マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10832: 匿名さん]

>>10810 関連
ということで、一つのマンションにおいて、「専用使用権」のある駐車場（駐車スペース）と「使用契約（賃貸借契約）」による駐車場の両方が存在する場合がある。

[10833: 匿名さん]

区分所有されたタウンハウス（連棟式建物）では、土地が分筆されている場合もある。

[10834: 匿名さん]

＜再々掲＞
>>10572 匿名さん 2022/04/20
【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会中心主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

>>10573 匿名さん 2022/04/20
【総会の議事録について】
議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない（区分所有法４２条２項）。
「議事の経過」とは、議題、議案、討議の内容および表決方法等を指すが、それらの要領の記載で足りる。
「その結果」とは、表決を行った結果、すなわち可決されたか否決されたかの結果である。（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

[10835: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10577 匿名さん 2022/04/23
【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

[10836: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10605 匿名さん 2022/07/17
【法令における「～することができる」の意味は？】
「することができる」は、一定の行為をすることが可能であることを表す場合の用語です。法令においては、その行為をするかしないかの裁量権を与える場合と、その行為をする権利または能力を与える場合の二通りの用い方があります。

[10838: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【分別管理におけるインターネットバンキング等の活用について】
１．金融機関のサービスであるインターネットバンキング等の通帳や印鑑を有しない口座について、マンション管理適正化法施行規則８７条２項１号「イ」、「ロ」及び「ハ」に規定する「収納口座」、「保管口座」及び「収納・保管口座」として活用することは可能である。

２．マンション管理業者が、「『保管口座』又は『収納・保管口座』に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理」することは、８７条４項において禁止されている。

３．「インターネットバンキングに係るパスワードの保持等それをもってマンション管理業者が管理組合等の預貯金を自らの裁量で払い出すことができる場合」もこれに含まれるので、禁止される。

[10839: 匿名さん]

第三者管理方式の場合の規制はないという。今後の検討課題の検討は、されたのだろうか？

マンションの新たな管理方式の検討 平成２４年１月
https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf

第三者管理者方式に関する主な相談事例③
（平成18年4月から平成23年5月までの(社)高層住宅管理業協会への相談）

銀行口座

① 管理会社が管理者の場合における組合口座については、通帳と印鑑の同時保管禁止の適用はないか。

② 総会の決議により当社が管理者となっている。預金口座の印鑑の保管は誰が行うべきか。

③ 分譲後、築20年経過したが、理事会開催もないし、通帳・印鑑も管理会社が保管している。非常に危険な状態だと思う。

④ 適正化法が改正されたのに、管理会社が通帳・印鑑を保管して良いのか。

財産保全

① 当社を管理者とする物件を新規に受託することとなったが、全社的に収納代行方式を採用していることから、他の分別管理方式を採用することができない。通帳と印鑑を同時保管する場合、留意点はあるか。

② 管理者が、通帳も印鑑も同時に保管して、自由に使えるのを放任するのは、法律に欠陥がある。

③ 保証措置が必要ではない新規マンションで、管理者代行として管理会社が印鑑等を預かる場合には、印鑑を預かっている間は保証措置が必要か。

④ 管理者である管理会社が組合資金を預かることは違法ではないか。

⇒

第三者が管理者業務を行っている場合の規制はない。

管理者として同時保管を行っている場合には、組合財産が毀損される可能性もあることから、第三者管理者方式の場合の組合財産の保全手法については、今後の検討課題。

[10840: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。

＜過去の投稿＞
>>10533 匿名さん 2022/02/21
>>10557 匿名さん 2022/04/02
>>10713 匿名さん 2022/09/03

[10841: 匿名さん]

ということで、
管理費を滞納したときの遅延損害金について管理規約に定めがない場合、年３％の遅延損害金を請求できます（民法４０４条１項・２項、民法４１９条１項本文）。

[10842: 匿名さん]

管理規約に遅延損害金の定めがないというのは現実的にはほとんどないだろうね。

[10843: 匿名さん]

弁護士費用を請求できないというマンションは少なからずあるだろう。平成１６年の標準管理規約改正だからね。

[10844: 匿名さん]

【令和３年度　マンション管理士試験】

〔問　15〕　甲マンションの 101 号室を所有するＡが管理費を滞納した場合の遅延損害金に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率の定めがない場合、Ａが令和２年１月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和２年２月１日から支払済みまで年５％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

２　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率を年 10％とする定めがある場合、Ａが令和２年７月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和２年８月１日から支払済みまで年 10％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

３　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率の定めがない場合、Ａが令和３年１月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和３年２月１日から支払済みまで年３％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

４　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率を年１％とする定めがある場合、Ａが令和３年７月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和３年８月１日から支払済みまで年３％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

【正解　４】

[10845: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【各期間における法定利率】
○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２３（令和５年）４月１日以降の法定利率 ⇒ 未確定（変動の可能性あり）

[10846: 匿名さん]

－コーヒータイム－

＜マンション標準管理規約（単棟型）＞
（最終改正　令和3年6月22日 国住マ第33号）

第６０条（管理費等の徴収）
第２項　組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

【第60条（管理費等の徴収）第２項関係コメント】
④ 滞納管理費等に係る遅延損害金の利率の水準については、管理費等は、マンションの日々の維持管理のために必要不可欠なものであり、その滞納はマンションの資産価値や居住環境に影響し得ること、管理組合による滞納管理費等の回収は、専門的な知識・ノウハウを有し大数の法則が働く金融機関等の事業者による債権回収とは違い、手間や時間コストなどの回収コストが膨大となり得ること等から、利息制限法や消費者契約法等における遅延損害金利率よりも高く設定することも考えられる。

[10847: 匿名さん]

>>10846 の続き

⑥ 第２項では、遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することが「できる」と規定しているが、これらについては、請求しないことについて合理的事情がある場合を除き、請求すべきものと考えられる。

[10848: 匿名さん]

【平成２０年度　マンション管理士試験】

〔問　12〕　管理組合（区分所有法第３条に規定する区分所有者の団体をいう。以下同じ。）の集会における、滞納管理費等の遅延損害金の利率に関する規約の定めについての区分所有者Ａ～Ｄの次の発言のうち、民法、利息制限法及び消費者契約法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａ－利息制限法が改定され、同法第７条第１項で年20％を越える利率は無効とされることになりましたね。現在の規約の利率は無効となりますので、至急に改正しなくてはなりません。

２　Ｂ－原始規約は分譲業者が作成したわけですから、消費者契約法第９条第２号の適用があると思いますよ。したがって、利率は年14.6％以下に変更すべきではないでしょうか。

３　Ｃ－消費者契約法というより、むしろ、対等の個人間の契約として利息制限法第４条第１項が適用され、同法第１条の利率の1.46倍まで許されるので年29.2％以下の利率にしておけば問題ないはずですよ。

４　Ｄ－利息制限法も消費者契約法も適用されませんよ。滞納管理費等の遅延損害金について、仮に規約で何も定めなければ、遅延損害金の利率は、民法の法定利率が適用されます。

【正解　４】

[10849: 匿名さん]

>>10845 の訂正

誤：２０２０（令和２年）
　　２０２３（令和５年）

正：２０２０年（令和２年）
　　２０２３年（令和５年）

[10850: 匿名さん]

＜再掲＞
>>10595 匿名さん 2022/07/06
＜参考＞
【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。
なお、民法２４９条は「持分に応じた使用」を定めているが、民法２４９条の規定の適用は排除される（法１２条）。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

本条は、区分所有法１３条を前提として、共用部分を使用するにあたっての区分所有者の「義務」を定めたものである。
また、この規定は敷地および付属施設の使用にも適用される。

[10851: 匿名さん]

>>10850 からわかるように、「共用部分」は区分所有法１３条が適用されるが、付属施設である駐車場には適用がない。
敷地および共用部分以外の付属施設の使用に関しては、原則として民法２４９条が適用されるが、この条項は任意規定であるので、マンション標準管理規約（単棟型）では次のように規定している。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

[10852: 匿名さん]

更に、「マンション標準管理規約（単棟型）」では、駐車場の使用について、次のように規定している。

（駐車場の使用）
第１５条　管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
２　前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
３　区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。