マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7983: 匿名さん]

>>7978さん
一番問題なのは、長期修繕計画書を作成してくれる建築士を
どうして見つけるかということになりますが、大規模修繕工事の
設計コンサルタントをしたことがある積算に強い建築士を紹介
してもらうといいでしょう。
単なる１級建築士では全く役に立ちませんので。

[7984: マンション検討中]

>>7981 匿名さん

お返事ありがとうございます。
1回目の修繕はまだ10年以上も先なのです。
可能なら今年度中には話をまとめたいです。

まずは35年程度の修繕計画を立ててそこから計算するべきなのですね。

修繕計画は管理会社に依頼するべきか外注すべきかというのはありますか？

[7985: 匿名さん]

マンション建設新聞に掲載すればいいと思います。
掲載料は無料ですから。
そして、応募業者の中から適任者をきめればいいと思います。
長期修繕計画をパソコンのソフトで管理会社のフロントが
作成するのでは役に立ちません。

[7986: 匿名さん]

>>7984さん
まだ新しいマンションですので大型設備の更新工事は計画を
立てるのは難しいですね。
国交省が第１回目の大規模修繕工事後の全ての工事を含めた望ましい
修繕積立金の額は17,500円としてますのでそれを基準に考えられたら
いいと思います。
当マンションは1回目の大規模修繕工事後に築30年間の総工事費
から積立金の額を算出しましたら、偶然17,000円となりました。
ただ、早いうちからの積立金ですから、この８０％～９０％程度にしてても
対応できると思いますよ。

[7987: マンション検討中]

>>7985 匿名さん
やはり管理会社のフロントに頼んでも大した見積もりはできませんか。
なんとなくそうは思っておりました。
ありがとうございます。

[7988: マンション検討中]

>>7986 匿名さん
具体的な数字をありがとうございます。
おおよその予想通りの金額でした。

ただその金額だけで住民説明会をしても根拠としては弱いですよね。

やはりどこかに修繕計画を作成してもらうことになりますよね。

依頼するにもお金がかかるので総会で決議をとらないといけないですよね。

先は長いですね…

[7989: 匿名さん]

管理会社の作成する長期修繕計画なんて、あてにならないですから。

[7990: 匿名さん]

じゃー誰を当てにするのか。？教えて下さい。

[7991: 匿名さん]

大規模修繕工事で設計監理を担当した１級建築士でないと
意味がありません。
長期修繕計画のたたき台を作ってもらって、それを基に
周期やグレード等を建築士と一緒に検討して作成します。
予定価格は余裕をもって組むと思いますので、その８０％～
９０％を予定価格とするといいでしょう。
当然一つ一つの工事の内訳表が必要です。
例えば、屋上防水であれば、平米数と材料の単価が必要です。
実際のマンションの設計図面をみてからその数字を使います。

[7992: 匿名さん]

建築士との検討会での経費としては、６回実施して６０万円かかりました。
当然、概算設計書で設計図をもとに数値を拾い一つ一つの工事ごとに細かい
数字の積み重ねで工事費が算出されています。
数量調書も作成されます。
総ページ数でいえば、１５０ページぐらいの資料になります。
それをもとに鏡として、長期修繕計画表が作成され、年度ごと、工事個所
ごとの予定価格が示されます。

[7993: 匿名さん]

その長期修繕計画表での総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金
の額を知ることからスタートしなければなりません。
後は値上げをどのくらいにするかということになります。

[7994: マンション検討中]

その長期修繕計画を練ってもらうために予算を使うので総会にかけないといけないですよね？

総会で理解を得るために説明をするんでしょうが、値上げに反対の人がたくさんいたら否決されて計画の見直しすらできないんですよね？

どのように進めていけばいいのでしょう。

[7995: 匿名さん]

マンション検討中さんって、マンション購入してるの？
築何年目？

[7996: マンション検討中]

>>7995 匿名さん
購入してますよ。
築1年目ですな。

[7997: 匿名さん]

７９９４さん。
管理費等の値上げの可決要件は普通決議ですので私の経験から（築３０年、４００戸）
否決された事は有りません。反対者は逆に真面目で管理に対する姿勢が慎重な方が多い
です。

真剣に聞いてあげれば協力してくれます。反対者の方は少数ですが管理知識は豊富な組
合員がおります。無視はしない事です。全員賛成出来る案を理事会でまとめましょう。

[7998: 匿名さん]

>>7994さん
今回の件は何故やらなければならないのか、やった後はどう生かすのか
を広報しなければならないでしょう。
長期修繕計画も５０年にすれば、やらなければならない工事の全てが
包含されますので。３０年も５０年も作成するのは殆ど変りませんから。
それと、早めに値上げをすることにより、負担が小さくなることも広報
する必要があります。

[7999: 匿名さん]

分譲１年目のマンションで、長期にわたっての計画を組み
値上も検討するというのは、マンション管理のプロでも
いない限り実現は難しいかもな。
その心意気は買うけど。

[8000: 匿名さん]

マンション管理に精通している理事長がいればできるけど。
かなりハードルは高いと思うよ。

[8001: 匿名さん]

「高置水槽と増圧直結方式について」
＊給水方式
　 　　貯水槽方式
ポンプ圧送方式
高置水槽方式

　　 水道直結方式
直圧直結方式
増圧直結方式

[8002: 匿名さん]

＊高置水槽方式
　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。
　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。