マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[2771: 匿名さん]

２７６３ではないけど
区分所有法の話しで十分なのに民法の話までは必要ありません。
大規模修繕工事に特別決議が必要な場合もあるでしょう。
うちの場合は子供用プールをロータリー駐車場にする時大規模修繕工事
でやりましたから。
その時は特別に影響を及ぼす者の承認は一人ひとりには確認しませんでした。
プール取り壊しに反対の方は理事会に申し出てくださいと通達はしましたけど
一人も申し出はありませんでした。
重要変更を大規模修繕工事でやることもありますよ。決めつけはいけません。

[2772: 匿名さん]

ハイそうですか、さようなら

[2773: 匿名さん]

>>2770 匿名さん

だからなに、当然ですが
すぐ上のレスでもコピペあるでしょ
変更があって迷惑で承認取れなければやめればいい
同じ仕様の修繕では迷惑は絶対にかからない
もし迷惑かかると言うなら何が迷惑？(笑)

[2774: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しは総会の普通決議が必要となっています。
その計画には工事の周期や予定価格等が記載されています。
その計画案が承認されたら総会決議は不要というのも問題がありますね。
それには特別決議が含まれている可能性もありますし、工事によっては
共用部分の重大変更に該当するかもしれません。
しかし、長期修繕計画の洗い直しの総会ではそこまでは具台的に説明は
されませんし、第一長期修繕計画の数量計算書等の内訳書まで読み切れる
者はいないでしょう。又、その資料を見ることもないでしょうから。
大事に管理組合の事務所に保管されているだけですよね。
理事長も見ることはまずないでしょう。
その時は総会決議をすればいいというでしょうがね。
大規模修繕工事や修繕積立金の取り崩しは総会決議事項としているマンション
が殆どなんでしょう。それでいいじゃないですか。
何か問題がありますか？

[2775: 匿名さん]

2771

＞重要変更を大規模修繕工事でやることもありますよ。決めつけはいけません。

知らないって怖いわ、そのプール云々は大規模修繕ではないよね、ただ一緒にやるだけでしょ。

その共用部の重大な変更については総会決議が必用よ、それだけで決議しなよ、それもわからないの？

多くの大規模修繕は傷んだ部分や施設設備の修復は重大な共用部の変更じゃないから関係ないの。

理解できないならここで噛みついてないで勉強なさい。

[2776: 匿名さん]

>>2774 匿名さん

あなたの勝手な解釈でしょうが、そのような決まりはありませんよ。

マンション各々の都合で決めることです。

自分のマンション規約や標準管理規約を当たり前と思うのは団塊世代以降人かな。

[2777: 匿名さん]

タワーマンションの管理費や修繕積立金は高層階も低層階も専有面積割で同じなのかな。
タワーの大規模修繕は費用が超高額との予想だけど、高層だからの高い修繕費よね。
一緒なら低層階の安い部屋の人は損ですね、販売価格差３倍以上あるみたいだし。
タワー住んでる人いたら参考のために聞きたい。

[2778: 匿名さん]

>2776
標準管理規約をひな形としてないマンションは、ＮＰＯ全管連に
加盟している又はその指導を受けているマンションぐらいしか
ないんじゃないですか。
標準管理規約では不都合がありますか？
大規模修繕工事はマンションの経年劣化に合わせて計画的に行う工事
であり、建築基準法でいう建築確認の必要な大規模な工事とは違います。
建物の適正な維持管理による資産価値の維持を図ったり、生活水準向上
のグレードアップ、居住性、機能性を向上させ資産価値を落とさない為に
やるのであり、プールを解体し、ローターリー駐車場にするのも大規模
修繕工事で実施することもありますよ。
建築確認の必要はありませんしね。単なる工事ですよ。

[2779: 匿名さん]

大規模修繕工事をする場合、１４階以上の高層階は足場を組んでの工事は
できないようになっていますので、ゴンドラでの作業となります。
当然専有部分の面積比での計算になってます。

[2780: 匿名さん]

標準管理規約通りでは不都合がある問題点を具体的に出してもらい
それについて論じあいませんか。
抽象論では何が問題があるのか分かりませんので。

[2781: 匿名さん]

修繕や管理を簡潔に済ませたいマンションと
何事にもものを言いたい古い組合員のいるマンションでは
同列にはかたれません

【買う時には誰も教えてくれなかった大規模修繕のこと①】来たっ、1回目の大規模修繕！

　　http://www.homes.co.jp/cont/press/reform/reform_00033/

こんなのも見て現実を見てはいかがですか　↓

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[2782: 匿名さん]

>>2779 匿名さん

>>2779 匿名さん
それなら富裕層が多く住む高層階はお得ですね。
エレベーターの使用にしてもタダではないし
東京タワーでも料金かかる、スカイツリーなら一人５０００円以上。
メンテナンスも高いだろうね。
タワマンの2階とか3階に住む人も同じ負担なのね
ありがとう。

[2783: 匿名さん]

>2781さん
ざっと読ませて頂きましたが、ごくごく当たり前のことが書かれています。
大規模修繕工事をする時には、総会での発意からスタートしていきますが、
専門委員会の設置と建物診断、設計監理業者の選定、元請会社の選定と
相見積を取り説明会を実施し業者選定をしていくというのは当然のことです。
そして相見積をとる場合は、同じ条件で見積もりをとらないと何の意味もないということも。
そのために設計監理業者に見積要綱書等を作成してもらい、同じ条件での相見積を
出してもらいそれから業者に説明をしてもらうんですよ。
そして、設計監理業者には長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。
それを基に１戸当り月の必要修繕積立金の額を知ることも大切です。それを知り
値上げするかどうかは別問題ですが。
確かに買う時には誰も教えてはくれませんし、買う側にも大規模修繕工事のことを
意識する者は殆どいないでしょうしね。
買う時には、管理費や積立金の安いのもその条件にするぐらいですから。

個々の設計監理業者の選定方法やその目的、元請会社の選定方法とかも本当は
書き込みたいんですが、皆さん嫌がりますしね。
一つ言えることは、大規模修繕工事をする時にはスケジュールを立てるのが一番
最初の仕事です。
それに専門委員のメンバーについても、会議とかに参加できるかがそのポイント
なんですけどね。

[2784: 匿名さん]

>2782
エレベーターの使用は１階の者は使用しないのに、保守点検費用を
しはらったり、更新費用も必要になる。
管理費に差をつけてもいいと思う方も多いでしょう。
しかし、全国でもそれで運営されています。
それを承知で１階を買われたんでしょう。マンションは上に行けば
行くほど値段は高いですからね。

[2785: 匿名さん]

>>2783
あなたちょっとしつこいね、その修繕方式をなぜ押し付けようとするの？
マンションそれぞれ修繕方法もその考え方も違うの、いろんなマンションあるのよ。

＊設計監理方式（特別な資格が必用でもない現場監督雇うようなもの）

＊責任施工方式（丸投げで補償も一括で一番楽で安心）

＊コンストラクション・マネジメント方式（コンサルに相談するとメリットあるとの説明）

だいたいこの三種の方式から各々マンションが選べばいいこと。押し付け無用。

[2786: 匿名さん]

>2785
設計監理をするには１級建築士又は１級管理技士の資格がいるんだよ。
それにあの書き込みは２７８１さんに答えたものだよ。
マンションでそれぞれ修繕方法もその考え方も違うといってるけど、
大規模修繕工事を進めていくにはいろんな方法があるというのをあなたは
知らないんでしょう。だったら勉強しなさいよ。
責任施工方式＝丸投げで補償も一括で？一番楽で安全とか書き込んでるじゃない。
笑われるよ。
だから情報の提供をしているだけだよ。各マンションはそれを読んで判断すれば
いいだけのこと。
現在ここの書き込みは大規模修繕工事に関するものになっているんだよ。
あなたは何を書き込んでいるの？別にあなたの書き込みを邪魔している訳でもなし。

[2787: 匿名さん]

>>2782
参考までに、４０階超えるようなタワーマンションでは
高層階専用のエレベーターがあることが多いよ、低層階では止まらない。
そのエレベーターは高層階の人が管理するのかな、と思うよ。
タワマンはひとつのマンションに港区と足立区あたりが上下で存在する街だよ。

[2788: 匿名さん]

高層階専用エレベーターでも共用部分だから誰でも使えるからね。
友達やマンションの住民、配達員等。
タワーマンション以外の１階に住んでいる者と同じ条件ではないの。
１５階程度のマンションでのルーバルも住んでいない者も工事のために
積立金を払っているし。

[2789: 匿名さん]

>>2786 　そんなデタラメどこで教えてくれたの？　嘘は迷惑だっていったでしょ！
　　　　　それぞれのマンションの勝手なのよ。

設計監理に必要な資格

大規模修繕工事を行う場合には、建築基準法により『大規模な修繕や、大規模な模様替え・増築』などの場合に、建築基準法で規定された「建築確認申請」が必要です。しかし、一般的なマンションの大規模修繕工事では、「大規模な修繕や、大規模な模様替え・増築」に該当する工事はほとんどないのが現状です。つまり、「建築確認申請」の必要がありません。

この場合、建築士又は建築士を有する設計事務所でなくても設計・工事監理業務ができるということになります。

これに対し、平成20年の建築士法改正により、「建築士事務所が設計又は工事監理業務の委託を受ける契約を、発注者（管理組合等）と締結する場合は委託契約前に、必ず建築士又は建築士事務所に所属する建築士が、建築士を証明する書面の提示と共に、委託契約内容に係わる法令事項を含む所定の内容(重要事項)について、発注者（管理組合等）に説明し、内容を書面にて交付し捺印すること」が、建築士事務所の開設者に対して義務付けられました（建築士法第24条の７）。

これにより発注者（管理組合等）は、設計監理業務等の委託契約前に、有資格者による業務の遂行であることが目に見えて判断できるようになりました。

管理組合は、設計監理業務を委託する場合には、事前に設計事務所に対し、設計監理業務が、有資格者による業務の遂行なのかを確認することをおすすめします。

参考文献：
国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」
国土交通省「ＣＭ方式活用ガイドライン」
公益社団法人 日本建築家協会 近畿支部「設計監理の資格と建築家」

＞一般的なマンションの大規模修繕工事では、「大規模な修繕や、大規模な模様替え・増築」に該当する工事はほとんどないのが現状です。つまり、「建築確認申請」の必要がありません。
＞この場合、建築士又は建築士を有する設計事務所でなくても設計・工事監理業務ができるということになります。
（建築士法第24条の７）これ改正しても建築士向けの法で、資格など無用の業務なんだよ。
悪質な業者を見極めるだけのほうほうね。

勉強しなよ、お爺さん。

[2790: 匿名さん]

タワーマンションのエレベーターを上層階の者が管理して更新工事や
メンテナンスも上層階の者が支払っていれば、それ以外の者が使用
する時には１回いくらの使用料を取るといっても何にも云えないしね。
これについては、通常のマンションの下層階の者がエレベーターの使用に
関しての裁判例があるよ。
下層階の者は共用部分だから黙って支払いなさいとね。