マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10226: 匿名]

どうしてそんなマンションになったのでしょう。
築古になると組合員の資質と同じでマンションも汚くなる。
綺麗な人間が住んでいるマンションはいつまでも綺麗です。
７年位でボロボロのマンションまあるし、
３０年経ってもピカピカのマンションもあります。住民次第。

[10227: 匿名さん]

>>10222
>刑法違反の疑いがある事案の告訴の権限は検察官のみにあります。

告訴は、告訴権者（被害者または被害者の法定代理人）が、捜査機関（検察官、司法警察員）に犯罪の事実を申告し、訴追を求める意思表示のことです。
検察官ができるのは、「起訴」です。

[10228: 匿名さん]

それがどうした。

[10229: 匿名さん]

>>10228
>それがどうした。

捜査機関には告訴の受理義務があり、要件の整った告訴が行われた場合、捜査機関はこれを拒むことができない。
このことを知っているならば、
>>>10224　警察が受理したのがすこし眉唾に見えますが、どうでしょうか。
などという発言にはならない。

[10230: 匿名さん]

それでどうした？

[10231: 10225]

>10226
>どうしてそんなマンションになったのでしょう。

居住し続けている管理組合員としても、あるいは半年で理事会に「辞任勧告」を出されて辞めた元理事長としても、あのような（このような）運営が実現する原因・理由を知りたいと思い続けています。「組合会計」の解明はその意味で重要であり、必須だと位置付けているのですが、組合にその意思はなく、今のところ実現していません。推測するに、会計だけを管理会社に委託したという１２年に及ぶ怪しい「自主管理」は決定的で、私が理事長にたまたま就任し（築３０年頃）、管理員中心の自主管理の異常さに気付いた時には「手遅れ」だったと言えそうです。

最大のカラクリは、理事会も総会も「管理会社を始めとする業者にとっての安全装置」として機能し、結果を出してきたことだと考えられます。つねに企業の思惑通りに動くだけだったと言えます。

監事を含む理事会出席のメンバーが順番で持ち回りにすぎない輪番制であっても、「合議体」なのだから組合の世論なり多くの組合員の意見を反映しているはずだ、総会だって原理的には同じで構成員の意向を示す機関なのだから、理事会・総会などは特に孤立した組合員個人よりも正（ただ）しく、かつその決議事項については孤立した組合員個人の異なる意見よりも尊重されるべきだ、というのがマンション管理に関わる人たちの常識的見解でしょう。

私はこの（理事会・総会を重視する）「常識的見解」をマンション管理の「落とし穴」であり、最大のカラクリ、詐欺的定説だと見ています。理事会も総会も、管理会社の安全装置にすぎない。ただそれだけのことであって、被害者だろうが何だろうが個人で努力して仲間・賛同者が増えて「管理会社から離脱できる」とか、会社が認可した組合の会計システムの下での「実績を点検できる」とか、夢物語でまず「ありえない」ことだと思います。

「住民次第。」とはその通りで、私が以上の考えを持つに至るほど、（悪事が透けて見えている）管理会社を支持する管理組合員だらけのマンションがあるという、ただそれだけの話。でも、この「それだけの話」を認めることができずに、管理組合の理事会・総会が当マンションのように会社の機関になるはずがない、お前（＝私）の努力不足だとか、人格が悪いとか、そっちの方向に話を持っていきたい人たちが内外ともに多いということです。

[10232: 匿名さん]

何も知らない素人が集まっても、まともな情報が無ければ、何も分からない。
いくら、情報があっても、間違った情報なら、ＡＩでも間違った結論を出す。
素人だけなら、懸賞もできない状態が大半の管理組合。
マンション管理の一番良い方法は、清掃業務を除く、完全自主管理。
清掃業務（特にごみ収集時の清掃）だけは、完全自主管理の管理組合ではできない。

[10233: 諸々の事]

>捜査機関には告訴の受理義務があり、要件の整った告訴が行われた場合、捜査機関はこれを拒むことができない。
これ、エピソードがあるのです、私。何日も連日、出頭して取調べを受けながら、配布文書のどこが法に触れて名誉毀損に当たるのか一向に指摘されない状態（組合が出した告訴状のファイルは机上にあったようだが被疑者が中を見ることは不可能）に不満が募り、「私のほうから会計関係の告訴状を作って出したとしたら、警察は受け付けてくれるんですか？」と尋ねてみました。刑事さんは即答せず、何分か文書配布関連の問答をした後、私が再び同じ質問をしたら、上記の引用と同じ旨の答えが返ってきました。なぜ間が空いたのか、今も分かりません。私は「へえ」と思いながら（だってそれまでに何度も相談に来ては門前払い的な扱いを受けてきたから）、「『虚罪－ドキュメント志布志事件』（岩波書店）に書いてあった通り、警察は一度捜査の方針を定めたら絶対に変えないな。自分が受けているこの調べも例外じゃないな」とかつて読んだ本を想起していました。会計について記された配布文書を証拠として私を名誉毀損容疑で取り調べれば、当然のことながら当時の決算の不整合やら組合内部で私が受けてきた扱いやらが私の口から語られることになるのですが、警察はそちら（会計）の件は調べません。「やらないよ」と初期の段階ではっきり言われました。

>半年で理事会に「辞任勧告」を出されて辞めた元理事長
組合会計の監査の必要を言い始めた途端に辞めさせられる展開になったのですが、調査阻止の成功のみに組合（幹部及び業者）のメリットがあっただけではないようです。小売業用の開かずの店舗棟が急に全面改修され、医療機関（診療所）になりました。理事長（＝私）の辞表と公印が返還されたことによる、賃貸を含む全住民への恩恵でしょう。計画の発表も開業内覧会の知らせも大々的でした。地元の不動産屋と氏名不詳の組合員数名を中心に進められ、２年後の定期総会前に議案書の活動報告「その他」に、「規約に沿って開業を助けました」とだけ記載。棟に収まらなかった薬局は少し離れた敷地外の所で同時開業し、店名が当マンション老人会（管理人の第二親衛隊）の名称と同じだったので驚きました。「その他」ではおかしい、かなり大きな不動産ビジネスに見えましたが、住民は歓迎ムード。

>監事を含む理事会出席のメンバーが順番で持ち回りにすぎない輪番制
原則として輪番というだけで、大規模修繕とかそれに匹敵する金額の工事の際には旧専門委員会のメンバーなどが理事長や監事に就きます。就任を阻むのは無理です。

>清掃業務（特にごみ収集時の清掃）だけは、完全自主管理の管理組合ではできない。
近所に完全自主管理の優良団地管理組合があります。ごみ収集は自治体でも収集後の清掃とかは自分たちでやっているような。私の誤解かな。

こんなのに対抗できるマンション管理士さんは、はたしているのでしょうか。

[10234: 匿名さん]

>>10233
>「私のほうから会計関係の告訴状を作って出したとしたら、警察は受け付けてくれるんですか？」と尋ねてみました。

誰を、何の罪で告訴するのですか？

[10235: 10233]

誘導尋問みたいな質問だと感じますが。

「○○を××罪で告訴する」なんて具体的に書いて投稿したら、それこそ名誉毀損になるような。私は書きませんが、５年前の理事長と管理組合は、当時の臨時総会議案書に私を名指しして「刑法２３０条・２３３条に定める名誉棄損、信用棄損にあたります」と断定してお書きになりました。結果が不起訴処分でも、断定が間違いだったとは決して認めない姿勢を貫いていらっしゃいます。

組合内で会計帳簿閲覧をたった１人で希望し、他の全員が非協力で会計関係の質問にも全然答えてもらえない私の状況を先の投稿からご存じの上でのご質問（誰を、何の罪で）だと思うと、当マンションの業者と住民のような意地悪さを感じます。あのような質問に答えるための大前提として、帳簿等の資料が開示され、できれば疑問点についての説明もなされるなどの、役員による「対応」がなければなりません。その段階でブロックされていると知っていて「誰を、何の罪で告訴するのですか？」と尋ねることは、「証拠があるのか？」とすごんでみせるのと同じような行為になると思います。罪を問うための弁護士相談等はまだしたことがなく、どうしたら規約通り閲覧できるのか、見せてもらえず困っていると尋ねに行ったことはあります。警察なら、告訴状提出・受理の有無が典型例ですが、「理事長に聞け」と必ず言われて帰され、マンションに帰れば理事長を始めとして誰も一切教えてくれません。話が会計などであっても同じ展開です。

何らかの手段で１名を除く全組合員に沈黙とか無視無回答とかをしてもらう（理事会も総会も別のテーマで何年も運営してゆく）ことができれば、組合会計は秘密にしながら、逆に「閲覧の機会を設けています」「オープンに運営しています」と装えてしまうでしょう。管理組合をこの状態で固めておけば、調査を受けていないのに「何の罪だと言うのだ」と強く出ることが可能になります。管理業者を筆頭にして１名を除く組合員がまとまっているマンションと、警察や調停員との連携ぶりには、すごいものがあったと個人的経験を得て思っており、恐らく各社共通の（業界人には常識的な）管理組合運営法かと想像しています。

[10236: 匿名さん]

被害妄想が甚だしいですね。更に、必ず言い訳をする。
マンション内だけではなく、家庭内で、また社会で孤立していませんか？

[10237: 匿名]

＞＞10236　サン
妄想とは、？ご説明をお願い致します。

[10238: 匿名]

＞＞10231　＞＞10233　＞＞10235
妄想ではないでしょう。まともでしょう。
もう少し解り易く書いて下されば助かります。

マンションで住んでいて組合活動役割順番がきた、
少しでも改善したくて提案とすると大変な案件に
巻き込まれてしまいます。

黙って時が過ぎるのを待てばいいけど、管理のプロともなると
そのまま放置して置けない部分もあります。

私のマンションでも一部の組合員と管理会社の独裁的手法に反対
して立ち上がった組合員がクレーマー扱いされて孤立状態が７年
位続きました。
しかし、このような組合員が」一人でもいるマンションは救われ
る事が度々あります、孤立はしていないと思います。

必ずラブコールのときがします。勉強しましょう。

理事長経験者は貴重です。

[10239: 10235]

念のために申し上げますが、>10233 冒頭のエピソード、刑事さんとの問答は架空の記述ではありません。当方から刑事告訴状を作成して警察署に提出する段階と、現状のように会計帳簿などを見ることができずして立ち止まっている段階の、落差が大きいと承知しながら発した質問（私のほうから会計関係の告訴状～）なのです。この関係はそのまま、原本を確かめて「何かある」という段階と、原本を見ることができずに「何か疑わしい」という段階との間に、法的に決定的な差があることと同じでしょう。

当マンションでは、この「見る」と「疑う」の差というか、溝が徹底的に悪用されてきたのだと推測しています。見せないでおきながら、「疑う」管理組合員を名誉棄損で警察に訴えるという今回の刑事告訴請求は、その実例でしょう。例えば、他のどんなテーマにも優先して会計問題を扱わなければならない、という規定でもあればこんな手は使えません。しかし、他の多くのマンションも同じでしょうが、そんな規定はないので、問題の会計事項を今やるか後回しにしていくかについては組合員たち（住民）のモラルみたいな意識の高低によって決まる傾向があると思います。当管理組合（及び業者）は、当人たちは認めないでしょうが「永久に後回し」派です。

さらに、最大のカラクリとして、そういう規定があっても遵守する気の全然ないマンションが恐らくいくつもあるのでは、ということが推測できます。当マンションの管理規約の「会計帳簿等閲覧」条項がそれで、「閲覧させなければならない。」と明記されていても、いざ組合員１名がそれを根拠に権利を行使しようとすると、「帳簿とは具体的にどれだ？」とか「何が事務所に保管されているのか？」つまりゼロからの議論になります。当該の条文などは商売用（他の物件と比べて遜色ない分譲マンションであることを示すため）の飾りとして書かれただけと言われても的外れではないでしょう。こういった無法状態をやめて「法の支配」を孤立した組合員の側から導入しようとすれば、経済的にも体力的にもかなりの負担が個人にのしかかり、一方、これと対照的に、業者と協力関係にある理事会が組合活動として都合のよい箇所だけ「法の支配」を効かそうとすると多数決でいくらでも人的・経済的な重みに耐えることが可能です。ゆえに、何もマンションだけに限りませんが、「法の支配」も王様のご都合次第になりがちなのでしょう。（訴訟を辞さないという組合員が１人だけいる５００戸超の高級物件から、大手管理会社は急に手を引いた（契約更新辞退）との話を聞いたことがあります。）

>もう少し解り易く書いて下されば助かります。
できるだけそうなるようにずっと心掛けてきているつもりなのですが、本の著者などのように、出す前に見てくれる編集者がいるわけでは当然ありませんので、どうしても解りにくい投稿になってしまっているようです。申し訳ありません。言い訳というよりは、分かりやすくかつ正確にとなると、超長文になってしまう予感がし、それを避けようとするからこうなってしまうのかもしれません。ご指摘、ご質問はありがたいです。

[10240: 匿名]

わたしはマンション管理士ですが、悪徳組合員と悪徳管理会社の共謀に
より、
規約や法令違反の証拠の基づき大々的な質問を理事長に投げかけた、
処がこれを予想していたのかは不明だが、理事会の承認なしに、
理事長が単独で弁護士を同席させて、私との討論に対峙させた。
弁護士は、全くと言っていいほどマンションの管理の知識には疎く、
私から証拠を示しての反論に復して、
最後は私の意見が正しいと認めざるを得ない事態になり」退場した。
その後理事長は私を陥れる為に総会場で泣きながら出席組合員の
同情を買ったが、
最終的には理事長は務まらないと悟ったのか席上で辞任の表明をした。
その後、監事、副理事長２名、書記、８９３風の平理事、は区分所
有権を売却して退去した。
理事長は銀行ローンの残債が多額になる為に任意売買が不可能だそ
うです。
管理会社の顧問弁護士は、最初から私の出方によると負ける事案で
あると承知していたので、理事長からの個人的総会同席依頼料を高
く吹っ掛けて暗に断らせた経緯を聞いた。



裏では管理会社は偽の理事長を規約や法令に反する方法で就任させ
て委託契約の解約を防ぐためにこの女偽理事長を利用したのです。

[10241: 10235]

>10240
リアルですね。熟読しました。とても参考になります。勉強します。

私を刑事告訴すべく組合が契約（訴状作成を依頼）した弁護士に訴状提出・受理の有無について確かめる電話をしてみたらどうか、と法テラスで紹介された弁護士から助言をいただいたので問い合わせてみました（３年前）。

昼に電話したところ、受付が「今は出払っておりますので今日中に折返しの電話をかけます」。結局、その日は連絡なし。次の日も、昼が来てもかけてこないのでこちらから電話すると、また「折返しかけます」。で、しばらくすると電話が鳴り、受話器を取ると極めて一方的な”マシンガン・トーク”。ベラベラまくしたてて、こちらにしゃべらせない。「ちょっと、こちらの言うこと、聞いて下さいよ」でようやく本題を告げると、またベラベラ言い始めて・・・。要は「訴状作成だけが契約事項だから、提出とか受理のことは知らない」ということでした。

なんか怖い感じがしましたよ。

[10242: ビッグビジネス]

>小売業用の開かずの店舗棟が急に全面改修され、医療機関（診療所）になりました。

「診療所開設計画」という名称でしたが、定期総会議案書では一言の言及もありませんでした。総会終了から２週間後くらいに発行者不明の同名文書が賃貸を含めて全戸に投函され、医師の経歴や新施設の魅力的な機材に加えて、１週間後の説明会の案内が載っていました。質問や出欠については切り取って「管理事務所に投函するよう」要請がありました。

説明会は地元の不動産屋さんが司会だったようで、同日の夜に早くも理事会が開かれ、「説明会でも反対意見は出なかった」として「小売業から医療機関への変更」が承認されました。先の総会の事業計画には一切入れず、配布文書で計画発表し、説明会・理事会を経て、翌年の総会議案書「活動報告」の「その他」にて「店舗の開業にあたって、規約通りに対応しました。」と記載し、他の議案といっしょに承認を受けて完了。

※　※　※
どうせすべて合法なのでしょう。途中まで私も、何が進行しているのかの問題意識が働きませんでした。開業の少し前になって、うまいこと進めるよなー、と感服しました。不動産屋のみならず、無料のタウン情報紙も宣伝記事を出し、マンションというものは外部の経済にも支えられている実態を垣間見た気がしました。大多数の住民は、新たに生み出されるサービスを嫌がるわけがありません。診療所は、もちろん近隣住民にも開放され利用されています。マンション管理士さんでも弁護士さんでも私と組んで反対してもカネにはなりません。

[10243: 匿名さん]

>>10242
>どうせすべて合法なのでしょう。
>大多数の住民は、新たに生み出されるサービスを嫌がるわけがありません。診療所は、もちろん近隣住民にも開放され利用されています。

何か問題がありますか？

[10244: 10242]

問題は別に「ない」でしょう。「合法」なのですから。

[10245: 10242]

私が理事長として公印を所持していてもあんな新施設は開けません。

理事長の私への辞任勧告を理事長代行としてまとめた副理事長氏が、
ついに公印を私から手に入れることで契約が成立した事業なのです。

もちろん、公印返却時も、その後の定期総会においても計画は秘密。
副理事長を含む組合員８名は総会前から不動産業者と交渉を重ねて、
なのに総会も含めて２週後の計画発表まで何も漏らさず知らせない。

管理員や管理会社の意に沿う副理事長に公印が渡れば、こんなこと
さえできますよ！　に対し、理事長のアイツ（私）が持っていても
何にもならないでしょう？　という、巻き返し策にも思われました。

合法、合法。問題なしです。

薬局にマンション老人会の名前を使ったのは恐らく誤算だったかな。
後日、裁判所に私の会計帳簿閲覧請求の申立てが受理された直後に、
『老人会活動休止のお知らせ』が貼り出されました。「周囲の理解
が得られなくなったため」と少し抽象的な理由が書いてありました。