マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1823: 匿名さん]

そんなのはネットで検索すればすぐ答えは出てくるよ。
調べればすぐわかることは誰も知ったかぶりして答えないよ。

[1824: 匿名さん]

給湯管を交換するんであれば、どうせその際は床板や背板を外し養生等も行い
数日間在宅しなければならないのです。
どうせなら排管、給水管、ガス管、汚水管も一緒にした方が経済的です。
配管の交換費用（管材）はそんなに高くはないでしょうから。床が空いていれば。
工事費の大半は、養生費や人件費です。
他の配管に比べれば給湯管は熱湯を通すので傷みやすいけど、遅かれ早かれ
交換する時期はきますからね。同じ管材を使用しているのですから。
各戸が個人で業者に依頼すれば、全てやった場合６０万円前後します。
ある程度値引き交渉をした場合の価格です。
管理組合として一斉にやればかなり安くなりますし、共用部分の縦管部分も一緒に
やることになるでしょうからね。在宅の負担の軽減にもなります。

[1825: 匿名さん]

ある日突然下階からコンクリートにドリルをあてて破壊する音とコンクリート片
が落ちる音がしたので、管理員に連絡、しばらくして下階の給水管の交換工事を
しておりますとのでとの返答があったきりで、その後音もなくなりました。
異変を感じておりますので、管理会社と理事長に調査を依頼しましたが返答はあ
りません。？

[1826: 新卒○年目]

なんで管理会社のフロントマンって常に人手不足なのに給料安いんだろうね（介護とおんなじような印象）
人やめる→募集する→給料安いからそれなりのやつしかこない→クレームになる→仕事大変→人やめるの繰り返し
管理費下げるばっかじゃなくて値上げも必要だよね。
クロネコとかマクドとか鳥貴族みたいに管理費も値上げする時期なんだと思うよ。うん、わりとまじで。
マンション管理士さんも管理会社の値下げでばっかりじゃなくて値上げして質を高めるような提案をしたほうがいいよ。

[1827: 匿名さん]

管理費の値上げはしませんよ。現状維持です。
逆に余っているので数年置きに積立金へ振り替えているほどです。
補修工事や点検費は相場より高ければ値引き交渉はしますが。
確かに管理会社のフロントは大変ですね。
勤務時間がアバウトだし。
マン管や管業、宅建の資格を取り早く出世することだね。
所謂一流の管理会社には有資格者は普通にいるけどね。
二流の会社だったらマン管取得者はまだ少ないだろうから。
管業は必要だけどマン管は管理会社には不要と思っているようでは
出世は無理だよ。

[1828: 匿名さん]

マンション管理における管理費（修繕積立金及び清掃費及び組合費の保管業務は除く。）は
限りなくゼロに近ずく。建物・設備・清掃・組合費の厳重保管。以外は必要ない。後は役員
の裁量で運営すれば限りなく、管理費はゼロに近ずく。剰余金は積立金へ積み立てる。

その証拠にマンションの草分け的ラ００００マンションとＴＣ管理の中古物件の管理費等が
高額で売れ残りが目立っています。参考に今後は管理を考えましょう。

[1829: ご近所さん]

>1828 匿名さん

>近ずく
近「づ」く、ですよ。

[1830: 匿名さん]

管理費は通常の建物設備の維持保全に使うものです。
管理委託費、清掃費、管理員人件費、光熱費、各種点検費、振り替え手数料、
備品消耗品費、植栽管理費等がそれに含まれます。
勿論補修費がこれに加わります。突発的な補修工事については殆ど保険で対応できます。
こういった管理費は毎年殆ど増減はありません。
この費用が管理費です。高い安いという前に、現状の管理費を固定化することから
スタートするべきです。他所のマンションに比べて高いのであれば相場まで値下げ
交渉をすればいいだけです。
問題は修繕積立金なんですよ。国交省のいっている望まれる積立金の額１７，５００円
は確保されていますか。金額はあくまで平均的なマンションの例です。
大型設備のはいってない大規模修繕工事中心の長期修繕計画では、その時期がくれば間違いなく
積立金は不足します。
長期修繕計画に、エレベーター、消防設備の更新工事、玄関扉、窓枠サッシ・網戸の交換、
避難ハッチや縦樋、高置水槽、配管の交換等が計画されていますか。
いずれ交換しなければならない時期は必ずやってきます。早く値上げに踏み切れば少ない
値上げ幅で済みますが、遅くなればまにあいません。借り入れても返済は大変ですよ。
そういった大型設備は交換せずに住めなくなるまで住み続けますか。
売るにしても賃貸に出すにしても住み続けるにしても資産価値のないマンションになりますよ。

[1831: 匿名さん]

借り入れても返済は大変ですよ→借り入れても返済は同じことですに訂正

[1832: 匿名さん]

>そういった大型設備は交換せずに住めなくなるまで住み続けますか。
>売るにしても賃貸に出すにしても住み続けるにしても資産価値のないマンションになりますよ。

脅迫と紙一重だね

[1833: 匿名さん]

脅迫？
当たり前のことを書き込んでいるだけですよ。
玄関扉や窓枠サッシ、配管（専有部分）が悪くなったら自分で交換しますか、
それとも我慢しますか。
例えば各戸で玄関扉の交換をする場合、デザインや色・柄がめちゃくちゃになり
統一感が取れなくなりますよ。
又、配管の場合は水漏れをだすと階下の住民に迷惑をかけます。
上の部屋からあなたの部屋に漏水してくるかもしれませんが。
専有部分が原因の場合は、補償の交渉が大変ですよ。保険が適用されない
場合もあるし、一部しか補償されない場合もありますから。
住民同士での交渉は難しいし。専有部分が原因の場合組合はノータッチですから。

[1834: 匿名さん]

文句あるなら上司に言いなよ。君

[1835: 匿名さん]

>1834
もう会社をリタイアしてマン管の資格をもった理事長をしているだけだよ。
何を上司にいえばいいのかわからないけど、上司がいないんでね。

[1836: 匿名さん]

１８３３さんの意見は的を射ている。水回りは怖いですよね。外部からは見えないし。

[1837: 匿名さん]

さすがバカサークル？

[1838: 匿名さん]

漏水事故は時の経過とともにドンドン増えてきます。
まず台所の水栓の継手部分や水洗個所の配管のゆるみからの漏水です。
これは保険で殆どは対応できます。水栓の交換費用は調査費用ということで保険の請求で
通りますので。下階の補償も大した費用はかかりませんので保険が適用されます。
しかし、加害元の費用は保険の適用がされません。又、被害者の補償も十分ではありません。
例えば、押し入れの中の貴重品やフトン等が漏水しても一部しか補償はされません。
一番の問題点は、専有部分の配管からの漏水です。経年劣化による配管の更新工事に対しては
保険の適用はゼロです。
下階の補償は一部されますが、同じ上階からの漏水に対しては、保険の適用は却下されます。
ということは、専有部分の配管の更新工事は各戸で負担しなければなりませんが、各戸で
工事をすれば７０万円程度の費用がかかります。
それも大至急工事をするとなると、業者選定や価格交渉もままなりません。
さてどうすればいいでしょう？

[1839: 匿名さん]

保険には原因調査費用が含まれます。現在は１事故１００万円までですが、
今後この規定は殆どの損保会社は１年１００万円までとなります。
各戸の水栓は専有部分ですが、原因調査までは管理組合が行います。
その際水栓の取り替え工事については原因調査費用で行うのは普通です。
というのも、交換をしなければ水やトイレが使えません。だから応急措置として
２～３万円の交換費用ですので調査費用にぶっこんで保険の適用を受けます。
しかし、加害元の損害費用は適用除外となります。

築１５以上経過したマンションの総合保険料が大幅にアップしたのを知ってますか。
三井住友で２倍以上、損保ジャバンや東海上も同じように大幅値上げされています。
ドクター保険というシステムもありますが、いい評価がもらえなければ高い保険料となります。

[1840: 被害者さん]

備えあれば憂いなし、というのでしょう。
そういう当たり前のことを疑う人が理事長であるマンションに、私は住みたい。

[1841: 匿名さん]

そういう理事長がいないマンションは管理費等が高くなる。管理費等が
高いから管理が行き届いているのは錯覚です。むしろ理事長がしっかり
しているマンションは管理が行き届いて管理費等は割安である。

[1842: 匿名さん]

通常の補修工事については、相見積をとりますが管理会社に任せているのが
普通だと思います。
しかし、理事長は出てきた見積もりの内容を吟味する必要があります。
素人でも工事個所を見て判断すれば高いか安いかは判断できます。
値引き指示をすれば間違いなく安い価格になりますよ。
出てきた見積もりの中で一番安い業者にいつも決めていると足元を見られ
高い工事費となります。
それと保険の適用についても常に考慮すべきです。
管理会社が代理店のところが多いと思いますので、フロントに申請するように
指示すれば適用されると思います。