【値上がり】 投資（賃貸）目的でお薦めは？ 【高利回り】

[不動さん]

23区内の新築マンション限定で　現時点において　投資（賃貸）目的であれば
どこ（地区、駅名　場合によってはマンションの具体名）がよいでしょう?

自宅用ではなくあくまでも投資（賃貸）の面からご意見をお聞かせ下さい。
新築との対比において　必要なら中古の話しが出て来てもいいと思います。

収益還元法の観点から、都心の一等地が必ずしもよいとは限りません。
高利回り、今後期待出来るエリア情報も含み　お教え下さい。

特定のエリア・物件でマイナス情報のみの書き込みは削除依頼を出しますので、
プラス面を強調してどしどし書き込み下さい。

[42: 匿名さん]

>>34
日本橋の築浅中古は、今はまだ割安だと思う。
２０００年前後に、中央区が路地裏の斜線制限を緩和したためコンパクトマンションの
建設ラッシュだった。賃料相場も都心三区のなかでは若干安めで、１．２〜1.35万円／月坪
というレベルだが、築６年程度の中古価格は23０万／坪前後。
駅徒歩５分。最上階など、もしみつけたら買っておくのもいいかもしれない。
三井やＵＲの再開発でポテンシャルは高まっている。古いビルの建替えも活発。
ワンルームの利回りも水天宮前がトップなのだそうだ。
http://www.homenavi.or.jp/topics/topics_m061102.htm

[43: 34]

>>42さん

私も3年前に同じような記事を読みました。
偶然ですが、その記事を読む直前に　水天宮にマンションを買っていました。
半蔵門線の駅近ですので、貸すのは容易で、満足はしています。

ただ今からの新築マンションでは投資の面から難しいので、やはり中古狙いでしょうか？

[44: 匿名さん]

たとえば２３区内の可住面積って、
バブル期と比べてどのくらい増えているかデータはあるのでしょうか。
高層マンションなどの土地の高度利用、商工業地の転用など、
相当増えていると思われるのですが。
そう考えると、株と同じく、昔の供給水準換算でいくと、
既に現時点でバブル期レベルまで買い進まれている可能性もありますね。

[45: 不動さん]

スレタイの趣旨から少しずれて来ていますが、
結論として、品川の定借を除いて　新築マンションでは　もはやお薦めは無いとの事でしょうか？

3-4年前に　このスレを立ち上げればよかったですね。

[46: 匿名さん]

>>45

と言うか、３〜４年前の当時でも新築はお勧めではなかったんじゃないでしょうか？
当時の中古なら新築よりももっと安く手に入れることが出来たのですから。
価格が上がっている現在から見れば、結果として当時の新築はお勧めだったと思えるだけだと思います。
いつの時代も相対的に新築が割高なのは変わりませんから。

[47: 不動さん]

>>46

確かに、そうですね。
それに1-2回賃貸に出せば、中古マンションと殆ど変りなくなりますし。

ただ、３〜４年前の新築マンションでは、一部かもしれませんが3-45割アップで現在売れているものもあります。
代りに中古をその当時買ったとすると　どうでしょうか？

[48: 匿名さん]

>>47

あなたは３〜４年前の当時、マンション価格が今日のようになると確信を持てましたか？
あるいは確信を持てなくてもリスクを取るだけの資力と覚悟がありましたか？
きっとそうではないのでしょう。今更、結果論から言ってみても仕方がないですよ。

[49: 48]

>>47

追加ですが、これからも更にマンション価格が上がっていくのなら、「高い」と思われている今の新築も結果としてお買い得ということになりますよ。問題はあなたが現状分析と将来の見通しを以って、今ここでリスクを取れるかどうかです。

[50: 不動さん]

3年前におっかなびっくりで少しだけマンションを買いました。
都心の駅から近いマンションが中心でしたが、さすがに千代田区の物件だけは
その後の価格動向に自信が持てず　中古マンションにしました。

その当時、今後上がると言う確信は全く有りませんでした。
ただ、割安かなと感じただけです。

今は更に確信はありませんが、皆さんがどう捉えれいるのかは
関心が有ります。
ご意見拝聴したいと思っています。

[51: 購入経験者さん]

意外と大得という買い物はもう滅多にないかもしれないです．
価値が見捨てられてるような所で、近い将来日が当たりだすというのは、真剣に探して、
見つけても、実際買うのは個人の不動産投資の規模では難しい（勇気と失敗をしのげる資本の点で）
個人は不動産専業でも開発業でもないので、
そこまでの大きなリスクをとるならば、別のポートフォリオを選択すべき．
不動産にはある程度堅く働いてもらう事と、保険効果とロングタームでどうか、くらいでしょう．
（副業でも、会社にしたり事業者規模の人は別ですよ）

最近は良いものを高く買うのが結局一番お徳ではないか？（デベみたいですけど）と思っちゃいます
供給の少ない地域、稀少価値の維持できるものが、下値維持率もよく安心
エクイティー上昇狙いでも、6年目転売を考えると今年入居でも2013年です
2002物件（2000以降販売開始が10年目をすぎます）〜2007物件の競合中古が少ない所の方が・・

[52: 匿名さん]

都心・城南高級物件。
坪４００万の１ＬＤＫ１６坪　６４００万円を仲のいい友人と１：１共有名義で買う
それぞれ頭金３２０万、ローン２８８０万
ローン返済は３５年３％で１１万　家賃は１．５万月坪として１２万円
共同生活をしてもいいし、片方から持分の賃料をとってもいい。
２年住んで値上がりしていたら売る。
さほど値上がりしていなければ、ローンを借り替えて貸しに出す。

確かに新築は坪単価３００万超えるとイールドギャップが縮まってくる。
ついついキャピタルゲインが欲しくなる。
ワンルームは融資も厳しいけど大手分譲の大型マンションの１ＬＤＫなら
こういう手はどうかなと・・・
揉め事の元か。

[53: 不動さん]

> No.51 by 購入経験者さん

> 最近は良いものを高く買うのが結局一番お徳ではないか？（
最近は高くても良いものを買うのが　結局一番お徳ではないか？
との事でしょうか？

その他は納得しました。
具体的な物件名は有りますか？
（あっても言えませんかね！？）

>> No.52 by 匿名さん
二人で買う理由がよく理解出来ないのですが。お教え願えませんか？

[54: 匿名はん]

年収700前後のサラリーマンでは大した物件買えないから２馬力にするってことでしょう。
それなら共稼ぎカップルのほうが揉め事なくて良いのでは？

[55: 匿名さん]

50＝スレ主はただ単にいい時期に買って値上がってることを自慢したかっただけでしょ？ｗ
「少しだけ」なんて妙に勿体つけちゃって…。

前の47のスレで
>代りに中古をその当時買ったとすると　どうでしょうか？
というのは、後の自慢話を展開するための伏線だったんでしょうかね？ｗ

[56: 匿名はん]

私も2004年に港区に1部屋買いましたが、当時は現在のように上がるとは思えなかったし、ネット掲示板でもネガティブな発言しかなかったですね。50さんも当時上がるとは考えてもいなかったし、現在もただ流れに乗ってるだけで先が見えていない状態なので将来が心配なのではないでしょうか。
5〜10年内にローン返済できないならなおさら心配でしょうから。てことで自慢話ではないと思いますよ。

[57: 匿名さん]

スレ主の不動さんは
>リスクを取るだけの資力と覚悟がありましたか？きっとそうではないのでしょう。
の挑発的な書き込みに反応して、 自分の事を書いたんでは?

>代りに中古をその当時買ったとすると　どうでしょうか？
に続く書き込みも、自慢話と言うより、 あの時中古マンションではなく、新築を買う勇気があれば、もっと儲かったのにとの失敗談に読めるけど。

実体験を書くとすぐ自慢話と書かれると、誰もこんな所で経験談を書かなくなるよ。
将来の予想なんて誰も断言出来ないのだから、 この数年のいろんな実例の方が参考になるけど。

3年前、今から思うとマンションがかなり安かった頃でも、おっかなびっくりだったとは、笑っちゃいけないけど、面白かった。
だから、今はもっと心配なんだよね。
ちょうど株やってると、いつも暴落の心配に取り憑かれるのと同じだ。

[58: 購入経験者さん]

心配しているからこそ人生。心配の無い人生なんてつまらなすぎる。

私は利回りは低めの競合物件が少ない城南一等地に買っております。
価格変動率が過去も低いが、賃貸でも売買でもそこそこの需要が
見込めるところ。
今度は定期借地権の物件に挑戦しようと思います。
誰もどうなるか分からないからこそ面白い。

[59: 匿名さん]

>定期借地権の物件
借りる側にとっては関係ないので、賃貸の利回りが良い。
特に品川の定借マンションは抜群。
ただ、ほぼ当たらないのが難点。

[60: 勉強中]

>私は利回りは低めの競合物件が少ない城南一等地に買っております。

新築ですか？　広さは？
利回りはいいですか？
差し支えない範囲で結構ですので、教えて下さい。

[61: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズの価格推移だが、８０年代半ばに坪単価３５０万で新築分譲されたのが
中古市場で毎年５０パーセント位ずつ値上がりし、ピークの９０年には坪単価３０００万円超
約１０００パーセントまで値上がりした。これを考えると１〜２パーセントの利回り格差を
気にするより、元本の物件そのもの魅力を重視したほうが２０年ぶりくるこれからの
資産インフレ時代には有利だと思う。