マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1: 匿名さん]

前スレ>>1217

法改正で厳しくなった場合はその都度規約を見直さないと駄目でしょうね。

ただ区分所有法は平成14年以降変わっていないし、標準管理規約も平成16年にあちこち変わってからは、ほとんど変更してないですよ。平成23年の改正なんて、もっと前に同じように変えた管理組合も多くありますしね。

[3: ピギナーさん]

まさかマンション管理士の意見ではないと思いますが・・・
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1237
>区分所有法第４９条第３項・・・・特別法
>理事会又は集会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。
>これで配偶者の方も理事になれます。

区分所有法 第４９条第３項では、「（管理組合法人の）理事は、
規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、
『特定の行為』の代理を他人に委任することができる。（※）」と
定めているのであって、理事の行為の委任について、
規約又は集会の決議によって、理事は包括的に理事の行為を他人に
委任することができる旨を定めることはできない。

（※）権利能力なき社団である管理組合を対象にして作成された
　　　「マンション標準管理規約（単棟型）」では、第38条第4項に
　　　同様の規定を置いている。
　　　第38条第4項・・・理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、
　　　その職務の一部を委任することができる。

[4: 匿名さん]

>>3
前スレの>>1237は、
管理組合法人の理事（法人ではない管理組合の管理者に近い）と、法人ではない管理組合の規約で定められた理事を混同しているんじゃないでしょうか。

[5: ピギナーさん]

>>4 さん
投稿者がどのように理解しているのかはわかりませんが、
雲隠れが得意な方のようですから説明は期待できませんね。
ところで、「理事の代理行為の委任」は、
「区分所有法第４９条第３項」ではなく、
「区分所有法第４９条の三」であることはお気付きでしたか？

[6: 匿名さん]

「マンション管理士に質問しよう」のスレをたてた者です。
前スレは、マンションの管理についての悩みを全員で解決していこう
という主旨のもとに、相談や悩みに答え、情報の提供や問題提起等を
行いスレを盛り立ててきましたが、なりすましの者にＰＡＲＴ２を
たてられ、後は野となれ・・・という状態です。
このスレは私のたてたものではありませんので、ここに帰ってくること
は絶対にありません。
後は、今度スレをたてられた方が責任をもって運営されていくと思います。
しかし、新レスに移行したスレは殆どが消滅してしまっています。
そうならないように、マンションの理事のみなさんのために、適切な
アドバイスをしてあげてください。
今度のスレタイは、マンション管理士だけで解決されるようですので、
大変でしょうが、しっかり後を託します。
では、ごきげんよう！

[7: 匿名さん]

>>6
問題提起って、要はサクラみたいなものでしょ？
そこまでしないと盛り上がらないなら、単に需要が無いだけですよ。
みんなが疑問に思ったことをぶつける場、くらいに思っておけばいいと思いますがね。

[8: 匿名さん]

>>6
有益な情報提供なんてありましたか？
自作自演の問題提起もミスリードが目立っていましたね。

[9: 匿名]

質問です、区分所有法 第４９条第３項は、強行規定ですか。

[10: ピギナーさん]

>>9
>質問です、区分所有法 第４９条第３項は、強行規定ですか。

区分所有法の「第47条」乃至「第56条の七」は、「管理組合法人」に関する規定です。
・第49条第3項
　・・・（管理組合法人の）理事は、管理組合法人を代表する。
　　　　（要確認：第4項および第5項）
・第49条の三
　・・・（管理組合法人の）理事は、規約又は集会の決議によって
　　　　禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に
　　　　委任することができる。

いずれも強行規定です。

[11: 匿名さん]

>いずれも強行規定です。
そうなんですかね？　
少し勘違いされていませんか？
私は確定的な事が言える立場ではないのですが。
そのケースが発生したら管理組合かマンション管理士に聞いてみようかと思います。

[12: ピギナーさん]

>>11
>そうなんですかね？
>少し勘違いされていませんか？

第1回　マンション標準管理規約の見直しに関する検討会（平成22年8月3日）
参考資料４ 【区分建物の管理組合理事会への代理出席を認める規約が
有効とされた最高裁判所判決（平成2年11月26日）の概要について】
http://www.mlit.go.jp/common/000121931.pdf

【最高裁判所判決（平成2年11月26日）】
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=52470&hanreiKbn=0...
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/js_20100319120846269991.pdf

[13: 匿名さん]

>>12
ありがとうございます。
ただ、状況が異なれば結果も異なる訳ですから、
素人が判例１つ読んだだけでは返って偏見を強めるだけかもしれません。
素人判断とは恐ろしいものです。
ですから、管理組合かマンション管理士に聞いてみようかと思います。

[14: 匿名さん]

>>12
判例そのものよりも、何でこの件で最高裁まで争ったかというほうが気になりますね。
検討会では触れられたんでしょうかね？

総会で反対したりするくらいならまだしも、この規約だけの問題で訴訟を起こして最高裁まで争う動機がちょっと想像つかないです。ましてやリゾートマンションで。

[15: ピギナーさん]

>>14

流れとしてはこんな感じだと思います。
１．一区分所有者が、（臨時）総会決議無効確認の訴えを提起
　　⇒ 請求認容（総会決議は無効）・・・管理組合が敗訴
２．管理組合が控訴
　　⇒ 控訴認容（総会決議は有効）・・・一区分所有者が敗訴
３．一区分所有者が上告
　　⇒ 上告棄却（総会決議は有効）・・・一区分所有者が敗訴

[16: 匿名]

強行規定とは、何ですか。
どなたか教えて下さい。

[17: 匿名さん]

な～んだ　勝手に立てたスレならやめです　出しゃばりさん多いねー　
前レス生きてるのかな？

[18: 匿名さん]

>前レス生きてるのかな？

お調べいたします。
え～っと、あなたの投稿が No.17 ですから、前レスは No.16 ということになりますね。
お待たせいたしました。
ご覧のとおり >>16 は生きております。

[19: 匿名さん]

さよおなら　ひとりで　おきばりやす

[20: 匿名]

誰も強行規定についての回答ができないのかな。

[21: 匿名さん]

>>20

>>9の話であれば、その後の49条第5項があるので、強行規定じゃないと思いますけどね。
強行規定かどうかって、要は、規約で別段の定めができるかどうってだけのことでしょ？

[22: 匿名]

>>21
やっと結論が出されました。
ありがとう御座います。
皆さんこれでよく判ると思います

[23: 匿名さん]

>>22
そこだけ判ったからといってどうなるんですか？
どんな文脈で、強行規定かどうかが問題になったのか見当もつきませんけど。

[24: 匿名さん]

では、質問します。
法律と異なる事を規約に定めていけないのに、
規約に定めていたとする、ところが組合の総会で、
法令に反する規約に基ずいて決議した。
どうすればよいのでしょう？

ある区分所有者は、このマンションは法令違反（犯罪集団）
の組合であると大声でまくしたてたら、住民から８９３ではないか
とヤジがとんだ。見ていて滑稽だが、本人は理事の面々を名指して
お前たちこそ８９３にも劣る理事だとおこっていた。

規約を良く精査すると、明らかに法令違反は存在する。
だいたい、管理会社に有利にできている。
法令違反の規約でも規約は有効であると管理会社よりの
弁護士等は嘘ぶく。こまったもんだ？

[25: 購入検討中さん]

＞どうすればよいのでしょう？
どうしたいんですか？

＞法令に反する規約に基ずいて決議した。
これだけじゃ、それが合法なのか違法なのかちっともわかりませんが、
ありえるとしたら「総会決議条件の特別事項」かな．．．

[26: 匿名さん]

>>24
訴訟しかないと思いますけど、現実に損害が発生しているか発生する恐れがなければなかなか裁判のレールの上に乗せるのが難しいのでは。

違法の中身によるけど、決議そのものが無効だという話なら、その決議によって誰に利益があって誰に不利益があるかを分析しないとね。

[27: 匿名さん]

強行規定と任意規定の違い分かるかな？

[28: 匿名さん]

　て

[29: 匿名さん]

お尋ねいたします。
私のマンションの規約では、総会の成立要件は、法律どうり、
区分所有者及び議決権の過半数が出席（出席者、議決権行使書、委任状含む）
すれば成立するとあり、これは問題ないとお思います。しかし、
規約の設定、変更、廃止、（特別決議事項）を、出席組合員及び議決権（欠席者は除く）
の４分の３以上で可決する。とあります。２０数年間にこの規約で、
規約の設定、変更、廃止が、繰り返し行われております。

議案書、議事録を閲覧させてもらいましたら、出席者（出席者、議決権行使書、委任状含む）
は、大体６０％で、４分の３以上を満たしている総会は有りませんでした。

管理士に相談しましたら、総会を得ずに削除の報告をすればよいとの回答でした。

弁護士に相談しましたら、分譲時に全員が規約を承認してマンションを購入しているので、
この規約は法律違反で無効であるので総会をやり直して法律どうりに設定のやり直しをしなさい、
との回答でした。これ等によって損害を受けた組合員は損害の賠償を請求することが
出来るとアドバイスを受けました。総会を経ずに報告だけですますと、この規約で設定、、
変更、廃止されて、組合を運営されてきた規約が、大きな問題になる可能性が、
大きいとの回答でした。

管理士の意見に従うと簡単ですが、現在は楽ですが、後々問題が大きな問題になりそうです。

皆さんのご意見をお伺いいたします。宜しくお願い致します。乱文ですみません。

[30: 匿名さん]

大塚家具の経営方針の異なるレベルの高い骨肉の争いを、
管理組合の管理方針に置き換えてレベルの高い、
マンション管理士のご意見を、拝聴したい。

[31: 匿名さん]

ここは削除依頼をしましたので、「マンション管理士等への何でも相談
ＰＡＲＴ３の方へ移動をお願いします。

[32: 匿名さん]

マンション管理士等では無く、マンション管理士に相談したいのですが。
これでは、まずいのですか。？宜しくお願い致します。

[33: 匿名さん]

　そもそも、いくら規約が区分所有法に違反しているからと言っても、勝手に削除するなんて、本当にそんなマンション管理士がいるんですか？

　総会の特別決議を得て、削除すべきです。
　ただし、総会で特別決議が必要になった時は、この規約は区分所有法に違反しているので、区分所有法が適用されます。」と、説明して、法の規定通り決議しなければなりません。

＞これ等によって損害を受けた組合員は損害の賠償を請求することが出来るとアドバイスを受けました。
　確かにそうですが、請求はできるが勝訴判決を得ることが出来るとは言っていませんね。
　
　弁護士らしい言い回しで、あたりさわりのない回答です。
　こんな場合、勝訴の確率は？と聞けば、反応で「請求する価値」が推定できます。
　「相手のあることなので結果は保証できません」と言われた時は、「裁判なんかしない方がいい」と解釈してください。
　理由は、お分かりですね。

　ちなみに、ある管理会社の顧問弁護士は「請求は誰でもできる。違法ではない。」と、言ってました。
　同時に「法的な問題にのみ答える。倫理的な問題には答えない。」とも言ってました。

　組合員同士で、裁判をするときは、その後の不和が心配です。
　裁判を起こされ、負けた人の恨みがどれほどのものか考えると、「倫理的な考察」も重要です。
　　
　裁判内容にもよりますが、３/４の承認は得られてなくても、過半数の賛成票があった場合などは
　「手続きに瑕疵はあるが、決議は有効」との判決が出る可能性が大です。　

　匿名掲示板で言っても仕方のないことですが、私はマンション管理士です。

[34: 暇入]

無効に決まってますよ。

[35: 暇入]

特別決議での追認をすべき。

[36: 匿名さん]

役員の面々が、マンション管理支援機構をとうして、
規約診断を依頼、マンション管理士会の幹部くらすが診断、
法令に反するので、削除を進めてています。
３３さんの意見と、弁護士３名の意見はほぼ一致しております。
弁護士の意見としては、時効がないので、次の総会の案により
考える事。この規約で総会で決議された事項を、規約比較表で
整理をするようアドバイスを受けました。

別に一つ違反の発見がありました。
法人化を普通決議で決議され登記されておりました。

[37: 33のマンション管理士]

＞法人化を普通決議で決議され登記されておりました。
これなんか面白いケースですね

＞無効に決まってますよ。さん
裁判すれば、法人登記取り消しの判決が出るでしょうか？

[38: 暇入]

↑総会決議無効確認訴訟の勝訴判決文を添付して、取り消しの登記をする。

[39: 匿名さん]

法人化や規約の設定、変更、廃止は、区分所有者及び議決権の４分の３
以上で決議しなければいけません。緩和する事も厳しくすることは出来ず、
規約には、法律どうり設定しなさいとなっているのに、
マンション管理士会の幹部クラスが、組合の役員の相談をしたら、
規約の文言を削除する事を提案してきました。私は、法律違反の規約は、
無効であるので、その規約で決議された、総会の決議も無効にして、法令に
従う様要望しております。マンション管理士の間違った提案で組合はさらに、
混乱しております、区の支援機構をとおしている、この管理士会は問題有りませんか。

[40: 暇入]

＞＞私は、法律違反の規約は、
＞＞無効であるので、その規約で決議された、総会の決議も無効にして、法令に
＞＞従う様要望しております。

総会決議無効確認訴訟は自分でできます。

[41: 33のマンション管理士]

by 暇入さんに質問

＞総会決議無効確認訴訟の勝訴判決文を添付して、取り消しの登記をする。
なるほど。勝訴を確信しておられるのでしょうね。

ではこれはどうでしょう。
間違った特別決議で、緑地の一部を駐車場に変更した。
さて、判決は、「無効な決議なので、原状復帰するように」となるのでしょうか

もう一問（特別決議でないが、規約違反の場合）
規約で、一週間前となっている総会開催案内を５日前に送付して開催した
判決は「総会は無効」となるのでしょうか

貴方のご意見で結構です。

[42: 暇入]

http://mansion.office884.jp/%E7%B7%8F%E4%BC%9A%E9%96%8B%E5%82%AC%E3%81...

こんな話はとっくに類型化されてます。
総会決議無効確認訴訟は区分所有法に明文の規定は
ありませんが、昭和47年の最高裁判例で商法類推適用で
訴えを提起できることになっています。
だから現在では会社法類推ですね。

[43: 匿名さん]

区分所有法の改正前の規約で、大規模修繕で多額の費用を要する工事を時別決議で
決するべきものを、普通決議で３置き円くらいの工事をしました。
区分所有者から法律違反なので決議と工事は無効であるとの異論が出て揉めております。
施行された工事を原状復帰させるわけにもいかず、当時の理事長は、
何らかの責任は取るべきでしょうか。？

[44: 匿名さん]

にわか仕込みの法律知識でドヤ顔しないこと！
ネットで拾っただけのくせに（笑）

[45: 匿名さん]

自分がそうだからって他人もそうだと思いなさんな
恥さらすだけだよ

[46: 暇入]

ちなみに理事会決議無効確認訴訟っていうのは
存在しません。
どうしてなのかは弁護士に聞いて下さいね。
ネットで調べても出てきませんから。

[47: 匿名さん]

>45
あれ？？
顔が真っ赤ですよ〜（笑）

[48: 匿名さん]

とはいえ無効だから何なんだという話か

[49: 暇入]

だから管理会社は、法律ギリギリで総会決議をするんですよ。
多少の違反は問題ないから。
そこを見抜いて、仮処分で執行を止めたいところ。
工事が始まったら取り返しがつかないので工事差し止めの仮処分は認められやすい。
総会決議無効確認訴訟では敗訴するかもしれないが、
仮処分なら勝てるかも？という話。
工事が止まると大騒ぎになるから、二度とおかしな総会は出来ないだろうという期待はできる。

[50: 33のマンション管理士]

＞とはいえ無効だから何なんだという話か
結局そういう事なのです。
違法な決議で事態が進んだ場合、さかのぼってやり直すことは難しいので、事前に調べることが重要です。

＞区分所有者から法律違反なので決議と工事は無効であるとの異論が出て揉めております。
＞施行された工事を原状復帰させるわけにもいかず、当時の理事長は、
＞何らかの責任は取るべきでしょうか。？

実際こう言う場面に出くわすと、大金をかけて施工したのに原状復帰などできる訳ありませんね。
判決文がどうなるのかわかりませんが、違法だが、是認という結果になるでしょう。

区分所有法を知らなかったのは、理事長だけでなく、理事・区分所有者も同じでしょう。
標準管理規約では、理事長は単なる名義人で、事務は理事会の決議で行われます。
責任があるなら、理事長ではなく、理事会という事になります。
そうなると、誰も理事にならないでしょう。

管理会社の善管注意義務も問題になるはずです。

結局、誰にも責任を取らせることはできないと思います。
管理会社を変更して終わりでしょう。