マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[10206: 10203]

類似の話で、こんなことも言えるかと思います。

当マンションの管理規約本体には、理事長が閲覧させなければならない物として「会計帳簿」という文言が出てきます。最近できて承認された会計処理細則には、下記の規定があります。

（会計帳簿）
第００条　組合は、会計帳簿として、次の帳簿を備えるものとする。
現金出納帳
預金出納帳
収入支出基本台帳
備品台帳

シロウト的な推測ですが、>10203 の会計細則条文を含めても、「組合の通帳」や「残高証明」を通じて組合員が会計実績の点検を行うということの不可能なマンションの管理組合が、少なくとも法的には存在しうるとの印象を持ちます。以前、弁護士に「管理組合の通帳は無理だ」と言われたことがあります。

[10207: 匿名さん]

総会における監事の業務の執行及び財産の状況報告時に、貸借対照表の資産項目に記載されている「預金の金額」について、どのような証憑書類を確認して適正であると認めたのかを質問するというのはどうでしょうか？
また、この質問と監事の回答を総会議事録に留めるように議長に進言するとよいと思います。

[10208: 10203]

理事長が開示の義務を負う「会計帳簿」に管理組合の「通帳」や「残高証明」が含まれないようにしておく。これを基本的コンセプトとして組合内の法体系（規約・細則・内規）を構築されたら、シロウトはたまったものではありません。しかし、そうは考えない人も実際には多くいて、分譲マンションがガラス張りで運営される必要などなく、上流であればあるほど大金と引き換えにプロの業者に任せるのだ。。。こういった価値観もありますね。

当マンションのいざこざは、元はと言えば２０年前、管理会社への委託料値上がりに不満が出たらしいところから始まったようです。委託業務見直しで料金半減、しかし減った分は管理員への高額な給与になったので、総額で見れば横ばい。こんなダマシにひっかかる。逆に、２００余名をまるごとひっかけてみせる魂胆がすごいと思います。

>10207 匿名さんの書き込みは有難いですね。定期総会が１ヶ月後ですので実践してみようかな。ただ、きっとご存じだと思いますが、意識というかプライドだけ上流で、やっていることは下流なマンションでは、知的でまともな発言であっても意味が通じないといった展開にすぐなります。残念ながら築４０年近い郊外の中古物件の多くがそんな水準でしょう。

近々、第３回となる大規模修繕モードに入ることになっています。サッシ一斉交換、給排水管交換等、大規模修繕以外に普通はやりたくてもやれないゴージャスな工事を次々とやってきたマンションだと、最近指摘されて知りました。愚かにも、どこでもこんなものだろうと信じてました。最近の議事録では、またまたまた同じ設計コンサルが仕切っているようです。

[10209: 匿名さん]

どのような事情があって残高証明書の閲覧に拘っているのか知りませんが、以下の裁判例は参考になるかもしれません。
くれぐれも、マンション内では孤立しないことを祈ります・・・

＜参考＞
【マンション管理組合が保管する文書について、当該マンションの区分所有者の閲覧請求が認容された事例】（大阪高裁 平28・12・9 判例時報2336-32）　鎌田 晶夫

http://www.retio.or.jp/info/pdf/109/109-114.pdf

[10210: 10203]

ありがとうございます。残念ながら孤立して何年にもなります。
発行されていない残高証明は閲覧不可能ですから、負けました。

管理業者の指導のもとで、全役員が役目を果たしているように
演じていく。それを議事録に残し、総会もシャンシャンで終了。
１名を除く全員賛成型の無敵のマンション。役員報酬は協力費。

＜参考＞にお書きいただいた判例の主旨を別の板でも教示され、
そのままコピーして現住物件の個別掲示板に投稿してみました。
・・未明と深夜にヒツウチ電話ベル１回鳴らし、２日連続。笑

[10211: 匿名さん]

>>10210
>発行されていない残高証明は閲覧不可能ですから、負けました。

残高証明書の発行には手数料が発生しますので、管理費から発行手数料の支出がなければ発行していないのでしょう。
期末の残高は、預金通帳（期末以降の通帳打刻があるもの）でも確認できます。

>残念ながら孤立して何年にもなります。

あなたの行動が、独りよがりでマンションの平穏を乱していると皆さんが感じているからだと思います。

[10212: 10203]

>あなたの行動が、独りよがりでマンションの平穏を乱していると皆さんが感じているからだと思います。
今まで１００回ほど言われてきました。私は負けて負けて負けてこれからも負けるでしょうが正解で、組合と管理業者は勝って勝って勝って今後も勝ち続けるでしょうが不正解というパターンかもしれません。

>残高証明書の発行には手数料が発生しますので、管理費から発行手数料の支出がなければ発行していないのでしょう。
どこのマンション管理組合でもやっている定期総会決算（議案）書の表の「雑費」摘要欄に「残高証明手数料」と記入された期もあれば、されていない期もあり。適用欄に「その他運営費」と書かれた期もあって、その場合、読む側は何のことか具体的にはわかりません。総会で質問すると担当者がキョロキョロして助っ人を求めます。

理事長だった私への半期分の報酬６万円は、手渡し日（会議当日）に私が欠席したことを表向きの理由にして「他の役員幹部と管理会社と相談の上で雑費に入れた。別途支出の６万円が１２月２０日に貴方の引き落とし口座に入ることになっている」と、２ヶ月後に私が初めて問い合わせた時、管理員に言われました。実際の入金は１９日でした。当組合会計の「雑費」はかなり使い勝手のいい費目のようです。

>期末の残高は、預金通帳（期末以降の通帳打刻があるもの）でも確認できます。
しかし、アクセスする権利も機会も実質的にはないです。議事録上は理事会で役員が毎月確認していることにはなっていますが、管理規約上の閲覧は非役員の組合員にも保障される権利で、私のような立場（ただの組合員）の住民にも原本を見る資格が本来はあると考えています。規約や細則の条文に「通帳」の言葉は載っていますし、実務の都合上は「通帳」が存在し使用されてきたことも明白です。が、現在使用中の組合の通帳は管理業務委託契約上、管理会社の保管で議事録上は役員のみが確認しています。使用済みの過去の通帳は、どこに保管されているのかさえ一切わかりません。問うても誰もお答えにならず。

[10213: 10203]

私を対象にした組合の告訴は総会承認を経たけれども門前払いで終わりました。
これは私の勝利で組合の敗北になりますね。１人で１８２人に勝ってしまった。

[10214: 匿名]

私のマンションは理事長は辞退、理事会は解散、副理事長２名。監事、
書記、理事２名、は区分所有権を売却して行方不明。

理事長は売値が銀行の借入残債に満たない金額なので任意売却も不可
能な状態だそうです。夜逃げを監視している。悪い事はご法度です。

[10215: 匿名さん]

>>10213
>私を対象にした組合の告訴は総会承認を経たけれども門前払いで終わりました。
>これは私の勝利で組合の敗北になりますね。１人で１８２人に勝ってしまった。

この感覚には、大いに違和感を覚えます。
告訴が総会承認された時点で、あなたの敗北でしょう。

[10216: 匿名]

>>10215
それは違うでしょう。実務経験のあるものであれば、＞＞10213さんの
意見は大いに評価します。裁判所は受理しなかったのです。
つまりそのマンションの役員は無能で組合員は烏合の衆である証拠です。
こんな事例は結構あります。
裁判所が受理しない案件を組合役員は弁護士費用を費やしているのだか
ら問題にはなるでしょう。
うちは私が理事長になった時点でこの理事長に損害を求償したら、マン
ションを売却しようとしたのでその専有部分を差し押さえて支払わせま
した。

[10217: 匿名]

告訴が総会承認される事例は多いでしょう。
それを待っている組合員もいますから充分案件を検討した方が良いでしょう。

[10218: 匿名さん]

>>10216　１０９爺さん
>裁判所は受理しなかったのです。

「告訴」というからには、刑事事件のことです。
民事では、告訴という用語は使いません。

>こんな事例は結構あります。

マンション内で刑事告訴は異例のことです。

[10219: 匿名]

刑事告訴が受理されないのも異例でしょう。

[10220: 匿名さん]

異例でしょうね。　裁判所の良心を感じます。

[10221: 匿名さん]

>>10220
>裁判所の良心を感じます。

↑　意味不明です。
刑事告訴は、裁判所に対してするものではありません。

[10222: 10203]

その通り。刑法違反の疑いがある事案の告訴の権限は検察官のみにあります。組合がやったのは警察署を通じての告訴”請求”です。これを理事会主導で臨時総会も経て実行しました。

[10223: 10203]

>10215 さん
>告訴が総会承認された時点で、あなたの敗北でしょう。
この書き込み文は、我が事とはいえ実に参考になります。お互い理解しあうのは難しいかもしれませんが、聞いて下さい。

告訴請求に向けての組合運営は全部が理事会中心の”一人相撲”でした。私は始めから「そちらで思う通りにおやりなさい」です。だからいちいち私を絡（から）めないで進めてくれ、と。意見交換会、弁明の機会、臨時総会など、不参加でした。

運営面で当方の主張や望みがかなう隙間などゼロの組合。管理会社の方針が理事長を通じて組合全体で実現します。７年前にはそれを痛感していたので、元から勝ち目なし。ゆえに、それでも簡易裁判所に帳簿閲覧請求で調停してだまされ、いまだに何も見ることができていません。あっちは無敵。

総会議案書などで理事長は私の有罪を断定し明記もしました。圧倒的な賛成数で承認され、警察に捜査してもらって、案件が検察に移ってすぐ不起訴処分で見込みが外れた。あるいは、プロの助言によって不起訴になることを承知の上でわざと告訴請求したか。

要は、刑事訴訟法が定めたイバラの道（呼出、取調、送検）を歩ませ、「もうマンションのこと、組合のことは書きません。謝ります。」の一筆を書かせて手に入れることが目的。だから訴状提出前の一連の組合運営自体が私への脅迫で「どうだ、つらいだろ。オレたちは強いんだ、ざまみろ。一筆を書かないと前科者になるぞ」という態度が言外にもアリアリでした。この態度は、取調べに当たった刑事たちとともに、不起訴の判定が出るまで毎年の理事長に見事に受け継がれました。

判定後も「たまたま不起訴になっただけだ」と強硬です。思い通りに管理組合全体を動かして、不起訴で自滅した。この点で”一人相撲”。正確には私にとって不戦勝。その後の私からの法的反撃もないからか、失策を認めず、おごった態度を今に至るまで多人数で続けています。

シロウト集団の組合にこんな手が使えたのは、産学連携の業界ミニ団体（○○学会と名乗る）が管理会社とともに入れ智恵して後援したからでしょう。団体所属の弁護士、管理士に当組合は修繕積立金から費用を支払いました。

[10224: 匿名]

>>10223
敗北ではあいません。組合が告訴して受理されなかったのは
組合の恥でしょう。
受理されない事を想定しての確信犯的方法は良く悪徳組合員
や管理会社が使う手でしょう。
最初に使う方法は内容証明ですが、無視した方が良い場合が
多いでしょう。
警察が受理したのがすこし眉唾に見えますが、どうでしょうか。

[10225: 10223]

>10224 さん、満点に近いと思われます。

経過をより正確に記述しますと：
当管理組合の刑事告訴請求（告訴状提出）は警察署に受理されて、
警察の捜査終了後に検察に送付された上で、不起訴になりました。
したがって裁判所に到達することもなく「門前払い」と言えます。

　検事（検察官）による起訴・不起訴の判定権限の独占について、
元外交官の佐藤優『友情について』（講談社）に経験者としての
問題提起が出てきます。日本の刑事告訴制度は冤罪を生む。恐怖。
足跡を残さない会計処理のことまで具体的に書いてありましたよ。

理事長が送り付けてきた内容証明（文書配布差止請求書）に加え、
意見交換会（１０分以内の説明を許可してやる旨の指定あり）や、
弁明の機会（理事会相手の３０分の説明の機会を設定）、総会も
無視しました。例えば議決権行使書での「反対」の意思表明もが
本人による「参加」と見なされて、徹頭徹尾デッチ上げの物語を
私自身の参加により”完成”させてしまうからです。臨時総会前に
「会計帳簿閲覧のお知らせ」が一方的に貼り出され、投函された。
見たい資料の有無が不明のまま参加すると危ないので、無視した。
組合は熱狂状態（私を撃墜できる！とフィーバー中）でしたので
やりたいようにさせ、出る結果を共に受けとめようと考えました。

　最近出た本『最高裁に告ぐ』（岩波書店）には、標的にされた
裁判官が「分限裁判に出席するか」で迷走した経緯が出ています。
「結論ありき」が見えるプロセスで、周囲の勧めで出席したけど
結果は変わらなかった。同類の”巻き込み”がそこでも見られます。

　本音を言えば警察からの呼び出し（任意の出頭要請）も断って、
すべて「組合が勝手に私を犯罪者扱いしている」話にしたかった
ですが、それをやると逮捕と２０日間も拘留されるかと助言され、
不本意でも応じて捜査に協力しました。電話に出ないと家に来る。

細かいが事の本質を示す出来事はいっぱいあります。長文回避で
書かないできましたが、ひとつ新しく記述しておきましょう：

　上記の内容証明は、大規模修繕に匹敵する給排水管交換工事の
最中に送付されました。５階建てにつき、縦１列ずつの施工です。
送付は、当宅を含む１列（５戸）の管工事終了の「翌日」でした。
なぜか。終了前の送付だと、私がカギをかけて工期遅延になれば
元も子もないからです。工事遂行と言論封殺はセット。工事第一。

＊　＊　＊　＊　＊

共感の立場、反対の意見、違和感があるとの具体的指摘、どれも
ありがたいです。