目白ガーデンヒルズ Part3

[やまびこ]

大分販売も終わりに近づいてはおりますが、新スレッド立ち上げました。
よろしくお願いいたします。

旧スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44820/


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[783: 匿名さん]

そうですか〜？

私が通るといつもちゃんと挨拶してくれますが。

[784: 匿名さん]

私の住んでいるマンション（住友建物サービスで管理は同じだと思いますが）のコンシェルジュは２０代の女性が３人交代くらいでカウンターに立っていますが、通るときには、いつも明るく挨拶しますよ。男の管理人はなんともいえませんが。

[790: 匿名さん]

かなり森の新芽が出てきましたね。新緑が楽しみ。
椿坂の花もいろいろ咲き始めましたね。

[791: 匿名さん]

今日、手紙が入っていましたが、あれはＡｕならＯＫということですか？

[793: 匿名さん]

販売時には気になりましたが実際に住んでみると、北棟、南棟、部屋のグレードによる対応の違いとか
特にないんでしょうか？

[794: 匿名さん]

福岡で、地震がきてヒビが入ってしまったマンション
（かなり高い値段で分譲。まだ建ってそれほど経っていない新しいマンション。
ちなみにそれ古いその他のマンションは
まったく大丈夫だったの）って住友分譲だそうですね？

福岡のマンションではデベと管理組合の会長との癒着が
ささやかれていましたが、こちらのマンションは大丈夫ですか？

[795: 入居済み住民さん]

いまだに毎日あちこち工事してますよ。

[796: 購入検討中さん]

そうなんですか？

でも、直している分、いいのかもしれませんね。
福岡の物件はスリッドが設計図どおり入っていなかったってことが、
ヒビの原因だったとかってテレビでやっていました。
まあ、地方と都心（？）の物件では力の入れ方も違うでしょうけど・・・

[797: 匿名さん]

７９４さんへ
大きいマンションであれば各種委員会があり、居住者の中にそれなりの専門家がいるケースが多いので、癒着は難しいでしょうね。
一般論として、管理組合の会長就任中や就任満了後１年位は、便宜を受けているのではとか、あらぬ疑いを持たれないよう、デべ系のリホーム会社を使わないとか、デべ系の仲介会社を使って住み替えを行わないとかの
透明性を高めるべきでしょうね。

[798: 794]

そうですね。ただまあ癒着というほどのものでもなくても、
デベ側の人と交渉してるうちに、なんとなく向こうの話にのってしまう、
というか誘導されてしまうことはあるかもしれませんね。
やはり向こうはプロですから。
福岡でも和解したとたん、スリットがちゃんと入っていないってことが
わかった（そのくらい、なんでもっと早くわからなかったのでしょうね？
そのほうがむしろ不可解に思いましたけど）とかって話もあるし、
専門家も交えて、組合でしっかり話し合うのは大切でしょうね。
大きなマンションだと難しいかもしれませんけど、要は住民次第ですものね。

[799: 匿名さん]

管理組合は、会長ではなくて、「理事長」です。
分譲マンションに住むのなら、管理組合の本を1冊くらいは読んでみましょう。

[800: 匿名さん]

スレ違いです。
そういう管理組合のお話はこちらのスレでお願いいたします。
http://www.e-mansion.co.jp/com/kanri/index.html

[801: 匿名さん]

地方も都心も力はあまり入れてないと思われ
特にマンションはドル箱でもないからね

[802: 匿名さん]

　以前話題になりましたが、駐車場出口のミラーが設置されましたね。
　だいぶ無いのにも慣れていましたが、やはりあった方が全然安全ですね。
　設置に関して交渉してくださった理事の方々に感謝感謝です。

[803: 匿名さん]

ミラーがバックミラーのちょうど影になっていて、言われるまで、設置されていたことに気づきませんでした（笑）
というのはともかく、感謝です。

[804: 匿名さん]

週刊新潮に残念な記事が載っていましたね。
「東京・目白の新居に引っ越して、10カ月。
○○○○・○○さんご夫妻もすっかり落ち着いた様子だが、
お住まいのマンションがどうもおかしい。
昨年5月、地下駐車場で水漏れ事故が発生、
12月にはマスターキーを紛失して全戸の鍵取り替え、
今年になって再び駐車場で水漏れが起きたのである」
（『「サーヤの豪華マンション」でまた起きた「水漏れ事故」』29頁）

マンションの水漏れは、工事をすればいちおう元に戻るようですが、
竣工後、水気を内部に吸い込んだしまったコンクリートは、
鉄筋の膨張などでひび割れの原因となり、完全に元に戻ることはありえないそうです。
竣工まもない高級マンションの売主が、今後どう対応するのか、
皆さんここでも自由に話し合いませんか。

[805: 匿名さん]

誰かだ外部に情報を漏らしているのでしょうか？こんな内部情報をどうして週刊誌が知りえるのでしょう？？


　こんなこと関係なく住友不動産にはしっかりしてほしいです、このようの注目されているのですから、悪いことはすぐに露見するのですから。。。。

[806: 匿名さん]

設計・施工は鹿島なので、直接の責任は鹿島にあるとおもいますが、
やはり住友は売主ですからね。
週刊誌には管理組合の理事長名で「外部にしゃべるな」という口止めの手紙が
配られたことまで書かれていましたね。
今の時代に隠蔽できると思っているのでしょうか。
愚かしい。
しかし、水漏れはやはり、設計上の問題かな、という気がします。
フラットプレート免震構造ということで、駐車スペースと居住スペースが
別のハコになっている。そこらあたりに水が漏れてくる原因がありそうです。
ともあれ、水が漏れているということは、免震装置(ショックアブソーバーの役割を果たします）
の耐久性にも影響してきそうで、怖いですね。
ただ、けっこう地下の駐車場って、水モレしてるマンション多いですよ。

[807: 匿名さん]

　まあ、責任は鹿島にあるのでしょうね。
　単に水が漏らなくなったら良かったという問題ではないと思います。今後どうなるのでしょうね。

[808: 匿名さん]

＞週刊誌には管理組合の理事長名で「外部にしゃべるな」という口止めの手紙が
＞配られたことまで書かれていましたね。

情けない限りの品性ですね。

[809: 匿名さん]

やんごとなき身分から、水漏れに頭を悩ませるような境遇への変化では、
あまりにおいたわしい・・・・
住友は、もっと自身の持てるマンションへお移りいただくようにするのが誠意なのでは。

[810: 匿名さん]

1つ移れば関係者の周囲の世帯も移らなければならないから、大変でしょう。
水漏れの件は、人の口に戸は建てられないから、大規模であればあるほど難しいでしょう。
世帯平均3人としたら、1200も口があるんですから(笑)

[812: 匿名はん]

週刊新潮 [ 2007年04月05日号]
「サーヤの豪華マンション」でまた起きた「水漏れ事故」


サーヤの知名度のせいで世間にばれちゃったね。一気に売れないマンションに転落

[816: 入居済み住民さん]

＞購入を検討している人の情報収集の場でもあります。

813のレスをよく読めば購入検討者ではない事が
よく分かりますよ。
契約者でもなく、購入検討者でもない人って・・・
誰でも察しがつきますよね。
『意図』丸出しです。

[817: 匿名さん]

＞816
何か勘違いしてませんか？？？
住友さんのマンションは、学習院下にも護国寺、中野にもそこらじゅうで売り出されようとしてます。
そういうマンションを検討している人が、入居後の対応はどうなんだろうと掲示板を見に来ますよ
自分もその中の1人です。
ガーデンヒルズだけの購入を検討するなら、新築未入居なら最上階の1部屋だけですから
大金持ちだけであって、掲示板世代ではまず検討自体が難しいでしょう。
中古なら低層階を中心に、そこそこ売りに出てますよね。

掲示板は匿名だしオープンでいろんな書き込みがあった方が、意味があるのではないでしょうか。
あまり追求すると、あなただって住民さんかどうか知る手段はないのですから・・・・。

[823: 匿名さん]

水漏れ、特に地下駐車場の水漏れが、免震層や建物の基礎として、将来どのような影響があるのか、
意見を述べ合うのではなっかたのですか？

[825: 匿名はん]

No.718 by 匿名さん 07/01/10(水) 14:49
＞北向き自慢ばかりですね、普通のマンションとは逆の発想だけど、
＞普通のマンションでは低価値の向きです。
＞ガーデンヒルズの場合は、北向きがけっこう良かったのかもしれないですね。
＞住友さんも、北向きの値付けをもっと高くすればよかたっと、悔しがっているかもしれません。


北は日当たりが悪いというデメリットがある。北は森とべったりで南棟との距離はわずかだ。
そもそもこの敷地は南北間は広くないのに北棟と南棟を建てたのだから狭苦しくて当然だ。
住友が欲を掻いたのがよく分かるな。ただ南棟の上層階は北棟とぶつからない。南の方角も森の景色も両方取りたいのならここということになる。

[826: いつか買いたいさん]

そんな今まで１００回はそんな話出ていますよ。古い情報出すなら、もう少し新しい情報を出されてはいかが？

ちなみに、この物件の北向きのいいところは、広いバルコニーに最上階でなくてもさんさんと日があたる設計になっていることですね。
向きが真北ではなく東よりに向いていること、バルコニーが横にずーっと続くのではなく、切れ目が
二戸ごとにあること、によるものですが、よい設計だと思います。

[828: 匿名さん]

南側の上層階、いいですよね。当たり前ですけど。北側の森も見えて。
でも、もう出てこないんじゃないんですか？
北側は出てるんですか？

[829: 匿名さん]

北側は静かで、鳥のさえずり、夏の蜩、秋の鈴虫が聞こえ、ベランダから見える馬場の馬、そして借景の木々を楽しめます。
全て借り物ですが、山手線の内側でこれだけの自然環境は、他にありますか？
売り物が出るのは、南棟の低層階が殆どで、北棟が出る可能性は低いでしょうね。

[830: 匿名さん]

826の「いつか買いたいさん」に質問なのですが

＞ちなみに、この物件の北向きのいいところは、
＞広いバルコニーに最上階でなくてもさんさんと日があたる設計になっていることですね。
＞バルコニーが横にずーっと続くのではなく、切れ目が
＞二戸ごとにあること、によるものですが、よい設計だと思います。

どうして、そこまで詳しく設計のことがわかるのですか？
モデルルームに行きましたけど、そのようなことがわかる
詳しい図面はもらえませんでしたが？
私がもらったのは、予算にあう部屋の図面と、全体の形のわかる図面（パンフ）これだけです。
全体の設計がわからず、苦慮しました。
どの資料を根拠におっしゃっているのでしょうか。

[831: 匿名さん]

これを言い切れるのは住居者だけでしょう。北北東の方角で日が差すのは朝のわずかな時間でしょうから。

[832: 匿名さん]

830さん
MR行けば誰にでも全体の図面集はくれましたよ、部屋内はわからないけどバルコニーと
建物の関係はちゃんと見る人が見ればわかりますよ。
知識のないひとは、どんな図面をもらおうと理解できないでしょうけど。

[833: 匿名さん]

>北北東の方角で日が差すのは朝のわずかな時間でしょうから。

ズバリです。
北棟の低層だとほとんど日は差さない設計です。
バルコニーに日が差すのも午前中のわずかな時間
(北でも上なら違うでしょうけれど）。
晴れていれば、森の照り返しが明るい程度。
ま、北向きとか東向きの低層ってそういうものだと思います。

[834: 通りすがり]

830さん、

図面から日があたるかどうかは、きっちり自分で図を描いてみないとわかることではありません。
でも、それが書けるだけの図面はもらえましたよ。

とはいっても、ベランダに日があたるかどうかは、朝（遅くとも１０時くらいまで）に実際の部屋に行けば一目瞭然ですけどね。

ついでにいうと、南側低層も、南の武田のマンションの敷地の桜（季節が違っても緑が）学習院側に負けずめちゃくちゃ綺麗ですから、たとえ出物が出ても、すぐ売れるでしょうね。

[843: 匿名さん]

＞842さん
中古の動向とおっしゃいますが、Superiorの北向きの低層階の当初の分譲価格より、
かなり高い値段で売り出しているんですよ。
老婆心ながら、いらぬ優越感はすぐに逆転されておかしな話しになると思いますよ。

シティテラス目白のスレを見たら、高田二丁目の学習院下のあの立地で、
Superior住戸で坪/400万円　南向きの平均が450万円〜　Premium住戸は550万円〜
南北に長い敷地ですから、南向きは希少価値、北向きはさすがに少ないです。
やっぱり運とタイミングがありましたね。

マンションの不具合の対策を、匿名掲示板で話す方がおかしいと思いませんか？
マンションでご近所づきあいも、ほとんどないのであればなおさらです。
本当に不具合についてご心配なら、管理組合の理事会を傍聴するとか、来年の総会で
理事に立候補して現場で組合員のために、奉仕するのがいいと思いますよ、
輪番制でも立候補があれば優先されますから。

[844: 匿名さん]

ただ、箝口令を敷くような管理組合＆デベですからね。
もっとオープンな場所で衆人環視の元で話しあったほうが
最悪の事態は避けられるんじゃないかな。

[846: 匿名さん]

うぐいすも最近よく啼いてますね。

[847: 匿名さん]

学習院下の住友の建設中の目白シティテラス、このガーデンヒルズよりもはるかに高い値段で売り出すようですね。新価格なのでしょうけど、わずか１，２年でこの差って、購入者も尻込みするんじゃないのかなぁ、と思ってみたり。

[848: ご近所さん]

竣工して1年以上になるのにいつまでも鹿島の腕章をつけた作業員の皆様が、
前のコンビニでお弁当を買って道端で休憩しています。
いったいいつまで工事は続くのでしょう、あきれるほど長いんですね。

[849: 購入経験者さん]

1年点検がありますからね。

[850: 入居済み住民さん]

点検より欠陥を直す工事でしょう。

[851: 周辺住民さん]

いろんな意見もありましたが、昨今の不動産相場の動きを見ていると、ここを選択なさった方は結果的に正解だったのではないでしょうか。

[852: ご近所さん]

＞851
ここの南向きを契約した人は正解だったというのに異論はありませんが、一昨年中に都心の
大手の高級物件を、踏み切って契約した人はみなさん正解だったのではないでしようか。

地元の皆様で、ガーデンヒルズ販売時に分譲価格の高さで躊躇し、シティテラス目白に期待し
価格が発表されてショックを受けている人は少なくないと思います、
坪単価は400万円〜660万円だそうですから。といってもやっと10年前の相場まで戻ったという感じ
なのではないでしょうか。
いずれにせよ、目白駅徒歩5分程度の大規模物件という資産価値は、今後ますます希少価値と
なっていくと思います。
望むべくは、もう少し買い物や病院等の利便性が山手線内らしくなって欲しいと言うことですか。

[853: 匿名さん]

シティテラス、４００戸くらいでしたっけ？
売れますか、そのつぼ単価で。
でも、二極化だそうなんで、ある程度、はけちゃうんでしょうね。
ちょっと、急上昇しすぎでは、という気もしますが、きっと、需要があるんですね。

[854: 入居済み住民さん]

遂にここも完売しましたね。

[855: 匿名さん]

シティテラス目白の分譲価格発表の効果はありましたね/笑
こうなると広い物件は、残るは目白近衛町しか選択肢がなくなります
それ以降は、シティテラスしかなくなるからどうなるでしょうか。

[856: 匿名さん]

851,852さんに同意です。
あの時高すぎとかギャーギャー言ってたマンションマニアたちは今どこにいるのでしょう？
まだ都心の坪単価は下がるとかいってた人もいるんですよね。
本当にマニアはあてにならない。

[857: 匿名さん]

>>856
お言葉ですが、MRのベテランの営業責任者やゼネコンの正社員と話しても2〜3年前に
都心のマンションが、ここまで急騰するなんて誰も思ってもいなかったと
複数の人から、感慨深げに聞きましたよ。
土地を仕入れ建設している彼らでさえ、正確に予測出来なかった。
プロでさえわからないのですから、素人が予想できるはずはありません、
あくまでも結果論です(笑)
株とか相場の世界も同様で、アナリストの予測なんて当たった試しがありません
プロでも1ヶ月後の株価は、正確に予測できないそうです。予測できるのは傾向だけです。

[858: 匿名さん]

だからどうかしたのですか？
ハイエクですら予測は不可能というのだからできるわけないです。
マンションマニアがあてにならないことに変わりないと思いますが。

[859: 匿名さん]

東南角の２階が出ていますね。ただし賃貸。７５万円也〜
http://www.stepon.co.jp/center/c-ikebukuro/1613A221.html
馬場の緑がきれいで、かつ南向き。この家賃を払える人って、純粋にすごいと思いますです。はい（笑）

間取りは使いやすそう。。。

[860: 匿名さん]

＞859
礼金2ヶ月、敷金2ヶ月、手終了1ヶ月ですから、入居時に450万円も必要になります、すごい。
それで年間家賃900万円か、プレミアム住戸の分譲価格を考えても、いい利回りですね。
さすが、エリア一番の高級マンションですから家賃も近隣相場の1.5〜2倍位ですか。
多分線路よりの角部屋ですから、馬場の緑は見えませんね。

[861: 匿名さん]

角部屋といっても、（おそらく）Ｂ棟とＣ棟の間？でしょうか。
馬場の緑は見えませんね。武田のマンションのきれいな緑は見えるかな。

[862: 匿名さん]

冷静に考えてこの界隈では武田の社宅が一等地なのです。

[864: 匿名さん]

>863
例のご近所さんじゃないでしょうか。
少なくとも住人なら、そんなこと書かないですから。ほめ言葉として受け取っておくとか(笑）

[866: 匿名さん]

援助なのに言いたいこと言いますね。

武田の社宅は確かに一等地かも、大きな方は100㎡近くあるらしいですから
提供公園の緑もキレイで手入れも行き届いている、さすがに製薬業界最大手のゆとりなんでしょうか？

[867: 匿名さん]

学習院の森がキャッチフレーズの北向きの低層階は
希少価値なのか、賃貸にも出ないし中古物件の売りも
出ないのはなぜなんでしょう。
住みたい人もたくさんいそうです。
賃貸ニーズは圧倒的に南向きが好まれる、
一般の方は眺望の良さに気付かないからなの。

[868: 匿名さん]

確かに南向きって日当たり良すぎますよね。
タワー物件で眺望なんかも単に光のあたり方と陰影の美しさ、見やすさから言えば北側が上。
ここの南側ペントハウスなど、南側にあんな巨大な吹き抜け開口部なんか作っちゃって、
実際の住み心地はどーなんだろう？と他人事ながら思ってしまう。
まぶしすぎて目が疲れる、鬼のように暑い、日焼け家具焼け…フィルム貼ればだいぶ改善されるのかな？

[869: 匿名さん]

>>868
賃貸にせよ分譲にせよ、ファミリータイプの間取りでタワー物件の高層階以外に、
角部屋ならともかく、北向きの中部屋は作りたがらないしあまり見かけない希少価値。
外廊下にして、廊下に面した部屋を作る設計が普通なのでしょう。
北向きも眺望という付加価値があれば素晴らしいのですが、借りるにせよ中古で買うにせよ
間取りの図面からすぐに理解できる人は少ないのでは。
やはり大多数の日本人は、南向きや日当たりを住宅選びには優先する。
ガーデンヒルズは、敷地のスペースを無駄なく使う合理的な設計なのかもしれません。

[871: 匿名さん]

目白ＧＨのＨＰ、久々に見たら、完売でもう閉鎖なんですね。投資用で買っている人もいるかと思いますが、よく販売完了しましたね、あの規模で。

[872: 匿名さん]

というより、竣工１年が経って、新築としては販売できないので閉鎖したのでは。
「新築としては完売した（今後は中古として販売します）」ということでしょうね。

[873: 匿名さん]

＞871
新築として販売できるのは、業界のルールで1年以内ではなくて多分2年以内ですよ。
もう完売しましたが、あの有名なシティハウス成城は2年を大きく超えて最近までHPがありました。
それ以降は、新築未入居という扱いですか。

[875: 匿名さん]

新築分譲の時ならいいのでしょうが、賃貸や中古で購入するときは日当たり重視の方が
多いようです。
築浅の中古市場では、何と言っても南向きや眺望の良い高層階が新築時以上に人気があり
資産価値は高く、売るにしても貸すにしても圧倒的に有利だそうです。

[876: 匿名さん]

ここの場合は、南は普通によいのですが、一方、北側の静かさ、プライベートさ、緑、は、なかなか山の手線内では手に入らない希少価値ですね。だからどうだというわけではありませんけど、いずれも単純にうらやましいです。

[879: 匿名さん]

>この高温多湿の日本で、どうなると思います？

北側が結露するのは乾季の冬では？
地下室の場合は、夏の結露がやっかいですけど。