マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10126: 匿名]

面白いものですね。実力の持ち主ならあんな仕切り方はしないだろうと、正確な知識がない素人にもわかります。確かに誰でも質問の投稿は可能だけれど、それがない時は毎日どんなに連投してもよいのだ、情報提供だから良いことなんだなどと決めつけている思考そのものが、誰よりも浅いと気付かないのでしょうか。

[10127: 笑点]

>10123
>「批判や間違いを指摘するだけの投稿はするな！」とのレスが付くと思います。
ハハハ。それ、なんべんも見た気がする。ほかに、「こっちくるな」みたいな。

[10128: マンション住民]

この人はマンションが特定できる情報を垂れ流していますが、マンション住民にとっては大迷惑ですね。

[10129: 10124]

「No.1847」と同じ投稿が他にも三つ・・・

＜このスレ＞
>>>8879 匿名さん 2018/06/30
>>>9391 匿名さん 2018/07/13

＜Ｐａｒｔ３＞
>>>No. 1385 匿名サン 2019/01/28

[10130: 大喜利]

Part３のスレ主さんのネタ元についての「自白」もあったな・・

No.1454 匿名サン 2019/02/03 20:28:54
>私の資料は、Ａ４サイズで５００枚程度ありますので、いつでも情報提供できますよ。それに重要なものは繰り返し書き込みますのでほぼ無制限で提供できる資料は作っています。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1454/

しまった！
みんな興味津々で（面白がって？）読んでいることがバレちまう。

[10131: 座布団一枚やっとくれ]

その「自白」を引き出した No.1452 の下記の一文レスがまたウケる。

>質問してないのに勝手な情報提供はお断り致しまする。

誰だ、何者じゃ。きっと「賢人」であろう。
（けっして私ではありません）

[10132: 匿名さん]

>私の資料は、Ａ４サイズで５００枚程度ありますので、いつでも情報提供できますよ。それに重要なものは繰り返し書き込みますのでほぼ無制限で提供できる資料は作っています。

実際は、「間違いを書いて、恥を掻く」の繰り返しですが・・・

[10133: 匿名さん]

＜間違いを指摘されても、間違いを書き続け、恥を掻き続けている例＞

>>>7014 匿名さん 2018/04/11
>エレベーターの２０１２年問題
>今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできなかったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務づけられました。

>>>7936 匿名さん 2018/06/03
>以前は現状のメーカーのリニュアールを他社メーカーはやることができませんでしたが、現在は独禁法の改正があり、独立系メーカーにも部品の提供をしなければならなくなりました。

【指摘】
>>7954 匿名さん 2018/06/03
裁判において、メーカーが部品を売らないのは独占禁止法違反に当たると判示され、その結果、メ－カーは部品を供給するようになったのであり、独占禁止法の改正など関係がない。

【その後も同じ投稿を続けている】
＜このスレ＞
>>>8172 匿名さん 2018/06/10
>>>9476 匿名さん 2018/07/14

＜Part3＞
>>>No. 140 匿名さん 2018/09/04
>>>No. 1240 匿名サン 2019/01/22

[10134: 匿名さん]

>>10133さん
あなたは個人批判と個人情報の暴露を執拗に繰り返していますが、
それはなんのためにやっているんですか。
私はボランティア活動として皆さんのお役に立つ情報の提供をしている
だけなんですが、間違いがあればどんどん訂正等をしていただければ
それは素直に受け止めたいと思っています。
あなたもマンション管理に興味があるのなら、是非その力を全国のマンション
管理をしている皆さんのお役にたてるようにしてください。
それからここへの書き込みはこれが最後です。

[10135: 匿名さん]

ほ～
>>10123 >>10127 の通りですね。

[10136: 匿名さん]

－有言不実行－
>>>6 匿名さん 2014/07/05
>>>9721 匿名さん 2018/07/17

ところが・・・
>>10108 2019/03/01

[10137: 匿名さん]

>>10133 に関して、
この裁判を知らないとすれば、マンション管理士失格ですね。

＜東芝エレベーターテクノス事件＞
X社は，エレベーターの製造販売業を営むA社の子会社であり，主としてA社製エレベーターの保守点検業を営むとともに，A社製エレベーターの部品を一手に販売していた。B社は，A社製エレベーターを設置するビルを所有し，独立系保守業者Y社との間で保守点検契約を締結していた。B社所有のA社製エレベーターを修理するには部品の交換が必要であるため，B社がX社に部品を注文したところ，X社は，(1)部品のみの販売はしない，部品の取替え・修理・調整工事をX社に併せて発注するのでなければ注文には応じない，また，部品の納期は3か月先である旨の回答をし，(2)その後の再度の注文にもかかわらず，B社に部品を供給しなかった。このようなX社の行為は，不公正な取引方法（昭和57年公正取引委員会告示第15号）の第10項に該当し，独占禁止法第19条の規定に違反するとされた。（大阪高判平成5年7月30日，平成2年（ネ）第1660号）
https://www.jftc.go.jp/dk/guideline/unyoukijun/haijyogata.html

公取委による次の勧告も有名です。
＜三菱電機ビルテクノサービス（株）に対する勧告（平成14年6月11日　平成14年（勧）第7号）＞
https://www.jftc.go.jp/info/nenpou/h14/14kakuron00002-3-2-4.html

[10138: お願い]

>10134 は「皆さんのお役に立つ」と繰り返しているけど、役立つことをそんなに重視するのなら「マンコミュ掲示板の利用をきっぱりやめる」とか、「同一掲示板への１日あたりの自発的投稿はせいぜい２回までにする」とか、少しは自制していただきたいものです。控える、退くことが大いに役に立つこともあります。

[10139: 読解]

>10134 の文面に表れた思考について。

>あなたは個人批判と個人情報の暴露を執拗に繰り返していますが、
>それはなんのためにやっているんですか。
「個人批判」、「個人情報の暴露」といった誰でも悪い印象を抱く言葉（「執拗に繰り返し」も）で「あなた」をおとしめている。「なんのため」とあるが、スレッドを誰もが気兼ねなく自由に使える状態にするためだということは明らか。

>私はボランティア活動として皆さんのお役に立つ情報の提供をしている
>だけなんですが、間違いがあればどんどん訂正等をしていただければ
>それは素直に受け止めたいと思っています。
「ボランティア」なら必ず「善なる行い」になるとは言えない。”親切の押し売り”、”大きなお世話”といった感じ方もある。「皆さんのお役に立つ」かどうかは他の利用者の声を聞かなければ分からないはずなのに、決めつけている。「情報の提供をしているだけ」の「だけ」は「素直に受け止めたい」と似た機能が書いた本人によって（恐らく無意識に）期待されていて、”同一掲示板への毎日の多数回投稿”が批判された場合の免罪符になるように（きっと無意識に）書かれている。このくらいの行為は許容されるべき、だって自分は「素直」なのだから、というのは独善ではないか。

>あなたもマンション管理に興味があるのなら、是非その力を全国のマンション
>管理をしている皆さんのお役にたてるようにしてください。
「お役にたてるように」との要請（というより指導）だから、自分がやっている”同一掲示板への毎日の多数回投稿”は役立っているとの認識であろう。その根拠が知りたいものだ。

>それからここへの書き込みはこれが最後です。
前の投稿 >10136 をご参照。

[10140: 匿名さん]

>>10134
>私はボランティア活動として皆さんのお役に立つ情報の提供をしている
>だけなんですが、

内容が正しいのであれば未だしも、間違った内容は単なる有害情報である。

>間違いがあればどんどん訂正等をしていただければ
>それは素直に受け止めたいと思っています。

何を寝ぼけたことを・・・
つまらないスレは誰も相手にしない。甘えるな。

[10141: 悩み]

これ ↓ は、「賢人」の連続投稿に思えてしょうがない
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1849-1859/

（笑）

[10142: 匿名さん]

何しろ「健 康 第 一」ですから・・・

[10143: やはりそうだったか]

ゆーもあ、も一流ですな。

[10144: 匿名さん]

【閑話休題】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=Part2&has_img=&go...

[10145: Part3って恐い？]

【警告（あるいは威嚇）】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1871-1873/

1871 匿名さん 20時間前
>個人情報の暴露は罪になるのが判らないのかな。
>暴露とは、その書き込みをみれば特定の者と判断できるのをいうんだよ。
>もしあまりエスカレートすれば、書き込み者の調査を依頼するよ。
>身内に弁護士がいるので書き込み者の調査をマンコミュに依頼しようかな。
>そうすれば書き込み者が判明し、話し合いもできるから。
1872 匿名さん 20時間前
>書き込みに対する削除依頼やアク禁は要請していないが
>証拠として残しておくよ。
1873 匿名さん 20時間前
>個人情報の暴露をしているのは、私のマンションの住民か
>ＮＰＯ法人の者か、管理会社というのが分かったからね。

[10146: 匿名さん]

正に「身から出た錆」ですね。
他に「自業自得」、「天に唾する」なども頭に浮かびます。

[10147: 匿名さん]

>>>No.1878 匿名さん 2019/03/28 10:08:33
>しかし、例えば１００戸のマンションであれば、普通決議は規約に別段の定めが
>なければ、区分所有者並びに議決権の各過半数で決するとなっています。
>議決権は１００ですが区分所有者は２６しかありませんので、普通決議の成立
>はできないと思われます。

大笑いですね。
間違いは明らかですが、この程度なんですね・・・

[10148: Part3に見るマンション統治方法]

自分で書き込んだことが他者に提示されて「暴露」と言い、「証拠」と言う。私のところは理事長等が同じ態度と言動で、マンション内の議論の雰囲気が消え、良識派はドン引き。イエスマンばかりが跋扈しています。

[10149: 匿名さん]

イエスマンもいない孤立老人の悪あがきも見苦しい・・・

[10150: 匿名さん]

訂正したレスに、またまた大笑いしてしまいました。
ボタンを押す前に内容を見直さないのでしょうね。

[10151: 評判気になるさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[10152: 笑点]

見捨てたＰＡＲＴ２が独り語りのＰＡＲＴ３より盛り上がる「まさか」の展開

[10153: 匿名さん]

このスレとPart3で、「全面改正」をスレ内検索するとおもしろいですよ。

[10154: ときどき見物人 of PART3]

確かにおもしろかった。
浅い実務経験というのは投稿の質から大半の人にはわかると思うんです。
ただ、なんであんなに自信たっぷりなんじゃ？？？

1874 匿名さん 4日前
>質問者がいなければ情報の提供するだけです。
>別にだれもここのスレにこないのなら、だれにも迷惑は
>掛けていませんからね。
>質問があれば真面目に対応しますけどね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1874/

↑ この論法。１人で掲示板を仕切る行為の安全性・危険性については先に
法的な確信がある？　不動産屋の手法みたいで、賢人でも手に負えない。
禁じ手。モラルハザード。こういう管理士提供の知識や助言はちょっとね。

[10155: 大喜利]

ついでに、
このスレ（パート２）を「岩窟王」（がんくつおう）でスレ内検索してみよう！
特に先頭のレス >5474 は、Yahoo!知恵袋Ｑ＆Ａ（↓）からのパクリでしょうよ。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14167765849

引用したら「出典」も記さないと。モラルぞよ。

[10156: 匿名さん]

「全面改正」の大量レスは、暇人なら誰にでもできる単純作業に関するものばかりであり、参考にはなりませんね。

[10157: お気楽なPart3]

>別にだれもここのスレにこないのなら、だれにも迷惑は掛けていませんからね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1874/
それがね、掛けている場合があるのですよ。
ナニナニ省ドコドコ局で解決する、とかの書き込み。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/859/
丸１日かけて訪問し往復の電車代２千円也。徒労に終わりけり。

[10158: 匿名さん]

管理組合が土地を時効取得するようなことが書いてありますが、杜撰なデベが売主のマンションでなければ発生しないことです。
その程度のマンションなのでしょうが、公開は区分所有者にとって大迷惑ですね。

[10159: 匿名さん]

この投稿には大笑いしました。

>No.1903 匿名さん 2019/04/03
>土地を時効取得するものですから、それで法人化を
>考えています。
>土地の名義を管理組合では登記できませんからね。
>理事長名義ではできますが、理事長が変更になるたびに
>所得税を支払わなければなりませんから。

[10160: ビギナーさん]

Part3 の独りカキコミは、プロへの途上にある自分の勉強の中間報告みたいな位置付けでしょう。訪問者は無料で読むのだから間違いがあっても投稿する自分に責任は無い、と。そんなこと露も知らない読み手が素人であればあるほど、名投稿「あさりに砂をはかせる方法」↓　と同程度に正確な知識だと思わされてしまいます。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1851/

[10161: 匿名さん]

>>10160

No.1851 には
>「塩水の濃度は、５％～９％。」
とあります。
海水（塩分濃度は、３．５％程度）と同濃度の塩水に漬けるのが一般的ですが、プロの料理人もビックリの超珍説ですね。

[10162: 匿名さん]

>No.1903 匿名さん 2019/04/03
>土地を時効取得するものですから、それで法人化を
>考えています。
>土地の名義を管理組合では登記できませんからね。
>理事長名義ではできますが、理事長が変更になるたびに
>所得税を支払わなければなりませんから。

管理組合が権利能力なき社団である場合において、権利能力なき社団（人格なき社団）は、みなし法人（法人税法3条）ですから、管理組合が土地を時効取得したときは法人税法の規定が適用されることになります。
したがって、代表者個人（理事長）が、（一時所得として）所得税を支払うこともなければ、ましてや、理事長が変更になるたびに所得税を支払うことなど有り得ないことです。

[10163: 匿名さん]

要するに、Part3 は、「マンション住民」がビックリ、「あさり」もビックリのスレなのです。

[10164: 匿名さん]

>>10158

時効取得は、「所有の意思をもって」、平穏に、かつ、公然と他人の物を一定期間占有することが要件です。
当然のことながら、分譲マンションは、デベが土地建物の権利関係を確定して販売しているはずですが、管理組合が「所有の意思をもって」、他人の土地を一定期間占有していたとはどういうことでしょうね。

[10165: 匿名さん]

【権利能力なき社団について】
権利能力なき社団には法人格がないため、不動産を社団名義で登記することはできませんので、代表者の個人名義または構成員全員の共有名で登記をすることになります。
不動産を代表者の個人名義で登記をしていて、その後、代表者が変更となったときは、「委任の終了」を登記原因とする所有権移転登記をします。
また、代表者が死亡し、その後、新代表者が選任されたときは、新代表者の選任日をもって「委任の終了」を登記原因する所有権移転登記をすることになります。この場合、「相続」は登記原因になりません。それは、不動産の登記名義は代表者個人ですが、その不動産は構成員全員に総有的に帰属するのであって、代表者個人の所有物ではないからです。

[10166: 質問者さん]

Part2もスレを立てたのは自分だとPart3に書かれています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1488/

Part3のスレッド主旨に書いてある志（いろいろな人からの回答）が失敗なら、分離・並立の新スレを立てる必要はなかったのでは？

[10167: 匿名さん]

またまた大笑いです。

>>>No.1919 匿名さん 2019/04/07 20:32:02
>今全国でも専有部分の配管を管理組合として計画している
>マンションは多くなっていますよ。

>>>No.1954 匿名さん 2019/04/10 20:30:25
>ところで専有部分の配管の更新工事を管理組合がやると決めて
>いるマンションはありますか。

[10168: 匿名さん]

>>>3292 匿名さん 2017/10/23 11:38:47
>私どものマンションは築１５年なんですが、早めに専有部分の配管の
>更新工事を管理組合として実施することを決めており、それを見越して
>修繕積立金の値上げを行いました。
>早めに値上げをおこなったことにより負担の軽減が図られています。

これが事実かどうかは、中古物件の「物件概要」を見ればわかる。
早速、調べてみよう。

[10169: 匿名さん]

>>>No.1919 匿名さん 2019/04/07 20:32:02
>今全国でも専有部分の配管を管理組合として計画している
>マンションは多くなっていますよ。

ソースを明らかにしないといけませんね。

[10170: 匿名さん]

このソースを明らかにできないのであれば、ＮＰＯ老人の単なる戯言ですね。

[10171: 評判気になるさん]

お世話になります 管理会社が担当してる
清掃業務 排水管清掃 伐採 の業者を管理組合で選定したいのですが 可能ですか
管理会社とかわした委託契約の中に清掃業務は管理会社が担当すると決めてあったら
管理組合が担当できないのでしょうか
よろしくお願い申し上げます。

[10172: 匿名さん]

どのような理由で業者を変更したいのでしょうか？

[10173: 円楽さん]

>10170
ほーじん　と ろーじん　をかけましたね　座布団一枚！

[10174: 匿名さん]

Ｑ：ＮＰＯ法人のＮＰＯとは？
Ａ：「Non-Profit Organization」の略

Ｑ：ＮＰＯ老人のＮＰＯとは？
Ａ：「能力がなく・ピンボケで・愚かな」の略

[10175: 匿名さん]

ＮＰＯ老人の投稿には、ＮＰＯ法人も大変迷惑しているでしょうね。

[10176: よしもと新喜劇人]

part3　の　初心者マーク氏とスレ主の問答、あれ何や。
間違うとっても　わい知ーらんで　とのマジメな語らい。

[10177: 匿名さん]

>>10110 です。

[10178: 匿名さん]

またまたまた大笑いです。

>>>1977 匿名さん　2019/04/15 21:54:08
> 1階だけ店舗というのは雑居といいます。
>複合は商業施設が複数あって、商業施設用の一部共用とかがある場合です。

[10179: 匿名さん]

「複合用途マンション」とは、読んで字の如く、一つの建物を複数の用途に使用しているマンションであり、一部共用部分の有無は関係がない。
建物の1階や2階を店舗・事務所・駐車場など非住居にし、それより上部を住宅にしたマンションの事を「下駄履きマンション（俗称）」と言う（「下駄履き住宅」と言うこともある）が、これも「複合用途マンション」の一形態である。

[10180: 匿名さん]

雑居マンション・・・

う～ん、いい響きですね。

[10181: ビギナー]

>10177 匿名さん
２人を識別できるその目が欲しい　笑

[10182: ビギナー]

part3 No.1975 匿名さん 2019/04/15 10:51:24
>最近私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが多くなってきたようだが、
>だれかが私の後をついで質問とかに答えているのかな。
>私はもう１ヶ月ぐらいＰＡＲＴ２の書き込みは全く見てないので
>何が書き込まれているのか知らないが、これからも放置しますので
>後見人の方後を引き継いでスレを盛り立ててください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1975/

↑ マンコミュ掲示板史上最高？の「上から目線」。
維新の志士たちに後を託した吉田松陰の『留魂録』みたいだナ。笑

[10183: よしもと新喜劇人]

パート３：ボケ
パート２：ツッコミ

漫才みたいになるなんて両方の板のスレ主としては想定外だったろう。大失敗

[10184: 匿名さん]

>>10181　ビギナーさん
> ２人を識別できるその目が欲しい　笑

全体を俯瞰する場合は、２人ではなく、３人を識別してください。

[10185: 匿名さん]

競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」と何度も繰り返して書く宮爺です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E9%80%A3%E5%8D%98%E6...

正しくは「連坦棟」ですが、今もって「連単棟」と書く宮爺って・・・

[10186: 匿名さん]

>part3 No.1975 匿名さん 2019/04/15 10:51:24
>私はもう１ヶ月ぐらいＰＡＲＴ２の書き込みは全く見てないので
>何が書き込まれているのか知らないが、これからも放置しますので
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1975/

最近は参考になることがいっぱい書かれているのに、全く見ないなんて勿体ないですよ。

[10187: 匿名さん]

懲りないＮＰＯ老人の巻

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%EF%BC%A8%EF%BC%8E%EF...

[10188: 匿名さん]

>No.1988　匿名さん 2019/04/18 12:15:01
>しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていないので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできないとなっています。

初っ端から間違っていますね。
団地に区分所有法62条（建替え決議）を準用していなのは、69条（団地内の建物の建替え承認決議）および70条（団地内の建物の一括建替え決議）の規定があるからです。
たとえば、棟別の建替えの場合は、その棟の建替え決議等では足らず、団地管理組合の承認決議が必要となります。また、団地内の建物の一括建替えの場合は、62条1項の規定にかかわらず、一定要件（当然棟毎の要件はある）を満たせば、団地管理組合で一括建替え決議ができます。なお、団地内建物の一括建替え決議については、62条3項から8項まで、63条及び64条の規定が準用されます。
【検索ワード：連単棟】

[10189: 匿名さん]

>>10188 と以下を踏まえて、Part3 を見ると面白いと思います。

【区分所有法の豆知識】
区分所有法は、区分所有建物が（その一部分でも）存在していることを前提にした法律です。
したがって、一つの区分所有建物が全部滅失した場合は、その時点で区分所有法の適用がなくなります。
たとえば、Ａ棟（区分所有建物）およびＢ棟（区分所有建物）で構成される団地で、Ｂ棟の全部が滅失したときは、その時点で、Ｂ棟の区分所有関係は解消（Ｂ棟の管理組合が消滅）し、敷地または敷地利用権の共同所有関係が残るだけです。
【検索ワード：連単棟】

[10190: 匿名さん]

>No.1992 匿名さん 2019/04/18 12:40:54
>私がスレ立をしたＰＡＲＴ２は私自身は終わったスレと思っていますので
>そのスレを見ることは絶対ありません。
>見たい気もしますが、見れば又お節介をしたくなりますのでみることは
>絶対ありません。
>現在スレを盛り立てている方に関しては、是非継続して皆さんの質問とかに
>答えてやってください。

>No.1993 匿名さん 2019/04/18 12:48:32
>ＰＡＲＴ２の現在のスレ主代行をされている方は、
>ＰＡＲＴ３の書き込みをみてるのかな。

スレ主代行ではありませんが、Part3 は虚心坦懐に見させていただいております。
【検索ワード：坦】

[10191: 笑点]

多少バチ当たりな？　Part3スレ主への質問例：
「２７日からの１０連休もマンションコミュニティ掲示板ですか」

だって、
１２月３１日も１月１日もいつも通り連投していたようですもの！

[10192: 匿名さん]

＜ＮＰＯ老人のＮＰＯ投稿はどれだ？ の巻＞

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/643237/res/1-1000/

[10193: 専門家とは]

「Part2を絶対見ない」と書くのはかなりの恥さらしではないか。
むしろ「必ず見ている」とでも書いて批評を受けてみせる姿勢が
必要で、スレ主としての評価もそれでこそ高まるとは考えないか。

大規模修繕に関して「設計監理方式が一番」と推奨する専門家が
その持論にそぐわない実態の現場からの報告を受け付けない態度
に通じるものがあるようです。持論の再検討はチャンスでしょう。

「見ない」「終わった」と言うが「見ることができない」のかも。

[10194: 円楽さん]

>10192
その板、あちこちで宣伝しお勧めしようと考えておりました。
２と５の「シーン・・」が特に最高。

[10195: 匿名さん]

>>10192 の投稿日時が、2019/04/19 10:32:49 で、その時の指定スレの最後のレスは No.35 でした。
その後、2019/04/19 10:45:36 に以下のレスがありましたが、果たして投稿者は？

>No.36　匿名さん
>規約や細則に規定されていれば管理組合の範疇事項だよ。

[10196: 匿名さん]

>>10192 の NO.37（あほ）は、No.36 に対するレスであり、上位氏がＮＰＯ老人を戒める意味で投稿したのであろう。

[10197: なるほど]

パート２への投稿が盛んになると、パート３の独り語りスレ主さんは落ち着かなくなるようですね　「パート２がえらいことになってますよ」とパート３に書かれたとして動かずにいられますでしょうか　パート３新設はやめてパート２続行をと言っていたマンコミュ管理者の方針が正しかったということ

[10198: 匿名さん]

10195-10196 からもわかるように、Part3 のスレ主は、>>Part2 の投稿内容を見ています。

[10199: なるほど]

なのに「見ることは絶対ありません」と書いたのか。。。
当マンションにいた曲者（くせもの）とよく似た言葉遣い。

[10200: 匿名さん]

何しろ >>10136 の人物ですから・・・

「管理組合・管理会社・理事会」で、本日の午前１１時～１２時の間の投稿はすべて同一人物によるものですね。

[10201: 匿名さん]

スレ名・・・「三菱」、「三井」、「穴吹」、「上位」、「老害」、「電ブレ」

[10202: 匿名さん]

「管理組合・管理会社・理事会」板で、本日の午前１１時～１２時の間の投稿もすべて同一人物によるものですね。
〇スレ名・・・「電子ブレーカ」、「日本ハウズイング」、「関電コミュニティ」

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/357559/res/1924/　などは、過去を引きずっていることが見て取れます。

[10203: 悩み多きシロウト住人]

管理組合の決算書に預金残高証明書のコピーを付ける、あるいは、その前段階として金融機関に残高証明を発行してもらい、組合で監査に使用する。

大半のマンション管理組合が上記のようにしていると思われますが、そうする法的な根拠はどこらへんにありますか？

当マンションでは、最近できた会計処理細則の条文として、
（決算報告）
第００条　決算報告には次の報告書を作成するものとする。
一　各会計収支決算書
二　各会計賃借対照表
三　財産目録
四　預金等残高明細書

とあり、四の「明細書」がそれに近い言葉かなというだけで、証明書そのものとは違う気がしています。当組合の管理規約その他もざっと見たところ、残高証明書の発行を義務と規定した箇所が見当たりません。それでも最近は総会議案書（決算書）へのコピーの添付はされています（以前は長らく添付なし）。

答えにくければ無視して下さって構いません。

[10204: 匿名さん]

規約には、「理事長は、毎会計年度の収支決算案を監事の会計監査を経て、通常総会に報告し、その承認を得なければならない。」との規定があると思いますが、その報告方法（添付資料など）については、規約や細則に定めがなければ、特に決まりはありません。

また、「監事の会計監査を経て、」とありますが、監事には、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告する義務があります。
監事が会計監査を実施するにあたっては、収支決算の証憑書類である残高証明書の確認（必ず原本を確認）は必要不可欠であることは言うまでもありません。

多くのマンションでは、監事が残高証明書を確認したことを示す意味で、収支決算の議案に残高証明書のコピーを添付していると思います。

[10205: 10203]

早速のコメント、感謝いたします。

>その報告方法（添付資料など）については、規約や細則に定めがなければ、特に決まりはありません。

やはりそうでしたか。

>監事が会計監査を実施するにあたっては、収支決算の証憑書類である残高証明書の確認（必ず原本を確認）は必要不可欠であることは言うまでもありません。

おっしゃる通りだと思いますが、適正化法、区分所有法などの法律レベル、標準管理規約から派生・調整された各マンションの管理規約、会計処理などのための細則といった法規、これらのどちらにも「残高証明書」の文言がないとか、毎期に金融機関から発行してもらう義務がある旨の規定がないケースはやはり存在するのではないかと危惧します。（この点は上記引用にてお答えいただきました。有難うございました）

当マンションの場合、特異な管理体制の導入に関与した内外の者たちはやはりプロ・半プロ級と思われ、住民（管理組合員）に気付かれて指摘を受けるまでは「残高証明書」の言葉さえ知らせないで無発行でできるだけ長年、運営しようとたくらまれたフシがあります。実際には、最少でも１０年間は残高証明なしで運営されていたようです。

毎年の証明書入手は組合としてやっているけど決算書への添付だけはしていないのか、と今まで甘く推察していましたが、そもそも、プロ級の者たちからすれば不都合な証拠になってしまうそんな書類を発行してもらい、かつ、マンションに残しておくなんてバカなことをするはずがありません。（あー、私の考えはまだまだ甘かった！　法の穴を突かれ、長年にわたって２００余名の区分所有者のほぼ全部がバカにされた感じ！）

もう遅いですが、油断大敵ですね。

[10206: 10203]

類似の話で、こんなことも言えるかと思います。

当マンションの管理規約本体には、理事長が閲覧させなければならない物として「会計帳簿」という文言が出てきます。最近できて承認された会計処理細則には、下記の規定があります。

（会計帳簿）
第００条　組合は、会計帳簿として、次の帳簿を備えるものとする。
現金出納帳
預金出納帳
収入支出基本台帳
備品台帳

シロウト的な推測ですが、>10203 の会計細則条文を含めても、「組合の通帳」や「残高証明」を通じて組合員が会計実績の点検を行うということの不可能なマンションの管理組合が、少なくとも法的には存在しうるとの印象を持ちます。以前、弁護士に「管理組合の通帳は無理だ」と言われたことがあります。

[10207: 匿名さん]

総会における監事の業務の執行及び財産の状況報告時に、貸借対照表の資産項目に記載されている「預金の金額」について、どのような証憑書類を確認して適正であると認めたのかを質問するというのはどうでしょうか？
また、この質問と監事の回答を総会議事録に留めるように議長に進言するとよいと思います。

[10208: 10203]

理事長が開示の義務を負う「会計帳簿」に管理組合の「通帳」や「残高証明」が含まれないようにしておく。これを基本的コンセプトとして組合内の法体系（規約・細則・内規）を構築されたら、シロウトはたまったものではありません。しかし、そうは考えない人も実際には多くいて、分譲マンションがガラス張りで運営される必要などなく、上流であればあるほど大金と引き換えにプロの業者に任せるのだ。。。こういった価値観もありますね。

当マンションのいざこざは、元はと言えば２０年前、管理会社への委託料値上がりに不満が出たらしいところから始まったようです。委託業務見直しで料金半減、しかし減った分は管理員への高額な給与になったので、総額で見れば横ばい。こんなダマシにひっかかる。逆に、２００余名をまるごとひっかけてみせる魂胆がすごいと思います。

>10207 匿名さんの書き込みは有難いですね。定期総会が１ヶ月後ですので実践してみようかな。ただ、きっとご存じだと思いますが、意識というかプライドだけ上流で、やっていることは下流なマンションでは、知的でまともな発言であっても意味が通じないといった展開にすぐなります。残念ながら築４０年近い郊外の中古物件の多くがそんな水準でしょう。

近々、第３回となる大規模修繕モードに入ることになっています。サッシ一斉交換、給排水管交換等、大規模修繕以外に普通はやりたくてもやれないゴージャスな工事を次々とやってきたマンションだと、最近指摘されて知りました。愚かにも、どこでもこんなものだろうと信じてました。最近の議事録では、またまたまた同じ設計コンサルが仕切っているようです。

[10209: 匿名さん]

どのような事情があって残高証明書の閲覧に拘っているのか知りませんが、以下の裁判例は参考になるかもしれません。
くれぐれも、マンション内では孤立しないことを祈ります・・・

＜参考＞
【マンション管理組合が保管する文書について、当該マンションの区分所有者の閲覧請求が認容された事例】（大阪高裁 平28・12・9 判例時報2336-32）　鎌田 晶夫

http://www.retio.or.jp/info/pdf/109/109-114.pdf

[10210: 10203]

ありがとうございます。残念ながら孤立して何年にもなります。
発行されていない残高証明は閲覧不可能ですから、負けました。

管理業者の指導のもとで、全役員が役目を果たしているように
演じていく。それを議事録に残し、総会もシャンシャンで終了。
１名を除く全員賛成型の無敵のマンション。役員報酬は協力費。

＜参考＞にお書きいただいた判例の主旨を別の板でも教示され、
そのままコピーして現住物件の個別掲示板に投稿してみました。
・・未明と深夜にヒツウチ電話ベル１回鳴らし、２日連続。笑

[10211: 匿名さん]

>>10210
>発行されていない残高証明は閲覧不可能ですから、負けました。

残高証明書の発行には手数料が発生しますので、管理費から発行手数料の支出がなければ発行していないのでしょう。
期末の残高は、預金通帳（期末以降の通帳打刻があるもの）でも確認できます。

>残念ながら孤立して何年にもなります。

あなたの行動が、独りよがりでマンションの平穏を乱していると皆さんが感じているからだと思います。

[10212: 10203]

>あなたの行動が、独りよがりでマンションの平穏を乱していると皆さんが感じているからだと思います。
今まで１００回ほど言われてきました。私は負けて負けて負けてこれからも負けるでしょうが正解で、組合と管理業者は勝って勝って勝って今後も勝ち続けるでしょうが不正解というパターンかもしれません。

>残高証明書の発行には手数料が発生しますので、管理費から発行手数料の支出がなければ発行していないのでしょう。
どこのマンション管理組合でもやっている定期総会決算（議案）書の表の「雑費」摘要欄に「残高証明手数料」と記入された期もあれば、されていない期もあり。適用欄に「その他運営費」と書かれた期もあって、その場合、読む側は何のことか具体的にはわかりません。総会で質問すると担当者がキョロキョロして助っ人を求めます。

理事長だった私への半期分の報酬６万円は、手渡し日（会議当日）に私が欠席したことを表向きの理由にして「他の役員幹部と管理会社と相談の上で雑費に入れた。別途支出の６万円が１２月２０日に貴方の引き落とし口座に入ることになっている」と、２ヶ月後に私が初めて問い合わせた時、管理員に言われました。実際の入金は１９日でした。当組合会計の「雑費」はかなり使い勝手のいい費目のようです。

>期末の残高は、預金通帳（期末以降の通帳打刻があるもの）でも確認できます。
しかし、アクセスする権利も機会も実質的にはないです。議事録上は理事会で役員が毎月確認していることにはなっていますが、管理規約上の閲覧は非役員の組合員にも保障される権利で、私のような立場（ただの組合員）の住民にも原本を見る資格が本来はあると考えています。規約や細則の条文に「通帳」の言葉は載っていますし、実務の都合上は「通帳」が存在し使用されてきたことも明白です。が、現在使用中の組合の通帳は管理業務委託契約上、管理会社の保管で議事録上は役員のみが確認しています。使用済みの過去の通帳は、どこに保管されているのかさえ一切わかりません。問うても誰もお答えにならず。

[10213: 10203]

私を対象にした組合の告訴は総会承認を経たけれども門前払いで終わりました。
これは私の勝利で組合の敗北になりますね。１人で１８２人に勝ってしまった。

[10214: 匿名]

私のマンションは理事長は辞退、理事会は解散、副理事長２名。監事、
書記、理事２名、は区分所有権を売却して行方不明。

理事長は売値が銀行の借入残債に満たない金額なので任意売却も不可
能な状態だそうです。夜逃げを監視している。悪い事はご法度です。

[10215: 匿名さん]

>>10213
>私を対象にした組合の告訴は総会承認を経たけれども門前払いで終わりました。
>これは私の勝利で組合の敗北になりますね。１人で１８２人に勝ってしまった。

この感覚には、大いに違和感を覚えます。
告訴が総会承認された時点で、あなたの敗北でしょう。

[10216: 匿名]

>>10215
それは違うでしょう。実務経験のあるものであれば、＞＞10213さんの
意見は大いに評価します。裁判所は受理しなかったのです。
つまりそのマンションの役員は無能で組合員は烏合の衆である証拠です。
こんな事例は結構あります。
裁判所が受理しない案件を組合役員は弁護士費用を費やしているのだか
ら問題にはなるでしょう。
うちは私が理事長になった時点でこの理事長に損害を求償したら、マン
ションを売却しようとしたのでその専有部分を差し押さえて支払わせま
した。

[10217: 匿名]

告訴が総会承認される事例は多いでしょう。
それを待っている組合員もいますから充分案件を検討した方が良いでしょう。

[10218: 匿名さん]

>>10216　１０９爺さん
>裁判所は受理しなかったのです。

「告訴」というからには、刑事事件のことです。
民事では、告訴という用語は使いません。

>こんな事例は結構あります。

マンション内で刑事告訴は異例のことです。

[10219: 匿名]

刑事告訴が受理されないのも異例でしょう。

[10220: 匿名さん]

異例でしょうね。　裁判所の良心を感じます。

[10221: 匿名さん]

>>10220
>裁判所の良心を感じます。

↑　意味不明です。
刑事告訴は、裁判所に対してするものではありません。

[10222: 10203]

その通り。刑法違反の疑いがある事案の告訴の権限は検察官のみにあります。組合がやったのは警察署を通じての告訴”請求”です。これを理事会主導で臨時総会も経て実行しました。

[10223: 10203]

>10215 さん
>告訴が総会承認された時点で、あなたの敗北でしょう。
この書き込み文は、我が事とはいえ実に参考になります。お互い理解しあうのは難しいかもしれませんが、聞いて下さい。

告訴請求に向けての組合運営は全部が理事会中心の”一人相撲”でした。私は始めから「そちらで思う通りにおやりなさい」です。だからいちいち私を絡（から）めないで進めてくれ、と。意見交換会、弁明の機会、臨時総会など、不参加でした。

運営面で当方の主張や望みがかなう隙間などゼロの組合。管理会社の方針が理事長を通じて組合全体で実現します。７年前にはそれを痛感していたので、元から勝ち目なし。ゆえに、それでも簡易裁判所に帳簿閲覧請求で調停してだまされ、いまだに何も見ることができていません。あっちは無敵。

総会議案書などで理事長は私の有罪を断定し明記もしました。圧倒的な賛成数で承認され、警察に捜査してもらって、案件が検察に移ってすぐ不起訴処分で見込みが外れた。あるいは、プロの助言によって不起訴になることを承知の上でわざと告訴請求したか。

要は、刑事訴訟法が定めたイバラの道（呼出、取調、送検）を歩ませ、「もうマンションのこと、組合のことは書きません。謝ります。」の一筆を書かせて手に入れることが目的。だから訴状提出前の一連の組合運営自体が私への脅迫で「どうだ、つらいだろ。オレたちは強いんだ、ざまみろ。一筆を書かないと前科者になるぞ」という態度が言外にもアリアリでした。この態度は、取調べに当たった刑事たちとともに、不起訴の判定が出るまで毎年の理事長に見事に受け継がれました。

判定後も「たまたま不起訴になっただけだ」と強硬です。思い通りに管理組合全体を動かして、不起訴で自滅した。この点で”一人相撲”。正確には私にとって不戦勝。その後の私からの法的反撃もないからか、失策を認めず、おごった態度を今に至るまで多人数で続けています。

シロウト集団の組合にこんな手が使えたのは、産学連携の業界ミニ団体（○○学会と名乗る）が管理会社とともに入れ智恵して後援したからでしょう。団体所属の弁護士、管理士に当組合は修繕積立金から費用を支払いました。

[10224: 匿名]

>>10223
敗北ではあいません。組合が告訴して受理されなかったのは
組合の恥でしょう。
受理されない事を想定しての確信犯的方法は良く悪徳組合員
や管理会社が使う手でしょう。
最初に使う方法は内容証明ですが、無視した方が良い場合が
多いでしょう。
警察が受理したのがすこし眉唾に見えますが、どうでしょうか。

[10225: 10223]

>10224 さん、満点に近いと思われます。

経過をより正確に記述しますと：
当管理組合の刑事告訴請求（告訴状提出）は警察署に受理されて、
警察の捜査終了後に検察に送付された上で、不起訴になりました。
したがって裁判所に到達することもなく「門前払い」と言えます。

　検事（検察官）による起訴・不起訴の判定権限の独占について、
元外交官の佐藤優『友情について』（講談社）に経験者としての
問題提起が出てきます。日本の刑事告訴制度は冤罪を生む。恐怖。
足跡を残さない会計処理のことまで具体的に書いてありましたよ。

理事長が送り付けてきた内容証明（文書配布差止請求書）に加え、
意見交換会（１０分以内の説明を許可してやる旨の指定あり）や、
弁明の機会（理事会相手の３０分の説明の機会を設定）、総会も
無視しました。例えば議決権行使書での「反対」の意思表明もが
本人による「参加」と見なされて、徹頭徹尾デッチ上げの物語を
私自身の参加により”完成”させてしまうからです。臨時総会前に
「会計帳簿閲覧のお知らせ」が一方的に貼り出され、投函された。
見たい資料の有無が不明のまま参加すると危ないので、無視した。
組合は熱狂状態（私を撃墜できる！とフィーバー中）でしたので
やりたいようにさせ、出る結果を共に受けとめようと考えました。

　最近出た本『最高裁に告ぐ』（岩波書店）には、標的にされた
裁判官が「分限裁判に出席するか」で迷走した経緯が出ています。
「結論ありき」が見えるプロセスで、周囲の勧めで出席したけど
結果は変わらなかった。同類の”巻き込み”がそこでも見られます。

　本音を言えば警察からの呼び出し（任意の出頭要請）も断って、
すべて「組合が勝手に私を犯罪者扱いしている」話にしたかった
ですが、それをやると逮捕と２０日間も拘留されるかと助言され、
不本意でも応じて捜査に協力しました。電話に出ないと家に来る。

細かいが事の本質を示す出来事はいっぱいあります。長文回避で
書かないできましたが、ひとつ新しく記述しておきましょう：

　上記の内容証明は、大規模修繕に匹敵する給排水管交換工事の
最中に送付されました。５階建てにつき、縦１列ずつの施工です。
送付は、当宅を含む１列（５戸）の管工事終了の「翌日」でした。
なぜか。終了前の送付だと、私がカギをかけて工期遅延になれば
元も子もないからです。工事遂行と言論封殺はセット。工事第一。

＊　＊　＊　＊　＊

共感の立場、反対の意見、違和感があるとの具体的指摘、どれも
ありがたいです。