マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1408: 匿名さん]

管理規約の「原本」とは、何のことですか？

理事長さんが「規約の原本が見当たらん。なくした。」と言いました。

新規販売時の規約（後に区分所有者の承認を経たもの）のことなのか、
それとも数年後に変更された場合その時点での最新規約の総体を原本
と呼んでしまうのか、はっきりしません。

どこをどう変えたか後でわかるように、原始規約も保存されるべき？

[1409: 匿名さん]

私は、
原始規約＝規約原本＝分譲時売買契約時に規約案に承認印を押印したものと思う。

管理会社などは数年後に変更されたものを規約原本と言っているが間違いだと思う。
１４０８さんの質問に対しての意見ですが、本当は私も解りません。今後このスレ
で回答を期待します。

但し、１４０８さんが仰る数年後に変更された規約を原本と言えるためには、規約
の設定、変更、廃止の総会案が区分所有法３１条の特別決議通り可決した旨の議事
録画添付されていれば、これを持って規約原本と言っても構わないと解釈しており
ます。

議事録が添付されていない管理会社作成の規約を原本としていたので、組合員から
の異議の申立で、管理会社が独自に新しい規約案を作成し総会に提案し、特別決議
で可決された規約を原本と言っております。

私のマンションではこの問題でトラブルになりそうです。

[1410: 匿名さん]

　もし、　「俱利伽羅紋々　付」　を　財閥系悪徳管理会社の住友不動産建物サービスが、理事会に仕込んだならば、「超悪質」ですし、　知らずに、理事会に仕込んだならば、なんて　「マヌケ」　なんでしょう。　フロント前任者も　「マヌケ」　でしたし、　今のフロントは、「超悪質」　です。　真面目なマンション管理士の皆さんはどう思われますか？

[1411: １４０８]

１４０９さん　ネット上にあふれる業者の見解が書かれるかと予期していただけに、
問題意識が一致して嬉しいです。引き続き管理士さんの回答を気長に待ちましょう。

区分所有法の第１章第５節や第７１条が関係するトラブルなのでしょうが、
罰金２０万円を言い出す以前の、当該管理組合の質が透けて見えてしまう失態です。

>管理会社などは数年後に変更されたものを規約原本と言っているが間違いだと思う。

私も同意見で、間違いではないかと考えています。

管理会社や不動産屋、およびそれに付いた弁護士、管理士もネット上でよく
「変更されたものを規約原本」と書いているみたいです。
http://www.gojin.co.jp/faq/01/faq_01_22.htm

http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1116393322235/simple/comm...
実情として築年数がある程度かさんで原本を紛失したマンションが散見されているため、
再出発（やり直し）の比較的容易な道として特別決議で新しい原本をというのでしょう。
本当にそうであれば、ま、善意による提案であり助言といえます。

しかし、注意しなければならないケース（実際には横行している？あくどい手口）は、
過去の規約や細則、規則に不都合（違反行為等）があり、原本とともに不都合な実績を
故意に葬り去る目的で、被害者的に「見当たらない。なくした。」と装われた場合です。

マンション関連法規とは別の、史学的観点から、過去の資料は「史料」としてきちんと
保管していく。私のマンションは、現状、残念ながら落第です。

[1412: 匿名さん]

　お気の毒です。

[1413: 匿名さん]

　ＰＤＣＡを徹底しましょう。　ついでに、まじめなマンション管理士に質問するときは、質問がマンション管理士にすることが適当かも、あらかじめ考えてから、質問しましょう。

[1414: 匿名さん]

　マンション管理士は、管理組合と管理会社の間で、第三者の立場に立つものとは思いますが、マンションにより、区分所有者や居住者は異なりますので、同一ブランドのマンションでも、標準管理規約で論ずるのはむつかしいと思います。
　同じく、重要事項説明書を含む管理委託契約書も、マンションにより実情に合ったものが必要となると思います。　管理委託契約書は、管理組合と管理会社で相談して変更できますが、重要事項説明書は、管理会社から提供されるので、相談して変更するのは困難と思います。
　このような片務的書類を変更するには、どうしたらよいかお教えください。

[1415: 通りがかりさん]

>>1414 匿名さん
気に入らないならハンコ押さなかったらいいだけ

[1416: 匿名さん]

区分所有者や居住者が異なるからどうだって言うの。標準管理規約は同一だけど。
各マンションの規約はは異なるといううことでしょ。だからそのマンションの区
分所有者がその管理規約を知っていなければいけないのではないですか。組合の
運営は各マンションの規約によって運営されているわけで標準管理規約で運営さ
れているわけでははないのです。マンション管理士や弁護士に自分のマンション
の運営の相談に行っても、まず、自分のマンションの管理規約を説明する能力が
相談する方がわきまえていないと相談になりません。私は相談者とよく同行を頼
まれますが、相談者が自分のマンションの規約や委託契約の内容を理解しないま
まの相談が多いようです。

※お宅のマンションの管理を管理会社に委託するわけですからお宅のマンションの
ルール（規約）に基ずいて管理対象部分を組合と話し合って契約するわけです。そ
の契約の重要部分を説明書にしたためて説明するのが重要事項説明書なのです。

私のマンションは大手ですがマンション内にプロがいて総会の議案書及び管理委託
契約書、重要事項説明書が配布された後に誤りを指摘されこれ等の書類の書き替え
等で度々総会の延期が行われるようです。各マンションにマンション管理士が住み
ようになり管理会社もおたおたできなくなったのではないでしょうか。？

[1417: 元フロントみたい]

マンション管理士相当の知見を持つ住民がいるという管理組合ばかりではないでしょう
今後そうなるというわけでもないでしょう
自分のマンションの管理規約と標準管理規約の差をわきまえた人が１名はいるという
そういうマンションばかりにもならないでしょう

どこか上から目線のマンション管理の世界

[1418: 通りがかりさん]

そりゃ異論は潰して行かないと合意形成できないからですね。
しかし、デベ系管理会社は高くても、概ねまともであり、そこそこのマンションなら独立系へのリブレースはやめといたほうがいいでしょう。
頑張って経費削減したところで一戸当たり月1000円から2000円安くなるだけで大勢に影響はありません。

[1419: 匿名さん]

気を付けないといけないのは、管理規約と錠事項説明書と管理委託契約を見比べて
見て下さい。例えば一つだけ投稿してみますと、

規約には組合の管理対象部分は、主体構造部分は含まれているのに、重要事項説明書
と管理委託契約書には、主体構造部分を除いている場合があります。規約にはあるが、
委託契約書にはありません。主体構造部分は管理会社は管理対象部分ではありません
よと言っているようなものです。向学の為に投稿しました。その他危険な箇所有。

いざ事故が（地震等）あった時は。契約書にはありませんで終りなのかなと思います。

※管理会社１０９に全部委託の管理物件は特に気を付けて下さい。

[1420: 通りがかりさん]

>>1419 匿名さん
柱とか梁を管理会社がどうするの？
そもそも管理委託契約はマンション管理業協会の標準を使います。
管理対象部分なんかどこでも同じですよ。
掃除の回数とか管理人の出勤日とかは契約で変わるけど。

[1421: 匿名さん]

１０９管理だけど重要事項説明書と契約書の管理対象部分が
主体構造部分が規約共用部分になっておりました。その他あり。

[1422: 通りがかりさん]

見比べるならマンション管理業協会の標準管理委託契約書だろう。
あほ

[1423: 匿名さん]

　ここでも、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントが、１０９の悪口を言っていますね。

　契約自由の原則により、管理委託契約書は、各マンションにより異なるのは当然です。
　しかし、管理組合は素人の集団で、契約には詳しくなく、一般的に、国土交通省の様式を使っています。
　各種セミナーで質問しても、管理委託契約書は、標準（見本）で、内容を管理組合と、管理会社で相談し、変更しても全く差支えないとのことです。　それが、本来の姿だと思います。
　同様に、重要事項説明書も、各マンションにより異なるのは当然です。　マンション管理業協会のホームページを見て驚きましたが、いつの間にか、重要事項説明書が「スカスカ」になっています。　悪徳管理会社の若社長が理事会社なので「頭カラッポ」は当然だとは思いますが、マンション管理業協会にも再考をしてほしいですね。
　契約書等を論ずるときは」、契約書を目の前にして論じなければ意味がありません。

　マンション管理センターのセミナーでも、管理会社が質問していたことが、当マンションの重要事項説明書には記載があり、「スカスカ」の重要事項説明書には無いことが分かり、本当に驚きました。

[1424: 通りがかりさん]

>>1423 匿名さん
↑あほ
標準の管理委託契約書はマンション管理業協会が作っているもので、国土交通省ではない。
普通はそれを使うが、何かの事情があれば修正する。標準と見比べたら、どこがどう修正されているかすぐにわかる。

[1425: 匿名さん]

　国土交通省が、パブリックコメントを募集していたのに、管理会社は、管理組合へ通知していません。　重要事項説明書に記載がある項目に管理会社は違反んしています。　もちろん、初めてではありません。　全面打診診断は、６年も管理組合に通知しませんでした。　管理会社は、悪徳管理会社の住友不動産建物サービスです。　社員の上級フロントのマンション管理士が来ていますので、　管理会社を懲戒免職　及び　マンション管理士資格の剥奪は、当たり前です。

[1426: 通りがかりさん]

たぶちゃんの推薦する１０９は最強だ！

[1427: 匿名さん]

　１４２４　国土交通省にも「標準管理委託契約書」はある。　この「大馬鹿者」　それでも「悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント」か、恥を知れ。
　管理会社を「懲戒免職」　及び　「マンション管理士資格の剥奪」は、当たり前。
　マンション管理業協会役員会社　と　マンション管理センター　に、お詫びしろ。　ついでに社員が若社長と呼ぶ「スカスカ」に。