マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10307: 匿名さん]

＜参考＞
【地震保険　ご契約のしおり】
http://www.sonpo.or.jp/insurance/commentary/jishin/pdf/reference/jishi...
Ⅱ　損害の認定基準（P.3～8）

地震保険において、居住用建物については主要構造部の損害の程度（「全損」、「大半損」、「小半損」または「一部損」）に応じて支払い保険金の割合が決まっています。
主要構造部の損害割合（％）は、主要構造部の被害の程度（物理的損傷割合）の調査から、地震保険の損害認定処理を迅速・的確・公平に行うために（一般社団法人）日本損害保険協会が制定した「地震保険損害認定基準」に従って認定されます。

鉄筋コンクリート造のマンションにおける「地震保険損害認定基準」は、P.6 に記載されていますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は着目点ではないので、たとえ被害を受けていたとしても物理的損傷割合には影響しません。

【P.6 からの抜粋】
※すべての構造について損傷の最も大きい階に着目します。（ただし、最上階は除く。）
※壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造については、建物の長辺方向、短辺方向のうち損傷の大きい方向がわかる場合には、損傷の大きい方向に着目し、物理的損傷割合の調査を行います。
※ラーメン構造、壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造についてそれぞれ以下の着目点における物理的損傷割合を調査し、認定基準表から損害割合を求め、最も大きいものを部分的被害の損害割合とします。それに建物の沈下・傾斜による損害割合を加えて建物全体の損害割合を求め、損害認定を行います。
〇ラーメン構造：柱（柱はり接合部を含む）、はり
〇壁式構造：外部耐力壁、外部壁ばり
〇壁式プレキャスト構造：外部耐力壁、外部壁ばり、プレキャスト鉛直接合部、プレキャスト水平接合部
〇中高層壁式ラーメン構造：長辺方向は、柱（柱はり接合部を含む）、はり、短辺方向は外部耐力壁、外部壁ばり

[10308: 匿名さん]

台風によって被害を受けた場合と地震によって被害を受けた場合の違いを理解されていない方がおられるようですね。

台風によって被害を受けた場合は、保険の目的に生じた実損害を基準に保険金が支払われる。したがって、外壁が被害を受けたのであれば支払い対象となる。
一方、地震によって被害を受けた場合は、建物の主要構造部の損害を基準として損害の程度（全損、大半損、小半損または一部損）が認定され、地震保険の契約金額の一定割合（100％、60％、30%または5 %）が定額で支払われる。外壁が主要構造部に該当するかどうかは建物の構造による。

[10309: 匿名さん]

火災保険の重要事項等説明書（契約概要・注意喚起情報）には地震保険に関する項目もあります。
そこには、【損害の程度である「全損」「大半損」「小半損」「一部損」の認定は、「地震保険損害認定基準」に従って行います。】の記載があり、また、「ご契約のしおり」には「地震保険損害認定基準（抜粋）」が掲載されていることも書かれています。

[10310: 匿名さん]

地震保険の「ご契約のしおり」は、約款および主な特約の中で、特に大切な事柄を説明したものであり、「Ⅱ 損害の認定基準」は、地震保険普通保険約款第2条（4）（※）に関するものです。
第1条（用語の定義）と第2条（保険金を支払う場合）（1）から（3）を併せて読むと理解ができると思います。

※　地震保険普通保険約款第2条（保険金を支払う場合）
【保険の対象または保険の対象を収容する建物が区分所有建物である場合】
（4）保険の対象が区分所有建物の専有部分または共用部分である場合には、（1）から（3）までの損害の認定は、専有部分については、個別に行い、また、共用部分については、その区分所有建物全体の損害の認定によるものとします。また、門、塀または垣が保険の対象に含まれる場合には、これらが付属する区分所有建物の共用部分の損害の認定によるものとします。
（5）保険の対象が生活用動産である場合には、（1）から（3）までの損害の認定は、その生活用動産の全体について、これを収容する専有部分ごとに行います。

[10311: 田中諭]

総会で､理事長のマンション内て駐車違反を指摘したことで、田中世帯を資格欠如者として､正面玄関やエレベーター2箇所に、掲示され、駐車場利用出来ないと張り紙された。この資格欠如者の撤回できますか。

[10312: ご近所さん]

>>10311 田中諭 さん。
総会の議案として提出され決議したのか、田中さんが総会で理事長の規約違反を指摘発言をしたのですか。いずれでもいけませんけどね。
事実であれば話にならないくらいあきれた張り紙ですが。ほっておきなさい。

[10313: tokumeisann]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[10314: 10310]

＜地震による居住用建物の損害に関する地震保険普通保険約款の規定＞

第 2 条（保険金を支払う場合）
（1）当会社は、地震等を直接または間接の原因とする火災、損壊、埋没または流失によって、保険の対象について生じた損害が全損、大半損、小半損または一部損に該当する場合は、この約款に従い、保険金を支払います。

第 1 条（用語の定義）
【一部損】（建物の場合）
建物の主要構造部の損害の額が、その建物の保険価額（注）の3 ％以上20％未満である損害をいいます。なお、建物の主要構造部の損害の額には、次条（1）の損害が生じた建物の原状回復のため地盤等の復旧に直接必要とされる最小限の費用を含むものとします。
（注）門、塀または垣が保険の対象に含まれる場合であっても、これらの保険価額は含みません。
（「小半損」、「大半損」、「全損」についても定義あり）

【建物の主要構造部】 建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）第 1 条（用語の定義）第 3 号の構造耐力上主要な部分をいいます。

＜建築基準法施行令第1条第3号＞
三　構造耐力上主要な部分　基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう。

＜「壁」について＞
約款上、「壁」は地震保険の対象（第1条、第4条）ですが、主要構造部に関しては、「壁＝主要構造部である」との規定はなく、【「壁」が、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものである場合には主要構造部に該当する】という内容となっています。

[10315: 10314]

誤解があるといけませんので、>>10314 の補足をしておきます。

>約款上、「壁」は地震保険の対象（第1条、第4条）ですが、
の「約款」とは、「地震保険普通保険約款」のことです。
主契約である火災保険の普通保険約款のことではありません。

[10316: 匿名さん]

ドールマンショックについて教えてください。採用しているマンションの住民の方の意見をお聞かせ下さい。お願い致します。

[10317: 匿名さん]

> 3036　匿名さん　2019/11/25 11:17:26
>国交省が計画している望ましい修繕積立金の額としては、１戸あたり月１７，５００円としています。

国交省は、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成２３年４月）」を策定していますが、この中に示されている修繕積立金の額はあくまでも「目安」であって、「望ましい額」ではありません。

>この１７，５００円には使用料充当分も含まれています。使用料の充当分が少なければ、当然積立金の徴収額が大きくなります。

長期修繕計画において、専用使用料等（例えば駐車場使用料等）から修繕積立金に繰り入れることが見込まれている（見込み額が計上されている）場合に、全区分所有者から徴収する修繕積立金の額を低減することができるのであって、上記の表現では意味が不明です。

[10318: 匿名さん]

特に有り難い回答をいただき助かります。今後もよろしくお願いいたします。

[10319: 匿名さん]

> 3056　匿名さん　2019/11/29 11:25:38
>専有部分の専用使用権のある共用部分の管理を、以前から知らずに
>管理組合が補修工事をしていたら、遡って修理をした各戸に返還請求を
>してもいいんですが、中古物件として購入した者には請求できません。

前区分所有者に対して請求することができるのであれば、特定承継人である「中古物件として購入した者」に対しても請求することができます。

【区分所有法】
第７条（先取特権）第１項
区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

第８条（特定承継人の責任）
前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

[10320: 匿名さん]

> 3102　匿名さん　2019/12/08 12:30:18
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

過去に間違いを指摘されているにもかかわらず、相変わらず間違ったままの内容を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」

【マンション管理士等への何でも相談】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/526693/res/900-902/

[10321: 匿名さん]

> 3104　匿名さん　2019/12/08 18:49:53
>　一方、3097さんの専有部分向けサービスのような個々の専有部分で閉じていることで、他の専有部分や共用部分に影響しないことを規約に定めても無効だと思います。
>　専有部分向けサービス料金の管理費から一括支払いは、分譲時に分譲会社が全員から書面同意を得ていれば、できると思います。専有部分の転売の際に購入者から同意を得る必要があるのかもしれない。

規約に定めても無効である事項について、書面決議（区分所有者全員の書面による合意）があったとしても無効であることに変わりはありません。
なぜなら、書面決議は、区分所有法または規約により集会において決議すべきものとされた事項について決議すべき場合における手続きだからです。

[10322: 匿名さん]

>>3104 匿名さん 2019/12/08 18:49:53
この解答はマンション管理士とは思えません。

[10323: 匿名さん]

> 3104　匿名さん　2019/12/08 18:49:53
>個々の案件について総会決議で「特別管理」に該当する、しないの決議ではなく、規約変更の決議で規約に定めなければならない。通常の総会決議は、共用部分の変更、共用部分の管理の決議なので、専有部分については、規約で定めなければならない。

3098 の規約では、
〇専有部分の特別管理（規約00条の各号に該当する専有部分に帰属する設備等の管理のこと）で、かつ、敷地及び共用部分等の管理と一体として行う必要があるとき、または専有部分の全部を対象として行う必要があるときは、総会の決議を経て管理組合がこれを行うことができる。
〇専有部分の特別管理に要する費用について前項第一、第二の場合には管理費、前項三、四、五、六の場合には修繕積立金をもって支払いに充てる事ができる。

と規定しているのですから、これに該当する専有部分の特別管理は、総会の決議を経て管理組合がこれを行うことができることになります。

[10324: 明日は我が身]

＞10323 　これに該当する専有部分の特別管理は、総会の決議を経て管理組合がこれを行うことができることになります。

上記を下記の判決で裁判を起こした時総会決議は有効と思われますか。

最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定
>マンション全住民電気一括契約　
>管理組合決議は無効 　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

>低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で 、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

[10325: 匿名さん]

>>10324 さん

>>10323 は、3089 の規約における「専有部分の特別管理」規定を説明しただけであって、このような規定を推奨しているわけではありません。

＜参考＞
【修繕積立金を専有部分の改修に使用した事例の最高裁決定について】
https://www.mansion-support.com/blog/2018/01/post_339.php

[10326: 匿名さん]

>>10325 の訂正
（誤）3089
（正）3098