マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[6171: 匿名さん]

>>6169
理事会のリスク管理の必要性はうちのマンションでは全然感じられないけど、
いざという時のための保険を掛けておく必要はあるかもね。
ただ、分譲時は理事の任期は１年で３０名いたから１０年ちょっとで全員が役員
の経験があるので、理事会の抑止効果はあると思うけどね。
ごく最近任期２年の半数交替にしたけどね。
任期を長くできないのと毎年半数が交代するので、悪いことをする者はいないよ。

[6172: 匿名さん]

理事長とかが管理会社や業者と癒着や賄賂が発生するのは工事や点検
とかで費用がかかるものしかないんではないだろうか。
ということは、その発注の仕方がマンションで決めたルールに基づいて
されているかどうかが問題です。
その発注について、理事長が中心でやるのではなく、他の理事が数人で
やり、その結果を理事会で検討するやり方にかえればいいのではないか。
理事長が業者の選定や相見積に参加しないというのが一番だよ。
そうすれば理事長が理事会で適切な判断ができるし、よりシビアになる
と思うけどね。
問題は発注システムの基本書を作ることだよ。
現状の監事では何もできないよ。

[6173: 匿名さん]

理事長は理事会運営の最高責任者にはするが、その執行活動は
各理事が担当してそれを理事会に報告するようにすればいいですね。
理事会では、相見積をおなじ条件で取ったか、つまり同じ条件とは
同じ材料、同じ修繕個所、同じ修繕スペース、同じ仕様での相見積
が取ってあるかとかを理事会で検討していってみんなで決めれば
いいんじゃないですか。
同じ条件で相見積を取るのは知識がないという者もいると思いますが、
まず１社と現場で説明し、それで見積もりを取り、後はそれを使用
して数字部分だけ伏せて各社に相見積をお願いすればいいですよ。

[6174: 匿名さん]

なかなかいい案じゃないの
当マンションも監事職に特別に優秀な者が就く訳でもないし

[6175: 匿名さん]

損害保険料の会計処理について教えていただけませんか。
掛捨て型の年払い損害保険料を３年分３００万を一括して支払いました。
収支計算書には１年分相当１００万を記載し、損益計算書に前払保険料２００万を資産計上し、
来年再来年に１００万ずつ収支計算書に費用として計上し、前払保険料を減らして処理しますと
説明がありましたが、支払時に収支計算書上　全額３００万を費用として処理すべきではないかと
思うのですが教えていただけませんか。

[6176: マンション管理士試験上位合格者]

>>6175 匿名さん
法人税を払っていない管理組合の場合はそれで問題ありません。
https://keiriplus.jp/tips/cyoukimaebarai_hiyou/
長期前払い費用を損金算入できないとかは
法人税計算のとき問題になるだけで
法人税を払っていない、つまり、収益事業を行なっていない大多数の管理組合では、その期中に300万払ったら300万を費用と計上して何も問題はありません

[6177: 匿名さん]

>>6175さん
管理組合の会計処理は何でもありといわれています。
私どものマンションでは５年の総合掛け捨て保険に加入していますが
契約年度に一括処理しています。

[6178: 匿名さん]

↑
6177 間違えて参考になるを押してしまいました。参考になりません。

[6179: 匿名さん]

企業会計とマンションの会計は根本的に違います。
収支報告書には契約年度に一括掲載します。
そして貸借対照表には、資産の部に積み立てマンション保険の
総額を毎期記載します。

[6180: マンション管理士試験上位合格者]

>>6179 匿名さん
↑なにがどう違うのかわからないアホ

管理組合会計も原則は発生主義だが、
恒常的経費は現金主義でよい、という国土交通省から管理会社への通達があるからである。以前、元フロントが書いていたが、水道代を発生主義にすると、利用した月に未払金計上、支払い月に未払金消滅となりめんどくさいだけだから、恒常的経費は現金主義で支払い月に記帳するだけで良いことになっている。損害保険も同様に恒常的経費だから現金主義でよい。

[6181: 匿名さん]

　※水漏れがした場合の対応について
　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。
　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、保険金を上回る費用が発生
　した場合や配管の交換等については各区分所有者が各区分所有者負担でおこなわなければな
　りません。住民間のトラブルの要因にもなります。
　　将来的に（築２０年前後あたりから）漏水が発生しだした場合、前もって専有部分の配管の更新
　工事をやる方はまずいないと思います。
　　そこで専有部分の配管工事を共用部分と一緒にやるということの取組みを検討してた方がいい
　と思うのですが、その為には積立金の値上とか先行工事者に対する補償等も規約に規定しておく
　必要が生じてきます。
　　配管は殆どが塩ビ管が使用されていると思いますが、更新する際は半永久的に更新が必要の
　ない配管に替えることになると思いますので、漏水が頻発しだす築３０年～３５年程度で交換する
　予定で早めに積立金を値上しておけば負担の軽減になると思います。

[6182: 匿名さん]

塩ビ管使用であれば共用部分の縦管部分の交換は必要ないと
思いますが、継手部分の交換はしなければなりません。
その時にあわせて専有部分の配管の交換をすれば経費の削減
並びに在宅の負担が軽減されます。

[6183: 匿名さん]

マンションの配管は築３０年もすれば漏水があちこちで
発生するようになる。
３回目の大規模修繕工事は必要ないといい後は取り壊すといって
いる者がいるが、それまでに配管の交換をしなければマンションは
もたないというのが分かっていない。

[6184: 匿名さん]

築年数が経過すれば漏水はあるだろうね。
しかし専有部分の交換を管理組合がするのはいかがなものかな。それは各戸がするもんだしね。
専有部分の工事は管理組合がすることはできないよ。それが常識だよね。

[6185: 匿名さん]

専有部分の配管を交換するのはいくらかかるんですか。

[6186: 匿名さん]

オール電化で電気温水器が室内の真ん中にあるマンションはどうすればいいでしょうか。

４００戸で１８階のマンションです。築28年目ですが、経済的理由で交換しない部屋が

半分なります。新旧問わず漏水の発生源になっております。

[6187: マンション管理士試験上位合格者]

>>6183 匿名さん
↑鋳物配管とポリ配管を一緒くたにするアホ

[6188: 匿名さん]

その通りです。

[6189: 匿名さん]

>>6187
架橋ポリエチレン管を使っているマンションはごく最近だというのが
分ってないアホ。
鋳物配管を使っているのは、築４０年以上経過しているマンションだよ。
最近までは塩ビ管が主流。
これからはステンレス管になっていくよ。高いけどね。

[6190: 匿名さん]

>>6182
>塩ビ管使用であれば共用部分の縦管部分の交換は必要ないと
>思いますが、継手部分の交換はしなければなりません。

縦管の材質は何ですか？
また、交換しなければならないのはどの部分の継手でしょうか？