目白ガーデンヒルズ Part3

[やまびこ]

大分販売も終わりに近づいてはおりますが、新スレッド立ち上げました。
よろしくお願いいたします。

旧スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44820/


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[682: 匿名さん]

マンションが建っているうちは、土地だけ切売りするなんて出来ないでしょう。
概念的には土地持分相当額の計算は可能ですが、あくまでも概念的な理論値に過ぎないです。
しかも、それは現在の実際の取引金額とは直接的には何ら関係ないのです。
のみならず、理論値算出には具体的根拠となる土地持分面積や当該土地の坪単価等の根拠データが示されない限り、単なる想像・空想・妄想の類に過ぎません。
そろそろ素人的発想はやめましょうね。

[684: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズの中古価格の９割近くが土地代だなんて、妄想もいいところですよ。
明らかに現在の中古物件取引価格は割高ですが、それは広尾ガーデンヒルズと云う何ら実態の無いブランド代なんです。
そのブランド無しに上物や土地だけの値段で評価すれば、今の価格は全く説明がつかない不合理な価格です。
将来建て替える際に同等のブランドイメージが維持されれば、それなりの価値を維持するでしょうが、そのためには、それなりの高級仕様にするために建替えコストもかなり高額になるでしょう。
だから、築20年物件に不当に割高なコストを払った上で、建替えで更なる高額負担を強いられるのは必至です。
要するに、広尾ガーデンヒルズの中古物件は、これから購入する人にとっては、ひどく高くつく物件であるとの覚悟が必要です。
そこを勘違いして購入すると、大変な目に逢っちゃいますよ。

[685: 匿名]

本来の話題に戻るべしとの指摘、ごもっとも。

ただ根拠なき妄言が支配的になっている状況ですので、最後に一言。
いま都心超一等地のマンションの価格構成をみると建物分はおおむね20〜30％です。
広尾GHが今新築で分譲されたと仮定すると控えめにみて坪1000万円でしょう。
100㎡3億円。建物分は3000万円からどう高く見ても4000万円。ならば土地分は87％〜90％。
中古で土地分が同等以上にならない方が不自然でしょう。

真理は常に少数者の手にあり。　湯川秀樹

[686: 匿名さん]

＞いま都心超一等地のマンションの価格構成をみると建物分はおおむね20〜30％です。
そんなことあるわけないでしょう？

容積率200％の低層階マンションと、容積率500％の高級タワーマンションと
土地の持ち分が違って当然。
低層マンションは、ゆとりがあるのではなく容積率が低くて建てられないだけです
都心のマンションであれば、どんなに高級マンションであっても容積率の限界まで
建築するのが普通です。目白ガーデンヒルズだってパンフレットを見るとわかりますが
小数点以下まで容積率を消化していますよ、それが出来ない設計事務所はデベから
出入り禁止になります。
目白エリア方の大好きなドレッセ目白近衛町だって許容容積率の限界まで消化してますよ。
自分でマンションを持っていない人がそんなこと言うだけでしょう、自分のマンションの
持ち分割合と敷地面積、分譲価格を考えればすぐにわかることですよ。

10階以上のマンションの土地の持ち分はせいぜい30％未満なのは常識です。

[687: 匿名]

容積率が小さな場合、土地の坪単価が比例して安いから、この論理、成り立たず。

[688: 匿名さん]

世の中のほとんどの人間が広尾より目白ガーデンヒルズを好むでしょうね。

[689: 匿名さん]

やれやれ、坪1000万円なんて、やっぱり業者とかに洗脳されてしまってるんですね。
もう少し冷静にならないと、とんでもないシッペ返し食らいますよ！

[690: 匿名さん]

土地代を計算できないのはおそらく進学校卒の人ではないな。
地価と面積と個数がわかればすぐにはじき出せる。

[691: 匿名さん]

土地代が９割と云ってる方、是非とも具体的数値を提示下さい。
80平米程度で一億円前後の中古物件がある由ですが、その物件の土地持分面積と、地価平米単価を提示願います。
それら具体的根拠を示すことができなければ、その発言は妄言の域を出ませんよ。

[692: 匿名]

広尾ガーデンフォレスト　定期借地権　広尾駅徒歩9分
　坪500万円前後、上層階プレミア住戸は坪1000万円

広尾ガーデンヒルズ　所有権　広尾駅徒歩5分
　定期借地権は所有権の6割程度の評価が一般的

これで考えれば広尾ガーデンヒルズ坪1000万円は即完でしょう。

やれやれ、もっと知識をもったうえで発言しましょうね。
それから六本木ヒルズはタワマンで坪3000万以上してる。
150㎡5億、土地分30％未満常識さんに従うと、150㎡の建物が3.5億円とか3.7億円もすることになる。ばかばかしい。
みんなもいい加減目を覚まされよ。

[693: 匿名さん]

土地は状態によって評価額が違うの。わかります？
権利関係がシンプルで更地なら周辺地価が参考になるけど、
共有名義者がたくさんいたり、コンクリのウワモノが乗ってたり、
ましてそこに居住者が居たりしたら単純計算なんて不可能。

[694: 公立トップ校卒]

広尾は１平米74.1万　敷地面積57447平米　戸数1181
こんな感じですね

1億の物件なら地価は３割強

[695: by国立トップ校卒]

＞広尾は１平米74.1万

なんでこんなに安い数字使うんだあああ
公示地価かなにかしりませんが、実勢で行かないと仕様がないでしょう。実勢、この3倍なら、
土地分は9割強。最低でも広尾徒歩5分の土地なら1㎡74.1万円（坪244万円強）の3.5倍はするでしょう！！！よって土地分は9割をも大きく上回る。

＞1億の物件なら地価は３割強
この根拠もよく分かりませんが（1億の物件の土地持分がはっきりしないので）。

[696: 匿名さん]

692さん、苦し紛れにガーデンフォレストの情報を請売りして、ついに墓穴掘りましたね。
借地権物件は土地持分価値が含まれていないにも関わらず、その物件坪単価なのは、如何に上物価格が実態の無いブランドイメージだけ不当にで釣り上げられているかの動かぬ証左です。
そんな非常識な物件価格設定がなされる前提で、何故土地価格が９割だなんて云えるのでしょうね？　おつむ大丈夫ですか？

[697: 匿名]

＞借地権物件は土地持分価値が含まれていない

おつむ大丈夫ですか？

[698: 匿名さん]

694さん情報が正しければ、土地持ち分は一戸当たり平均14坪ほど。
80平米前後は平均占有面積より狭いなら、土地持ち分はせいぜい10坪強でしょう。
広尾の地価は場所にもよるが、標準的な相場は坪400〜500万円程度だから、80平米程度の中古物件の場合、土地持ち分価値はせいぜい4000〜5000万円台程度。
そんな築20年物件に、一体幾らの価格付いてるんでしょうねぇ？　やれやれ

[699: 匿名さん]

マンションは上物の評価もあるが経年劣化が激しいと評価は厳しいよ。
寂れた手摺りよりは最新の設備のある物件を選ぶのが大半だと思う。

[700: 匿名さん]

借地権物件には、所有権物件のような、土地持分に対する所有権の価格が含まれないのは常識。
単に借地権の価格が含まれているだけで、その水準は所有権よりも遥かに安価。
ただし、月々の地代負担が発生するため、物件購入者にとっては経済的に殆どメリットが無い割高システム。

[702: 匿名]

>10階以上のマンションの土地の持ち分はせいぜい30％未満なのは常識です。
この言い分は１㎡300万円（坪1000万円）級のマンションがある（六本木ヒルズ、虎ノ門ＴＲ)ことで、明らかに破綻しています。
100㎡3億円のマンションの建物価格は高めに見積もっても4000万円、土地分26000万円で、その比率は87パーセント弱、まあ90％と考えるのが妥当。
100㎡2億円、建物4000万円という、当方に一方的に不利な条件で計算しても土地分1億6000万円なので土地分は80％。

土地分を30％にするには100㎡2億円のマンション（これくらいのマンションは現在そう多くはないが結構ある）の場合でも、土地分が6000万円なので、建物分1億4000万円というありえない評価になってしまう。

要するにとんでもない空理空論なのです。
ほんと、いい加減、本人はともかく、他の人は目を覚ましてください。

私のいうことが違うと言うのなら、私の論拠を、具体的に論破してください。

ここでは言いませんが、広尾の、広尾ガーデンヒルズの、土地価格が坪400万円から500万円とか言ってる人、あなたは土地価格、知ってるんですか。高層マンションの建つ一等地がそんな価格で買えると、純朴な人をだましてはいけません。
そんな値段では豊洲でも買えません。銀座や丸の内の一等地は坪1億円はもう突破してるんですよ。また銀座と広尾は違うという人が出てきそうですが、それはそうでもこの方は坪400万円と言ってるんですよ。ほんと、みんな目をさましてください、。

目白ガーデンヒルズの価値とも何の関係もないことですし。

[705: 匿名]

>703さん、704さん

デベ連合でとんでもない、屁理屈ですか。
そもそも中古、築21年余の広尾ガーデンヒルズの価格に、どういう理屈でデベの利益が入ってくるのですか？
気は確かとすると、まともな反論ができないので、詭弁を弄しているとしか思えません。

デベが土地を仕入れマンションを建てて売るとなれば、デベの利益という概念も出てくるが、
それとて、土地価格と建物価格に按分して考えてもいいのです。

まともな人は702をよく読んでくれれば話はよく理解できるはずです。

[706: 匿名さん]

そういった話は，こちらの該当スレでどうぞ．
http://www.e-mansion.co.jp/com/

[707: 匿名さん]

すみません，アドレスが途中で切れましたm(__)m
http://www.e-mansion.co.jp/com/juutakukoroseamu/index.html

[711: 匿名さん]

久々あけてみたら・・・あらら。何もこんなところといっちゃなんですが
顔も名も知らない同士で議論することないっしょ。金持ちだか貧乏だか価値だか進学校
上位だか知りませんが、心に余裕があればどれだっていいじゃん。満足してれば
住み続ければいいし不満ならどこか新境地開拓すりゃいいし。そんなガタガタと・・・^^;
四季折々の森の顔っていいですね。何か木の葉同士おしゃべりしてるみたいで。
時にはわいわい時にはそっと。エアコンを久々つけましたらほこりがフワフワっと。
お掃除は豆にしないといけないですね。エアコンなんて必要なかったのですが
夏以来使ってなくスイッチを入れてみましたが・・・

[712: 匿名さん]

　学習院の枯れ葉がベランダに落ちてきます。
　庭なら掃除めんどくさいなー、と思っていましたが、ここだと面積も少ないし、そんなにたくさん落ちてくるわけではないので、葉の落ちる季節だなー、と感じます。

[714: 匿名さん]

そうですね。
物件としては目白ガーデンの方が新しくていいと思います。

[715: 匿名]

そういう、狭い視野で考えず、おおらかにいきたいですね。
マンションの価値は土地分と建物分だから、都心一等地のマンションは広尾に限らず、築年数が多くなっても、資産価値は落ちないと言いたかっただけで、目白を貶めようという意図など全くなかったと思いますよ。目白も明日は我が身、築20年になっても資産価値を維持していることでしょう。
反撃していた、変な人たちの大半もデベでしょう。
いずれにせよ、両マンションの比較はやめましょう。

[716: 匿名さん]

どちらでも、自身が満足していればそれでいいではないでしょうか。マンション比較なら別サイトが
ありますでしょうからそちらで精力的に発言しては盛り上がっていいのではないですか？
今日は温かいですこと。まるで小鳥も鳴いてますし春のようですね。各々のマンションで
いいところ悪いところ、それぞれだと思いますが、要は満足してればいいと思うのです。

[717: 匿名さん]

小鳥が鳴いてます、まるで春のよう・・・・の間違いです、すみません。

[718: 匿名さん]

北向き自慢ばかりですね、普通のマンションとは逆の発想だけど、
普通のマンションでは低価値の向きです。
ガーデンヒルズの場合は、北向きがけっこう良かったのかもしれないですね。
住友さんも、北向きの値付けをもっと高くすればよかたっと、悔しがっているかもしれません。

[719: 匿名さん]

自慢・・・ですか。はぁ。南向きも目白駅に行く時は森を見ながら季節を
感じたりしてますが？鳥のさえずりも勿論聴こえてます。普通のマンション？
価値の話は終わったものだと解釈してましたぁ。自慢ねぇ。そういう発想も
あるというかそうとれるということなのですね。どちらもそれぞれ気に入って
購入したのですから別に今更・・・そう、人それぞれ価値観も違いますし？

[723: 匿名さん]

このマンションに関する書き込みって、なんでこんなに粘着質なのが多いのかな？？

[725: 匿名さん]

本当に住んでいる方ってこのようなご発言にはならないでしょう。
だって住んでしまってるんだから、あらこんなところもあった（良い点悪い点など）、
と新発見や質問はあったとしても、わざわざこのようなことアホらしくてカキコ
しませんよねー。住民版でないのでご自由に言いたいことをどうぞって感じにも
なりますが・・・・こういう考え方しかできない方ってお気の毒というかなんと
申せばいいのでしょう。７２４さまなど・・・・もし住民のかたならそこまで
お嫌ならもっと素晴らしいお気に入りのところに行かれるものいいかもしれませんね（ニコリ）

[726: 匿名さん]

昨日今日と、北側に狸が出没してますね。意外に堂々と歩いていて、はじめてみたのでびっくりしました。

[727: 匿名さん]

北向きの低層階だからよく見えるというのも、人によってはメリット

[728: 匿名さん]

こちらの北向きの部屋って学習院の森に面しているんですよね？

[729: 匿名さん]

このマンションのレベルを，もう少し場所を広くとれる郊外に作って欲しいです＞住友さま

[730: 匿名さん]

夏のヒグラシの声が待ち遠しいですが、まだ未経験の桜の花も楽しみです。

[731: 匿名さん]

　黒猫パトロールしていますね。

[732: 匿名さん]

最近，よくカケスが飛んでます．めずらしい．．．

[733: 匿名さん]

マンション購入とは関係ない話題ばかりになりましたから、そろそろスレの閉鎖の時期ですかね。

[734: 匿名さん]

いんちき風雅投稿ばかりになってしまいました。
問題の多いマンションのスレッドは、公開では維持してゆけないもの・・・

[735: 匿名さん]

豊島区も，杉並区にならって，路上喫煙を前面禁止にすべき．

歩きタバコのあほどもうざい．

[736: 匿名さん]

変なアラシはスルーするとして，狸を見た人が純粋にうらやましいです．
遊歩道を歩いているのでしょうか？

[737: 匿名さん]

私は目白４丁目に住んでいますが、その近辺でも（多分）狸を見ましたが。

[738: 匿名さん]

あるときから、強気な値段になりましたね。

[740: 匿名さん]

閉鎖厨が発生しているようですが，スルーの方向で．

[741: 匿名さん]

目白だ西方だ。田舎者わっしょい。目白なんてやめなさいな

[742: 匿名さん]

そんなの大きなお世話じゃん。行きたいところに”お行きなさい”。
目白が好きで住んでる人、利便性で選んだ人、たまたま目白だった人、といろいろでしょうが
住めば都ですわよ。やめなさいな、なんて、イヤだったらやめれば？で、ついでに
ここに書き込むのもやめたらいかが？今日は暖かいですこと。南の部屋はポカポカ。
暖房要らずです。狸・・・見てみたいです。

[743: 匿名さん]

まるで田舎が悪いような言い方ですな．
街中育ちの人は，普通，田舎っぽい風景にあこがれるものだが．

他人を田舎者よばわりする人って，大抵田舎者なんだよね．

[744: 匿名さん]

ご参考まで。
昔は江戸も田舎でした。
http://map.yahoo.co.jp/kochizu/mapbig?lat=35.7182431607419&lon=139...

[745: 匿名さん]

>>744
ナイスです．
目白通りって，江戸時代からあるんだね．

[746: 匿名さん]

ガーデンヒルズの前の道も江戸時代からあるみたいですね．
＃まぁ，多くの道はそうなのだろうけど．

[747: 匿名さん]

タヌキや動植物が好きなら、多摩の便利なとこに住めばいいのに。

[748: 匿名さん]

744・・・・面白かったです。マンション前の通りって昔からあったのですね。そういう
比較ってしたことがなく新発見でした！狸とか好きって、見かけたから珍しいと思った
だけではないのですか？多摩にはたくさん居るのでしょうか、でも珍しいものを見たの
だからそれはそれでいいではないですか？好きとか嫌いとかそういう問題ではなく。
色々マンションにも慣れてきて、たとえ悪いことを言われてもどうでもよくなりました。
評判がどうのってもう住んでしまってるし、今は満足してますし・・・今では貶しの
書き込みも楽しく読んでる今日この頃です。

[749: 匿名さん]

>747
多摩にここより便利な場所なんてあるわけ無いでしょうが。

[750: 匿名さん]

ここも昔の幕臣が住んでいた由緒ある土地のようで．

[751: 匿名さん]

>>735
豊島区は、全域で，歩き煙草全面禁止です。
特にポイ捨てに関しては罰金2万円だったはず。

[752: 匿名さん]

ときどき話題になっている黒い猫が、昨日足をひきずっていました。
怪我したかな・・・・

[755: 匿名さん]

久しぶりに書き込みします。

さっき、タヌキ出ました。2匹です。

全身真っ黒の子と茶に顔の中心だけ黒い子。

今日は猫を一匹も見ていないので、猫がいない隙にって感じなのかな。

昨年4月に入居してすぐに一度見たのですがそれ以来です。元気でよかった。

そういえば前回見たときも雨の日だったなあ。

＞＞７５２

黒い猫といえば左顔面に大きな傷がついていましたけど、その子と同じですかねえ。少し心配です。

[756: 匿名]

生まれも育ちも目白。
で、ここの物件購入。
でもここって、そんなにいいか？

[757: 匿名さん]

＞＞７５６

じゃあ「そんなにいいか？」と仰る目白を知りつくした方がどうしてここをお買いになったの？

[758: 匿名さん]

とりあえず、不動産上昇についてく、って意味では、ここ買っておいて、よかったんじゃないんでしょうか。１．５−２年前は、地面はボトム近かったし。陰の局でしたよ。
でも、大規模なんで、結構出物でそうですね。これから。

[759: 匿名さん]

７５５さん

　窓から見ていたので傷までは見えませんでしたが、狸とけんかでもしたのでしょうかね。
　時間帯が合わないのか狸は見たことがありませんが、そのうち見てみたいです。

[760: 匿名さん]

タヌキの出没時間は早朝ですよ。
今は猫の恋の季節ですね。いつものねこたちに加えて、見たことのない猫も右往左往していますね。

[761: 匿名さん]

昨今の新規分譲マンションの価格設定の高さは本当にすごいですね。ここも当時は一部で高過ぎではないかと言われていましたが、今となっては本当にいい物件がリーズナブルな価格で買えてよかったなと思います。

[762: 匿名さん]

結露しなければいいんですけどね。

[763: 匿名さん]

>762
結露しますか？
うちは全くしませんよ。ちなみに北棟です。

[764: 匿名さん]

我が家も床暖など入れても結露しませんでした。心配してたのですが無用のようでしたね。

[765: 匿名さん]

北棟の友だちが、サッシの下の部分が結露する、
と言っていましたが、他の方は大丈夫ですか？
今度注意してみてみてください。

まあ、使い方もありますよね。
結露は加湿のしすぎのせいかもしれませんね。

[766: 匿名さん]

759です　No.760さん
　狸見ました！　以前も早朝に出ると言われていたので諦めていたのですが、日曜日の昼にフェンスのこちら側を歩いていました。最初茶色いねこかと思いましたが、猫より大きいし、しっぽも長くて太くて、のっしのっし歩いていました。また出てこないかなー

[767: 匿名さん]

　北側低層ですが、普段は結露しません。
　ただし、リビングでお鍋すると結露しますね。諦めています。

[768: 匿名さん]

766さん７５５です。
わたしも見ましたよ。日曜日の13時くらいでしたよね。フェンスの手前を歩いているのはわたしも初めてです。

やっぱり雨の日でしたね。

狸はとっても用心深いので猫が出没しない日雨の日はねらい目ですね。

[769: 匿名さん]

うちも北棟ですが，結露は全くしません．それよりも乾燥がやばいです．

[770: 匿名さん]

結露は一日の中で寒暖の差が激しいから起こるのではないでしょうか、
北棟は最初から、南側にも日があまり当たらないように設計されているから（南棟と隣接？）
問題ないのでしょう、特に低層階は室温の変化が少ないからでは。

[771: 匿名さん]

24時間換気でも、結露ってありますか？
今のところ、まったくなしですけどね。
ただし、以前すんでいたところは、数年たってから結露が出始めました。
たしかに南東角部屋高層階でした。とくに隣に面していない角部屋のかびがすごくなりました。よくわからないで換気システム閉じてましたよハハハ。
ここは、大丈夫じゃないでしょうか。。。かなり風通しいいですよね。
結露は風通しですよ。人間、一日中水蒸気はいてるし、部屋中それだらけ。それをいかに解消できるか。

[772: 匿名さん]

やはり結露は加湿器の使い方によるようです。
たとえば、夜、寝室を暖めて、しっかり加湿するとします。
で、寝るときにタイマーか何かで切るようしておいたりして
寝ている間に室温が下がると、加湿された分の湿気が
出てきて、窓やサッシに付着するというわけ。
室温が高ければ空中に含んでおける湿度は高いのですが、
室温が下がると、空気中に含んでおける湿気の量が下がるため、
暖かいときには結露にならなかった空気中の水分が出てくるというしくみ。

あと、鍋をされるなら、キッチンの換気扇を回しておくとだいぶ違いますよ。
通気も大事です。湿気た空気を外に出すことで、室内の湿度を下げるってことですね。

[773: 匿名さん]

ディテール　2007年冬季号
http://www.shokokusha.co.jp/detailback.html
目白ガーデンヒルズの梁なしデザインについて載っています。

[774: 匿名さん]

ホームページには最後の1戸？がまだ載ってますね。なかなか売れないのでしょうか？

[775: 匿名さん]

最後の一戸ではなく、まだあると思いますよ、売れてないの。
でも、このゴジセイですから、そんなにあせる必要もないってことではないでしょうか。

[776: 匿名さん]

今朝とてもたぬきらしいたぬきが闊歩していったのをみました！
いつもみるたぬきよりも太っている感じでした。暖かいのででてきたのかなあ？
もうすぐうぐいすなどが鳴き始めますね。今日は鳥の声でさわやかな感じがします。