マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10161: 匿名さん]

>>10160

No.1851 には
>「塩水の濃度は、５％～９％。」
とあります。
海水（塩分濃度は、３．５％程度）と同濃度の塩水に漬けるのが一般的ですが、プロの料理人もビックリの超珍説ですね。

[10162: 匿名さん]

>No.1903 匿名さん 2019/04/03
>土地を時効取得するものですから、それで法人化を
>考えています。
>土地の名義を管理組合では登記できませんからね。
>理事長名義ではできますが、理事長が変更になるたびに
>所得税を支払わなければなりませんから。

管理組合が権利能力なき社団である場合において、権利能力なき社団（人格なき社団）は、みなし法人（法人税法3条）ですから、管理組合が土地を時効取得したときは法人税法の規定が適用されることになります。
したがって、代表者個人（理事長）が、（一時所得として）所得税を支払うこともなければ、ましてや、理事長が変更になるたびに所得税を支払うことなど有り得ないことです。

[10163: 匿名さん]

要するに、Part3 は、「マンション住民」がビックリ、「あさり」もビックリのスレなのです。

[10164: 匿名さん]

>>10158

時効取得は、「所有の意思をもって」、平穏に、かつ、公然と他人の物を一定期間占有することが要件です。
当然のことながら、分譲マンションは、デベが土地建物の権利関係を確定して販売しているはずですが、管理組合が「所有の意思をもって」、他人の土地を一定期間占有していたとはどういうことでしょうね。

[10165: 匿名さん]

【権利能力なき社団について】
権利能力なき社団には法人格がないため、不動産を社団名義で登記することはできませんので、代表者の個人名義または構成員全員の共有名で登記をすることになります。
不動産を代表者の個人名義で登記をしていて、その後、代表者が変更となったときは、「委任の終了」を登記原因とする所有権移転登記をします。
また、代表者が死亡し、その後、新代表者が選任されたときは、新代表者の選任日をもって「委任の終了」を登記原因する所有権移転登記をすることになります。この場合、「相続」は登記原因になりません。それは、不動産の登記名義は代表者個人ですが、その不動産は構成員全員に総有的に帰属するのであって、代表者個人の所有物ではないからです。

[10166: 質問者さん]

Part2もスレを立てたのは自分だとPart3に書かれています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1488/

Part3のスレッド主旨に書いてある志（いろいろな人からの回答）が失敗なら、分離・並立の新スレを立てる必要はなかったのでは？

[10167: 匿名さん]

またまた大笑いです。

>>>No.1919 匿名さん 2019/04/07 20:32:02
>今全国でも専有部分の配管を管理組合として計画している
>マンションは多くなっていますよ。

>>>No.1954 匿名さん 2019/04/10 20:30:25
>ところで専有部分の配管の更新工事を管理組合がやると決めて
>いるマンションはありますか。

[10168: 匿名さん]

>>>3292 匿名さん 2017/10/23 11:38:47
>私どものマンションは築１５年なんですが、早めに専有部分の配管の
>更新工事を管理組合として実施することを決めており、それを見越して
>修繕積立金の値上げを行いました。
>早めに値上げをおこなったことにより負担の軽減が図られています。

これが事実かどうかは、中古物件の「物件概要」を見ればわかる。
早速、調べてみよう。

[10169: 匿名さん]

>>>No.1919 匿名さん 2019/04/07 20:32:02
>今全国でも専有部分の配管を管理組合として計画している
>マンションは多くなっていますよ。

ソースを明らかにしないといけませんね。

[10170: 匿名さん]

このソースを明らかにできないのであれば、ＮＰＯ老人の単なる戯言ですね。

[10171: 評判気になるさん]

お世話になります 管理会社が担当してる
清掃業務 排水管清掃 伐採 の業者を管理組合で選定したいのですが 可能ですか
管理会社とかわした委託契約の中に清掃業務は管理会社が担当すると決めてあったら
管理組合が担当できないのでしょうか
よろしくお願い申し上げます。

[10172: 匿名さん]

どのような理由で業者を変更したいのでしょうか？

[10173: 円楽さん]

>10170
ほーじん　と ろーじん　をかけましたね　座布団一枚！

[10174: 匿名さん]

Ｑ：ＮＰＯ法人のＮＰＯとは？
Ａ：「Non-Profit Organization」の略

Ｑ：ＮＰＯ老人のＮＰＯとは？
Ａ：「能力がなく・ピンボケで・愚かな」の略

[10175: 匿名さん]

ＮＰＯ老人の投稿には、ＮＰＯ法人も大変迷惑しているでしょうね。

[10176: よしもと新喜劇人]

part3　の　初心者マーク氏とスレ主の問答、あれ何や。
間違うとっても　わい知ーらんで　とのマジメな語らい。

[10177: 匿名さん]

>>10110 です。

[10178: 匿名さん]

またまたまた大笑いです。

>>>1977 匿名さん　2019/04/15 21:54:08
> 1階だけ店舗というのは雑居といいます。
>複合は商業施設が複数あって、商業施設用の一部共用とかがある場合です。

[10179: 匿名さん]

「複合用途マンション」とは、読んで字の如く、一つの建物を複数の用途に使用しているマンションであり、一部共用部分の有無は関係がない。
建物の1階や2階を店舗・事務所・駐車場など非住居にし、それより上部を住宅にしたマンションの事を「下駄履きマンション（俗称）」と言う（「下駄履き住宅」と言うこともある）が、これも「複合用途マンション」の一形態である。

[10180: 匿名さん]

雑居マンション・・・

う～ん、いい響きですね。

[10181: ビギナー]

>10177 匿名さん
２人を識別できるその目が欲しい　笑

[10182: ビギナー]

part3 No.1975 匿名さん 2019/04/15 10:51:24
>最近私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが多くなってきたようだが、
>だれかが私の後をついで質問とかに答えているのかな。
>私はもう１ヶ月ぐらいＰＡＲＴ２の書き込みは全く見てないので
>何が書き込まれているのか知らないが、これからも放置しますので
>後見人の方後を引き継いでスレを盛り立ててください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1975/

↑ マンコミュ掲示板史上最高？の「上から目線」。
維新の志士たちに後を託した吉田松陰の『留魂録』みたいだナ。笑

[10183: よしもと新喜劇人]

パート３：ボケ
パート２：ツッコミ

漫才みたいになるなんて両方の板のスレ主としては想定外だったろう。大失敗

[10184: 匿名さん]

>>10181　ビギナーさん
> ２人を識別できるその目が欲しい　笑

全体を俯瞰する場合は、２人ではなく、３人を識別してください。

[10185: 匿名さん]

競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」と何度も繰り返して書く宮爺です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E9%80%A3%E5%8D%98%E6...

正しくは「連坦棟」ですが、今もって「連単棟」と書く宮爺って・・・

[10186: 匿名さん]

>part3 No.1975 匿名さん 2019/04/15 10:51:24
>私はもう１ヶ月ぐらいＰＡＲＴ２の書き込みは全く見てないので
>何が書き込まれているのか知らないが、これからも放置しますので
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1975/

最近は参考になることがいっぱい書かれているのに、全く見ないなんて勿体ないですよ。

[10187: 匿名さん]

懲りないＮＰＯ老人の巻

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%EF%BC%A8%EF%BC%8E%EF...

[10188: 匿名さん]

>No.1988　匿名さん 2019/04/18 12:15:01
>しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていないので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできないとなっています。

初っ端から間違っていますね。
団地に区分所有法62条（建替え決議）を準用していなのは、69条（団地内の建物の建替え承認決議）および70条（団地内の建物の一括建替え決議）の規定があるからです。
たとえば、棟別の建替えの場合は、その棟の建替え決議等では足らず、団地管理組合の承認決議が必要となります。また、団地内の建物の一括建替えの場合は、62条1項の規定にかかわらず、一定要件（当然棟毎の要件はある）を満たせば、団地管理組合で一括建替え決議ができます。なお、団地内建物の一括建替え決議については、62条3項から8項まで、63条及び64条の規定が準用されます。
【検索ワード：連単棟】

[10189: 匿名さん]

>>10188 と以下を踏まえて、Part3 を見ると面白いと思います。

【区分所有法の豆知識】
区分所有法は、区分所有建物が（その一部分でも）存在していることを前提にした法律です。
したがって、一つの区分所有建物が全部滅失した場合は、その時点で区分所有法の適用がなくなります。
たとえば、Ａ棟（区分所有建物）およびＢ棟（区分所有建物）で構成される団地で、Ｂ棟の全部が滅失したときは、その時点で、Ｂ棟の区分所有関係は解消（Ｂ棟の管理組合が消滅）し、敷地または敷地利用権の共同所有関係が残るだけです。
【検索ワード：連単棟】

[10190: 匿名さん]

>No.1992 匿名さん 2019/04/18 12:40:54
>私がスレ立をしたＰＡＲＴ２は私自身は終わったスレと思っていますので
>そのスレを見ることは絶対ありません。
>見たい気もしますが、見れば又お節介をしたくなりますのでみることは
>絶対ありません。
>現在スレを盛り立てている方に関しては、是非継続して皆さんの質問とかに
>答えてやってください。

>No.1993 匿名さん 2019/04/18 12:48:32
>ＰＡＲＴ２の現在のスレ主代行をされている方は、
>ＰＡＲＴ３の書き込みをみてるのかな。

スレ主代行ではありませんが、Part3 は虚心坦懐に見させていただいております。
【検索ワード：坦】

[10191: 笑点]

多少バチ当たりな？　Part3スレ主への質問例：
「２７日からの１０連休もマンションコミュニティ掲示板ですか」

だって、
１２月３１日も１月１日もいつも通り連投していたようですもの！

[10192: 匿名さん]

＜ＮＰＯ老人のＮＰＯ投稿はどれだ？ の巻＞

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/643237/res/1-1000/

[10193: 専門家とは]

「Part2を絶対見ない」と書くのはかなりの恥さらしではないか。
むしろ「必ず見ている」とでも書いて批評を受けてみせる姿勢が
必要で、スレ主としての評価もそれでこそ高まるとは考えないか。

大規模修繕に関して「設計監理方式が一番」と推奨する専門家が
その持論にそぐわない実態の現場からの報告を受け付けない態度
に通じるものがあるようです。持論の再検討はチャンスでしょう。

「見ない」「終わった」と言うが「見ることができない」のかも。

[10194: 円楽さん]

>10192
その板、あちこちで宣伝しお勧めしようと考えておりました。
２と５の「シーン・・」が特に最高。

[10195: 匿名さん]

>>10192 の投稿日時が、2019/04/19 10:32:49 で、その時の指定スレの最後のレスは No.35 でした。
その後、2019/04/19 10:45:36 に以下のレスがありましたが、果たして投稿者は？

>No.36　匿名さん
>規約や細則に規定されていれば管理組合の範疇事項だよ。

[10196: 匿名さん]

>>10192 の NO.37（あほ）は、No.36 に対するレスであり、上位氏がＮＰＯ老人を戒める意味で投稿したのであろう。

[10197: なるほど]

パート２への投稿が盛んになると、パート３の独り語りスレ主さんは落ち着かなくなるようですね　「パート２がえらいことになってますよ」とパート３に書かれたとして動かずにいられますでしょうか　パート３新設はやめてパート２続行をと言っていたマンコミュ管理者の方針が正しかったということ

[10198: 匿名さん]

10195-10196 からもわかるように、Part3 のスレ主は、>>Part2 の投稿内容を見ています。

[10199: なるほど]

なのに「見ることは絶対ありません」と書いたのか。。。
当マンションにいた曲者（くせもの）とよく似た言葉遣い。

[10200: 匿名さん]

何しろ >>10136 の人物ですから・・・

「管理組合・管理会社・理事会」で、本日の午前１１時～１２時の間の投稿はすべて同一人物によるものですね。

[10201: 匿名さん]

スレ名・・・「三菱」、「三井」、「穴吹」、「上位」、「老害」、「電ブレ」

[10202: 匿名さん]

「管理組合・管理会社・理事会」板で、本日の午前１１時～１２時の間の投稿もすべて同一人物によるものですね。
〇スレ名・・・「電子ブレーカ」、「日本ハウズイング」、「関電コミュニティ」

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/357559/res/1924/　などは、過去を引きずっていることが見て取れます。

[10203: 悩み多きシロウト住人]

管理組合の決算書に預金残高証明書のコピーを付ける、あるいは、その前段階として金融機関に残高証明を発行してもらい、組合で監査に使用する。

大半のマンション管理組合が上記のようにしていると思われますが、そうする法的な根拠はどこらへんにありますか？

当マンションでは、最近できた会計処理細則の条文として、
（決算報告）
第００条　決算報告には次の報告書を作成するものとする。
一　各会計収支決算書
二　各会計賃借対照表
三　財産目録
四　預金等残高明細書

とあり、四の「明細書」がそれに近い言葉かなというだけで、証明書そのものとは違う気がしています。当組合の管理規約その他もざっと見たところ、残高証明書の発行を義務と規定した箇所が見当たりません。それでも最近は総会議案書（決算書）へのコピーの添付はされています（以前は長らく添付なし）。

答えにくければ無視して下さって構いません。

[10204: 匿名さん]

規約には、「理事長は、毎会計年度の収支決算案を監事の会計監査を経て、通常総会に報告し、その承認を得なければならない。」との規定があると思いますが、その報告方法（添付資料など）については、規約や細則に定めがなければ、特に決まりはありません。

また、「監事の会計監査を経て、」とありますが、監事には、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告する義務があります。
監事が会計監査を実施するにあたっては、収支決算の証憑書類である残高証明書の確認（必ず原本を確認）は必要不可欠であることは言うまでもありません。

多くのマンションでは、監事が残高証明書を確認したことを示す意味で、収支決算の議案に残高証明書のコピーを添付していると思います。

[10205: 10203]

早速のコメント、感謝いたします。

>その報告方法（添付資料など）については、規約や細則に定めがなければ、特に決まりはありません。

やはりそうでしたか。

>監事が会計監査を実施するにあたっては、収支決算の証憑書類である残高証明書の確認（必ず原本を確認）は必要不可欠であることは言うまでもありません。

おっしゃる通りだと思いますが、適正化法、区分所有法などの法律レベル、標準管理規約から派生・調整された各マンションの管理規約、会計処理などのための細則といった法規、これらのどちらにも「残高証明書」の文言がないとか、毎期に金融機関から発行してもらう義務がある旨の規定がないケースはやはり存在するのではないかと危惧します。（この点は上記引用にてお答えいただきました。有難うございました）

当マンションの場合、特異な管理体制の導入に関与した内外の者たちはやはりプロ・半プロ級と思われ、住民（管理組合員）に気付かれて指摘を受けるまでは「残高証明書」の言葉さえ知らせないで無発行でできるだけ長年、運営しようとたくらまれたフシがあります。実際には、最少でも１０年間は残高証明なしで運営されていたようです。

毎年の証明書入手は組合としてやっているけど決算書への添付だけはしていないのか、と今まで甘く推察していましたが、そもそも、プロ級の者たちからすれば不都合な証拠になってしまうそんな書類を発行してもらい、かつ、マンションに残しておくなんてバカなことをするはずがありません。（あー、私の考えはまだまだ甘かった！　法の穴を突かれ、長年にわたって２００余名の区分所有者のほぼ全部がバカにされた感じ！）

もう遅いですが、油断大敵ですね。

[10206: 10203]

類似の話で、こんなことも言えるかと思います。

当マンションの管理規約本体には、理事長が閲覧させなければならない物として「会計帳簿」という文言が出てきます。最近できて承認された会計処理細則には、下記の規定があります。

（会計帳簿）
第００条　組合は、会計帳簿として、次の帳簿を備えるものとする。
現金出納帳
預金出納帳
収入支出基本台帳
備品台帳

シロウト的な推測ですが、>10203 の会計細則条文を含めても、「組合の通帳」や「残高証明」を通じて組合員が会計実績の点検を行うということの不可能なマンションの管理組合が、少なくとも法的には存在しうるとの印象を持ちます。以前、弁護士に「管理組合の通帳は無理だ」と言われたことがあります。

[10207: 匿名さん]

総会における監事の業務の執行及び財産の状況報告時に、貸借対照表の資産項目に記載されている「預金の金額」について、どのような証憑書類を確認して適正であると認めたのかを質問するというのはどうでしょうか？
また、この質問と監事の回答を総会議事録に留めるように議長に進言するとよいと思います。

[10208: 10203]

理事長が開示の義務を負う「会計帳簿」に管理組合の「通帳」や「残高証明」が含まれないようにしておく。これを基本的コンセプトとして組合内の法体系（規約・細則・内規）を構築されたら、シロウトはたまったものではありません。しかし、そうは考えない人も実際には多くいて、分譲マンションがガラス張りで運営される必要などなく、上流であればあるほど大金と引き換えにプロの業者に任せるのだ。。。こういった価値観もありますね。

当マンションのいざこざは、元はと言えば２０年前、管理会社への委託料値上がりに不満が出たらしいところから始まったようです。委託業務見直しで料金半減、しかし減った分は管理員への高額な給与になったので、総額で見れば横ばい。こんなダマシにひっかかる。逆に、２００余名をまるごとひっかけてみせる魂胆がすごいと思います。

>10207 匿名さんの書き込みは有難いですね。定期総会が１ヶ月後ですので実践してみようかな。ただ、きっとご存じだと思いますが、意識というかプライドだけ上流で、やっていることは下流なマンションでは、知的でまともな発言であっても意味が通じないといった展開にすぐなります。残念ながら築４０年近い郊外の中古物件の多くがそんな水準でしょう。

近々、第３回となる大規模修繕モードに入ることになっています。サッシ一斉交換、給排水管交換等、大規模修繕以外に普通はやりたくてもやれないゴージャスな工事を次々とやってきたマンションだと、最近指摘されて知りました。愚かにも、どこでもこんなものだろうと信じてました。最近の議事録では、またまたまた同じ設計コンサルが仕切っているようです。

[10209: 匿名さん]

どのような事情があって残高証明書の閲覧に拘っているのか知りませんが、以下の裁判例は参考になるかもしれません。
くれぐれも、マンション内では孤立しないことを祈ります・・・

＜参考＞
【マンション管理組合が保管する文書について、当該マンションの区分所有者の閲覧請求が認容された事例】（大阪高裁 平28・12・9 判例時報2336-32）　鎌田 晶夫

http://www.retio.or.jp/info/pdf/109/109-114.pdf

[10210: 10203]

ありがとうございます。残念ながら孤立して何年にもなります。
発行されていない残高証明は閲覧不可能ですから、負けました。

管理業者の指導のもとで、全役員が役目を果たしているように
演じていく。それを議事録に残し、総会もシャンシャンで終了。
１名を除く全員賛成型の無敵のマンション。役員報酬は協力費。

＜参考＞にお書きいただいた判例の主旨を別の板でも教示され、
そのままコピーして現住物件の個別掲示板に投稿してみました。
・・未明と深夜にヒツウチ電話ベル１回鳴らし、２日連続。笑