マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10708: やっほー]

パート２，パート３の自称スレ主はオリジナルスレ主のなりすましだったのか。宮ジイとか呼んでる人がいるが、かなり前にいた宮崎のじいさんのことなのかな。

[10709: 匿名さん]

そのとおり！！

[10710: 匿名さん]

>>10706 匿名さん

やっぱりね！

[10711: 評判気になるさん]

なるほど

[10712: 匿名さん]

宮ジイ寂しそうよ

[10713: 匿名さん]

あははっ

＜再々掲＞
>>10533 2022/02/21 21:10:02
【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。

[10714: 名無しさん]

>>10713 匿名さん
　　　　　↑相手にされなくて他のスレ荒らしに来た人w

[10715: 匿名さん]

【宅地建物取引業法】
第三十五条（重要事項の説明等）
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。

六　当該建物が建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第二条第一項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地（一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。）に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるもの

【宅地建物取引業法施行規則】
第十六条の二（法第三十五条第一項第六号の国土交通省令・内閣府令で定める事項）
六　当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額

[10716: 匿名さん]

【マンション標準管理委託契約書】
第１４条（管理規約の提供等）
乙は、宅地建物取引業者が、甲の組合員から、当該組合員が所有する専有部分の売却等の依頼を受け、その媒介等の業務のために、理由を付した書面又は電磁的方法により管理規約の提供及び別表第５に掲げる事項の開示を求めてきたときは、甲に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、管理規約の写しを提供し、及び別表第５に掲げる事項について書面をもって、又は電磁的方法により開示するものとする。甲の組合員が、当該組合員が所有する専有部分の売却等を目的とする情報収集のためにこれらの提供等を求めてきたときも、同様とする。
２ 乙は、前項の業務に要する費用を管理規約の提供等を行う相手方から受領することができるものとする。
３ 第１項の場合において、乙は、当該組合員が管理費等を滞納しているときは、甲に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、その清算に関する必要な措置を求めることができるものとする。
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/kiyaku/keiyaku20220408.pdf

[10717: マンコミュファンさん]

>>10716 匿名さん
そそ。
私、管理規約も各種細則も長期修繕計画もいろいろ作ったから
買う人は安心しただろうと思う。
機械式駐車場撤去、携帯基地局設置、LED照明導入、規約違反のベット飼育者への弁護士名での内容証明送付など、運営の合理化、および適正化をしたので買う人は安心したと思う。

[10718: 匿名さん]

【マンション標準管理委託契約書】第１４条（管理規約の提供等）は、
宅地建物取引業者が、媒介等の業務のために、宅地建物取引業法施行規則第16条の２に定める事項等について、マンション管理業者に当該事項の確認を求めてきた場合及び所有する専有部分の売却等を予定する組合員が同様の事項の確認を求めてきた場合の対応を定めたものである。

【宅地建物取引業法施行規則】
第十六条の二（法第三十五条第一項第六号の国土交通省令・内閣府令で定める事項）
法第三十五条第一項第六号の国土交通省令・内閣府令で定める事項は、建物の貸借の契約以外の契約にあつては次に掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第三号及び第八号に掲げるものとする。
一　当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容
二　建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号。以下この条、第十六条の四の三、第十六条の四の六及び第十九条の二の五において「区分所有法」という。）第二条第四項に規定する共用部分に関する規約の定め（その案を含む。次号において同じ。）があるときは、その内容
三　区分所有法第二条第三項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容
四　当該一棟の建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約（これに類するものを含む。次号及び第六号において同じ。）の定め（その案を含む。次号及び第六号において同じ。）があるときは、その内容
五　当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあるときは、その内容
六　当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額
七　当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額
八　当該一棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあつては、その商号又は名称）及び住所（法人にあつては、その主たる事務所の所在地）
九　当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容

[10719: マンコミュファンさん]

>>10718 匿名さん

別表5に議事録がないんですね。まー、買い手が総会議事録、理事会議事録に興味があれば、開示請求するのね。

[10720: eマンションさん]

はじめまして、既出かもしれませんが一部の区分所有者のみが使用する一部共用部分を管理する「一部管理組合」とその一部共用部分が店舗部分だった場合に成立する「店舗部会」についてです。
「一部管理組合」は全体の区分所有者に影響しない「一部共用部分」の管理をするとありますが「部会」は決議など意思決定は出来ない。
実務ではこの店舗部分の一部共用部分を「一部管理組合」と「店舗部会」とで別々に存在するものでしょうか？

[10721: 匿名さん]

>>10720 eマンションさん

全体管理組合（区分所有者全員で構成する管理組合）は、一部共用部分の管理で区分所有者全員の利害に関係しないものであっても、全体管理組合の規約に定めることによって、マンション全体を一部共用部分も含めて一元的に管理することができます（区分所有法１６条、３０条２項）。

この場合、一部管理組合（３条後段の団体）は法律上存在しますが、一部管理組合だけで何かを決定することはないのでその実質はありません。

そこで、マンション標準管理規約（複合用途型）は、一部管理組合（３条後段の団体）とは別に、６０条で「管理組合に、住戸部分の区分所有者で構成する住宅部会および店舗部分の区分所有者で構成する店舗部会を置く。」と規定し、「住宅部会及び店舗部会は管理組合としての意思を決定する機関ではないが、それぞれ住宅部分、店舗部分の一部共用部分の管理等について協議する組織として位置づけるものである。」とコメントしています。

[10722: 匿名さん]

【 >>10721 の続き】
ただし、注意が必要なのは、「一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものついて、区分所有全員の規約に定めがある場合、その規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。」（区分所有法３１条２項、マンション標準管理規約（複合用途型）５１条８項（※））ということです。

※　マンション標準管理規約（複合用途型）
５１条（（総会の会議及び議事）
第８項　第３項第一号（規約の制定、変更又は廃止）において、一部共用部分に関する事項で組合員全員の利害に関係しないものについての規約の変更は、当該一部共用部分を共用すべき組合員の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

[10723: 検討板ユーザーさん]

決定権はないが拒否権はある

[10724: マンション検討中さん]

>>10722 匿名さん
ご回答ありがとうございます。
その件について、さらに質問なのですが

一部管理組合は「集会」を開き、「規約」を定め、「管理者」を置くことができる。

とあるので「一部管理組合」は意思決定も全体の管理組合の規約や全体区分所有者の権利に抵触しない「意思決定」することがあり、「部会」は協議する場でしかない、とすると実務上は例えば「店舗部会」と「店舗一部管理組合」を構成する区分所有者がほぼ重複する場合、「店舗部会」として協議しても意思決定まではできないため「店舗部会」は「理事会」のように作成した素案を「店舗一部管理組合」を召集して決議まで行っているのでしょうか？

わかりづらくて、すいません。

[10725: 匿名さん]

>>10724 マンション検討中さん

>>10721 のケースにおいて、区分所有者全員で構成する管理組合が行うものは、一部共用部分の管理のうち、①区分所有者全員の利害に関係する管理、および②区分所有者全員の利害に関係しない管理であっても区分所有者全員の規約によって全員で行うこととした管理（区分所有法３１条２項）です。

②について、区分所有者全員の規約への定め方としては、一部共用部分の管理を包括的に区分所有者全員で行うとする方法と、同一の一部共用部分の管理で、ある事項（たとえば修繕）は全員で行うが、他の事項（たとえば、清掃などの日常の管理行為）は当該一部区分所有者のみで行うとする方法があります。

前者であれば、一部管理組合が管理する事項はありませんので、住宅部会・店舗部会の設置で事足りると思いますが、後者の場合、他の事項は「規約は設定されているが、規約中に区分所有者全員で行うとされている事項以外の管理」となるので、一部管理組合（３条後段の団体）を当然に構成し、区分所有法に定めるところによってそれらの者のみで集会を開き、それらの者のみの規約を定め、それらの者のみの管理者を置くことができます（３条後段、３０条２項）。
（参考：コンメンタール　マンション区分所有法）

[10726: 通りがかりさん]

>>10725 匿名さん
ご回答ありがとうございます。
最後に「管理費」と「修繕積立金」について伺います。
「一部管理組合」は「一部管理費」や「一部修繕積立金」など全体の「管理費」や全体の「修繕積立金」など会計を区分する必要はあるのでしょうか？
また区分所有法に違反はしてませんか？
ケース・バイ・ケースでしょうか？
よろしくおねがいします。

[10727: 匿名さん]

>>10726 通りがかりさん

区分所有法上、共用部分、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設の負担については、１９条および２１条に、また、共用部分の持分の割合については、１４条に規定があるだけです。

上記は、規約に別段の定めをすることができますが、３０条３項には、「前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」と規定されており、これは強行規定ですから、違反する別段の定めは無効となります。

以上から、規約における「管理費」と「修繕積立金」は、マンションの特性を勘案し、合理的な区分をして規定すればよいと思います。