マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10041: 匿名さん]

ちなみに保険会社はどこですか？

[10042: 通りがかりさん]

うちも保険の見直ししないとな。

[10043: 匿名さん]

強風で窓枠とガラスが破損しましたが組合の保険
は適用されないとの回答でした。

理由は原因が解らないからとの回答でした。

[10044: 匿名さん]

>>10034

「乗っ取りスレ主」とは上手く言い得てますね

工事の知識に自信がある１名が自問自答を延々と続けている、
と数ヶ月前に感じて「もう嫌」になりました

新スレPart３も鉄道マニアの語りを聞かされているよう
「クハ４８１－１０５」の詳しい解説みたい

[10045: 匿名さん]

「乗っ取りスレ主」が何度も同じことを書いて、内容の間違いを指摘されても、訂正しないでその後も同じことを書き続けるというスレです。
「参考にならないスレ」という意味では、参考になるスレです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E7%8B%AC%E7%A6%81%E6...

[10046: 匿名さん]

2も3も参考にしている方はいらっしゃいますから、2もこれからも投稿しましょう。
それでいいのでは。

[10047: 口コミ知りたいさん]

私は理事になったばかり。わからないことばかりです。こちらのスレを全て読み、参考にさせていただきます。

[10048: ご近所さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[10049: 警鐘]

マンションコミュニティ掲示板が乗っ取られていく過程と、
いわゆる専門家がマンション管理組合を乗っ取る手口には、
共通点が多々あると思いました。

盛んに投稿を重ねる氏がどこかの組合に顧問として入ろう
ものなら、正誤は別としてその知識の量に理事会などは圧
倒され簡単に引っ張られてしまい、理事会が引っ張られれ
ば組合もたやすく全体的に引っ張られてしまうでしょう。

正誤の「誤」を指摘する組合員でも現れようものなら、権
威を傷つける者として排除、攻撃される危険があります。
人間社会のこうした面に留意できるのが真の専門家です。

大物のアドバイザーが小物のアドバイザー「たち」に否定
され排除されていく現象は、この板で見ていてまるで組合
そのもののようだと感じられ、ぞっとしました。大物と小
物の分かれ目は、「絶望型」のマンション管理組合がこの
日本に存在しているという現実を知識のみならず経験とし
ても知っているか、だろうとは私の考えです。

２年前に出版された小説『妻恋坂マンション』（徳間文庫）
は、実際にゼネコン業界で不正を告発したインテリが初め
て理事になり、その経験を基に書いた作品です。マンショ
ンが最も警戒すべきは「乗っ取り」であると、疑似体験で
きました。

[10050: 匿名さん]

こんな「知ったかぶり老人」がマンションにいると不幸ですね。

[10051: 匿名さん]

10049さんはマンション管理を知り尽くしている人物でしょう。これ等を見抜く知識が必要でしょう。
マンション管理士の勉強している組合員の動機は大切でしょう。

[10052: 匿名さん]

各マンション管理士会は一般社団法人で営利団体でしょう。税金を使っていませんでしょうか。

[10053: 上位]

ほー

[10054: 上位]

スレ主は自称でしかも論破されることを恐れハンドル名もない小心者である。
乗っ取りも何もあるまい。
あほ

[10055: 匿名さん]

>>10054　上位さん
>乗っ取りも何もあるまい。

↑　ちょっと勘違いをされているようですね。

>>6
>「マンション管理士に質問しよう」のスレをたてた者です。
>前スレは、マンションの管理についての悩みを全員で解決していこう
>という主旨のもとに、相談や悩みに答え、情報の提供や問題提起等を
>行いスレを盛り立ててきましたが、なりすましの者にＰＡＲＴ２を
>たてられ、後は野となれ・・・という状態です。
>このスレは私のたてたものではありませんので、ここに帰ってくること
>は絶対にありません。
>後は、今度スレをたてられた方が責任をもって運営されていくと思います。
>しかし、新レスに移行したスレは殆どが消滅してしまっています。
>そうならないように、マンションの理事のみなさんのために、適切な
>アドバイスをしてあげてください。
>今度のスレタイは、マンション管理士だけで解決されるようですので、
>大変でしょうが、しっかり後を託します。
>では、ごきげんよう！

と言いながら、「スレ主」を名乗っているから「乗っ取りスレ主」なのです。

[10056: 匿名さん]

小さなことに拘るアホがおる。
何しにきてる。

[10057: 匿名さん]

言葉はソフトだが、やっていることはハードでごっつい、
というのは、管理会社社員の典型的パーソナリティかと。

例えば、常時、管理組合の会議に参加し、議論や結論に
影響を与えておきながら、出来上がりの議事録の冒頭に
「理事会支援のため、～社に同席いただいた。」と書く。
この”支援”は「支配」を隠すダマシ語だが、これと同じ
使い方をしている例が、
「私は”ボランティア”で答えさせてもらっている。」

また、「ＰＡＲＴ３でなければ答えませんよ。」にも、
新しい掲示板への移行を”強いる”姿勢が垣間見える。
管理会社系マンション管理士には注意されたし。

[10058: 名無しさん]

匿名掲示板に於いてスレ主とは
単にスレッドを立ち上げた者
以上の意味はないと思う。

　　 ∧＿∧　♪
　　(´･ω･`)　　♪
　　（ つ　つ
((　（⌒ __)　))
　　　し' っ

[10059: 匿名さん]

>>10057
>管理会社社員の典型的パーソナリティかと。
>管理会社系マンション管理士には注意されたし。

管理会社系マンション管理士ではありません。
単なる高齢素人マン管士です。

[10060: 匿名さん]

マンション管理士＝管理会社と見た方が良いでしょう。
相談相手は組合員のマンション管理士を探しなさい。

[10061: 匿名さん]

きちんとしたコンサルタントの代表格とされる須藤桂一氏（２００９年に講談社から上梓された著書『マンション管理　大損のからくり』がしばしば初任の理事や監事に推薦される）は、管理組合と管理会社の関係を「利益相反」という言葉で描写します。

これに対し、同じ管理組合と管理会社の関係についてなのに、管理会社系の人は「共存共栄」とよく書くのです。

どちらが厳しく、どちらが甘い誘いか。

↓ マンション管理士に関する優れた論述（投稿）の比較的多いスレッド
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616760/res/1-1000/
（私は全文を読みました）

[10062: 匿名さん]

管理員検定協会か。お前が管理員になって改革する事を進めたら、プライドが先行していた。
マンションの管理の改革は管理員のシステムを変える事を提唱したら理事会で相手にされず、
挫折して嫌気がさして辞任したものです。

第三者管理者方式なら、マンション管理士資格に加えて、弁護士、税理士、建築士、等のい
ずれかの資格保有者が良いと思う。

大型マンションの管理員であればマンション管理士資格に加えて宅地建物取引主任士等の資
格保有者であれば、かなりマンション管理に貢献できる有力な管理員になるでしょう。

管理者はこれ等優秀な管理員を活用できる知識のあるもので、この管理員と連携すれば管理
組合主導の管理ができる。

その為に組合員の中から、まず、マンション管理士有資格者を探しなさいと提案している。

[10063: 匿名さん]

これからは組合員の中にマンション管理士が誕生する。その組合員の出身母体を検証する時代が来ている。
当マンション管理士試験に合格した組合員に報奨金を出す規約を制定した。

[10064: 匿名さん]

>>10063 １０９爺さん

またまたご冗談を・・・

[10065: 匿名さん]

マンション内のマンション管理士がマンションをよくしてくれるとは限らないですよ。
うちのマンションは住民のマンション管理士によってマンションが悪くなりました。
業界内の方を入れることで悪い方向にいってしまうこともあります。
うちの場合は、数名そのような方がいるので困っています。

[10066: 匿名さん]

人間ですからそんなこともあるでしょう。お宅のマンションの組合員のマンション管理士がそのような
不埒な資格保有者で有ればこのシステムは辞めた方が良いでしょう。

[10067: 匿名さん]

人の恨みは恐ろしい。軽視してはいけません。
住民を虚偽や隠蔽で騙し続けた人の末路って悲惨です。

[10068: 匿名さん]

人間、はったりだけでは生きていけません。
実を伴わないと。

はったりばかりの人が自分を天才だと言っていて、ドン引きしました…。

[10069: 匿名さん]

[プライバシーを侵害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[10070: １・２号館]

マンションも人物も特定されているのに、間違い情報を垂れ流しているスレがありますが、住人にとっては大迷惑です。

[10071: マンション検討中さん]

末路を知りたいです

[10072: 匿名さん]

あれ、結局、マンションの悪人は引っ越したんじゃなかった？

[10073: 匿名さん]

マンションに住めなくなって、悪人は引っ越したんだよ。

[10074: 匿名さん]

新築を購入して１年目ですが、もうすでに百華現象（エフロエッセンス）が出ています。建物には影響は無いのでしょうか。？

[10075: 匿名さん]

1年目でエフロは、問題です。

[10076: 匿名さん]

どのように問題なのかを教えて頂きませんか、

[10077: マンション検討中さん]

白華とレッセンスの間違いでは

[10078: 匿名さん]

白華＝エフロレッセンスが正しいと思います。

[10079: 匿名さん]

このスレでは、批判や間違い捜し等をするだけで誰も
肝心の質問には答えてくれないよ。

[10080: 匿名さん]

ご心配なく。
１０９爺の宮爺パターン（自分が質問し、自分が答えるパターン）に、誰も反応していないだけですから。

[10081: 匿名さん]

１００８０さんは管理会社１０９の関係者でしょうが、問題を打ち消すために１０９の裏舞台で、

マンション管理士等に質問する、のNO３を立てた、マンション管理士試験上位合格者、や匿名と
名前を変えて自作自演を演じながら各所に投稿している汚い仕事をしているマンション管理士だ
と解りました。ここに記録しておきます。

この人物のスレ荒らしで真面目なマンション管理士の意見や、投稿がなくなり役にに立たないコ
ミュニティーになりました。

マンション管理士等の質問する　NO３の自作自演投稿は自粛していただきたいですが、病気でし
ょうから無理でしょうね。？

[10082: されるがままのマンションの住民]

新スレッド「Ｐａｒｔ３」のコメンテーター（「回答者」とは呼ばない）は、
企業によるマンション管理組合の”恐怖支配”が書かれてもそれを認識しない。

ふつう、誰でも「不明朗会計より明朗会計が望ましい」と思うだろう。
しかし、ある種の組合では総会や理事会を通すと”不明朗”を選択する。
もちろん、明朗か不明朗かをテーマに会議をやるなどという愚かなことはしない。
会計とは別の議題にして構成員多数で賛成し続ける手法がよく使われる。

決算上の数字の訂正に一切応じない、組合員の質問を無視してまったく答えない
というのも、その種の管理組合の理事会などが頻繁に指南される対処法だ。

管理組合が不明朗会計を好むのなら、企業の利害で運営されている証し。
「不動産会社立管理組合」と名付けてよい一群の物件が存在する。
学校なら国立・公立・私立などとあって設置者も運営費を出すのが主だが、
不動産会社立管理組合では設立も構成者（組合員）たちの負担と言ってよい。
組合発足後も、カネを出さない会社にカネを出す組合員が支配され続ける現実。

各マンションの管理規約に組合員が会計帳簿を閲覧できる旨の条文はあっても、
それを使って閲覧した者がいるマンションは圧倒的に少数だろう。
分譲マンションの管理をめぐる法的論議は、定めと実行の非対称性に目をつぶる。
一流とされる大手不動産分譲のマンションの組合で、実行を許さない物件がある。
誰のための管理組合か、何のための管理規約か、ということになる。

会計で”絶対秘密”がある組合は、閲覧請求者の退去をかけて噛みついてくる。

[10083: されるがままのマンションの住民]

「Ｐａｒｔ３」のコメンテーターは、「管理会社主導で理事会が運営されているのは住民の責任です。」と断言した。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/417/

そんなに簡単に言い切れるものだろうか、疑問を感じる。

管理組合の役員たちは住民（組合員）で構成されているし、最終かつ最高の責任者で”管理者”としての地位を有する理事長が承認印も押し続けてきたのだから、「住民の責任」に見える。当マンションでは私が理事長として改善の必要を全員に知らせた一時期（途中から承認印を押さなかった）を含め、何十年もずっと管理業者（主に管理会社）の意向通りの運営を続けることができている。選択肢がＡ、Ｂ、Ｃとあるとして「Ｃだけは良くない」と全員に発信しても、理事会はＣに決めて他の組合員たちは総会でその決定を承認してきた。

理事会にも総会にも、あるいはその他の会議（専門委員会等）にも必ず管理業者が同席する。それを許す住民を理事長等の役員に就けるのがよくない、とよく言われるが、新理事長が業者同席を問題視する人物だと分かると理事会の残りのメンバーで「辞任勧告」を送り付けたり、あらかじめ改革派として認知されている住民なら役員候補になれないように細則や内規等で資格要件を変更して除外しておく。どれも業者の指南なしにはできないことだと思うが、総会も含めて組合員たちがＯＫを出すので実現している。

背後にどんな原因があるのか？　脅し、ダマシがまず思いつく。これらがあるとすれば、すべてを「住民の責任」にすることはできない。もうひとつ、「あきらめ」がありうると思う。他物件の話だが、５００戸超の高級タワーマンションの管理組合で、総会出席者がたった４名だったという。議長への委任状が大量に出されることで成立したらしい。当事者いわく、「出席しても何も変わらない」と多くが思い始めた証拠、とか。類似の現象は当マンションにも見られる。５年前、私は「自主アンケート」と銘打って２００名の組合員に意見を求めたが、回答は３名のみで全部匿名だった。返答するな、のかん口令、あるいは無関心、「協力しても会社相手では変わらない」とのあきらめ、等々、はっきりした原因は不明である。ただ、こうした”あきらめ”があるのなら、その場合も「住民の責任」に帰すことはできないと考える。

他の様々な物件で「おたくのマンションの理事会が悪い」とのコメントを時々見かけるが、半分当たっているような半分当たっていないような、少なくとも”業者寄り”の指摘だと感じる。日本相撲協会での親方（貴乃花）の退任への追い込まれ方を見る限り、マンション管理だけでなく、私立の学校や病院等の運営も含めて「理事会制度」が法律家レベルで深く研究され悪用されているのが実態ではないか。もしそうならば、その時もやはり一概に「住民の責任」とは言い切れないと思う。

[10084: マンション検討中さん]

200名もいらっしゃるなら競争原理が働けは相当なメリットが生まれると思いますけどね、A型気質の多い日本人の気弱さから招く現象ですね。

[10085: されるがままのマンションの住民]

責任論は、実際に何が起きたかの調べをしてから始めるのが本筋かと。
その調べが「区分所有者の共同の利益に反する」として、２００名で
無視している。業者の利害ぬきの、住民だけの判断とは考えられず。

同じ管理会社の他物件を訪問した時、そこの住民が私に言いました。
「住民が悪いことをしようとしてたら会社が止めなきゃ」。だから、
当マンションのみの現象ではないはずです。組合員の腰が超重いのは。
理事会等の情報統制は”半端ない”。私の発信の表現・文言を変えれば
考え直す住民ではない。改善ねらいの臨時総会を企図すれば、村八分。

アドバイスやコメントの質の高低は皆さん見抜いてらっしゃると思う。
【例】「三井不動産レジデンシャルサービスってどうですか？」：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45969/res/408/

>住民が協力して管理組合をしっかりと機能させる事が大切です。
これ、マンション管理士も管理会社の社員も住民もよく言うのですよ。
誰も否定できないキレイゴト。これでうまくいった組合は大いに結構。
実際にその部類の良質マンションが存在するから余計に否定できない。

しかし、
調査、暴露、議論等がされるべきと私が考えているのは、上の”説教”
がどうしてもその通りにできない、ならない、という物件の管理組合。
その築き方（当マンションは１０年超）とか操縦方法、会計業務の闇。
「Ｐａｒｔ３」のコメンテーターさん、
会社の植民地と化したマンションが独立できない責任を、ガンディー
（インド）やホーチミン（ベトナム）でない私のせいにしないでネ。

[10086: 匿名さん]

管理会社が大手で一流で評判の良い管理会社の管理物件でしたので中古を買いました。
入居してみてイメージとは少々異なるマンションの雰囲気だとは思っていました。

第００回定期総会の案内状を受け取り総会に出席して少々違和感は感じていました。

そのうち、少々問題が生じているらしく第００期臨時総会の案内状を頂きなんだか
定期総会と臨時総会の表記が、回、と、期では反対ではないかと思い。過去の議案書
を閲覧させてもらいましたら、やはり、定期総会は、第００回で、臨時総会は、期、
で表記されておりました。これでただしいのでしょうか？

[10087: されるがままのマンションの住民]

>10086
定期総会は年１度ゆえに「回」でも「期」でも害はないような。
当マンションは「期」ですが、これからの期の数字にするか、終えたばかりの期の数字にするかで多少の混乱が数年前にありました。議案書の素案を作成した会社が、従来と違う「これからの期の数字」で表記し始め、理事会でも誰も疑問に思うことなく、結局は説明なしのまま組合員に一斉配布されたためだと思われます。私が指摘して初めて上記の説明をされました。
臨時総会は当マンションでは「第00期第00回」です。

>管理会社が大手で一流で評判の良い管理会社の管理物件でしたので中古を買いました。
「大手」「一流」「評判」でお選びになったことが正しかったか、今後見えてくるやもしれぬ。

[10088: 匿名さん]

定期総会は、回、ではなく、期、と表記した方が後々便利でしょう。
臨時総会は　　期、の第　　回、の表記の方が解りやすいと思います。

一流と言われる大手の管理会社管理ですが、定期総会は、第　　回、と表記。
臨時総会は、第　　期、と表記したり、会計報告は、第　　回、や　期。と
表記したり、一貫性がありません。こまったもので、開催日で総会の年度を
割り出す始末です。

例えば本当は第６期の定期総会なのに、総会の議案書には」第７回定期総会の
案内になっていたりして混雑します。

細かい事を言う用ですが。トラブル等での裁判資料の作成に苦労します。
日頃から整理するように心がけております。

弁護士等に相談する際はこの、期、と、回、を理解してもらう為に余計な労力
を費やします。

[10089: 住民]

>10088
大事な視点でしょう。
書き方に注目する姿勢は、下記リンク先の論考の「自立管理」に相当する貴重な態度でしょう。
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5581.html

[10090: 匿名さん]

１００８９さん、大手の管理会社の管理する築２５年の大型物件の組合から依頼を受けて、分譲当時の規約、委託契約書、総会議案書、議事録、
適正化法施工後の重要事項の説明書、等々が当方に持ち込まれて、精査の依頼を受けて読み込みを致しておりますが、色々な理解に苦しむ事項
が多々出てきました。その一例が、期、と、回、の使い分けが曖昧で管理会社の担当に質問しますが回答ができないようです。

例えば規約の設定、変更、廃止の総会案と議事録を比較検討しましたら、区分所有法３１条に違反が多く見られます。これをどう対応すればい
いかに悩みます。その都度この法律違反を現在の理事長に報告して、この総会時の議長に説明を求めると、管理会社の指導でそのようにしたと
の回答でした。管理会社に問い詰めると、理事会の承認を得ましたとの回答です。これ以降の組合運営が無効になりそうな案件もあります。