> 3669　匿名さん　2020/03/28 16:58:56
>だから区分所有者が家族とかを順守をさせる
>義務があると規約に明記されているんでは
>ないですか。
>注意は区分所有者にするんです。

マンション標準管理規約によれば、
【誤】区分所有者の同居の家族が違反する行為をした場合には、管理組合の理事長は直接その同居の家族に対し、その是正等のため必要な指示を行うことはできず区分所有者に行わなければならない。

【正】区分所有者の同居人が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、理事長は、理事会の決議を経てその同居人に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

[10391: 匿名さん]

> 3667　匿名さん　2020/03/28 12:50:54
>規約を順守しない住民に対して強制はできません。
>だから区分所有者に住民が順守がするように規約で規定しているのです。
>家族や賃借人が違反すれば区分所有者がそれに対応しなければなりません。
>それをやらなければ規約違反となり区分所有者が罰せられることに
>なります。

> 3669　匿名さん　2020/03/28 16:58:56
>だから区分所有者が家族とかを順守をさせる
>義務があると規約に明記されているんでは
>ないですか。
>注意は区分所有者にするんです。

管理規約には、下記のような定めがあるはずですが・・・

【マンション標準管理規約】
第６７条第１項
区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

[10392: 匿名さん]

【>>10391 関連】
区分所有者の同居人の規約違反行為について、その同居人（違反者）に対し、理事長がその是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができるのは当然であるが、この場合、区分所有者本人に対して、理事長がその是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことはできないのか？

区分所有者の同居人は占有補助者であるから、その同居人の行為は区分所有者の行為と同視することになる。
つまり、その同居人の規約違反行為は、区分所有者本人の規約違反行為とみなされるので、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者本人に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うこともできる。

[10393: 匿名さん]

> 3675　匿名さん　2020/03/29 11:06:00
>難しく考えることはない。
>一戸建ての場合、自宅の庭先で他人が昼寝してたら注意するだろう。
>一戸建てで規約を制定することはないから、注意する根拠は規約以外の
>ところにあるということになる。

そのとおりである。
共用部分での迷惑行為者に対して注意をすることは、共用部分の保存行為（共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為）にあたると考えられる。
したがって、管理者である理事長は、管理規約に >>10391 のような規定の有無に関係なく、注意をすることができる（区分所有法26条1項）。

[10394: 匿名さん]

＜参考＞
マンション管理センター
【新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関するQ＆A】2020/3/27
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/03/20200327-C...

[10395: 匿名さん]

> 3703　匿名さん　2020/04/05 10:57:18
>法務省の通達では区分所有法上の年に一度の集会の義務が一年延長可能ですが

「一年延長可能」などとはどこにも書いていません。

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00024.html
【マンションの管理組合等における集会の開催について】
新型コロナウイルス感染症の影響により，管理者が選任された管理組合又は管理組合法人において，前年の開催から１年以内に建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）上の集会の開催をすることができなくなった場合について，以下のとおりお知らせします。

区分所有法においては，管理者又は理事が，少なくとも毎年１回集会を招集しなければならないとされ，集会において毎年１回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならないとされていますが（区分所有法第３４条第２項，第４３条，第４７条第１２項，第６６条），前年の開催から１年以内に必ず集会の招集をし，集会においてその事務に関する報告をすることが求められているわけではありません。

したがって，今般の新型コロナウイルス感染症に関連し，前年の集会の開催から１年以内に区分所有法上の集会の開催をすることができない状況が生じた場合には，その状況が解消された後，【本年中に集会を招集し，集会において必要な報告をすれば足りる】ものと考えられます。

↑　あくまでも区分所有法上の話です。

[10396: 匿名さん]

区分所有法では、総会を毎年開催すべきことは規定していますが、開催時期の定めがないので、毎年同じ時期に開催することまでは要求していません。
つまり、毎年、その年内に総会を開催して、管理者がその事務に関する報告をすれば区分所有法には違反しないことを確認的に示したものです。

↑　あくまでも区分所有法に限っての話です。

[10397: 匿名さん]

開催できる状況になってから、本年中ということは一年猶予しますよということですが　バカですか？
これよりも管理規約が優先されるから新年度開始から2か月以内が適用されますよ
規約違反になりますからね

法務省の案内は規約の存在しないマンションなどリゾートや小型マンションには便利ですけど
標準管理規約に準じた規約なら無意味ですね

[10398: 匿名さん]

ついでですが
組合員の理解を得て定期総会を延長することも可能ですが
管理者による事務の報告が完了するまでは
現在の理事役員が継続して職務に当たることになります

[10399: 匿名さん]

区分所有法34条2項および43条（43条違反には、罰則がある）は、強行規定です。
したがって、内容を変更するためには特別法の制定が必要です。

[10400: 購入経験者さん]

>>10399 匿名さん
区分所有法３４条（召集の召集）
集会は、管理者が召集する
２、管理者は、少なくとも毎年１回集会を召集しなければならない。
（各号３から各号５までは各自でご確認ください）

台４３条（事務の報告）
管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する
報告をしなければならない。

[10401: 匿名さん]

＜参考＞
法務省
【定時株主総会の開催について】令和２年２月２８日　令和２年４月２日更新
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00021.html

[10402: 匿名さん]

＜参考＞
「⇒」は、法務省が示した内容

【区分所有法34条2項】
管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
【区分所有法43条】
管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

⇒　前年の開催から１年以内に必ず集会の招集をし，集会においてその事務に関する報告をすることが求められているわけではありません。
⇒　今般の新型コロナウイルス感染症に関連し，前年の集会の開催から１年以内に区分所有法上の集会の開催をすることができない状況が生じた場合には，その状況が解消された後，本年中に集会を招集し，集会において必要な報告をすれば足りるものと考えられます。

cf.
【会社法296条1項】
（株式会社の）定時株主総会は、毎事業年度の終了後一定の時期に招集しなければならない。

⇒　事業年度の終了後３か月以内に定時株主総会を開催することを求めているわけではありません。
⇒　今般の新型コロナウイルス感染症に関連し，定款で定めた時期に定時株主総会を開催することができない状況が生じた場合には，その状況が解消された後合理的な期間内に定時株主総会を開催すれば足りるものと考えられます。

[10403: 匿名さん]

会社法関係ないしｗ

[10404: 匿名さん]

>>10402 中の「cf.」は、「～を参照せよ」や「～と比較せよ」を意味します。

[10405: 匿名さん]

> 3762　匿名さん　2020/04/08 11:23:09
>競売は滞納金ごときでは絶対できませんよ。
>区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時を目的とするものです。

> 3765　匿名さん　2020/04/08 12:28:55
> ５９条をご存じですか。
>この法律は共同生活の維持を図ることを目的としているのですよ。
>つまり、この法律は滞納金には該当しないんです。
> ５９条は滞納金を競売請求する法律ではないのです。

「Ｐａｒｔ３」のスレ主は、マンション標準管理規約のコメントにある別添３【滞納管理費等回収のための管理組合による措置に係るフローチャート】すら、ご存じないようですね。

[10406: 匿名さん]

Ｐａｒｔ３よりこっちがまともか？
３は馬鹿しかおらんがなｗ

[10407: 匿名さん]

今後こっちにお邪魔っす

[10408: 匿名さん]

こっちにもアホがいるな

[10409: 匿名さん]

いるいる

[10410: 匿名さん]

パート３よりはマシそうだ

[10411: 匿名さん]

管理士等じゃなくて管理士だけだからマトモ

[10412: 匿名さん]

ぱーと３は　バカばかりで滞納管理費は話し合えば取れるとかｗ
魔法使いかな？

[10413: 匿名さん]

能力不足の理事は何やってもダメｗ

[10414: 匿名さん]

> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

[10415: 匿名さん]

> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

この裁判では、先行工事者に対する補償額について、その後の臨時総会で決議した内容（※）は不合理な取扱いで無効であるとし、約３８万円ではなく、総会決議基準（その費用は全額修繕積立金から支出するという基準）に従い、約７２万円を支払えと判決したものである。

※「返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とすること」、「返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とすること」および「その補償額を約３８万円としたこと」

[10416: 匿名さん]

> 3830　匿名さん　2020/04/13 13:34:41
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この裁判は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

[10417: 10416]

ということで、＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞は、管理組合が専有部分である排水管の更新工事費を負担することを認めた裁判例ではない。

[10418: 匿名さん]

> 3853　匿名さん　2020/04/16 13:10:10
>そのためには、議案書を早めに配り、質問とかは書面で行い
>理事会に任せてもらう方法が一番いいのではないでしょうか。
>これについてはいろいろと問題点はあるでしょうが、国交省も
>提案してますから、それを参考にされたらいかがでしょうか。

現在のところ、国交省は、新型コロナウイルス感染症に関連して、通常総会の開催に関する情報は出していません。

[10419: 匿名さん]

それどこのスレなの？
バカじゃないの？

[10420: 匿名さん]

【管理組合の定期総会について】
区分所有法４３条は、「管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。」と規定している。
本条は、強行規定であり、規約をもってしてもその適用を排除することができない（コンメンタール　マンション区分所有法）。
マンション標準管理規約（単棟型）４２条３項は、「理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２か月以内に招集しなければならない。」と規定しているが、これは、区分所有法第４３条に抵触していないので効力を有するのである。

[10421: 10420]

理屈はこのとおりであるが、新型コロナウイルス感染が拡大している現状を鑑みると、延期もやむを得ないものと思われる。

＜参考＞
マンション管理センター
【新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関するＱ＆Ａ】
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/03/20200327-C...

[10422: 匿名さん]

６月下旬に延期になった

[10423: 匿名さん]

定期総会開催については、組合員の安全に考慮して、規約の規定に反しても延期することを検討せざるを得ない状況下において、役員の選任のみを優先させる方法はないかとのスレには違和感を抱く。しかも、スレ主は元理事長とある。
現理事長とスレ主には、以下の条文を再度確認していただきたいものである。

【区分所有法第２６条第１項】
管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

【同法第２８条】
この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

[10424: 匿名さん]

＜参考＞
委任に関する条文
【民法第６５４条（委任の終了後の処分）】
委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、受任者又はその相続人若しくは法定代理人は、委任者又はその相続人若しくは法定代理人が委任事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければならない。

管理組合法人の理事に関する条文
【区分所有法第４９条（理事）第７項】
理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。

[10425: 匿名さん]

マンション管理士の方にご相談です。
私は配偶者のいない男子の後期高齢者です。
まだ、元気ですので、自立型のシニア分譲マンションを考えております。
購入するにあたり注意すべき事項を教えてください。

[10426: 匿名さん]

ここらで、集会（総会）について、簡単に整理してみましょう。

＜集会における事務報告＞
区分所有法によれば、管理者は、「集会において」、その事務に関する報告をしなければならないとされている（４３条）ので、集会を開催せずに、区分所有者に報告書を送付するという方法は認められない。つまり、集会の開催は省略できないということである。

＜集会を開催する場合の議決権の行使＞
議決権は、集会に出席して行使できるほか、集会に出席することなく、書面で、又は代理人によって行使することができる（３９条２項）。
また、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって行使することができる（３９条３項）。

＜集会を開催しない場合の手続き＞
集会の開催なしに、集会による決議を必要とする事項を決議できるのは、以下の【書面又は電磁的方法による決議】による方法と、「みなし決議」である【区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意】だけである。

【書面又は電磁的方法による決議】
区分所有法または規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、集会を開催せずに書面または電磁的方法により普通決議または特別多数決議を行える（４５条１項）。

【区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意】
区分所有法または規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意があつたときは、書面または電磁的方法による決議があつたものとみなす（４５条２項）。
区分所有法または規約により集会において決議すべきものとされた事項についての書面または電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有する（４５条３項）。

[10427: 匿名さん]

>>10426 の続き

【書面又は電磁的方法による決議（４５条１項）についての集会に関する規定の準用（４５条５項）】
区分所有法は、３４条から４６条まで集会に関する規定を置いている。このうち、書面または電磁的方法による決議について、３４条２項（毎年１回の集会の招集）および４３条（事務の報告）を除く各規定が準用されると解される。
－概要－
書面又は電磁的方法による決議を行うために、集会を招集すべき者（３４条の準用）は、４５条１項の区分所有者全員の承諾を得た後に、３５条の規定に準じて、回答期日より少なくとも１週間前に、議案を通知して各区分所有者に発する。この方法による決議においても、原則として、あらかじめ通知された事項についてのみ決議をすることができる（３７条の準用）。区分所有者全員の同意かあるときは、３５条で準用される手続きを経ないで決議することも許される（３６条の準用）。各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、１４条に定める割合（共用部分の持分の割合）による（３８条の準用）。書面又は電磁的方法による決議に係る議事は、区分所有法または規約に別段の定めがない限り、区分所有者および議決権の過半数で決する（３９条１項の準用）。
（出典：コンメンタール　区分所有法）

[10428: 匿名さん]

多くのマンションでは役員選任・解任は総会議決事項だから、総会が開催できない間は新役員は就任できない。現在の役員が引き続きやっていくしかない。ま、新役員を選出する総会で前役員に対する慰労金支払いをこっそり入れ込んだ予算案を通して御労苦に報いるのがよい。

[10429: 匿名さん]

【押さえておきたい区分所有法の強行規定】
１．理事長（管理者）は、毎年１回は総会を招集し、「総会において」、その事務に関する報告をしなければならない（４３条）。
２．管理規約により総会において決議すべきものとされている事項については、「総会における決議」（３９条）または「書面（または電磁的方法）による決議」（４５条１項、３項）により効力を有する。
３．上記の決議に代えることができるのは、「区分所有者全員の書面（または電磁的方法）による合意」（４５条２項、３項）だけである。

[10430: 匿名さん]

改革の動きが出ています。
マンション管理士も改革しましょう。
この指とまれの合図を待ちます。

[10431: 匿名さん]

>>10430　１０９爺さん

マンション管理士に期待などしていません。
いろいろなスレに支離滅裂な投稿をしているようですが、迷惑ですよ。

[10432: 匿名さん]

part3スレのほうが支離滅裂で、こっちが管理士スレの本家だぞと言いたいですね。

[10433: 匿名さん]

> 4013　匿名さん　2020/04/29 15:20:32
>国交省は総会を延期するときは、理事会決議でできるといっている。

今日現在、国交省は、何のコメントも出していない。
マン管センターは、下記の「Ｑ＆Ａ」を出しているが、「総会の延期は、理事会決議でできる」などとは言っていない。

>そして１年以内に総会を開催することといっている。

マン管センターは、「１年以内に総会を開催すること」とも言っていない。

マンション管理センター
【新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関するQ＆A】2020/3/27
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/03/20200327-C...

[10434: 匿名さん]

>国交省は総会を延期するときは、理事会決議でできるといっている。


今日現在、国交省は、何のコメントも出していない。
マンション管理センターの「Ｑ＆Ａ」では、
新型コロナウイルス感染が拡大している中においては、通常総会の延期も視野に入れなければならないとし、延期する場合は、このような手続きと対応が考えられるとして一つの例を示しているが、「通常総会の延期は理事会決議でできる」とは言っていない。

>そして１年以内に総会を開催することといっている。

マンション管理センターの「Ｑ＆Ａ」では、
「その後、総会を開催できる状況になった場合には、可及的速やかに総会を開催し、前期役員が継続して職務を行ったこと、前期収支予算に従い通常の業務を執行したこと、管理会社との委託契約については、従前契約と同一条件での暫定契約を締結したことを報告するとともに、改めて、新役員選任、収支予算、委託契約更新について決議することが必要です。」としている。

[10435: 匿名さん]

後段部分について、出鱈目情報を転記しておきます。
マンション管理センターの「Ｑ＆Ａ」と対比してみてください。

> 4013　匿名さん　2020/04/29 15:20:32
>そして１年以内に総会を開催することといっている。
> １年以内だから来期の総会と一緒にやればいいことにはなるが、役員の
>任期はそこまでやらなければならなくなる。

【マンション管理センターの「Ｑ＆Ａ」より】
その後、総会を開催できる状況になった場合には、可及的速やかに総会を開催し、前期役員が継続して職務を行ったこと、前期収支予算に従い通常の業務を執行したこと、管理会社との委託契約については、従前契約と同一条件での暫定契約を締結したことを報告するとともに、改めて、新役員選任、収支予算、委託契約更新について決議することが必要です。

[10436: 匿名さん]

> 4031　匿名さん　2020/05/01 10:32:59
>隣家のスズメバチが襲撃してきたときにハエたたきで張り倒すのは緊急避難ですよ。

この場合、スズメバチは誰の所有にも属していないので、「緊急避難」とは無関係である。

[10437: 匿名さん]

他のスレにケチをつけるよりＰＡＲＴ２が盛り上がるような書き込みが必要だと思います。

[10438: 匿名さん]

間違った情報を垂れ流し続けてレスを伸ばしても意味がない。
必要なのは正確な情報提供である。

[10439: 匿名さん]

【民法】
（正当防衛及び緊急避難）
第七百二十条　他人の不法行為に対し、自己又は第三者の権利又は法律上保護される利益を防衛するため、やむを得ず加害行為をした者は、損害賠償の責任を負わない。ただし、被害者から不法行為をした者に対する損害賠償の請求を妨げない。
２　前項の規定は、他人の物から生じた急迫の危難を避けるためその物を損傷した場合について準用する。

[10440: 匿名さん]

＜最高裁判所判例＞
事件番号：平成20(受)666
事件名：協力金請求事件
裁判年月日：平成22年1月26日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判

【判示事項】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更が，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらないとされた事例


【裁判要旨】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて月額２５００円の住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更は，次の(1)?(4)など判示の事情の下においては，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらない。
(1) 当該マンションは区分所有建物４棟総戸数８６８戸と規模が大きく，その保守管理や良好な住環境の維持には管理組合等の活動やそれに対する組合員の協力が必要不可欠である。
(2) 当該マンションにおいては自ら専有部分に居住しない組合員が所有する専有部分が約１７０戸ないし１８０戸となり，それらの者は，管理組合の役員になる義務を免れるなど管理組合等の活動につき貢献をしない一方で，その余の組合員の貢献によって維持される良好な住環境等の利益を享受している。
(3) 上記規約の変更は，上記(2)の不公平を是正しようとしたものであり，これにより自ら専有部分に居住しない組合員が負う金銭的負担は，その余の組合員が負う金銭的負担の約１５％増しとなるにすぎない。
(4) 自ら専有部分に居住しない組合員のうち住民活動協力金の支払を拒んでいるのはごく一部の者にすぎない。

[10441: 匿名さん]

自ら専有部分に居住しない組合員、つまり賃貸とか投資目的でマンションを
購入して実際には住んでいない組合員に協力金を払わせることに関する判例であって
輪番制の役員を拒否する組合員に同じようなことが通用するとでも思ってるのかｗｗ

[10442: 匿名さん]

それは、子供騙しスレ（Part３）のスレ主ですよ。

[10443: 匿名さん]

part2スレの話題になると異常にコーフンする人がpart3スレにいますが、何かあるんでしょうか？

[10444: 匿名さん]

> 4162　匿名さん　2020/05/13 11:23:08
>だから細則か規約で決めればいいんですよ。

区分所有法３１条１項後段の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」について判示した最高裁判決が参考であるとしながらも、特定の区分所有者に対して新たに金銭的負担を求めることは細則で決めればよいというロジックは、無茶苦茶ですね。

[10445: 匿名さん]

＜参考＞
区分所有法三一条一項後段は、区分所有者間の利害を調整するため、「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」と定めているところ、右の「特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいう（最高裁　平成８年（オ）第２５８号　平成10年10月30日　最高裁第二小法廷）。

[10446: 匿名さん]

総合評価方式の計算式については、２年半前にこんな遣り取りがありました。
>>4413-4429

[10447: 10446]

ウィンドウに全部を表示することはできないようなので・・・
>>4413 >>4417-4421 >>4422 >>4425 >>4427-4429

[10448: 10446]

これでどうでしょう。
>>4413 >>4417 >>4418 >>4419 >>4420 >>4421 >>4422 >>4425 >>4427 >>4428 >>4429

[10449: 匿名さん]

> 4234　匿名さん　2020/05/17 12:29:29
>国交省が指針としています２５年間（大規模修繕工事２回分）の
>工事費にはそれ以降発生する大型設備（玄関扉、給排水管、ＥＶ等
>の大型設備分が含まれていない数字となっているからです。

国交省が平成２３年４月に策定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、新築時の計画期間を３０年間としているので、給排水管（取替周期３０年）とＥＶ（取替周期３０年）の取替工事は計画に含まれている。

[10450: 10449]

補足ですが・・・
国交省が平成１７年１２月に策定した「マンション管理標準指針」では、すでに新築時の計画期間を３０年間とし、給排水管（取替周期３０年）とＥＶ（取替周期３０年）の取替工事は計画に含まれていました。

[10451: 匿名さん]

>>10449-10450 を踏まえて、これを見るとおもしろい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E6%9C%9B%E3%81%BE&am...

[10452: 匿名さん]

>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　国交省の望まれる指針によれば、１戸当り月の修繕積立金の額は１７，５１５円必要となっています。
>　国交省は長期修繕計画の作成は３０年で計画すべきとしました。何故かといいますと、>その期間で
>大規模修繕工事を２回含ませるというものでした。
>　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
>電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

>>9679　匿名さん　2018/07/17
>　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
>積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
>　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
>積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

以下（いずれも、計画期間は新築時から３０年間です）を確認すれば、上記の内容は金額を含めて的外れであることがわかります。

マンション管理標準指針（平成17年12月策定）
【マンション管理標準指針コメント（四　建物・設備の維持管理）】
https://www.mlit.go.jp/common/001080793.pdf
１１８頁、１２３頁、１３１頁～１３３頁　参照

【マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年4月策定）】
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

[10453: 匿名さん]

この天才マンション管理士にお願いです。
今買って確実にもうかる株を一つ推薦してください。

[10454: 匿名さん]

【的外れの例】

>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　国交省の望まれる指針によれば、１戸当り月の修繕積立金の額は１７，５１５円必要となっています。

〇マンション管理標準指針コメントの１３１頁に「修繕積立金の額（住戸当たり）」の項目があるが、望ましい対応は示していない（「－」と表示）。

〇１３２頁の〔参考〕に１７，５１５円がでてくるが、これは、修繕積立金（平均１３，０００円／月・戸：繰入金を含む）を積立てて、標準的な修繕工事をしているマンション（モデルA：７０戸・９階、平均専有面積７５㎡）が、築１０～１９年目に長期修繕計画を見直したときの額（それぞれの経年期間ごとの平均額）である。
つまり、残りの期間（１１～２０年）に必要となる修繕積立金の額（／月・戸）であるので、単なる金額のみを書いてもまったく意味がない。

[10455: 匿名さん]

【的外れの例２】

>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
>電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

〇マンション管理標準指針コメントの１２３頁に修繕周期表が示されており、これによれば、玄関扉、窓枠サッシ、避雷針以外は、取替周期が３０年以内である。
したがって、新築時計画期間は３０年間であるので、更新予定工事に含まれている。

[10456: 匿名さん]

【的外れの例３】

>>9679　匿名さん　2018/07/17
>　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
>積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
>　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
>積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

〇【マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年4月策定）】の５頁に「修繕積立金の額の目安は、（中略）新築時から３０年間に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で均等に積み立てる方式（均等積立方式）による月額として示しています。」とあり、「第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画」における修繕積立金の額を示したものではない。

〇１７，５００円という金額は、「２１８円（㎡・月）（※１）×８０（㎡）」によると推測するが、>>10454 のマンション（※２）とは基準が異なるので比較はできない。

※１　６頁の「専有床面積当たりの修繕積立金の額」によると、「階数（１５階未満）・建築延床面積（５，０００㎡未満）」のマンションにおける平均値は「２１８円／㎡・月：（機械式駐車場は含まない）」である。
※２　モデルA：７０戸・９階・建築延床面積が５，０００㎡以上（１０，０００㎡未満）、平均専有面積７５㎡、機械式駐車場（ピット昇降２段４０台）あり

[10457: 住民]

築26年の旧住宅整備公団のマンションに住んでいます。

当団地周辺には、地続きの公有地があり長年手入れがされない状態です。

一部は、やっと昨年から行政が年３回の草刈りをするようになりましたが、半年は
雑草が繁茂しています。レンガに縁どられている場所は、新築時には、公団が花を植えていましたが、その後枯れてしまい放置されています。

エントランスの呈はなしていますが、駅とは反対の方角ですので、隣接している
一棟の住民以外はあまり気にならないようです。
それでも、その土地に囲われているのは集会所に隣接した広場で、自治会の行事はこの広場で行われています。

外観のデザイン上は、外部のだれが見ても敷地の一部に見えます。
住民ですら、一部が公有地とは知らない者が多数存在すると思われます。
敷地に入っていく手すり付きのスロープや石段ですら、公有地です

そこで、行政の美化プログラムに参加して植栽による景観の向上を考えています。
花苗、土、肥料は行政が提供するので費用はかかりません。

個人の力には限界があり、管理組合の協力を仰ぎたいところですが、管理組合の管理の範囲は共用部に限る、との規約が壁になっています。

ところが、調べましたら国土交通省の標準管理規約が改正されていて、管理組合の業務に
マンション周辺の環境向上が含まれていました。　コメントによりますと、敷地及び
建物の管理に関する範囲に限れば、周辺の美化、清掃活動に参加することは可能とか。

現在の問題点は以下の通りです。これらが、「敷地及び建物の管理に関する」という
コメントに適応するのか、素人では判断がつきません。

１．公有地の一部は駐輪場に接している。その場所に雑草が繁茂すると防犯上不安がある。
　　一昨年も自転車の盗難が２件起きている。過去には、火遊びもあった。

２．公有地は、行政が７，８、９月に草刈りをするが、雑草の種が飛んでくる春には
　　行われないので、敷地内の草取りに労力がいる。

３．雑草繁茂が原因とみられるカメムシが近隣住宅のベランダに多く入り込んでしまう。

４．雑草放置の場所には、たばこの吸い殻、空き缶、等のゴミが捨てられ景観を
　　そこなっており、資産価値の低下が心配である。

５．敷地内にある防災倉庫は、境界線ギリギリに設置してあり、備品の出し入れは
　　公有地側から行う。よって、そのスペースは草刈りをして足元を確保しておく必要が
　　ある。

６．公有地の一部は昨年度から管理組合の理事が草刈りをするようになったが、
　　団地で入っている保険は敷地外には適用されない。よって、けがをした場合は
　　市の補償制度に申請するが、団体名は管理組合と記入することになり
　　規約との齟齬が生じる。

１～４は、隣接している１棟だけが直面している問題です。それで、現在はその棟の有志で
行政のプログラムに参加するように勧められております。　しかし、有志で続けるには
公有地の面積が広く住民の負担が心配されます。管理組合全体の問題として取り組むために現在の規約を改正し、「マンション周辺」の文言を含んだ項目が追加され、協力を全住民に呼びかけるべきではないかと感じております。

ただし、これは隣接住民の主観でしかないかもしれず、マンション管理士の方に客観的な判定を仰ぐべきとの意見も出ております。現地が見えない状態ではご判断しにくいとは思いますが、ここまでの情報で、マンション管理士の方は「規約の改正」に十分値する問題ととらえ下さるものなのか、アドバイスを頂けたら幸いです。



　　

[10458: 評判気になるさん]

>>匿名さん　マンション管理組合定期総会が賛成多数で承認され、終了いたしました。しかし、一部案件で質問しましたが、説明が不十分で理解することができず、納得できないところがあります。管理会社に改めて説明を求めることができますか？

[10459: 匿名さん]

10458 評判気になるさん
管理会社に説明を求めることはできます。
筋道からして総会の招集は管理組合理事長ですので
理事長に説明を求めるべきです。
私のマンションではすべての質問は理事長に求めます。

[10460: 匿名さん]

>>10459 匿名さん
理事長に聞くという選択肢もあるが管理会社で間に合うのだから管理会社に問い合わせるべき。となぜ回答しないのか？なぜどちらでもよいケースにあえて理事長に負担を掛ける方を勧めるのかお答えいただきたい。もし法律上の管理者でありマンションの代表者だからとかいう何かの本のような回答であれば、あなたは理事長をシンボルとして利用するだけの存在としか認識しておらず、人の痛みや苦労を類推する能力に著しく欠ける人物と言える。あなたのような人間が理事長のプライバシーを侵害するきっかけを作り人材を失うきっかけを作っている。質問者がいつ理事長宅を尋ねてもいつ電話してもあなたの生活に支障がないから考えが及ばない。自分だったら嫌なことでも他人ならしょうがないという考え方。周りの配慮のなさが理事長を疲労させて疲弊させてもあなたは最後まで言い続ける「理事長だから仕方ない」と。外道ですね。

[10461: マンション検討中さん]

マンション管理組合総会で一人の組合員が管理士をつれて総会に臨みたいと報告がありました、理事長としてどのような対応すればいいのですか。そもそも　この管理士に参加資格があるのか、また発言権があるのか、わかりません教えて下さい。、、

[10462: ただいま受託中]

＞＞10461さん
このスレはほとんど機能していません。
ご質問はこちらの方が回答してもらえます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/

組合員(区分所有者）さんの総会出席は問題ありませんが、
管理士さんは区分所有者さんでないなら出席をお断りしても
良いと思います。
この組合員さんと事前に面談して、なぜマンション管理士を
同席させたいのか理由をお聞きになった方が良いのでは
ないでしょうか？

[10463: 匿名さん]

総会は上程された議案の賛否を問う場ですから、区分所有者（区分所有法４０条）またはその代理人（同法３９条２項）、および意見陳述権を有する占有者（同法４４条１項）は当然に出席できることになります。

マンション標準管理規約には、「組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席することができる。」との規定があります。
管理規約に同様の規定がある場合には、理事会が必要と認めた場合に限り、マンション管理士は出席することができます。
言い方を変えると、理事会が必要でないと判断したときは、出席することができないということになります。
マンション管理士の出席を認めた場合に、発言を許すかどうかは、総会議長の判断だと思います。

[10464: 匿名さん]

【２０２０年のおさらい（間違った情報に騙されるな！」編）】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10345-10463/

[10465: 匿名さん]

【嘘つきは泥棒の始まり】
>>6　匿名さん　2014/07/05 21:52:39

[10466: 新管理者]

解任したマンションの管理者が、銀行預金等一切の引き継ぎをしません。弁護士に相談しますが、アドバイス等ありましたら同じ致します。

[10467: 匿名さん]

どのような手続きを経て解任したのでしょうか？
また、新管理者はどのような手続きを経て管理者に就任したのでしょうか？
>解任したマンションの管理者が、銀行預金等一切の引き継ぎをしません。
とありますが、書類等を引き渡さない理由は？

[10468: 匿名さん]

＜参考＞
マンション標準管理規約（単棟型）
（規約原本等）
第７２条　　この規約を証するため、区分所有者全員が署名した規約を１通作成し、これを規約原本とする。

２　規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。

３　規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面を保管する。

４　区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面（以下「規約原本等」という。）並びに現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７０条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面（以下「使用細則等」という。）の閲覧をさせなければならない。

５　第２項及び前項の場合において、理事長は、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

６　理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等及び使用細則等の保管場所を掲示しなければならない。

[10469: 匿名さん]

>分譲時に配布された規約集を作り替える場合、今まで改正された議案書と分譲分をまとめて１冊にするのは、規約改正にはならないので、総会や理事会の決議は必要ありません。
>ただ、条や条項は変えることになります。

条番号や項番号が変わるのであれば、これは規約の変更に該当するので、区分所有法に定める特別決議が必要である。

[10470: 匿名さん]

規約改正時に条文番号・項番号は変更されており、それを新しい規約集冊子に転記するだけなので特別決議は不要である。

[10471: 匿名さん]

であるならば、
>ただ、条や条項は変えることになります。
は不要である。

[10472: 匿名さん]

素人なので見逃してやってください。

[10473: 匿名さん]

パート３とはレベルが違うｗ

[10474: 匿名さん]

＜参考＞
規約共用部分について

【区分所有法】
第４条第２項
第一条に規定する建物の部分（※１）及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記（※２）をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

※１　「第一条に規定する建物の部分」とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときのその各部分である。
要するに、専有部分とすることができる部分であり、区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

※２　共用部分である旨の登記は、単なる第三者への対抗要件である。

[10475: 匿名さん]

ということで、「給排水管の枝管部分」は、規約共用部分には成り得ないのであるから、登記など論外である。

[10476: 匿名さん]

パート３をよく読め

[10477: 匿名さん]

【>>10475 の続き】
したがって、
>給排水管の枝管は登記できませんｗｗ
は正しい。

[10478: 匿名さん]

浴室の天井から汚水がおちる。原因解明を天井をあける工事を業者に手を回し先延ばしする管理会社に対応するには

[10479: 匿名さん]

>>10478 匿名さん 55分前
まず、理事長及び各理事に報告してください。
理事長及び理事会が対応しなければ組合の機能
が喪失している。

[10480: 海老]

管理組合の理事をしています。前年理事会が総会に出し、承認された議案は現理事会は絶対に実行しなければならないのでしょうか？例えば規約改訂のための専門委員会を作るという議題が承認されています。現理事会は絶対に専門委員会を作る必要があるのですか？お教えください。

[10481: 匿名さん]

>>10480 海老さん
基本的には住民の総意、或いは多数決の結果なので実施に向け検討は必須と考えられます。
ただ、検討において問題点等が判明した場合、次期理事達に検討継続の申し送りや問題点を報告し見送ることと結論づけた。とすることも可能です。
専門委員会を作れと投げられても、誰もしたく無ければ作りたくとも作れないですし

[10482: 匿名さん]

専門委員会は、検討対象に関心が強い組合員を中心に構成されるものです。
前期の理事会が、規約改訂のために専門委員会の設置が必要性であると判断し、総会に上程したのですから、その判断をした前期の理事会メンバーを理事会に招き、その中の一人に委員長を引き受けていただくという方法もあると思います。

[10483: 匿名さん]

先日管理会社から業者への支払いを理事長がパソコンから行えるようになる。ネットバンクを使わず可能となるとお聞きしましたが、このようなことをやっている組合があったら、リスクなど教えてください、

[10484: 匿名さん]

>>10483 匿名さん
ウチもやっていますが、今の所、問題は発生していないですね。
考えられるリスクとしては、なりすましがあると思いますが、収支報告書を毎月複数人で確認すれば気付けると思います。
それに、自分はいいけど、今度の役員が同じようにパソコン等を使えるのかという問題があり、使えたとしてITリテラシーの低い人が予想されるときは何かしら対応しないといけないかもですね。
ウチはコンピューターウイルスの感染については問題ないと確認していますが、その辺の仕組みも確認された方がいいと思います。

一方でメリットもあり、コロナ禍にあっては直接、間接接触を避けられるのが特に大きなメリットかと思います。

因みにウチでは複数承認としております。

[10485: 匿名さん]

>>10484 匿名さん
すでに理事長がインターネットバンキングを使わないでも、エレベーターの設備工事費などの業者支払いを理事長が承認するだけで、銀行振込まで行える仕組みを使っているとは、私の管理会社が国内初だと思っていたので驚きです。確かに複数承認になっているのでしたらリスクはありませんね。ありがとうございます。

[10486: 匿名さん]

＜参考＞
マンションの修繕積立金に関するガイドライン
平成２３年４月
令和３年９月改訂
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf