マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10251: 法令、規約を尊重する組合員を支える党]

2509 匿名さん 17時間前

>>2508さん
それが事実なら目茶苦茶な何でもアリのマンションも
あるんですね。
滞納金でさえ、それをなしにするのは組合員全員の承諾が
必要なんですけどね。これについては、共用部分の処分
とは違いますけどね。
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2510 匿名さん 16時間前

滞納金については、競売とかがあっても次の所有者に
請求できますしね。
処分で仕方ないのは、時効という法律が成立した時だと思います。
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2511 匿名さん 16時間前

>>2510さん
通常のマンションの規約では管理費等の負担割合は区分所有法１４条１項、２項、３項。４項は除いた規定の準じています。

４項を除いている規約が多いのは非常に安心感があります。これを、いつの間にか、普通決議で住居部分は一律に管理費９、０００円。修繕積立金１０，０００円、同じくらいの面積の店舗部分は管理費５，０００円、修繕積立金５，５００円に変更されているのです。

収支報告書の収入の部合計が過去の会計報告書の記載が異なりましたので、現在と過去の管理費等組合員別負担割合対比表を各組合員への配付を要求していますが、管理会社は出し渋っております。

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2512 周辺住民さん 15時間前

>>2509さん
区分所有法１４条１項から３項に準じた管理規約を順守した方が良い理由。
以下をお読みください。
区分所有法
第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
第２２条（分離処分の禁止）
第２９条（区分所有者の責任等）
第３８条（議決権）
第５３条（区分所有者の責任）
第５６条（残余財産の帰属）
第６１条１項２項（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
第６６条（建物の区分所有に関する規定の準用）
第６７条（団地共用部分）

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2513 匿名さん 15時間前

>>2509さん
滞納金は全てを理事長、理事、組合員に報告されているとは限りません。
順番制の理事の選任方法ではこの問題は引き読がずに時効が成立した時点で時効ですの報告をする管理会社もあります。
滞納者は大体８９３関係か半グレの集団に忖度しているケースが多いです。

このプロのスレ主のご指導を仰ぎます。

[10252: 匿名さん]

２５１３の相談に関して、
下記のようなマンション管理士等の解答も御座います。

2517 匿名さん 12時間前
どちらにしても、新組合員に滞納額を請求すればいいですよ。
管理会社の系統の取引業者でしょう。
滞納額ぐらいの小さな金額に拘ることでもないでしょう。

[10253: 匿名さん]

163 匿名さん 11分前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
　 （別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面　　積で計算されています。）
　　にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費　　　１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面　　積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明　　しました。

苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算し四捨五入して２３８円になり、店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。]

この件で資料をそろえてマンション管理士等に相談してみてください。駄目でもともとだと思います。組合員に説明して一人でもかまいませんが、数人を集めて管理組合を被告にして集団訴訟に持ち込めます。当然管理会社が顧問弁護士を付けて組合役員を応援はしますが、これだけの証拠がそろっているので苦戦するのは間違いないでしょう。原告の代表者に対して和解を持ち込むでしょうが、応じては負けになります。最高裁までいけば９９％勝訴するでしょう、この件について皆で話し合いましょう。



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[10254: 匿名さん]

>>10253 １０９爺さん

費用の負担は、管理規約に別段の定めがあれば、（共用部分の持分割合に依ることなく）その定めに従うのであるから、管理規約における費用の負担に関する規定を示してから質問をすべきである。

昭和５８年の改正前の区分所有法にも以下の条項があり、規約において別段の定めを認めていた。

（共有部分の共有）
第八条　共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、その共用部分の共有については、次条から第十五条までに定めるところによる。ただし、第十条及び第十二条から第十四条までに規定する事項については、規約で別段の定めをすることを妨げない。

（注）
第十条・・・・共用部分の持分の割合
第十二条・・・共用部分の変更
第十三条・・・共用部分の管理
第十四条・・・共用部分の負担及び利益収取

[10255: 匿名さん]

１０２５４さん、ご指導有難うございます。
2538 匿名さん 10分前

>>2533さん
有難うございます。つまり改正法第１４条の３項を規約で別段の定めをする事ができるのであって、旧法の第１０条の２項に準じた規約になっていますので法令違反ではありませんね。
良く理解ができました。それでも組合費の負担割合の公正性は保たれていませんのでこの件での争点になりますね。第８条を見逃していました。今後もよろしきお願い致します。

[10256: 匿名さん]

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。

[10257: 匿名さん]

??10254さん
貴方は管理会社１０９の関係者である事は特定できる。
あまり慌てることなく堂々と連絡しなさい。記録します。
隠れてこそこそしなければいけない理由は理解しております。

[10258: 匿名さん]

>>10254
10257の訂正投稿です。

[10259: 匿名さん]

>>10256 １０９爺さん

もう一度確認します。

規約に違反するとの主張ですが、費用の負担について、管理規約には、共用部分の持分割合に依るとの規定（例えば、「管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。」など）があるのでしょうか？

[10260: 匿名さん]

2563 匿名さん 7分前

駐車場使用料については区画の位置、面積等を考慮して区画によって異なります。
専有面積の床面積は管理費の負担割合を算出したものであって駐車場・バイク・自転車置き場・専用庭使用料・バルコニー使用料等とは関係御座いません。
予算書はこれ等の各項目に収入は１００％回収予定で計上して。収支決算書では未収金は差し引いて報告するのが当たり前であると教えてくださいましたマンション管理士の方がおられましたが、私もそれが正しい会計報告だと思いますが。残念ながら決算書も予算書も駐車場使用料だけは未収金を差し引いた金額が計上されており、管理費・修繕積立金・専用低使用料・バルコニー使用料等は１００％収入で計上しています。
原始規約にはこれ等については規約の別表に全ての項目の一覧表が添付されているのですが、駐車場の区画数が少し曖昧です。
管理費等の変更決議をした議案書や議事録の配付された記憶がないので変更に関しての議案書と議事録の閲覧をしましたら見当たらなく、
振替口座からは、ある時期から、変更された金額で管理費等が徴収されておりました。現在有志と議案書を持ちより、とりあえず、プロの力を拝借して会計報告だけでもエクセルで入力作業を開始しました。プロが言うにはここら辺が管理の核心部分だと教えてくらました。
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[10261: 匿名さん]

突っ込みどころ満載の作り話は論理破綻をして終了したようですね。

[10262: 匿名さん]

>>10260
>予算書はこれ等の各項目に収入は１００％回収予定で計上して。収支決算書では未収金は差し引いて報告するのが当たり前であると教えてくださいましたマンション管理士の方がおられましたが、私もそれが正しい会計報告だと思いますが。残念ながら決算書も予算書も駐車場使用料だけは未収金を差し引いた金額が計上されており、管理費・修繕積立金・専用低使用料・バルコニー使用料等は１００％収入で計上しています。

発生主義による管理組合会計における駐車場使用料の取り扱い
〇予算書・・・稼働率見込みや前年度末の契約実績などを基準にして算出する。
〇収支報告書・・・期間中の契約に基づいて徴収するべき金額（未収金が発生しても差し引かない（※））を計上する。
（※）期間末において、駐車場使用料に未収金がある場合は、貸借対照表に未収金として計上する。

[10263: 匿名さん]

誤って収めすぎた管理費等の返還請求権（不当利得返還請求権）は、「過払金充当合意」があると認められる場合（※）を除き、時効の起算点はそれぞれの支払期日の翌日となる。

（※）利息制限法１条１項所定の利息の制限額を超える利息の弁済により過払金が発生した場合には、弁済当時他の借入金債務が存在しなければ上記過払金をその後に発生する新たな借入金債務に充当する旨の合意（過払金充当合意）を含むので、その取引で発生した過払い金返還請求権の消滅時効の起算点は取引終了時となる。

[10264: 匿名さん]

>>10263 の（※）について

平成21年2月19日
金融庁
【過払金返還請求権の消滅時効に関する最高裁判決の概要について】
https://www.fsa.go.jp/policy/kashikin/20090219.html
【最高裁判所平成21 年1 月22 日判決の概要】
https://www.fsa.go.jp/policy/kashikin/20090219/01.pdf

＜最高裁判決＞
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=37212
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/212/037212_hanrei.pdf

[10266: 匿名さん]

>共用部分の管理は、規約と集会の決議で決まります。
>高圧一括受電に関しては、全組合員の承認が必要となっています。
>ただ、組合員全員が集会決議で賛成すれば、当然承認されますし、
>法的にも有効となります。

最高裁の判決を理解できていない人のコメントですね。

[10267: 匿名さん]

>>10266 最高裁の判決を理解できていない人のコメントですね。

ポツンと投稿　なにこれ？
マンション管理士に質問しよう！ Part2 を上げるためだけ？

[10268: 匿名さん]

組合員全員が集会決議に賛成しているからといって、高圧一括受電が導入できるわけではありません。

高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません（総会決議をしても、この部分は無効）。
したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者（賃借人）等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者（賃借人）等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

[10269: 匿名さん]

>ＰＡＲＴ２は全くみてないので、どういうことが書き込まれているのか
>分りません。今後も見ることは絶対ないでしょう。
>組合員全員が集会決議に賛成していれば、法に触れない限り何でもでき
>ますよ。
>全員という意味が理解されていないんですね。

大笑いですね。
マンション管理士のレベルはこの程度？

[10270: 匿名さん]

マンション管理センターが各種細則モデルおよび実務様式例を用意していることを知らないマンション管理士がいるようですね。

[10271: 匿名さん]

どこのどなたかは存じませんが、今後の「Ｐａｒｔ３」へのコピペは不要です。

[10272: 匿名さん]

各種細則は、管理規約の委任規定に基づいて定められるものであり、文章表現は管理規約に合わすのが基本です。
管理規約の文体が常体であるにもかかわらず、細則の文体を敬体にするということは一般的ではありません。

[10273: 買い替え検討中さん]

すれ違いでしたら削除してください。

私が所有しているリゾマンも先日の台風で停電や温泉休止などの被害を受けました。
その報告やお知らせなど一切ありませんでした。
こういった報告などは本来、管理会社が所有者にするものですか？
管理組合がするものですか？
それとも報告、お知らせの義務などはなく任意なのでしょうか？

[10274: 匿名さん]

管理会社がしなければなりません。　何のために管理会社はあるのですか？

[10275: 匿名さん]

管理委託契約の内容によると思います。
管理会社にその義務があると主張するのであれば、その根拠を示さなければなりません。

[10276: 匿名さん]

重要事項説明書に書いてあれば管理会社の責任です。

[10277: 10275]

＜参考＞
【マンションの管理の適正化の推進に関する法律】
第七十三条（契約の成立時の書面の交付）
マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、当該管理組合の管理者等（当該マンション管理業者が当該管理組合の管理者等である場合又は当該管理組合に管理者等が置かれていない場合にあっては、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員）に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

第１号～第７号 （省略）
第８号　その他国土交通省令で定める事項

【マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則】
第八十五条（法第七十三条第一項第八号の国土交通省令で定める事項）
法第七十三条第一項第八号の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。

第１号～第３号 （省略）
第４号　マンションの滅失し又は毀損した場合において、管理組合及びマンション管理業者が当該滅失又は毀損の事実を知ったときはその状況を契約の相手方に通知すべき旨の定めがあるときは、その内容
第５号～第８号 （省略）

[10278: 10275]

「マンション標準管理委託契約書」においては、
第１２条（通知義務）
第１項　甲及び乙は、本マンションにおいて滅失、き損、瑕疵等の事実を知った場合においては、速やかに、その状況を相手方に通知しなければならない。

と規定しています。

その後、どのように組合員に知らせるかについては、管理組合と管理会社の話し合いによって決めることになると思います。
なお、緊急時の管理会社の業務については、第８条に規定があります。

[10279: 匿名さん]

標準管理委託契約書により論ずる事自体がムダ。　現地のマンションの管理委託契約書や管理規約を参照のこと。　多くのマンションの方の話しを聞くと、標準でない方が多い。

[10280: 匿名さん]

１０９爺さんが消えたと思ったら、今度は井桁爺さんが暴走を再開しましたね。

[10281: 匿名さん]

破産すればだれでも暴走する。　気にするな。　宮崎爺

[10282: 匿名さん]

残念でした。
宮崎爺（「連坦棟」のことを「連単棟」と間違って書き続ける愚かな老人）は、このスレを絶対見ないと宣言しています。

[10283: 匿名さん]

だったら、宮崎爺が直接書き込めば？

[10284: 匿名さん]

> 2769 匿名さん　2019/09/17 10:30:08
>名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」

[10285: 匿名さん]

> 2769 匿名さん　2019/09/17 10:30:08
>共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」
共用部分を管理組合法人の名義になんてできるの？　宮爺さん

[10286: 匿名さん]

個人情報保護法の施行に伴い、管理組合も適用されます。　管理会社が知らなければ、安物のプライバシーマークは返上です。

[10287: 匿名さん]

> 2809 匿名さん　2019/09/25 11:01:07
>応急措置として、保険で水栓の交換をしているマンションは多いと思い
>ますが。名目は当然原因調査としてですが。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」

[10288: 匿名さん]

> 2811 匿名さん　2019/09/25 20:55:43
>漏水の原因調査費用は、水栓の取り替え費用についても保険で
>対応しているよね。
>これができるのは、管理会社が保険の代理店をしているからだと思う。

↑　これが事実なら、保険の不正請求ですよ。　宮爺さん

[10289: 匿名さん]

>>10285 について
「共用部分」には「法定共用部分」と「規約共用部分」がありますが、登記については、管理組合の法人格の有無に関係なく、以下のとおりです。

〇「法定共用部分」・・・法定共用部分は登記をすることができない。
〇「規約共用部分」・・・（規約）共用部分である旨の登記をすれば、第三者に対抗することができる（区分所有法４条２項）。この場合、所有権その他権利に関する登記をすることはできない（同法１１条３項）。

ということで、
>「共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。」
は、間違った情報です。

[10290: 匿名さん]

> 2818 匿名さん　2019/09/26 13:12:54
>管理組合を法人化するにはなんらかの理由が生じた時です。
>土地の売却や購入がその代表例となります。

↑　相変わらず、意味不明な「Ｐａｒｔ３」
誰の土地を売却するために管理組合を法人化するのでしょうね。

[10291: 匿名さん]

> 2852 匿名さん　2019/10/07 08:45:21
>設計監理方式と責任施工方式、どちらを採用
>するのがいいのか悩みます。

↑　自作自演をする「Ｐａｒｔ３」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E8%A8%AD%E8%A8%88%E7...

[10292: 匿名さん]

>何故設計監理者に仕事を依頼するのか。

マンション管理士に質問しよう！ Part2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E4%BD%95%E6%95%85%E8...

「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E4%BD%95%E6%95%85%E8...

[10293: 匿名さん]

なにか変だよ。　「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」
〇 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/2863/
〇 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/2872-2874/

↑　大丈夫ですか？　間違いだらけですよ。

[10294: 匿名さん]

＜参考＞
マンション大規模修繕の談合を仕切る悪徳コンサルの呆れた実態
https://diamond.jp/articles/-/156342

[10295: 匿名さん]

> 2894
>委託契約には、管理会社は理事会支援業務、総会支援業務が
>ありますから、大規模修繕工事もその範疇に入ります。

大規模修繕工事等支援業務は、理事会支援業務や総会支援業務には入りません（マンション標準管理委託契約書）。
当然のことながら、管理会社が大規模修繕工事等支援業務や大規模修繕工事等請負を実施する場合には別契約となります。

[10296: 匿名さん]

管理会社にただ乗りしようとする設計会社や施工会社、コンサルとかは多いです。
議事録や広報くらい、少し考えれば作れる程度のものなんですが。

[10297: 匿名さん]

> 2923　匿名さん　2019/10/24 08:42:21
>設計監理士とは
>　　私たちに代わって工事が設計図書通り行われているかをプロの目線でチェックをしてくれま
>　す。設計コンサルタントともいわれています。
>　　建築士や建築施工管理技士の資格が必要です。

マンションの一般的な大規模修繕工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当しないケースがほとんどです。
この場合、設計コンサルタントとしての資格要件は特にありません。

[10298: 匿名さん]

> 2925　匿名さん　2019/10/25 08:32:19
>塩ビ管は、コア内臓継手を使用していないものは、２５年前後から赤錆が出たりする。３０年以上
>経過すると漏水が出てくる。

「塩ビ管」と「塩化ビニル（塩ビ）ライニング鋼管」の違いを理解していないから、こんな意味不明なことを書くのでしょう。
また、「内臓」ではなく「内蔵」が正しいですね。

[10299: 匿名さん]

>>10298 について

コア内蔵型の継手は、継手内部に組み込まれた樹脂コアがライニング鋼管との接続内面に密着し、金属面への水の浸入を効果的に遮断して管端部や継手本体の腐食を防止する「管端防食管継手」です。
この継手の適用管種は、「水道用塩ビ管」ではなく、「水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管」と「水道用ポリエチレン粉体ライニング鋼管」です。

水道用塩ビ管（水道用硬質ポリ塩化ビニル管）の場合は、「ＴＳ継手」（継手と管の両接合面に接着剤を塗布して挿入し、表面の膨潤と管と継手の弾性を利用して接合）を使用しますので赤錆の発生はありません。

[10300: 匿名さん]

性懲りもなく間違い情報を発信し続ける素人マン管士がいるようですが、要注意ですね。