マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10381: 匿名さん]

本物か偽物化を匿名スレでも見極めることは難しくはありません。
今後のご教示を願いたい。ありがっさまりょうた。

[10382: 匿名さん]

誤字脱字が多い１０９爺も、素人マン管士の一人です。
宮爺（Ｐａｒｔ３のスレ主）とともに「Ｐａｒｔ３」の常連です。

[10383: 匿名さん]

> 3489　匿名さん　2020/02/25 23:19:05
>建替え決議は区分所有者総数及び議決権総数の5分の4の特別決議でしょうが、
>買取指定者の決議は普通決議でよろしいのでしょうか。

に対して、

> 3490　匿名さん　2020/02/26 09:21:53
> >>3489さん
>建て替え決議が成立した場合、総組合員で構成される総大会において
>総組合員の半数以上の出席によりその議決権の過半数で決するとなっています。
>但し、定款の変更、権利変換計画の設定などの特別決議以外は総大会でできると
>なっていますので、買い取り権者の決議も普通決議でいいのではと思われます。

>建て替決議に関しては、建て替え円滑化法で細かく定めがしてありますが、複雑
>なのと建て替えの経験者がほとんどいないので、このスレでの検討は難しい
>と思います。

とは、あまりにもお粗末な回答ですね。

「買取指定者」は、大規模一部滅失の復旧における言葉であり、「建替え」の売渡し請求に関しては「買受指定者」ですね。
「買受指定者」とは、【建替え参加者全員の合意】により、区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者です。

[10384: 匿名さん]

> 3494　匿名さん　2020/02/26 11:45:10
>一人二役も大変です。

素人マン管士の１０９爺と素人マン管士の宮爺との遣り取りです。
１０９爺…3489　3491　3493
宮爺…3490　3492　3495

どれもマン管士の発言としてはお粗末なものです。

[10385: 匿名さん]

> 3498　匿名さん　2020/02/26 19:22:47
>以前は取り壊し決議は全員の承認が必要だったのですが、
> ５分の４以上に軽減されました。
>それでもハードルは高いですけどね。

突然、何を言い出すのやら・・・
集会による「取壊し決議」は、政令で定める災害により、マンションが大規模一部滅失した場合に限って認められる（被災マンション法第11条）のであって、これ以外は民法の規定に従います。

[10386: 匿名さん]

> 3532　匿名さん　2020/03/04 08:52:29
>共用部分を使用者だけでお金を出しあい管理をすると
>そこはもう一部共用部分となってしまい、全体での管理
>はできなくなります。

この内容は、もう無茶苦茶ですね。

[10387: 匿名さん]

「一部共用部分」とは、「【構造上】、一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分」をいうのであって、であるからこそ、「一部共用部分」は、規約に別段の定めがない限り、これを共用すべき区分所有者の「共有」に属するのである。

[10388: 匿名さん]

また、「一部共用部分」の管理について、「区分所有者全員の利害に関するもの」または「管理規約に定めがあるもの」は、区分所有者全員で行うことになる。

[10389: 匿名さん]

> 3667　匿名さん　2020/03/28 12:50:54
>規約を順守しない住民に対して強制はできません。
>だから区分所有者に住民が順守がするように規約で規定しているのです。
>家族や賃借人が違反すれば区分所有者がそれに対応しなければなりません。
>それをやらなければ規約違反となり区分所有者が罰せられることに
>なります。

「Ｐａｒｔ３」のスレ主は、区分所有法6条3項、44条、46条2項、57条4項および60条をご存じないようですね。

[10390: 匿名さん]

> 3669　匿名さん　2020/03/28 16:58:56
>だから区分所有者が家族とかを順守をさせる
>義務があると規約に明記されているんでは
>ないですか。
>注意は区分所有者にするんです。

マンション標準管理規約によれば、
【誤】区分所有者の同居の家族が違反する行為をした場合には、管理組合の理事長は直接その同居の家族に対し、その是正等のため必要な指示を行うことはできず区分所有者に行わなければならない。

【正】区分所有者の同居人が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、理事長は、理事会の決議を経てその同居人に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

[10391: 匿名さん]

> 3667　匿名さん　2020/03/28 12:50:54
>規約を順守しない住民に対して強制はできません。
>だから区分所有者に住民が順守がするように規約で規定しているのです。
>家族や賃借人が違反すれば区分所有者がそれに対応しなければなりません。
>それをやらなければ規約違反となり区分所有者が罰せられることに
>なります。

> 3669　匿名さん　2020/03/28 16:58:56
>だから区分所有者が家族とかを順守をさせる
>義務があると規約に明記されているんでは
>ないですか。
>注意は区分所有者にするんです。

管理規約には、下記のような定めがあるはずですが・・・

【マンション標準管理規約】
第６７条第１項
区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

[10392: 匿名さん]

【>>10391 関連】
区分所有者の同居人の規約違反行為について、その同居人（違反者）に対し、理事長がその是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができるのは当然であるが、この場合、区分所有者本人に対して、理事長がその是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことはできないのか？

区分所有者の同居人は占有補助者であるから、その同居人の行為は区分所有者の行為と同視することになる。
つまり、その同居人の規約違反行為は、区分所有者本人の規約違反行為とみなされるので、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者本人に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うこともできる。

[10393: 匿名さん]

> 3675　匿名さん　2020/03/29 11:06:00
>難しく考えることはない。
>一戸建ての場合、自宅の庭先で他人が昼寝してたら注意するだろう。
>一戸建てで規約を制定することはないから、注意する根拠は規約以外の
>ところにあるということになる。

そのとおりである。
共用部分での迷惑行為者に対して注意をすることは、共用部分の保存行為（共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為）にあたると考えられる。
したがって、管理者である理事長は、管理規約に >>10391 のような規定の有無に関係なく、注意をすることができる（区分所有法26条1項）。

[10394: 匿名さん]

＜参考＞
マンション管理センター
【新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関するQ＆A】2020/3/27
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/03/20200327-C...

[10395: 匿名さん]

> 3703　匿名さん　2020/04/05 10:57:18
>法務省の通達では区分所有法上の年に一度の集会の義務が一年延長可能ですが

「一年延長可能」などとはどこにも書いていません。

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00024.html
【マンションの管理組合等における集会の開催について】
新型コロナウイルス感染症の影響により，管理者が選任された管理組合又は管理組合法人において，前年の開催から１年以内に建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）上の集会の開催をすることができなくなった場合について，以下のとおりお知らせします。

区分所有法においては，管理者又は理事が，少なくとも毎年１回集会を招集しなければならないとされ，集会において毎年１回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならないとされていますが（区分所有法第３４条第２項，第４３条，第４７条第１２項，第６６条），前年の開催から１年以内に必ず集会の招集をし，集会においてその事務に関する報告をすることが求められているわけではありません。

したがって，今般の新型コロナウイルス感染症に関連し，前年の集会の開催から１年以内に区分所有法上の集会の開催をすることができない状況が生じた場合には，その状況が解消された後，【本年中に集会を招集し，集会において必要な報告をすれば足りる】ものと考えられます。

↑　あくまでも区分所有法上の話です。

[10396: 匿名さん]

区分所有法では、総会を毎年開催すべきことは規定していますが、開催時期の定めがないので、毎年同じ時期に開催することまでは要求していません。
つまり、毎年、その年内に総会を開催して、管理者がその事務に関する報告をすれば区分所有法には違反しないことを確認的に示したものです。

↑　あくまでも区分所有法に限っての話です。

[10397: 匿名さん]

開催できる状況になってから、本年中ということは一年猶予しますよということですが　バカですか？
これよりも管理規約が優先されるから新年度開始から2か月以内が適用されますよ
規約違反になりますからね

法務省の案内は規約の存在しないマンションなどリゾートや小型マンションには便利ですけど
標準管理規約に準じた規約なら無意味ですね

[10398: 匿名さん]

ついでですが
組合員の理解を得て定期総会を延長することも可能ですが
管理者による事務の報告が完了するまでは
現在の理事役員が継続して職務に当たることになります

[10399: 匿名さん]

区分所有法34条2項および43条（43条違反には、罰則がある）は、強行規定です。
したがって、内容を変更するためには特別法の制定が必要です。

[10400: 購入経験者さん]

>>10399 匿名さん
区分所有法３４条（召集の召集）
集会は、管理者が召集する
２、管理者は、少なくとも毎年１回集会を召集しなければならない。
（各号３から各号５までは各自でご確認ください）

台４３条（事務の報告）
管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する
報告をしなければならない。

[10401: 匿名さん]

＜参考＞
法務省
【定時株主総会の開催について】令和２年２月２８日　令和２年４月２日更新
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00021.html

[10402: 匿名さん]

＜参考＞
「⇒」は、法務省が示した内容

【区分所有法34条2項】
管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
【区分所有法43条】
管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

⇒　前年の開催から１年以内に必ず集会の招集をし，集会においてその事務に関する報告をすることが求められているわけではありません。
⇒　今般の新型コロナウイルス感染症に関連し，前年の集会の開催から１年以内に区分所有法上の集会の開催をすることができない状況が生じた場合には，その状況が解消された後，本年中に集会を招集し，集会において必要な報告をすれば足りるものと考えられます。

cf.
【会社法296条1項】
（株式会社の）定時株主総会は、毎事業年度の終了後一定の時期に招集しなければならない。

⇒　事業年度の終了後３か月以内に定時株主総会を開催することを求めているわけではありません。
⇒　今般の新型コロナウイルス感染症に関連し，定款で定めた時期に定時株主総会を開催することができない状況が生じた場合には，その状況が解消された後合理的な期間内に定時株主総会を開催すれば足りるものと考えられます。

[10403: 匿名さん]

会社法関係ないしｗ

[10404: 匿名さん]

>>10402 中の「cf.」は、「～を参照せよ」や「～と比較せよ」を意味します。

[10405: 匿名さん]

> 3762　匿名さん　2020/04/08 11:23:09
>競売は滞納金ごときでは絶対できませんよ。
>区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時を目的とするものです。

> 3765　匿名さん　2020/04/08 12:28:55
> ５９条をご存じですか。
>この法律は共同生活の維持を図ることを目的としているのですよ。
>つまり、この法律は滞納金には該当しないんです。
> ５９条は滞納金を競売請求する法律ではないのです。

「Ｐａｒｔ３」のスレ主は、マンション標準管理規約のコメントにある別添３【滞納管理費等回収のための管理組合による措置に係るフローチャート】すら、ご存じないようですね。

[10406: 匿名さん]

Ｐａｒｔ３よりこっちがまともか？
３は馬鹿しかおらんがなｗ

[10407: 匿名さん]

今後こっちにお邪魔っす

[10408: 匿名さん]

こっちにもアホがいるな

[10409: 匿名さん]

いるいる

[10410: 匿名さん]

パート３よりはマシそうだ

[10411: 匿名さん]

管理士等じゃなくて管理士だけだからマトモ

[10412: 匿名さん]

ぱーと３は　バカばかりで滞納管理費は話し合えば取れるとかｗ
魔法使いかな？

[10413: 匿名さん]

能力不足の理事は何やってもダメｗ

[10414: 匿名さん]

> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

[10415: 匿名さん]

> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

この裁判では、先行工事者に対する補償額について、その後の臨時総会で決議した内容（※）は不合理な取扱いで無効であるとし、約３８万円ではなく、総会決議基準（その費用は全額修繕積立金から支出するという基準）に従い、約７２万円を支払えと判決したものである。

※「返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とすること」、「返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とすること」および「その補償額を約３８万円としたこと」

[10416: 匿名さん]

> 3830　匿名さん　2020/04/13 13:34:41
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この裁判は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

[10417: 10416]

ということで、＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞は、管理組合が専有部分である排水管の更新工事費を負担することを認めた裁判例ではない。

[10418: 匿名さん]

> 3853　匿名さん　2020/04/16 13:10:10
>そのためには、議案書を早めに配り、質問とかは書面で行い
>理事会に任せてもらう方法が一番いいのではないでしょうか。
>これについてはいろいろと問題点はあるでしょうが、国交省も
>提案してますから、それを参考にされたらいかがでしょうか。

現在のところ、国交省は、新型コロナウイルス感染症に関連して、通常総会の開催に関する情報は出していません。

[10419: 匿名さん]

それどこのスレなの？
バカじゃないの？

[10420: 匿名さん]

【管理組合の定期総会について】
区分所有法４３条は、「管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。」と規定している。
本条は、強行規定であり、規約をもってしてもその適用を排除することができない（コンメンタール　マンション区分所有法）。
マンション標準管理規約（単棟型）４２条３項は、「理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２か月以内に招集しなければならない。」と規定しているが、これは、区分所有法第４３条に抵触していないので効力を有するのである。

[10421: 10420]

理屈はこのとおりであるが、新型コロナウイルス感染が拡大している現状を鑑みると、延期もやむを得ないものと思われる。

＜参考＞
マンション管理センター
【新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関するＱ＆Ａ】
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/03/20200327-C...

[10422: 匿名さん]

６月下旬に延期になった

[10423: 匿名さん]

定期総会開催については、組合員の安全に考慮して、規約の規定に反しても延期することを検討せざるを得ない状況下において、役員の選任のみを優先させる方法はないかとのスレには違和感を抱く。しかも、スレ主は元理事長とある。
現理事長とスレ主には、以下の条文を再度確認していただきたいものである。

【区分所有法第２６条第１項】
管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

【同法第２８条】
この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

[10424: 匿名さん]

＜参考＞
委任に関する条文
【民法第６５４条（委任の終了後の処分）】
委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、受任者又はその相続人若しくは法定代理人は、委任者又はその相続人若しくは法定代理人が委任事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければならない。

管理組合法人の理事に関する条文
【区分所有法第４９条（理事）第７項】
理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。

[10425: 匿名さん]

マンション管理士の方にご相談です。
私は配偶者のいない男子の後期高齢者です。
まだ、元気ですので、自立型のシニア分譲マンションを考えております。
購入するにあたり注意すべき事項を教えてください。

[10426: 匿名さん]

ここらで、集会（総会）について、簡単に整理してみましょう。

＜集会における事務報告＞
区分所有法によれば、管理者は、「集会において」、その事務に関する報告をしなければならないとされている（４３条）ので、集会を開催せずに、区分所有者に報告書を送付するという方法は認められない。つまり、集会の開催は省略できないということである。

＜集会を開催する場合の議決権の行使＞
議決権は、集会に出席して行使できるほか、集会に出席することなく、書面で、又は代理人によって行使することができる（３９条２項）。
また、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって行使することができる（３９条３項）。

＜集会を開催しない場合の手続き＞
集会の開催なしに、集会による決議を必要とする事項を決議できるのは、以下の【書面又は電磁的方法による決議】による方法と、「みなし決議」である【区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意】だけである。

【書面又は電磁的方法による決議】
区分所有法または規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、集会を開催せずに書面または電磁的方法により普通決議または特別多数決議を行える（４５条１項）。

【区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意】
区分所有法または規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意があつたときは、書面または電磁的方法による決議があつたものとみなす（４５条２項）。
区分所有法または規約により集会において決議すべきものとされた事項についての書面または電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有する（４５条３項）。

[10427: 匿名さん]

>>10426 の続き

【書面又は電磁的方法による決議（４５条１項）についての集会に関する規定の準用（４５条５項）】
区分所有法は、３４条から４６条まで集会に関する規定を置いている。このうち、書面または電磁的方法による決議について、３４条２項（毎年１回の集会の招集）および４３条（事務の報告）を除く各規定が準用されると解される。
－概要－
書面又は電磁的方法による決議を行うために、集会を招集すべき者（３４条の準用）は、４５条１項の区分所有者全員の承諾を得た後に、３５条の規定に準じて、回答期日より少なくとも１週間前に、議案を通知して各区分所有者に発する。この方法による決議においても、原則として、あらかじめ通知された事項についてのみ決議をすることができる（３７条の準用）。区分所有者全員の同意かあるときは、３５条で準用される手続きを経ないで決議することも許される（３６条の準用）。各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、１４条に定める割合（共用部分の持分の割合）による（３８条の準用）。書面又は電磁的方法による決議に係る議事は、区分所有法または規約に別段の定めがない限り、区分所有者および議決権の過半数で決する（３９条１項の準用）。
（出典：コンメンタール　区分所有法）

[10428: 匿名さん]

多くのマンションでは役員選任・解任は総会議決事項だから、総会が開催できない間は新役員は就任できない。現在の役員が引き続きやっていくしかない。ま、新役員を選出する総会で前役員に対する慰労金支払いをこっそり入れ込んだ予算案を通して御労苦に報いるのがよい。

[10429: 匿名さん]

【押さえておきたい区分所有法の強行規定】
１．理事長（管理者）は、毎年１回は総会を招集し、「総会において」、その事務に関する報告をしなければならない（４３条）。
２．管理規約により総会において決議すべきものとされている事項については、「総会における決議」（３９条）または「書面（または電磁的方法）による決議」（４５条１項、３項）により効力を有する。
３．上記の決議に代えることができるのは、「区分所有者全員の書面（または電磁的方法）による合意」（４５条２項、３項）だけである。

[10430: 匿名さん]

改革の動きが出ています。
マンション管理士も改革しましょう。
この指とまれの合図を待ちます。