マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10351: 匿名さん]

> 3222　匿名さん　2020/01/06 09:29:26
>組合員には事前連絡等を取らなくても、理事が勝手に住民と協定内容を
>変更、破棄することもできますから。

近隣住民との間で協定を締結したり、また締結している協定を変更・廃止（破棄）したりすることは、「管理組合の業務に関する重要事項」に該当するため、総会決議が必要です。
「理事が勝手に住民と協定内容を変更、破棄すること」はできません。

[10352: 匿名さん]

> 3240　匿名さん　2020/01/07 19:14:43
>まず築５年であったら瑕疵担保責任が施工業者にありますので
>無条件で施工会社負担で補修工事をしなければならないとなっていますので、
>施工会社にやってもらうのがいいでしょう。
>瑕疵担保責任の期間は１０年間です。

マンションの買主に対して瑕疵担保責任を負うのは売主であって、施工会社ではありません。
また、売主が不動産業者である場合（ほとんどの新築マンションは売主が不動産業者）、売主の瑕疵担保責任は、品確法88条に規定する瑕疵担保責任を除き、責任を負う期間が２年以上であれば売買契約は有効です。

[10353: 匿名さん]

民法と品確法の瑕疵担保責任の違いがよくわかりました。
ありがとうございました。

[10354: 匿名さん]

３００戸の団地型の１３階建てのマンションです。
２０数年間雑排水管洗浄を３年に一度してきました。
最近毎月雑排水管洗浄をしているマンションがあるとの情報を聞きました。
何方がいいのでしょうか？。

[10355: 匿名さん]

> 3262　匿名さん　2020/01/11 11:12:07
>設計監理士業務は１級建築士等の有資格者じゃないとできません。
>マンション管理士は設計監理士業務はできませんよ。

【再掲】
> 2923　匿名さん　2019/10/24 08:42:21
>設計監理士とは
>　　私たちに代わって工事が設計図書通り行われているかをプロの目線でチェックをしてくれま
>　す。設計コンサルタントともいわれています。
>　　建築士や建築施工管理技士の資格が必要です。

マンションの一般的な大規模修繕工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当しないケースがほとんどです。
この場合、設計コンサルタントとしての資格要件は特にありません。

[10356: 匿名さん]

>>10355 匿名さん
同じ考えです。大規模修繕は金額によっては建設業法の規制はありますが。

[10357: 匿名さん]

M県では、情報伝達が１年遅れるようですね。

[10358: 10357]

> 3278　匿名さん　2020/01/15 09:08:11
>今年の合格率は７．９％で相変わらず競争率は高いようです。
>その中で６０才以上の方の合格率は５．５％と超難関でした。

令和元年度マンション管理士試験（試験日：令和元年11月24日）の結果（2020年（令和2年）1月10日マンション管理センター発表）によると、
〇合格率・・・８．２％
〇６０才以上の合格率・・・５．２％
です。

[10359: 匿名さん]

築40数年を経過した公団分譲のマンションです・
マンション管理適正化法施行（平成１３年８月１日）後４年後位に公団管理から、
民間の管理会社に管理の委託を変更しました。

お尋ねしたい件は、
管理会社引き継ぎ時の、管理組合と管理会社が保管するべき諸書類を教えてください。

[10360: 匿名さん]

「重要事項説明書」と「マンション管理委託契約書」

[10361: 匿名さん]

>>10360 匿名さん
ご返事ありがとうございます。
引き継ぎ時の、規約、総会の議案書、議事録、等々はどうでしょうか。

[10362: 匿名さん]

＜参考＞
マンション標準管理委託契約書
別表第１　事務管理業務
２　基幹事務以外の事務管理業務
（３）　その他
③　図書等の保管等
一　乙は、本マンションに係る設計図書を、甲の事務所で保管する。
二　乙は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、甲の事務所で保管する。
三　乙は、解約等により本契約が終了した場合には、乙が保管する前２号の図書等、本表２(1)①で整備する組合員等の名簿及び出納事務のため乙が預かっている甲の口座の通帳、印鑑等を遅滞なく、甲に引き渡す。

[10363: 匿名さん]

①　適正化法施行前の分譲マンションにはどのような保管義務がありますでしょうか。
②　A管理会社が適正化法施行前の分譲マンションを管理していてB管理会社に変更された　　場合にB管理会社と管理組合が保管すべき諸資料を教えてください

[10364: 匿名さん]

結局のところ、何をしたいのでしょうか？

[10365: 匿名さん]

> 3301　匿名さん　2020/01/21 22:01:45
>うちは５００戸で年間６００万円くらい。エレベーターは6基です。
> 3309　匿名さん　2020/01/23 22:40:12
> 20年前は９００マン円くらい支払っていました。
に対して、

> 3310　匿名さん　2020/01/24 08:37:15
>共用部分の電気料金を高圧にしただけでそんなに安くなるんですね。

５００戸のマンションであれば、共用部分の契約電力は50kW以上でしょうから、共用部分は当初から高圧受電であったと思いますが・・・

[10366: 匿名さん]

>> 3356　匿名さん　2020/02/10 20:23:37

>地震の緊急速報は何の役にも立たない。
>もう少し早めに予測できるようになればいいんだけど、
>東大とかの優秀な人材はその分野にはいかないからね。

「緊急地震速報」の仕組みおよび目的を知っている者ならば、こんな馬鹿なことは書かない。

[10367: 匿名さん]

気象庁ＨＰより
【緊急地震速報のしくみ】
　地震が発生すると、震源からは揺れが波となって地面を伝わっていきます（地震波）。地震波にはP波（Primary「最初の」の頭文字）とS波（Secondary「二番目の」の頭文字）があり、P波の方がS波より速く伝わる性質があります。一方、強い揺れによる被害をもたらすのは主に後から伝わってくるS波です。このため、地震波の伝わる速度の差を利用して、先に伝わるP波を検知した段階でS波が伝わってくる前に危険が迫っていることを知らせることが可能になります。
https://www.data.jma.go.jp/svd/eew/data/nc/shikumi/shikumi.html

【緊急地震速報を見聞きしたときは】
緊急地震速報は、情報を見聞きしてから地震の強い揺れが来るまでの時間が数秒から数十秒しかありません。 その短い間に身を守るための行動を取る必要があります。
　また、この短い間に行動を起こすためには、緊急地震速報が発表されたことを即座にわかるよう専用の音（報知音）を覚えておく必要があります。
　緊急地震速報を見聞きしたときの行動は、まわりの人に声をかけながら「周囲の状況に応じて、あわてずに、まず身の安全を確保する」ことが基本です。
　このページでは、緊急地震速報の報知音やさまざまな場面において緊急地震速報を見聞きした時に取るべき行動の具体例について解説しています。
https://www.data.jma.go.jp/svd/eew/data/nc/koudou/koudou.html

[10368: 匿名さん]

公益社団法人日本地震学会　地震に関するFAQ
【FAQ 2-14. 地震予知に対する地震学会の立場（2015年9月修正）】
質問：
　地震予知に対する地震学会の立場を教えてください。

回答：
　現時点で、地震予知（警報につながるほど確度の高い地震予測）を行うのは非常に困難であると考えています。科学的に検証され、確立された地震予知手法はまだないという立場です。ただし、将来的に地震予知はできないとの意見を表明しているものではありません。地震学会としては、引き続き、地震予知研究を行う研究者達の議論や意見交換を行える場を提供します。
https://www.zisin.jp/faq/faq02_14.html

[10369: 匿名さん]

ということで、
緊急地震速報は、その特性や限界を理解することが重要です。

【緊急地震速報の特性や限界、利用上の注意】
https://www.data.jma.go.jp/svd/eew/data/nc/shikumi/tokusei.html

[10370: 匿名さん]

> 3358　匿名さん　2020/02/11 20:33:54
>しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
>ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
>となっています。

↑　いまだにこんなことを・・・

団地に区分所有法62条（建替え決議）を準用していないのは、69条（団地内の建物の建替え承認決議）および70条（団地内の建物の一括建替え決議）の規定があるからです。
たとえば、棟別の建替えの場合は、その棟の建替え決議等では足らず、団地管理組合の承認決議が必要となります。また、団地内の建物の一括建替えの場合は、62条1項の規定にかかわらず、一定要件（当然棟毎の要件はある）を満たせば、団地管理組合で一括建替え決議ができます。なお、団地内建物の一括建替え決議については、62条3項から8項まで、63条及び64条の規定が準用されます。

[10371: 匿名さん]

>>10370 匿名さん
　わかえり安いです。ありがとうございます。
　

[10372: 匿名さん]

> 3366　マンション管理士勉強中　2020/02/14 12:55:50
>大規模滅失の復旧決議について質問です。
>決議があったあと２週間を経過したときは買取請求ができるとありますが、この2週間(待機期間)はなぜあるのでしょうか？経緯がよく理解できない。
>理解を深めたいので、何方かお願い致します。

復旧決議の日から２週間を経過すれば、買取請求の相手方が確定（第8項の適用がある場合の相手方＝買取指定者、第8項の適用がない場合の相手方＝決議賛成者の全部又は一部）しているので、「復旧決議の日から２週間を経過したときは、」決議賛成者以外の区分所有者は買取請求ができると規定している。

＜区分所有法＞
第61条（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
【第7項】
第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
【第8項】
第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。

[10373: 匿名さん]

「Ｐａｒｔ３」のスレ主は、このスレは絶対見ないと言っていましたが、どのような回答をするのか楽しみですね。

[10374: 匿名さん]

> 3388　匿名さん　2020/02/17 09:28:48
>ご指摘のように、総会決議は管理会社の更新等の場合は普通決議ですので
>極端にいえば、組合員の４分の１が賛成すれば承認されます。
>出席者の４分の１ですので、その出席者には議決権行使書や委任上での
>出席者も含まれていますので、普通決議が否決されるということはまず
>考えられません。

素人高齢マン管士ならではの発言ですね。

[10375: 匿名さん]

[公序良俗に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[10376: 匿名さん]

マンホール蓋管理士

[10377: 匿名さん]

> 3448　匿名さん　2020/02/21 13:20:55
>使用料の徴収の仕方は皆さん方のマンションではどうされていますか。
>各戸から口座引落で管理費等と一緒に管理費の収納口座に預け入れ
>されていますか。
>それとも管理費、修繕積立金、使用料と分けて口座に預け入れしていますか。

素人マン管士ならではの質問ですね。

[10378: 匿名さん]

＞＞分譲マンションの10377 匿名さん
本当です。マンション管理士の回答とは思えません。
相手にするのがしんどいです。
マンション管理士会の理事をしていましたが、意外と
同一レベルの管理士が多いので心配していました。

[10379: 匿名さん]

>>10377 匿名さん 2日前
> 3448　匿名さん　2020/02/21 13:20:55
>使用料の徴収の仕方は皆さん方のマンションではどうされていますか。
>各戸から口座引落で管理費等と一緒に管理費の収納口座に預け入れ
>されていますか。それとも管理費、修繕積立金、使用料と分けて口座に預け入れしていますか。

素人マン管士ならではの質問ですね。
--------
素人からマン管理士に質問と思うよ

↓　10378ピンぼけ

このスレもダメだ

[10380: 匿名さん]

>>10377
> 3448　匿名さん　2020/02/21 13:20:55
>使用料の徴収の仕方は皆さん方のマンションではどうされていますか。
>各戸から口座引落で管理費等と一緒に管理費の収納口座に預け入れ
>されていますか。
>それとも管理費、修繕積立金、使用料と分けて口座に預け入れしていますか。

素人マン管士ならではの質問ですね。
　↑
これは、素人マン管士（宮爺）が、素人であるが故に、あり得ない内容を質問形式にして書いていることを（揶揄して）指摘したものです。

[10381: 匿名さん]

本物か偽物化を匿名スレでも見極めることは難しくはありません。
今後のご教示を願いたい。ありがっさまりょうた。

[10382: 匿名さん]

誤字脱字が多い１０９爺も、素人マン管士の一人です。
宮爺（Ｐａｒｔ３のスレ主）とともに「Ｐａｒｔ３」の常連です。

[10383: 匿名さん]

> 3489　匿名さん　2020/02/25 23:19:05
>建替え決議は区分所有者総数及び議決権総数の5分の4の特別決議でしょうが、
>買取指定者の決議は普通決議でよろしいのでしょうか。

に対して、

> 3490　匿名さん　2020/02/26 09:21:53
> >>3489さん
>建て替え決議が成立した場合、総組合員で構成される総大会において
>総組合員の半数以上の出席によりその議決権の過半数で決するとなっています。
>但し、定款の変更、権利変換計画の設定などの特別決議以外は総大会でできると
>なっていますので、買い取り権者の決議も普通決議でいいのではと思われます。

>建て替決議に関しては、建て替え円滑化法で細かく定めがしてありますが、複雑
>なのと建て替えの経験者がほとんどいないので、このスレでの検討は難しい
>と思います。

とは、あまりにもお粗末な回答ですね。

「買取指定者」は、大規模一部滅失の復旧における言葉であり、「建替え」の売渡し請求に関しては「買受指定者」ですね。
「買受指定者」とは、【建替え参加者全員の合意】により、区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者です。

[10384: 匿名さん]

> 3494　匿名さん　2020/02/26 11:45:10
>一人二役も大変です。

素人マン管士の１０９爺と素人マン管士の宮爺との遣り取りです。
１０９爺…3489　3491　3493
宮爺…3490　3492　3495

どれもマン管士の発言としてはお粗末なものです。

[10385: 匿名さん]

> 3498　匿名さん　2020/02/26 19:22:47
>以前は取り壊し決議は全員の承認が必要だったのですが、
> ５分の４以上に軽減されました。
>それでもハードルは高いですけどね。

突然、何を言い出すのやら・・・
集会による「取壊し決議」は、政令で定める災害により、マンションが大規模一部滅失した場合に限って認められる（被災マンション法第11条）のであって、これ以外は民法の規定に従います。

[10386: 匿名さん]

> 3532　匿名さん　2020/03/04 08:52:29
>共用部分を使用者だけでお金を出しあい管理をすると
>そこはもう一部共用部分となってしまい、全体での管理
>はできなくなります。

この内容は、もう無茶苦茶ですね。

[10387: 匿名さん]

「一部共用部分」とは、「【構造上】、一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分」をいうのであって、であるからこそ、「一部共用部分」は、規約に別段の定めがない限り、これを共用すべき区分所有者の「共有」に属するのである。

[10388: 匿名さん]

また、「一部共用部分」の管理について、「区分所有者全員の利害に関するもの」または「管理規約に定めがあるもの」は、区分所有者全員で行うことになる。

[10389: 匿名さん]

> 3667　匿名さん　2020/03/28 12:50:54
>規約を順守しない住民に対して強制はできません。
>だから区分所有者に住民が順守がするように規約で規定しているのです。
>家族や賃借人が違反すれば区分所有者がそれに対応しなければなりません。
>それをやらなければ規約違反となり区分所有者が罰せられることに
>なります。

「Ｐａｒｔ３」のスレ主は、区分所有法6条3項、44条、46条2項、57条4項および60条をご存じないようですね。

[10390: 匿名さん]

> 3669　匿名さん　2020/03/28 16:58:56
>だから区分所有者が家族とかを順守をさせる
>義務があると規約に明記されているんでは
>ないですか。
>注意は区分所有者にするんです。

マンション標準管理規約によれば、
【誤】区分所有者の同居の家族が違反する行為をした場合には、管理組合の理事長は直接その同居の家族に対し、その是正等のため必要な指示を行うことはできず区分所有者に行わなければならない。

【正】区分所有者の同居人が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、理事長は、理事会の決議を経てその同居人に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

[10391: 匿名さん]

> 3667　匿名さん　2020/03/28 12:50:54
>規約を順守しない住民に対して強制はできません。
>だから区分所有者に住民が順守がするように規約で規定しているのです。
>家族や賃借人が違反すれば区分所有者がそれに対応しなければなりません。
>それをやらなければ規約違反となり区分所有者が罰せられることに
>なります。

> 3669　匿名さん　2020/03/28 16:58:56
>だから区分所有者が家族とかを順守をさせる
>義務があると規約に明記されているんでは
>ないですか。
>注意は区分所有者にするんです。

管理規約には、下記のような定めがあるはずですが・・・

【マンション標準管理規約】
第６７条第１項
区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

[10392: 匿名さん]

【>>10391 関連】
区分所有者の同居人の規約違反行為について、その同居人（違反者）に対し、理事長がその是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができるのは当然であるが、この場合、区分所有者本人に対して、理事長がその是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことはできないのか？

区分所有者の同居人は占有補助者であるから、その同居人の行為は区分所有者の行為と同視することになる。
つまり、その同居人の規約違反行為は、区分所有者本人の規約違反行為とみなされるので、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者本人に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うこともできる。

[10393: 匿名さん]

> 3675　匿名さん　2020/03/29 11:06:00
>難しく考えることはない。
>一戸建ての場合、自宅の庭先で他人が昼寝してたら注意するだろう。
>一戸建てで規約を制定することはないから、注意する根拠は規約以外の
>ところにあるということになる。

そのとおりである。
共用部分での迷惑行為者に対して注意をすることは、共用部分の保存行為（共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為）にあたると考えられる。
したがって、管理者である理事長は、管理規約に >>10391 のような規定の有無に関係なく、注意をすることができる（区分所有法26条1項）。

[10394: 匿名さん]

＜参考＞
マンション管理センター
【新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関するQ＆A】2020/3/27
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/03/20200327-C...

[10395: 匿名さん]

> 3703　匿名さん　2020/04/05 10:57:18
>法務省の通達では区分所有法上の年に一度の集会の義務が一年延長可能ですが

「一年延長可能」などとはどこにも書いていません。

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00024.html
【マンションの管理組合等における集会の開催について】
新型コロナウイルス感染症の影響により，管理者が選任された管理組合又は管理組合法人において，前年の開催から１年以内に建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）上の集会の開催をすることができなくなった場合について，以下のとおりお知らせします。

区分所有法においては，管理者又は理事が，少なくとも毎年１回集会を招集しなければならないとされ，集会において毎年１回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならないとされていますが（区分所有法第３４条第２項，第４３条，第４７条第１２項，第６６条），前年の開催から１年以内に必ず集会の招集をし，集会においてその事務に関する報告をすることが求められているわけではありません。

したがって，今般の新型コロナウイルス感染症に関連し，前年の集会の開催から１年以内に区分所有法上の集会の開催をすることができない状況が生じた場合には，その状況が解消された後，【本年中に集会を招集し，集会において必要な報告をすれば足りる】ものと考えられます。

↑　あくまでも区分所有法上の話です。

[10396: 匿名さん]

区分所有法では、総会を毎年開催すべきことは規定していますが、開催時期の定めがないので、毎年同じ時期に開催することまでは要求していません。
つまり、毎年、その年内に総会を開催して、管理者がその事務に関する報告をすれば区分所有法には違反しないことを確認的に示したものです。

↑　あくまでも区分所有法に限っての話です。

[10397: 匿名さん]

開催できる状況になってから、本年中ということは一年猶予しますよということですが　バカですか？
これよりも管理規約が優先されるから新年度開始から2か月以内が適用されますよ
規約違反になりますからね

法務省の案内は規約の存在しないマンションなどリゾートや小型マンションには便利ですけど
標準管理規約に準じた規約なら無意味ですね

[10398: 匿名さん]

ついでですが
組合員の理解を得て定期総会を延長することも可能ですが
管理者による事務の報告が完了するまでは
現在の理事役員が継続して職務に当たることになります

[10399: 匿名さん]

区分所有法34条2項および43条（43条違反には、罰則がある）は、強行規定です。
したがって、内容を変更するためには特別法の制定が必要です。

[10400: 購入経験者さん]

>>10399 匿名さん
区分所有法３４条（召集の召集）
集会は、管理者が召集する
２、管理者は、少なくとも毎年１回集会を召集しなければならない。
（各号３から各号５までは各自でご確認ください）

台４３条（事務の報告）
管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する
報告をしなければならない。