マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[22: 匿名]

>>21
やっと結論が出されました。
ありがとう御座います。
皆さんこれでよく判ると思います

[23: 匿名さん]

>>22
そこだけ判ったからといってどうなるんですか？
どんな文脈で、強行規定かどうかが問題になったのか見当もつきませんけど。

[24: 匿名さん]

では、質問します。
法律と異なる事を規約に定めていけないのに、
規約に定めていたとする、ところが組合の総会で、
法令に反する規約に基ずいて決議した。
どうすればよいのでしょう？

ある区分所有者は、このマンションは法令違反（犯罪集団）
の組合であると大声でまくしたてたら、住民から８９３ではないか
とヤジがとんだ。見ていて滑稽だが、本人は理事の面々を名指して
お前たちこそ８９３にも劣る理事だとおこっていた。

規約を良く精査すると、明らかに法令違反は存在する。
だいたい、管理会社に有利にできている。
法令違反の規約でも規約は有効であると管理会社よりの
弁護士等は嘘ぶく。こまったもんだ？

[25: 購入検討中さん]

＞どうすればよいのでしょう？
どうしたいんですか？

＞法令に反する規約に基ずいて決議した。
これだけじゃ、それが合法なのか違法なのかちっともわかりませんが、
ありえるとしたら「総会決議条件の特別事項」かな．．．

[26: 匿名さん]

>>24
訴訟しかないと思いますけど、現実に損害が発生しているか発生する恐れがなければなかなか裁判のレールの上に乗せるのが難しいのでは。

違法の中身によるけど、決議そのものが無効だという話なら、その決議によって誰に利益があって誰に不利益があるかを分析しないとね。

[27: 匿名さん]

強行規定と任意規定の違い分かるかな？

[28: 匿名さん]

　て

[29: 匿名さん]

お尋ねいたします。
私のマンションの規約では、総会の成立要件は、法律どうり、
区分所有者及び議決権の過半数が出席（出席者、議決権行使書、委任状含む）
すれば成立するとあり、これは問題ないとお思います。しかし、
規約の設定、変更、廃止、（特別決議事項）を、出席組合員及び議決権（欠席者は除く）
の４分の３以上で可決する。とあります。２０数年間にこの規約で、
規約の設定、変更、廃止が、繰り返し行われております。

議案書、議事録を閲覧させてもらいましたら、出席者（出席者、議決権行使書、委任状含む）
は、大体６０％で、４分の３以上を満たしている総会は有りませんでした。

管理士に相談しましたら、総会を得ずに削除の報告をすればよいとの回答でした。

弁護士に相談しましたら、分譲時に全員が規約を承認してマンションを購入しているので、
この規約は法律違反で無効であるので総会をやり直して法律どうりに設定のやり直しをしなさい、
との回答でした。これ等によって損害を受けた組合員は損害の賠償を請求することが
出来るとアドバイスを受けました。総会を経ずに報告だけですますと、この規約で設定、、
変更、廃止されて、組合を運営されてきた規約が、大きな問題になる可能性が、
大きいとの回答でした。

管理士の意見に従うと簡単ですが、現在は楽ですが、後々問題が大きな問題になりそうです。

皆さんのご意見をお伺いいたします。宜しくお願い致します。乱文ですみません。

[30: 匿名さん]

大塚家具の経営方針の異なるレベルの高い骨肉の争いを、
管理組合の管理方針に置き換えてレベルの高い、
マンション管理士のご意見を、拝聴したい。

[31: 匿名さん]

ここは削除依頼をしましたので、「マンション管理士等への何でも相談
ＰＡＲＴ３の方へ移動をお願いします。

[32: 匿名さん]

マンション管理士等では無く、マンション管理士に相談したいのですが。
これでは、まずいのですか。？宜しくお願い致します。

[33: 匿名さん]

　そもそも、いくら規約が区分所有法に違反しているからと言っても、勝手に削除するなんて、本当にそんなマンション管理士がいるんですか？

　総会の特別決議を得て、削除すべきです。
　ただし、総会で特別決議が必要になった時は、この規約は区分所有法に違反しているので、区分所有法が適用されます。」と、説明して、法の規定通り決議しなければなりません。

＞これ等によって損害を受けた組合員は損害の賠償を請求することが出来るとアドバイスを受けました。
　確かにそうですが、請求はできるが勝訴判決を得ることが出来るとは言っていませんね。
　
　弁護士らしい言い回しで、あたりさわりのない回答です。
　こんな場合、勝訴の確率は？と聞けば、反応で「請求する価値」が推定できます。
　「相手のあることなので結果は保証できません」と言われた時は、「裁判なんかしない方がいい」と解釈してください。
　理由は、お分かりですね。

　ちなみに、ある管理会社の顧問弁護士は「請求は誰でもできる。違法ではない。」と、言ってました。
　同時に「法的な問題にのみ答える。倫理的な問題には答えない。」とも言ってました。

　組合員同士で、裁判をするときは、その後の不和が心配です。
　裁判を起こされ、負けた人の恨みがどれほどのものか考えると、「倫理的な考察」も重要です。
　　
　裁判内容にもよりますが、３/４の承認は得られてなくても、過半数の賛成票があった場合などは
　「手続きに瑕疵はあるが、決議は有効」との判決が出る可能性が大です。　

　匿名掲示板で言っても仕方のないことですが、私はマンション管理士です。

[34: 暇入]

無効に決まってますよ。

[35: 暇入]

特別決議での追認をすべき。

[36: 匿名さん]

役員の面々が、マンション管理支援機構をとうして、
規約診断を依頼、マンション管理士会の幹部くらすが診断、
法令に反するので、削除を進めてています。
３３さんの意見と、弁護士３名の意見はほぼ一致しております。
弁護士の意見としては、時効がないので、次の総会の案により
考える事。この規約で総会で決議された事項を、規約比較表で
整理をするようアドバイスを受けました。

別に一つ違反の発見がありました。
法人化を普通決議で決議され登記されておりました。

[37: 33のマンション管理士]

＞法人化を普通決議で決議され登記されておりました。
これなんか面白いケースですね

＞無効に決まってますよ。さん
裁判すれば、法人登記取り消しの判決が出るでしょうか？

[38: 暇入]

↑総会決議無効確認訴訟の勝訴判決文を添付して、取り消しの登記をする。

[39: 匿名さん]

法人化や規約の設定、変更、廃止は、区分所有者及び議決権の４分の３
以上で決議しなければいけません。緩和する事も厳しくすることは出来ず、
規約には、法律どうり設定しなさいとなっているのに、
マンション管理士会の幹部クラスが、組合の役員の相談をしたら、
規約の文言を削除する事を提案してきました。私は、法律違反の規約は、
無効であるので、その規約で決議された、総会の決議も無効にして、法令に
従う様要望しております。マンション管理士の間違った提案で組合はさらに、
混乱しております、区の支援機構をとおしている、この管理士会は問題有りませんか。

[40: 暇入]

＞＞私は、法律違反の規約は、
＞＞無効であるので、その規約で決議された、総会の決議も無効にして、法令に
＞＞従う様要望しております。

総会決議無効確認訴訟は自分でできます。

[41: 33のマンション管理士]

by 暇入さんに質問

＞総会決議無効確認訴訟の勝訴判決文を添付して、取り消しの登記をする。
なるほど。勝訴を確信しておられるのでしょうね。

ではこれはどうでしょう。
間違った特別決議で、緑地の一部を駐車場に変更した。
さて、判決は、「無効な決議なので、原状復帰するように」となるのでしょうか

もう一問（特別決議でないが、規約違反の場合）
規約で、一週間前となっている総会開催案内を５日前に送付して開催した
判決は「総会は無効」となるのでしょうか

貴方のご意見で結構です。