マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10261: 匿名さん]

突っ込みどころ満載の作り話は論理破綻をして終了したようですね。

[10262: 匿名さん]

>>10260
>予算書はこれ等の各項目に収入は１００％回収予定で計上して。収支決算書では未収金は差し引いて報告するのが当たり前であると教えてくださいましたマンション管理士の方がおられましたが、私もそれが正しい会計報告だと思いますが。残念ながら決算書も予算書も駐車場使用料だけは未収金を差し引いた金額が計上されており、管理費・修繕積立金・専用低使用料・バルコニー使用料等は１００％収入で計上しています。

発生主義による管理組合会計における駐車場使用料の取り扱い
〇予算書・・・稼働率見込みや前年度末の契約実績などを基準にして算出する。
〇収支報告書・・・期間中の契約に基づいて徴収するべき金額（未収金が発生しても差し引かない（※））を計上する。
（※）期間末において、駐車場使用料に未収金がある場合は、貸借対照表に未収金として計上する。

[10263: 匿名さん]

誤って収めすぎた管理費等の返還請求権（不当利得返還請求権）は、「過払金充当合意」があると認められる場合（※）を除き、時効の起算点はそれぞれの支払期日の翌日となる。

（※）利息制限法１条１項所定の利息の制限額を超える利息の弁済により過払金が発生した場合には、弁済当時他の借入金債務が存在しなければ上記過払金をその後に発生する新たな借入金債務に充当する旨の合意（過払金充当合意）を含むので、その取引で発生した過払い金返還請求権の消滅時効の起算点は取引終了時となる。

[10264: 匿名さん]

>>10263 の（※）について

平成21年2月19日
金融庁
【過払金返還請求権の消滅時効に関する最高裁判決の概要について】
https://www.fsa.go.jp/policy/kashikin/20090219.html
【最高裁判所平成21 年1 月22 日判決の概要】
https://www.fsa.go.jp/policy/kashikin/20090219/01.pdf

＜最高裁判決＞
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=37212
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/212/037212_hanrei.pdf

[10266: 匿名さん]

>共用部分の管理は、規約と集会の決議で決まります。
>高圧一括受電に関しては、全組合員の承認が必要となっています。
>ただ、組合員全員が集会決議で賛成すれば、当然承認されますし、
>法的にも有効となります。

最高裁の判決を理解できていない人のコメントですね。

[10267: 匿名さん]

>>10266 最高裁の判決を理解できていない人のコメントですね。

ポツンと投稿　なにこれ？
マンション管理士に質問しよう！ Part2 を上げるためだけ？

[10268: 匿名さん]

組合員全員が集会決議に賛成しているからといって、高圧一括受電が導入できるわけではありません。

高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません（総会決議をしても、この部分は無効）。
したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者（賃借人）等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者（賃借人）等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

[10269: 匿名さん]

>ＰＡＲＴ２は全くみてないので、どういうことが書き込まれているのか
>分りません。今後も見ることは絶対ないでしょう。
>組合員全員が集会決議に賛成していれば、法に触れない限り何でもでき
>ますよ。
>全員という意味が理解されていないんですね。

大笑いですね。
マンション管理士のレベルはこの程度？

[10270: 匿名さん]

マンション管理センターが各種細則モデルおよび実務様式例を用意していることを知らないマンション管理士がいるようですね。

[10271: 匿名さん]

どこのどなたかは存じませんが、今後の「Ｐａｒｔ３」へのコピペは不要です。

[10272: 匿名さん]

各種細則は、管理規約の委任規定に基づいて定められるものであり、文章表現は管理規約に合わすのが基本です。
管理規約の文体が常体であるにもかかわらず、細則の文体を敬体にするということは一般的ではありません。

[10273: 買い替え検討中さん]

すれ違いでしたら削除してください。

私が所有しているリゾマンも先日の台風で停電や温泉休止などの被害を受けました。
その報告やお知らせなど一切ありませんでした。
こういった報告などは本来、管理会社が所有者にするものですか？
管理組合がするものですか？
それとも報告、お知らせの義務などはなく任意なのでしょうか？

[10274: 匿名さん]

管理会社がしなければなりません。　何のために管理会社はあるのですか？

[10275: 匿名さん]

管理委託契約の内容によると思います。
管理会社にその義務があると主張するのであれば、その根拠を示さなければなりません。

[10276: 匿名さん]

重要事項説明書に書いてあれば管理会社の責任です。

[10277: 10275]

＜参考＞
【マンションの管理の適正化の推進に関する法律】
第七十三条（契約の成立時の書面の交付）
マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、当該管理組合の管理者等（当該マンション管理業者が当該管理組合の管理者等である場合又は当該管理組合に管理者等が置かれていない場合にあっては、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員）に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

第１号～第７号 （省略）
第８号　その他国土交通省令で定める事項

【マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則】
第八十五条（法第七十三条第一項第八号の国土交通省令で定める事項）
法第七十三条第一項第八号の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。

第１号～第３号 （省略）
第４号　マンションの滅失し又は毀損した場合において、管理組合及びマンション管理業者が当該滅失又は毀損の事実を知ったときはその状況を契約の相手方に通知すべき旨の定めがあるときは、その内容
第５号～第８号 （省略）

[10278: 10275]

「マンション標準管理委託契約書」においては、
第１２条（通知義務）
第１項　甲及び乙は、本マンションにおいて滅失、き損、瑕疵等の事実を知った場合においては、速やかに、その状況を相手方に通知しなければならない。

と規定しています。

その後、どのように組合員に知らせるかについては、管理組合と管理会社の話し合いによって決めることになると思います。
なお、緊急時の管理会社の業務については、第８条に規定があります。

[10279: 匿名さん]

標準管理委託契約書により論ずる事自体がムダ。　現地のマンションの管理委託契約書や管理規約を参照のこと。　多くのマンションの方の話しを聞くと、標準でない方が多い。

[10280: 匿名さん]

１０９爺さんが消えたと思ったら、今度は井桁爺さんが暴走を再開しましたね。

[10281: 匿名さん]

破産すればだれでも暴走する。　気にするな。　宮崎爺

[10282: 匿名さん]

残念でした。
宮崎爺（「連坦棟」のことを「連単棟」と間違って書き続ける愚かな老人）は、このスレを絶対見ないと宣言しています。

[10283: 匿名さん]

だったら、宮崎爺が直接書き込めば？

[10284: 匿名さん]

> 2769 匿名さん　2019/09/17 10:30:08
>名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」

[10285: 匿名さん]

> 2769 匿名さん　2019/09/17 10:30:08
>共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」
共用部分を管理組合法人の名義になんてできるの？　宮爺さん

[10286: 匿名さん]

個人情報保護法の施行に伴い、管理組合も適用されます。　管理会社が知らなければ、安物のプライバシーマークは返上です。

[10287: 匿名さん]

> 2809 匿名さん　2019/09/25 11:01:07
>応急措置として、保険で水栓の交換をしているマンションは多いと思い
>ますが。名目は当然原因調査としてですが。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」

[10288: 匿名さん]

> 2811 匿名さん　2019/09/25 20:55:43
>漏水の原因調査費用は、水栓の取り替え費用についても保険で
>対応しているよね。
>これができるのは、管理会社が保険の代理店をしているからだと思う。

↑　これが事実なら、保険の不正請求ですよ。　宮爺さん

[10289: 匿名さん]

>>10285 について
「共用部分」には「法定共用部分」と「規約共用部分」がありますが、登記については、管理組合の法人格の有無に関係なく、以下のとおりです。

〇「法定共用部分」・・・法定共用部分は登記をすることができない。
〇「規約共用部分」・・・（規約）共用部分である旨の登記をすれば、第三者に対抗することができる（区分所有法４条２項）。この場合、所有権その他権利に関する登記をすることはできない（同法１１条３項）。

ということで、
>「共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。」
は、間違った情報です。

[10290: 匿名さん]

> 2818 匿名さん　2019/09/26 13:12:54
>管理組合を法人化するにはなんらかの理由が生じた時です。
>土地の売却や購入がその代表例となります。

↑　相変わらず、意味不明な「Ｐａｒｔ３」
誰の土地を売却するために管理組合を法人化するのでしょうね。

[10291: 匿名さん]

> 2852 匿名さん　2019/10/07 08:45:21
>設計監理方式と責任施工方式、どちらを採用
>するのがいいのか悩みます。

↑　自作自演をする「Ｐａｒｔ３」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E8%A8%AD%E8%A8%88%E7...

[10292: 匿名さん]

>何故設計監理者に仕事を依頼するのか。

マンション管理士に質問しよう！ Part2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E4%BD%95%E6%95%85%E8...

「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E4%BD%95%E6%95%85%E8...

[10293: 匿名さん]

なにか変だよ。　「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」
〇 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/2863/
〇 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/2872-2874/

↑　大丈夫ですか？　間違いだらけですよ。

[10294: 匿名さん]

＜参考＞
マンション大規模修繕の談合を仕切る悪徳コンサルの呆れた実態
https://diamond.jp/articles/-/156342

[10295: 匿名さん]

> 2894
>委託契約には、管理会社は理事会支援業務、総会支援業務が
>ありますから、大規模修繕工事もその範疇に入ります。

大規模修繕工事等支援業務は、理事会支援業務や総会支援業務には入りません（マンション標準管理委託契約書）。
当然のことながら、管理会社が大規模修繕工事等支援業務や大規模修繕工事等請負を実施する場合には別契約となります。

[10296: 匿名さん]

管理会社にただ乗りしようとする設計会社や施工会社、コンサルとかは多いです。
議事録や広報くらい、少し考えれば作れる程度のものなんですが。

[10297: 匿名さん]

> 2923　匿名さん　2019/10/24 08:42:21
>設計監理士とは
>　　私たちに代わって工事が設計図書通り行われているかをプロの目線でチェックをしてくれま
>　す。設計コンサルタントともいわれています。
>　　建築士や建築施工管理技士の資格が必要です。

マンションの一般的な大規模修繕工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当しないケースがほとんどです。
この場合、設計コンサルタントとしての資格要件は特にありません。

[10298: 匿名さん]

> 2925　匿名さん　2019/10/25 08:32:19
>塩ビ管は、コア内臓継手を使用していないものは、２５年前後から赤錆が出たりする。３０年以上
>経過すると漏水が出てくる。

「塩ビ管」と「塩化ビニル（塩ビ）ライニング鋼管」の違いを理解していないから、こんな意味不明なことを書くのでしょう。
また、「内臓」ではなく「内蔵」が正しいですね。

[10299: 匿名さん]

>>10298 について

コア内蔵型の継手は、継手内部に組み込まれた樹脂コアがライニング鋼管との接続内面に密着し、金属面への水の浸入を効果的に遮断して管端部や継手本体の腐食を防止する「管端防食管継手」です。
この継手の適用管種は、「水道用塩ビ管」ではなく、「水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管」と「水道用ポリエチレン粉体ライニング鋼管」です。

水道用塩ビ管（水道用硬質ポリ塩化ビニル管）の場合は、「ＴＳ継手」（継手と管の両接合面に接着剤を塗布して挿入し、表面の膨潤と管と継手の弾性を利用して接合）を使用しますので赤錆の発生はありません。

[10300: 匿名さん]

性懲りもなく間違い情報を発信し続ける素人マン管士がいるようですが、要注意ですね。

[10301: 匿名さん]

> 2947　匿名さん　2019/11/01 20:41:43
>管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
>マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
>相談されたらいいと思います。

本物のマン管士なら、こんな話ではなく、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）」の説明をすると思います。

[10302: 匿名さん]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）
https://www.mlit.go.jp/common/000049270.pdf

第一　一部改正省令関係
２ 財産の分別管理について
（１）規則第８７条第２項第１号関係
② 修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、規則第８７条第３項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、同条第２項第１号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。

【この場合におけるマンション標準管理委託契約書コメントの記載例】
（記載例）
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日（当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。）に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、④の事務を行った後その残額を、引き続き甲の収納口座において管理する。
収納口座 ○○銀行○○支店
保管口座 ○○銀行○○支店

[10303: 匿名さん]

残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合、
残額は、マンション管理業協会保証機構の管理費等１か月分の額を限度の、
管理費等保証委託契約の対象外にならないのでしょうか？

管理組合のメリットは何でしょうか？
保管口座から出金する手続きが不要になること？

[10304: 匿名さん]

>>10302 は、【保証契約を締結する必要がないとき（※）】に管理組合の収納口座と管理組合の保管口座を設ける場合です。

※【保証契約を締結する必要がないとき】とは、次のいずれにも該当する場合です。
一　修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産を徴収しない場合
二　マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合

[10305: 匿名さん]

> 2974　匿名さん　2019/11/09 09:39:27
>自治会への入退会は自治会法で決められていますのでそれに従うべきです。

「自治会法」なんて法律はありません。
地方自治法に「認可地縁団体」の規定はありますが、「法人格を有する地縁団体」に関するものです。

[10306: 匿名さん]

地震保険でいう「主要構造部」とは、建築基準法施行令第1 条第3 号（※）に掲げる構造耐力上主要な部分をいい、損害調査においては、建物の機能を確保する部位で、損害が外観上発生することが多い箇所を着目点としています。
「外壁」は、地震保険の補償対象ではありますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は、「建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるもの」ではない（→主要構造部ではない→着目点ではない）ので、たとえ「外壁」に被害を受けていたとしても物理的損傷割合には算入されません。

※　建築基準法施行令第1条第3号
三　構造耐力上主要な部分　基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう。

[10307: 匿名さん]

＜参考＞
【地震保険　ご契約のしおり】
http://www.sonpo.or.jp/insurance/commentary/jishin/pdf/reference/jishi...
Ⅱ　損害の認定基準（P.3～8）

地震保険において、居住用建物については主要構造部の損害の程度（「全損」、「大半損」、「小半損」または「一部損」）に応じて支払い保険金の割合が決まっています。
主要構造部の損害割合（％）は、主要構造部の被害の程度（物理的損傷割合）の調査から、地震保険の損害認定処理を迅速・的確・公平に行うために（一般社団法人）日本損害保険協会が制定した「地震保険損害認定基準」に従って認定されます。

鉄筋コンクリート造のマンションにおける「地震保険損害認定基準」は、P.6 に記載されていますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は着目点ではないので、たとえ被害を受けていたとしても物理的損傷割合には影響しません。

【P.6 からの抜粋】
※すべての構造について損傷の最も大きい階に着目します。（ただし、最上階は除く。）
※壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造については、建物の長辺方向、短辺方向のうち損傷の大きい方向がわかる場合には、損傷の大きい方向に着目し、物理的損傷割合の調査を行います。
※ラーメン構造、壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造についてそれぞれ以下の着目点における物理的損傷割合を調査し、認定基準表から損害割合を求め、最も大きいものを部分的被害の損害割合とします。それに建物の沈下・傾斜による損害割合を加えて建物全体の損害割合を求め、損害認定を行います。
〇ラーメン構造：柱（柱はり接合部を含む）、はり
〇壁式構造：外部耐力壁、外部壁ばり
〇壁式プレキャスト構造：外部耐力壁、外部壁ばり、プレキャスト鉛直接合部、プレキャスト水平接合部
〇中高層壁式ラーメン構造：長辺方向は、柱（柱はり接合部を含む）、はり、短辺方向は外部耐力壁、外部壁ばり

[10308: 匿名さん]

台風によって被害を受けた場合と地震によって被害を受けた場合の違いを理解されていない方がおられるようですね。

台風によって被害を受けた場合は、保険の目的に生じた実損害を基準に保険金が支払われる。したがって、外壁が被害を受けたのであれば支払い対象となる。
一方、地震によって被害を受けた場合は、建物の主要構造部の損害を基準として損害の程度（全損、大半損、小半損または一部損）が認定され、地震保険の契約金額の一定割合（100％、60％、30%または5 %）が定額で支払われる。外壁が主要構造部に該当するかどうかは建物の構造による。

[10309: 匿名さん]

火災保険の重要事項等説明書（契約概要・注意喚起情報）には地震保険に関する項目もあります。
そこには、【損害の程度である「全損」「大半損」「小半損」「一部損」の認定は、「地震保険損害認定基準」に従って行います。】の記載があり、また、「ご契約のしおり」には「地震保険損害認定基準（抜粋）」が掲載されていることも書かれています。

[10310: 匿名さん]

地震保険の「ご契約のしおり」は、約款および主な特約の中で、特に大切な事柄を説明したものであり、「Ⅱ 損害の認定基準」は、地震保険普通保険約款第2条（4）（※）に関するものです。
第1条（用語の定義）と第2条（保険金を支払う場合）（1）から（3）を併せて読むと理解ができると思います。

※　地震保険普通保険約款第2条（保険金を支払う場合）
【保険の対象または保険の対象を収容する建物が区分所有建物である場合】
（4）保険の対象が区分所有建物の専有部分または共用部分である場合には、（1）から（3）までの損害の認定は、専有部分については、個別に行い、また、共用部分については、その区分所有建物全体の損害の認定によるものとします。また、門、塀または垣が保険の対象に含まれる場合には、これらが付属する区分所有建物の共用部分の損害の認定によるものとします。
（5）保険の対象が生活用動産である場合には、（1）から（3）までの損害の認定は、その生活用動産の全体について、これを収容する専有部分ごとに行います。