マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10301: 匿名さん]

> 2947　匿名さん　2019/11/01 20:41:43
>管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
>マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
>相談されたらいいと思います。

本物のマン管士なら、こんな話ではなく、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）」の説明をすると思います。

[10302: 匿名さん]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）
https://www.mlit.go.jp/common/000049270.pdf

第一　一部改正省令関係
２ 財産の分別管理について
（１）規則第８７条第２項第１号関係
② 修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、規則第８７条第３項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、同条第２項第１号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。

【この場合におけるマンション標準管理委託契約書コメントの記載例】
（記載例）
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日（当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。）に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、④の事務を行った後その残額を、引き続き甲の収納口座において管理する。
収納口座 ○○銀行○○支店
保管口座 ○○銀行○○支店

[10303: 匿名さん]

残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合、
残額は、マンション管理業協会保証機構の管理費等１か月分の額を限度の、
管理費等保証委託契約の対象外にならないのでしょうか？

管理組合のメリットは何でしょうか？
保管口座から出金する手続きが不要になること？

[10304: 匿名さん]

>>10302 は、【保証契約を締結する必要がないとき（※）】に管理組合の収納口座と管理組合の保管口座を設ける場合です。

※【保証契約を締結する必要がないとき】とは、次のいずれにも該当する場合です。
一　修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産を徴収しない場合
二　マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合

[10305: 匿名さん]

> 2974　匿名さん　2019/11/09 09:39:27
>自治会への入退会は自治会法で決められていますのでそれに従うべきです。

「自治会法」なんて法律はありません。
地方自治法に「認可地縁団体」の規定はありますが、「法人格を有する地縁団体」に関するものです。

[10306: 匿名さん]

地震保険でいう「主要構造部」とは、建築基準法施行令第1 条第3 号（※）に掲げる構造耐力上主要な部分をいい、損害調査においては、建物の機能を確保する部位で、損害が外観上発生することが多い箇所を着目点としています。
「外壁」は、地震保険の補償対象ではありますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は、「建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるもの」ではない（→主要構造部ではない→着目点ではない）ので、たとえ「外壁」に被害を受けていたとしても物理的損傷割合には算入されません。

※　建築基準法施行令第1条第3号
三　構造耐力上主要な部分　基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう。

[10307: 匿名さん]

＜参考＞
【地震保険　ご契約のしおり】
http://www.sonpo.or.jp/insurance/commentary/jishin/pdf/reference/jishi...
Ⅱ　損害の認定基準（P.3～8）

地震保険において、居住用建物については主要構造部の損害の程度（「全損」、「大半損」、「小半損」または「一部損」）に応じて支払い保険金の割合が決まっています。
主要構造部の損害割合（％）は、主要構造部の被害の程度（物理的損傷割合）の調査から、地震保険の損害認定処理を迅速・的確・公平に行うために（一般社団法人）日本損害保険協会が制定した「地震保険損害認定基準」に従って認定されます。

鉄筋コンクリート造のマンションにおける「地震保険損害認定基準」は、P.6 に記載されていますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は着目点ではないので、たとえ被害を受けていたとしても物理的損傷割合には影響しません。

【P.6 からの抜粋】
※すべての構造について損傷の最も大きい階に着目します。（ただし、最上階は除く。）
※壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造については、建物の長辺方向、短辺方向のうち損傷の大きい方向がわかる場合には、損傷の大きい方向に着目し、物理的損傷割合の調査を行います。
※ラーメン構造、壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造についてそれぞれ以下の着目点における物理的損傷割合を調査し、認定基準表から損害割合を求め、最も大きいものを部分的被害の損害割合とします。それに建物の沈下・傾斜による損害割合を加えて建物全体の損害割合を求め、損害認定を行います。
〇ラーメン構造：柱（柱はり接合部を含む）、はり
〇壁式構造：外部耐力壁、外部壁ばり
〇壁式プレキャスト構造：外部耐力壁、外部壁ばり、プレキャスト鉛直接合部、プレキャスト水平接合部
〇中高層壁式ラーメン構造：長辺方向は、柱（柱はり接合部を含む）、はり、短辺方向は外部耐力壁、外部壁ばり

[10308: 匿名さん]

台風によって被害を受けた場合と地震によって被害を受けた場合の違いを理解されていない方がおられるようですね。

台風によって被害を受けた場合は、保険の目的に生じた実損害を基準に保険金が支払われる。したがって、外壁が被害を受けたのであれば支払い対象となる。
一方、地震によって被害を受けた場合は、建物の主要構造部の損害を基準として損害の程度（全損、大半損、小半損または一部損）が認定され、地震保険の契約金額の一定割合（100％、60％、30%または5 %）が定額で支払われる。外壁が主要構造部に該当するかどうかは建物の構造による。

[10309: 匿名さん]

火災保険の重要事項等説明書（契約概要・注意喚起情報）には地震保険に関する項目もあります。
そこには、【損害の程度である「全損」「大半損」「小半損」「一部損」の認定は、「地震保険損害認定基準」に従って行います。】の記載があり、また、「ご契約のしおり」には「地震保険損害認定基準（抜粋）」が掲載されていることも書かれています。

[10310: 匿名さん]

地震保険の「ご契約のしおり」は、約款および主な特約の中で、特に大切な事柄を説明したものであり、「Ⅱ 損害の認定基準」は、地震保険普通保険約款第2条（4）（※）に関するものです。
第1条（用語の定義）と第2条（保険金を支払う場合）（1）から（3）を併せて読むと理解ができると思います。

※　地震保険普通保険約款第2条（保険金を支払う場合）
【保険の対象または保険の対象を収容する建物が区分所有建物である場合】
（4）保険の対象が区分所有建物の専有部分または共用部分である場合には、（1）から（3）までの損害の認定は、専有部分については、個別に行い、また、共用部分については、その区分所有建物全体の損害の認定によるものとします。また、門、塀または垣が保険の対象に含まれる場合には、これらが付属する区分所有建物の共用部分の損害の認定によるものとします。
（5）保険の対象が生活用動産である場合には、（1）から（3）までの損害の認定は、その生活用動産の全体について、これを収容する専有部分ごとに行います。

[10311: 田中諭]

総会で､理事長のマンション内て駐車違反を指摘したことで、田中世帯を資格欠如者として､正面玄関やエレベーター2箇所に、掲示され、駐車場利用出来ないと張り紙された。この資格欠如者の撤回できますか。

[10312: ご近所さん]

>>10311 田中諭 さん。
総会の議案として提出され決議したのか、田中さんが総会で理事長の規約違反を指摘発言をしたのですか。いずれでもいけませんけどね。
事実であれば話にならないくらいあきれた張り紙ですが。ほっておきなさい。

[10313: tokumeisann]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[10314: 10310]

＜地震による居住用建物の損害に関する地震保険普通保険約款の規定＞

第 2 条（保険金を支払う場合）
（1）当会社は、地震等を直接または間接の原因とする火災、損壊、埋没または流失によって、保険の対象について生じた損害が全損、大半損、小半損または一部損に該当する場合は、この約款に従い、保険金を支払います。

第 1 条（用語の定義）
【一部損】（建物の場合）
建物の主要構造部の損害の額が、その建物の保険価額（注）の3 ％以上20％未満である損害をいいます。なお、建物の主要構造部の損害の額には、次条（1）の損害が生じた建物の原状回復のため地盤等の復旧に直接必要とされる最小限の費用を含むものとします。
（注）門、塀または垣が保険の対象に含まれる場合であっても、これらの保険価額は含みません。
（「小半損」、「大半損」、「全損」についても定義あり）

【建物の主要構造部】 建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）第 1 条（用語の定義）第 3 号の構造耐力上主要な部分をいいます。

＜建築基準法施行令第1条第3号＞
三　構造耐力上主要な部分　基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう。

＜「壁」について＞
約款上、「壁」は地震保険の対象（第1条、第4条）ですが、主要構造部に関しては、「壁＝主要構造部である」との規定はなく、【「壁」が、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものである場合には主要構造部に該当する】という内容となっています。

[10315: 10314]

誤解があるといけませんので、>>10314 の補足をしておきます。

>約款上、「壁」は地震保険の対象（第1条、第4条）ですが、
の「約款」とは、「地震保険普通保険約款」のことです。
主契約である火災保険の普通保険約款のことではありません。

[10316: 匿名さん]

ドールマンショックについて教えてください。採用しているマンションの住民の方の意見をお聞かせ下さい。お願い致します。

[10317: 匿名さん]

> 3036　匿名さん　2019/11/25 11:17:26
>国交省が計画している望ましい修繕積立金の額としては、１戸あたり月１７，５００円としています。

国交省は、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成２３年４月）」を策定していますが、この中に示されている修繕積立金の額はあくまでも「目安」であって、「望ましい額」ではありません。

>この１７，５００円には使用料充当分も含まれています。使用料の充当分が少なければ、当然積立金の徴収額が大きくなります。

長期修繕計画において、専用使用料等（例えば駐車場使用料等）から修繕積立金に繰り入れることが見込まれている（見込み額が計上されている）場合に、全区分所有者から徴収する修繕積立金の額を低減することができるのであって、上記の表現では意味が不明です。

[10318: 匿名さん]

特に有り難い回答をいただき助かります。今後もよろしくお願いいたします。

[10319: 匿名さん]

> 3056　匿名さん　2019/11/29 11:25:38
>専有部分の専用使用権のある共用部分の管理を、以前から知らずに
>管理組合が補修工事をしていたら、遡って修理をした各戸に返還請求を
>してもいいんですが、中古物件として購入した者には請求できません。

前区分所有者に対して請求することができるのであれば、特定承継人である「中古物件として購入した者」に対しても請求することができます。

【区分所有法】
第７条（先取特権）第１項
区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

第８条（特定承継人の責任）
前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

[10320: 匿名さん]

> 3102　匿名さん　2019/12/08 12:30:18
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

過去に間違いを指摘されているにもかかわらず、相変わらず間違ったままの内容を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/526693/res/900-902/