マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10186: 匿名さん]

>part3 No.1975 匿名さん 2019/04/15 10:51:24
>私はもう１ヶ月ぐらいＰＡＲＴ２の書き込みは全く見てないので
>何が書き込まれているのか知らないが、これからも放置しますので
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1975/

最近は参考になることがいっぱい書かれているのに、全く見ないなんて勿体ないですよ。

[10187: 匿名さん]

懲りないＮＰＯ老人の巻

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%EF%BC%A8%EF%BC%8E%EF...

[10188: 匿名さん]

>No.1988　匿名さん 2019/04/18 12:15:01
>しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていないので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできないとなっています。

初っ端から間違っていますね。
団地に区分所有法62条（建替え決議）を準用していなのは、69条（団地内の建物の建替え承認決議）および70条（団地内の建物の一括建替え決議）の規定があるからです。
たとえば、棟別の建替えの場合は、その棟の建替え決議等では足らず、団地管理組合の承認決議が必要となります。また、団地内の建物の一括建替えの場合は、62条1項の規定にかかわらず、一定要件（当然棟毎の要件はある）を満たせば、団地管理組合で一括建替え決議ができます。なお、団地内建物の一括建替え決議については、62条3項から8項まで、63条及び64条の規定が準用されます。
【検索ワード：連単棟】

[10189: 匿名さん]

>>10188 と以下を踏まえて、Part3 を見ると面白いと思います。

【区分所有法の豆知識】
区分所有法は、区分所有建物が（その一部分でも）存在していることを前提にした法律です。
したがって、一つの区分所有建物が全部滅失した場合は、その時点で区分所有法の適用がなくなります。
たとえば、Ａ棟（区分所有建物）およびＢ棟（区分所有建物）で構成される団地で、Ｂ棟の全部が滅失したときは、その時点で、Ｂ棟の区分所有関係は解消（Ｂ棟の管理組合が消滅）し、敷地または敷地利用権の共同所有関係が残るだけです。
【検索ワード：連単棟】

[10190: 匿名さん]

>No.1992 匿名さん 2019/04/18 12:40:54
>私がスレ立をしたＰＡＲＴ２は私自身は終わったスレと思っていますので
>そのスレを見ることは絶対ありません。
>見たい気もしますが、見れば又お節介をしたくなりますのでみることは
>絶対ありません。
>現在スレを盛り立てている方に関しては、是非継続して皆さんの質問とかに
>答えてやってください。

>No.1993 匿名さん 2019/04/18 12:48:32
>ＰＡＲＴ２の現在のスレ主代行をされている方は、
>ＰＡＲＴ３の書き込みをみてるのかな。

スレ主代行ではありませんが、Part3 は虚心坦懐に見させていただいております。
【検索ワード：坦】

[10191: 笑点]

多少バチ当たりな？　Part3スレ主への質問例：
「２７日からの１０連休もマンションコミュニティ掲示板ですか」

だって、
１２月３１日も１月１日もいつも通り連投していたようですもの！

[10192: 匿名さん]

＜ＮＰＯ老人のＮＰＯ投稿はどれだ？ の巻＞

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/643237/res/1-1000/

[10193: 専門家とは]

「Part2を絶対見ない」と書くのはかなりの恥さらしではないか。
むしろ「必ず見ている」とでも書いて批評を受けてみせる姿勢が
必要で、スレ主としての評価もそれでこそ高まるとは考えないか。

大規模修繕に関して「設計監理方式が一番」と推奨する専門家が
その持論にそぐわない実態の現場からの報告を受け付けない態度
に通じるものがあるようです。持論の再検討はチャンスでしょう。

「見ない」「終わった」と言うが「見ることができない」のかも。

[10194: 円楽さん]

>10192
その板、あちこちで宣伝しお勧めしようと考えておりました。
２と５の「シーン・・」が特に最高。

[10195: 匿名さん]

>>10192 の投稿日時が、2019/04/19 10:32:49 で、その時の指定スレの最後のレスは No.35 でした。
その後、2019/04/19 10:45:36 に以下のレスがありましたが、果たして投稿者は？

>No.36　匿名さん
>規約や細則に規定されていれば管理組合の範疇事項だよ。

[10196: 匿名さん]

>>10192 の NO.37（あほ）は、No.36 に対するレスであり、上位氏がＮＰＯ老人を戒める意味で投稿したのであろう。

[10197: なるほど]

パート２への投稿が盛んになると、パート３の独り語りスレ主さんは落ち着かなくなるようですね　「パート２がえらいことになってますよ」とパート３に書かれたとして動かずにいられますでしょうか　パート３新設はやめてパート２続行をと言っていたマンコミュ管理者の方針が正しかったということ

[10198: 匿名さん]

10195-10196 からもわかるように、Part3 のスレ主は、>>Part2 の投稿内容を見ています。

[10199: なるほど]

なのに「見ることは絶対ありません」と書いたのか。。。
当マンションにいた曲者（くせもの）とよく似た言葉遣い。

[10200: 匿名さん]

何しろ >>10136 の人物ですから・・・

「管理組合・管理会社・理事会」で、本日の午前１１時～１２時の間の投稿はすべて同一人物によるものですね。

[10201: 匿名さん]

スレ名・・・「三菱」、「三井」、「穴吹」、「上位」、「老害」、「電ブレ」

[10202: 匿名さん]

「管理組合・管理会社・理事会」板で、本日の午前１１時～１２時の間の投稿もすべて同一人物によるものですね。
〇スレ名・・・「電子ブレーカ」、「日本ハウズイング」、「関電コミュニティ」

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/357559/res/1924/　などは、過去を引きずっていることが見て取れます。

[10203: 悩み多きシロウト住人]

管理組合の決算書に預金残高証明書のコピーを付ける、あるいは、その前段階として金融機関に残高証明を発行してもらい、組合で監査に使用する。

大半のマンション管理組合が上記のようにしていると思われますが、そうする法的な根拠はどこらへんにありますか？

当マンションでは、最近できた会計処理細則の条文として、
（決算報告）
第００条　決算報告には次の報告書を作成するものとする。
一　各会計収支決算書
二　各会計賃借対照表
三　財産目録
四　預金等残高明細書

とあり、四の「明細書」がそれに近い言葉かなというだけで、証明書そのものとは違う気がしています。当組合の管理規約その他もざっと見たところ、残高証明書の発行を義務と規定した箇所が見当たりません。それでも最近は総会議案書（決算書）へのコピーの添付はされています（以前は長らく添付なし）。

答えにくければ無視して下さって構いません。

[10204: 匿名さん]

規約には、「理事長は、毎会計年度の収支決算案を監事の会計監査を経て、通常総会に報告し、その承認を得なければならない。」との規定があると思いますが、その報告方法（添付資料など）については、規約や細則に定めがなければ、特に決まりはありません。

また、「監事の会計監査を経て、」とありますが、監事には、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告する義務があります。
監事が会計監査を実施するにあたっては、収支決算の証憑書類である残高証明書の確認（必ず原本を確認）は必要不可欠であることは言うまでもありません。

多くのマンションでは、監事が残高証明書を確認したことを示す意味で、収支決算の議案に残高証明書のコピーを添付していると思います。

[10205: 10203]

早速のコメント、感謝いたします。

>その報告方法（添付資料など）については、規約や細則に定めがなければ、特に決まりはありません。

やはりそうでしたか。

>監事が会計監査を実施するにあたっては、収支決算の証憑書類である残高証明書の確認（必ず原本を確認）は必要不可欠であることは言うまでもありません。

おっしゃる通りだと思いますが、適正化法、区分所有法などの法律レベル、標準管理規約から派生・調整された各マンションの管理規約、会計処理などのための細則といった法規、これらのどちらにも「残高証明書」の文言がないとか、毎期に金融機関から発行してもらう義務がある旨の規定がないケースはやはり存在するのではないかと危惧します。（この点は上記引用にてお答えいただきました。有難うございました）

当マンションの場合、特異な管理体制の導入に関与した内外の者たちはやはりプロ・半プロ級と思われ、住民（管理組合員）に気付かれて指摘を受けるまでは「残高証明書」の言葉さえ知らせないで無発行でできるだけ長年、運営しようとたくらまれたフシがあります。実際には、最少でも１０年間は残高証明なしで運営されていたようです。

毎年の証明書入手は組合としてやっているけど決算書への添付だけはしていないのか、と今まで甘く推察していましたが、そもそも、プロ級の者たちからすれば不都合な証拠になってしまうそんな書類を発行してもらい、かつ、マンションに残しておくなんてバカなことをするはずがありません。（あー、私の考えはまだまだ甘かった！　法の穴を突かれ、長年にわたって２００余名の区分所有者のほぼ全部がバカにされた感じ！）

もう遅いですが、油断大敵ですね。

[10206: 10203]

類似の話で、こんなことも言えるかと思います。

当マンションの管理規約本体には、理事長が閲覧させなければならない物として「会計帳簿」という文言が出てきます。最近できて承認された会計処理細則には、下記の規定があります。

（会計帳簿）
第００条　組合は、会計帳簿として、次の帳簿を備えるものとする。
現金出納帳
預金出納帳
収入支出基本台帳
備品台帳

シロウト的な推測ですが、>10203 の会計細則条文を含めても、「組合の通帳」や「残高証明」を通じて組合員が会計実績の点検を行うということの不可能なマンションの管理組合が、少なくとも法的には存在しうるとの印象を持ちます。以前、弁護士に「管理組合の通帳は無理だ」と言われたことがあります。

[10207: 匿名さん]

総会における監事の業務の執行及び財産の状況報告時に、貸借対照表の資産項目に記載されている「預金の金額」について、どのような証憑書類を確認して適正であると認めたのかを質問するというのはどうでしょうか？
また、この質問と監事の回答を総会議事録に留めるように議長に進言するとよいと思います。

[10208: 10203]

理事長が開示の義務を負う「会計帳簿」に管理組合の「通帳」や「残高証明」が含まれないようにしておく。これを基本的コンセプトとして組合内の法体系（規約・細則・内規）を構築されたら、シロウトはたまったものではありません。しかし、そうは考えない人も実際には多くいて、分譲マンションがガラス張りで運営される必要などなく、上流であればあるほど大金と引き換えにプロの業者に任せるのだ。。。こういった価値観もありますね。

当マンションのいざこざは、元はと言えば２０年前、管理会社への委託料値上がりに不満が出たらしいところから始まったようです。委託業務見直しで料金半減、しかし減った分は管理員への高額な給与になったので、総額で見れば横ばい。こんなダマシにひっかかる。逆に、２００余名をまるごとひっかけてみせる魂胆がすごいと思います。

>10207 匿名さんの書き込みは有難いですね。定期総会が１ヶ月後ですので実践してみようかな。ただ、きっとご存じだと思いますが、意識というかプライドだけ上流で、やっていることは下流なマンションでは、知的でまともな発言であっても意味が通じないといった展開にすぐなります。残念ながら築４０年近い郊外の中古物件の多くがそんな水準でしょう。

近々、第３回となる大規模修繕モードに入ることになっています。サッシ一斉交換、給排水管交換等、大規模修繕以外に普通はやりたくてもやれないゴージャスな工事を次々とやってきたマンションだと、最近指摘されて知りました。愚かにも、どこでもこんなものだろうと信じてました。最近の議事録では、またまたまた同じ設計コンサルが仕切っているようです。

[10209: 匿名さん]

どのような事情があって残高証明書の閲覧に拘っているのか知りませんが、以下の裁判例は参考になるかもしれません。
くれぐれも、マンション内では孤立しないことを祈ります・・・

＜参考＞
【マンション管理組合が保管する文書について、当該マンションの区分所有者の閲覧請求が認容された事例】（大阪高裁 平28・12・9 判例時報2336-32）　鎌田 晶夫

http://www.retio.or.jp/info/pdf/109/109-114.pdf

[10210: 10203]

ありがとうございます。残念ながら孤立して何年にもなります。
発行されていない残高証明は閲覧不可能ですから、負けました。

管理業者の指導のもとで、全役員が役目を果たしているように
演じていく。それを議事録に残し、総会もシャンシャンで終了。
１名を除く全員賛成型の無敵のマンション。役員報酬は協力費。

＜参考＞にお書きいただいた判例の主旨を別の板でも教示され、
そのままコピーして現住物件の個別掲示板に投稿してみました。
・・未明と深夜にヒツウチ電話ベル１回鳴らし、２日連続。笑

[10211: 匿名さん]

>>10210
>発行されていない残高証明は閲覧不可能ですから、負けました。

残高証明書の発行には手数料が発生しますので、管理費から発行手数料の支出がなければ発行していないのでしょう。
期末の残高は、預金通帳（期末以降の通帳打刻があるもの）でも確認できます。

>残念ながら孤立して何年にもなります。

あなたの行動が、独りよがりでマンションの平穏を乱していると皆さんが感じているからだと思います。

[10212: 10203]

>あなたの行動が、独りよがりでマンションの平穏を乱していると皆さんが感じているからだと思います。
今まで１００回ほど言われてきました。私は負けて負けて負けてこれからも負けるでしょうが正解で、組合と管理業者は勝って勝って勝って今後も勝ち続けるでしょうが不正解というパターンかもしれません。

>残高証明書の発行には手数料が発生しますので、管理費から発行手数料の支出がなければ発行していないのでしょう。
どこのマンション管理組合でもやっている定期総会決算（議案）書の表の「雑費」摘要欄に「残高証明手数料」と記入された期もあれば、されていない期もあり。適用欄に「その他運営費」と書かれた期もあって、その場合、読む側は何のことか具体的にはわかりません。総会で質問すると担当者がキョロキョロして助っ人を求めます。

理事長だった私への半期分の報酬６万円は、手渡し日（会議当日）に私が欠席したことを表向きの理由にして「他の役員幹部と管理会社と相談の上で雑費に入れた。別途支出の６万円が１２月２０日に貴方の引き落とし口座に入ることになっている」と、２ヶ月後に私が初めて問い合わせた時、管理員に言われました。実際の入金は１９日でした。当組合会計の「雑費」はかなり使い勝手のいい費目のようです。

>期末の残高は、預金通帳（期末以降の通帳打刻があるもの）でも確認できます。
しかし、アクセスする権利も機会も実質的にはないです。議事録上は理事会で役員が毎月確認していることにはなっていますが、管理規約上の閲覧は非役員の組合員にも保障される権利で、私のような立場（ただの組合員）の住民にも原本を見る資格が本来はあると考えています。規約や細則の条文に「通帳」の言葉は載っていますし、実務の都合上は「通帳」が存在し使用されてきたことも明白です。が、現在使用中の組合の通帳は管理業務委託契約上、管理会社の保管で議事録上は役員のみが確認しています。使用済みの過去の通帳は、どこに保管されているのかさえ一切わかりません。問うても誰もお答えにならず。

[10213: 10203]

私を対象にした組合の告訴は総会承認を経たけれども門前払いで終わりました。
これは私の勝利で組合の敗北になりますね。１人で１８２人に勝ってしまった。

[10214: 匿名]

私のマンションは理事長は辞退、理事会は解散、副理事長２名。監事、
書記、理事２名、は区分所有権を売却して行方不明。

理事長は売値が銀行の借入残債に満たない金額なので任意売却も不可
能な状態だそうです。夜逃げを監視している。悪い事はご法度です。

[10215: 匿名さん]

>>10213
>私を対象にした組合の告訴は総会承認を経たけれども門前払いで終わりました。
>これは私の勝利で組合の敗北になりますね。１人で１８２人に勝ってしまった。

この感覚には、大いに違和感を覚えます。
告訴が総会承認された時点で、あなたの敗北でしょう。

[10216: 匿名]

>>10215
それは違うでしょう。実務経験のあるものであれば、＞＞10213さんの
意見は大いに評価します。裁判所は受理しなかったのです。
つまりそのマンションの役員は無能で組合員は烏合の衆である証拠です。
こんな事例は結構あります。
裁判所が受理しない案件を組合役員は弁護士費用を費やしているのだか
ら問題にはなるでしょう。
うちは私が理事長になった時点でこの理事長に損害を求償したら、マン
ションを売却しようとしたのでその専有部分を差し押さえて支払わせま
した。

[10217: 匿名]

告訴が総会承認される事例は多いでしょう。
それを待っている組合員もいますから充分案件を検討した方が良いでしょう。

[10218: 匿名さん]

>>10216　１０９爺さん
>裁判所は受理しなかったのです。

「告訴」というからには、刑事事件のことです。
民事では、告訴という用語は使いません。

>こんな事例は結構あります。

マンション内で刑事告訴は異例のことです。

[10219: 匿名]

刑事告訴が受理されないのも異例でしょう。

[10220: 匿名さん]

異例でしょうね。　裁判所の良心を感じます。

[10221: 匿名さん]

>>10220
>裁判所の良心を感じます。

↑　意味不明です。
刑事告訴は、裁判所に対してするものではありません。

[10222: 10203]

その通り。刑法違反の疑いがある事案の告訴の権限は検察官のみにあります。組合がやったのは警察署を通じての告訴”請求”です。これを理事会主導で臨時総会も経て実行しました。

[10223: 10203]

>10215 さん
>告訴が総会承認された時点で、あなたの敗北でしょう。
この書き込み文は、我が事とはいえ実に参考になります。お互い理解しあうのは難しいかもしれませんが、聞いて下さい。

告訴請求に向けての組合運営は全部が理事会中心の”一人相撲”でした。私は始めから「そちらで思う通りにおやりなさい」です。だからいちいち私を絡（から）めないで進めてくれ、と。意見交換会、弁明の機会、臨時総会など、不参加でした。

運営面で当方の主張や望みがかなう隙間などゼロの組合。管理会社の方針が理事長を通じて組合全体で実現します。７年前にはそれを痛感していたので、元から勝ち目なし。ゆえに、それでも簡易裁判所に帳簿閲覧請求で調停してだまされ、いまだに何も見ることができていません。あっちは無敵。

総会議案書などで理事長は私の有罪を断定し明記もしました。圧倒的な賛成数で承認され、警察に捜査してもらって、案件が検察に移ってすぐ不起訴処分で見込みが外れた。あるいは、プロの助言によって不起訴になることを承知の上でわざと告訴請求したか。

要は、刑事訴訟法が定めたイバラの道（呼出、取調、送検）を歩ませ、「もうマンションのこと、組合のことは書きません。謝ります。」の一筆を書かせて手に入れることが目的。だから訴状提出前の一連の組合運営自体が私への脅迫で「どうだ、つらいだろ。オレたちは強いんだ、ざまみろ。一筆を書かないと前科者になるぞ」という態度が言外にもアリアリでした。この態度は、取調べに当たった刑事たちとともに、不起訴の判定が出るまで毎年の理事長に見事に受け継がれました。

判定後も「たまたま不起訴になっただけだ」と強硬です。思い通りに管理組合全体を動かして、不起訴で自滅した。この点で”一人相撲”。正確には私にとって不戦勝。その後の私からの法的反撃もないからか、失策を認めず、おごった態度を今に至るまで多人数で続けています。

シロウト集団の組合にこんな手が使えたのは、産学連携の業界ミニ団体（○○学会と名乗る）が管理会社とともに入れ智恵して後援したからでしょう。団体所属の弁護士、管理士に当組合は修繕積立金から費用を支払いました。

[10224: 匿名]

>>10223
敗北ではあいません。組合が告訴して受理されなかったのは
組合の恥でしょう。
受理されない事を想定しての確信犯的方法は良く悪徳組合員
や管理会社が使う手でしょう。
最初に使う方法は内容証明ですが、無視した方が良い場合が
多いでしょう。
警察が受理したのがすこし眉唾に見えますが、どうでしょうか。

[10225: 10223]

>10224 さん、満点に近いと思われます。

経過をより正確に記述しますと：
当管理組合の刑事告訴請求（告訴状提出）は警察署に受理されて、
警察の捜査終了後に検察に送付された上で、不起訴になりました。
したがって裁判所に到達することもなく「門前払い」と言えます。

　検事（検察官）による起訴・不起訴の判定権限の独占について、
元外交官の佐藤優『友情について』（講談社）に経験者としての
問題提起が出てきます。日本の刑事告訴制度は冤罪を生む。恐怖。
足跡を残さない会計処理のことまで具体的に書いてありましたよ。

理事長が送り付けてきた内容証明（文書配布差止請求書）に加え、
意見交換会（１０分以内の説明を許可してやる旨の指定あり）や、
弁明の機会（理事会相手の３０分の説明の機会を設定）、総会も
無視しました。例えば議決権行使書での「反対」の意思表明もが
本人による「参加」と見なされて、徹頭徹尾デッチ上げの物語を
私自身の参加により”完成”させてしまうからです。臨時総会前に
「会計帳簿閲覧のお知らせ」が一方的に貼り出され、投函された。
見たい資料の有無が不明のまま参加すると危ないので、無視した。
組合は熱狂状態（私を撃墜できる！とフィーバー中）でしたので
やりたいようにさせ、出る結果を共に受けとめようと考えました。

　最近出た本『最高裁に告ぐ』（岩波書店）には、標的にされた
裁判官が「分限裁判に出席するか」で迷走した経緯が出ています。
「結論ありき」が見えるプロセスで、周囲の勧めで出席したけど
結果は変わらなかった。同類の”巻き込み”がそこでも見られます。

　本音を言えば警察からの呼び出し（任意の出頭要請）も断って、
すべて「組合が勝手に私を犯罪者扱いしている」話にしたかった
ですが、それをやると逮捕と２０日間も拘留されるかと助言され、
不本意でも応じて捜査に協力しました。電話に出ないと家に来る。

細かいが事の本質を示す出来事はいっぱいあります。長文回避で
書かないできましたが、ひとつ新しく記述しておきましょう：

　上記の内容証明は、大規模修繕に匹敵する給排水管交換工事の
最中に送付されました。５階建てにつき、縦１列ずつの施工です。
送付は、当宅を含む１列（５戸）の管工事終了の「翌日」でした。
なぜか。終了前の送付だと、私がカギをかけて工期遅延になれば
元も子もないからです。工事遂行と言論封殺はセット。工事第一。

＊　＊　＊　＊　＊

共感の立場、反対の意見、違和感があるとの具体的指摘、どれも
ありがたいです。

[10226: 匿名]

どうしてそんなマンションになったのでしょう。
築古になると組合員の資質と同じでマンションも汚くなる。
綺麗な人間が住んでいるマンションはいつまでも綺麗です。
７年位でボロボロのマンションまあるし、
３０年経ってもピカピカのマンションもあります。住民次第。

[10227: 匿名さん]

>>10222
>刑法違反の疑いがある事案の告訴の権限は検察官のみにあります。

告訴は、告訴権者（被害者または被害者の法定代理人）が、捜査機関（検察官、司法警察員）に犯罪の事実を申告し、訴追を求める意思表示のことです。
検察官ができるのは、「起訴」です。

[10228: 匿名さん]

それがどうした。

[10229: 匿名さん]

>>10228
>それがどうした。

捜査機関には告訴の受理義務があり、要件の整った告訴が行われた場合、捜査機関はこれを拒むことができない。
このことを知っているならば、
>>>10224　警察が受理したのがすこし眉唾に見えますが、どうでしょうか。
などという発言にはならない。

[10230: 匿名さん]

それでどうした？

[10231: 10225]

>10226
>どうしてそんなマンションになったのでしょう。

居住し続けている管理組合員としても、あるいは半年で理事会に「辞任勧告」を出されて辞めた元理事長としても、あのような（このような）運営が実現する原因・理由を知りたいと思い続けています。「組合会計」の解明はその意味で重要であり、必須だと位置付けているのですが、組合にその意思はなく、今のところ実現していません。推測するに、会計だけを管理会社に委託したという１２年に及ぶ怪しい「自主管理」は決定的で、私が理事長にたまたま就任し（築３０年頃）、管理員中心の自主管理の異常さに気付いた時には「手遅れ」だったと言えそうです。

最大のカラクリは、理事会も総会も「管理会社を始めとする業者にとっての安全装置」として機能し、結果を出してきたことだと考えられます。つねに企業の思惑通りに動くだけだったと言えます。

監事を含む理事会出席のメンバーが順番で持ち回りにすぎない輪番制であっても、「合議体」なのだから組合の世論なり多くの組合員の意見を反映しているはずだ、総会だって原理的には同じで構成員の意向を示す機関なのだから、理事会・総会などは特に孤立した組合員個人よりも正（ただ）しく、かつその決議事項については孤立した組合員個人の異なる意見よりも尊重されるべきだ、というのがマンション管理に関わる人たちの常識的見解でしょう。

私はこの（理事会・総会を重視する）「常識的見解」をマンション管理の「落とし穴」であり、最大のカラクリ、詐欺的定説だと見ています。理事会も総会も、管理会社の安全装置にすぎない。ただそれだけのことであって、被害者だろうが何だろうが個人で努力して仲間・賛同者が増えて「管理会社から離脱できる」とか、会社が認可した組合の会計システムの下での「実績を点検できる」とか、夢物語でまず「ありえない」ことだと思います。

「住民次第。」とはその通りで、私が以上の考えを持つに至るほど、（悪事が透けて見えている）管理会社を支持する管理組合員だらけのマンションがあるという、ただそれだけの話。でも、この「それだけの話」を認めることができずに、管理組合の理事会・総会が当マンションのように会社の機関になるはずがない、お前（＝私）の努力不足だとか、人格が悪いとか、そっちの方向に話を持っていきたい人たちが内外ともに多いということです。

[10232: 匿名さん]

何も知らない素人が集まっても、まともな情報が無ければ、何も分からない。
いくら、情報があっても、間違った情報なら、ＡＩでも間違った結論を出す。
素人だけなら、懸賞もできない状態が大半の管理組合。
マンション管理の一番良い方法は、清掃業務を除く、完全自主管理。
清掃業務（特にごみ収集時の清掃）だけは、完全自主管理の管理組合ではできない。

[10233: 諸々の事]

>捜査機関には告訴の受理義務があり、要件の整った告訴が行われた場合、捜査機関はこれを拒むことができない。
これ、エピソードがあるのです、私。何日も連日、出頭して取調べを受けながら、配布文書のどこが法に触れて名誉毀損に当たるのか一向に指摘されない状態（組合が出した告訴状のファイルは机上にあったようだが被疑者が中を見ることは不可能）に不満が募り、「私のほうから会計関係の告訴状を作って出したとしたら、警察は受け付けてくれるんですか？」と尋ねてみました。刑事さんは即答せず、何分か文書配布関連の問答をした後、私が再び同じ質問をしたら、上記の引用と同じ旨の答えが返ってきました。なぜ間が空いたのか、今も分かりません。私は「へえ」と思いながら（だってそれまでに何度も相談に来ては門前払い的な扱いを受けてきたから）、「『虚罪－ドキュメント志布志事件』（岩波書店）に書いてあった通り、警察は一度捜査の方針を定めたら絶対に変えないな。自分が受けているこの調べも例外じゃないな」とかつて読んだ本を想起していました。会計について記された配布文書を証拠として私を名誉毀損容疑で取り調べれば、当然のことながら当時の決算の不整合やら組合内部で私が受けてきた扱いやらが私の口から語られることになるのですが、警察はそちら（会計）の件は調べません。「やらないよ」と初期の段階ではっきり言われました。

>半年で理事会に「辞任勧告」を出されて辞めた元理事長
組合会計の監査の必要を言い始めた途端に辞めさせられる展開になったのですが、調査阻止の成功のみに組合（幹部及び業者）のメリットがあっただけではないようです。小売業用の開かずの店舗棟が急に全面改修され、医療機関（診療所）になりました。理事長（＝私）の辞表と公印が返還されたことによる、賃貸を含む全住民への恩恵でしょう。計画の発表も開業内覧会の知らせも大々的でした。地元の不動産屋と氏名不詳の組合員数名を中心に進められ、２年後の定期総会前に議案書の活動報告「その他」に、「規約に沿って開業を助けました」とだけ記載。棟に収まらなかった薬局は少し離れた敷地外の所で同時開業し、店名が当マンション老人会（管理人の第二親衛隊）の名称と同じだったので驚きました。「その他」ではおかしい、かなり大きな不動産ビジネスに見えましたが、住民は歓迎ムード。

>監事を含む理事会出席のメンバーが順番で持ち回りにすぎない輪番制
原則として輪番というだけで、大規模修繕とかそれに匹敵する金額の工事の際には旧専門委員会のメンバーなどが理事長や監事に就きます。就任を阻むのは無理です。

>清掃業務（特にごみ収集時の清掃）だけは、完全自主管理の管理組合ではできない。
近所に完全自主管理の優良団地管理組合があります。ごみ収集は自治体でも収集後の清掃とかは自分たちでやっているような。私の誤解かな。

こんなのに対抗できるマンション管理士さんは、はたしているのでしょうか。

[10234: 匿名さん]

>>10233
>「私のほうから会計関係の告訴状を作って出したとしたら、警察は受け付けてくれるんですか？」と尋ねてみました。

誰を、何の罪で告訴するのですか？

[10235: 10233]

誘導尋問みたいな質問だと感じますが。

「○○を××罪で告訴する」なんて具体的に書いて投稿したら、それこそ名誉毀損になるような。私は書きませんが、５年前の理事長と管理組合は、当時の臨時総会議案書に私を名指しして「刑法２３０条・２３３条に定める名誉棄損、信用棄損にあたります」と断定してお書きになりました。結果が不起訴処分でも、断定が間違いだったとは決して認めない姿勢を貫いていらっしゃいます。

組合内で会計帳簿閲覧をたった１人で希望し、他の全員が非協力で会計関係の質問にも全然答えてもらえない私の状況を先の投稿からご存じの上でのご質問（誰を、何の罪で）だと思うと、当マンションの業者と住民のような意地悪さを感じます。あのような質問に答えるための大前提として、帳簿等の資料が開示され、できれば疑問点についての説明もなされるなどの、役員による「対応」がなければなりません。その段階でブロックされていると知っていて「誰を、何の罪で告訴するのですか？」と尋ねることは、「証拠があるのか？」とすごんでみせるのと同じような行為になると思います。罪を問うための弁護士相談等はまだしたことがなく、どうしたら規約通り閲覧できるのか、見せてもらえず困っていると尋ねに行ったことはあります。警察なら、告訴状提出・受理の有無が典型例ですが、「理事長に聞け」と必ず言われて帰され、マンションに帰れば理事長を始めとして誰も一切教えてくれません。話が会計などであっても同じ展開です。

何らかの手段で１名を除く全組合員に沈黙とか無視無回答とかをしてもらう（理事会も総会も別のテーマで何年も運営してゆく）ことができれば、組合会計は秘密にしながら、逆に「閲覧の機会を設けています」「オープンに運営しています」と装えてしまうでしょう。管理組合をこの状態で固めておけば、調査を受けていないのに「何の罪だと言うのだ」と強く出ることが可能になります。管理業者を筆頭にして１名を除く組合員がまとまっているマンションと、警察や調停員との連携ぶりには、すごいものがあったと個人的経験を得て思っており、恐らく各社共通の（業界人には常識的な）管理組合運営法かと想像しています。