マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[686: 草の根民主主義評論家]

>>682 匿名さん
おたくさんが理解力ないだけ。
あほすぎ。

[687: 草の根民主主義評論家]

>>682 匿名さん
おたくなんで、いみがわからんの？
外部貸し出しした最終利用者の料金より
区分所有者のほうが安ければ問題ない
という意味がわからんのか？
駐車場管理会社への卸値と区分所有社への小売価格をくらべて卸値がなんで小売価格より安いのかわかりきったことだろう？
あほ

[688: 匿名さん]

駐車場会社じゃなく管理組合が外部貸しすればいいのでは？

[689: 匿名さん]

マンション区分所有者でない駐車場会社がマンション共用部分の駐車場を外部貸しするのは区分所有法違反だ。

[690: 草の根民主主義評論家]

↑転貸借禁止ってどこかに書いてあるのかい？
あほ

[691: 匿名さん]

マンション管理士の先生にお尋ねします。

管理規約では、住民が管理組合から借りた駐車場区画を転貸することは禁止されています。
それなのに、住民でもない駐車場会社が管理組合から借りた区画を転貸するのはなぜＯＫなのですか？
駐車場会社は区分所有者じゃありませんから、敷地・駐車場・共用部分の管理負担は何もしていません。

[692: 草の根民主主義評論家]

↑そもそも駐車場管理会社との契約は
用法の著しい変更だから
特別決議だろう。
駐車場使用細則などは、駐車場管理会社との契約に伴って変更すべきもの。
現在の規約に反するのになぜOKかと言われたら
OKとなるように規約変更を総会で特別決議で承認するからだろう。

[693: 匿名さん]

↑　管理組合の自治の範囲である。
つまり、管理組合の規約における取り決め（ルール）の問題である。

[694: 匿名さん]

>>693 は、>>691 に対するレスである。

[695: 匿名さん]

具体例を示そう、足立区の500戸超のマンションの場合。
駐車場外部貸しによる収益事業開始は普通決議、それに伴う収益事業会計追加による管理規約変更は特別決議。
駐車場使用細則は、賃借人の駐車場会社が「管理組合が許可したもの」に該当するため細則変更なし。
ただし、駐車場賃貸借契約は区分所有者と占有者用の書式しかなく、肝心の「管理組合が許可したもの」との賃貸借契約書は非公開。
規約本体では「区画の第三者への譲渡または貸与した場合は賃貸借契約の効力が失効する」と書いてあるだけ。

不備が目立つが、これで賛成決議されるのだから組合員の民度の問題に尽きる。

[696: 草の根民主主義評論家]

↑空き駐車場の増加により、駐車場収入が減少し、修繕積立金不足が深刻化したからだと思われる。
背景を考えず、細かい条文、形式にこだわる初学者らしい見解である。

[697: 匿名さん]

それでは規約は無用の長物でいいのか？
少なくとも実態に合わせて規約を改正するものだろう。

あほ

[698: 匿名さん]

国税不服審判所の採決から抜粋
「同規定の定める区分所有者の権利は、区分所有者集会決議等により団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されて初めて、各区分所有者らにおいて具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が生ずるということ」

となると、総会決議を採れば支分権が確定するということで、国税庁は管理組合に課税できなくなる。

[699: 匿名さん]

>>>695　by 匿名さん
>規約本体では「区画の第三者への譲渡または貸与した場合は賃貸借契約の効力が失効する」と書いてあるだけ。

共有の駐車場区画を賃借人が第三者へ譲渡できるはずもなく・・・
正確には、どのように記載されているのでしょうか？

[700: 草の根民主主義評論家]

↑民法の560条
他人物売買のことでしょう。
賃借人が第三者に譲渡契約するのは
別に構いませんよ

[701: 699]

>>695　by 匿名さん

【駐車場等使用者が区分所有者の場合、その専有部分を他の区分所有者または第三者に譲渡または貸与したときは、その区分所有者の駐車場等の賃貸借契約は効力を失います。】

ではありませんか？

[702: 匿名さん]

>>701
そのマンションの駐車場賃貸借契約書に書いてある。

（権利義務の譲渡禁止）
第６条　乙は、理由の如何を問わず、本契約上の権利義務を第三者に譲渡・貸与することはできない。

転貸禁止だからサブリースも禁止。

いい加減な運営である。住民も転貸しても管理組合は文句を言えない。

[703: 匿名さん]

>>702
サブリースの駐車場業者との賃貸借契約書の開示請求を理事長にしたらいい。
都合の悪い第６条は削除されてるはずだから。

[704: 匿名さん]

住民には転貸を禁止し、住民以外には転貸可とする。共済事業のマンション駐車場としては本末転倒である。
それから「外部所有者（区分所有者）が駐車場契約し、それを賃借人に使わせる」は明らかに転貸になるので注意を要する。
うちのマンションでは、近隣不動産屋の賃貸募集広告からそれが発覚し、外部所有者に契約を解約させた例がある。
発覚した理由は、賃貸募集広告に「駐車場あり、無料」と堂々と書いてあったから。
駐車場は住民に対して有料で決して無料では貸してはいない。

[705: 草の根民主主義評論家]

↑部屋を貸したいからそのように広告を出したんでしょうけど、そのような広告がダメなら家賃を安くするだけでしょう。あまり意味のあることではない。
あほ