目白ガーデンヒルズ Part3

[やまびこ]

大分販売も終わりに近づいてはおりますが、新スレッド立ち上げました。
よろしくお願いいたします。

旧スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44820/


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[651: 匿名さん]

でも実際に住んでいると坂上、坂下の雰囲気は違う。
しかし、これは一戸建ての話で、マンションには
関係ない話だと思われる。

[654: 匿名さん]

当方、下落合高台在住だが、ガーデンヒルズが建つ目白一丁目界隈は、研究所の前は学習院の敷地で、坂下であっても由緒格式は問題無いでしょう。
実際、ガーデンヒルズやプレイスが出来て、街の雰囲気は変わったし、今後もスミフのプレミアムタワーが建つから、まだまだ再開発が進んで、目白下落合界隈が活性化することでしょう。
下落合界隈も、ドレッセが完成間近。おとめ山の官舎も、全てが防災公園にならなくても、残った敷地は高級低層億ションになるのでしょうから、下落合界隈も更に発展することでしょう。

[655: 匿名さん]

＞654
スミフさんですか？坂下の地位向上につとめていますね。
それに、都電前のマンションはタワーではないですってば。

[658: 匿名さん]

マンション購入、検討者といっても残っているのは、最上階2億弱の部屋ですよね掲示板世代には無縁な
高額物件だと思いますけど、掲示板世代は北棟ばかりですから。
しかし、残っているメゾネットは二世帯住宅じゃあるまいしマンションなのになぜ上階と下階の両方に
トイレがあるんでしょうね。

[659: 匿名さん]

うちの会社の寮も，昔の２つの部屋をぶち抜いて１つにしたので，トイレが２つありますよ〜ｗ

[660: 匿名さん]

戸建てなら、一・二階両方にトイレあるのが極めて普通

[666: 匿名さん]

今年販売される、三軒茶屋グランドヒルズのことでしょうか。
グランドヒルズは、ガーデンヒルズを凌ぐ住友不動産の最高級マンションシリーズですよね、
最近だと、このシリーズは麹町の一番町、代々木上原、白金台に建設されてますね。
今更三軒茶屋なんて不思議だけど、やはり都内西だと交通不便でもブランドになるのでしょうか。
ガーデンヒルズも久我山にもありますから、意図はよくわかりません。

[667: 匿名さん]

三軒茶屋にグランドヒルズですか。落ちたもんですねぇ、グランドヒルズ・ブランドも。
代々の東京者ならよーく知ってますが、三軒茶屋や太子堂界隈は、古くからの庶民・平民むエリア。
今では地方出身者等中心に人気エリアらしいけど、狭い路地がごちゃごちゃしてて、到底高級住宅地とは程遠い環境。
勿論、都心部の真の山の手高級住宅地のような歴史伝統由緒格式等も、微塵すらも存在する立地ではありません。
そんなエリアでグランドヒルズ・ブランドとは、田舎者の田舎者による田舎者のための企画物件としか到底思えない。

[668: 匿名さん]

それはそうと東京自体路地が狭い街だからね。
三茶も都心も郊外も差がないのが実情。

[669: 匿名さん]

最近のグランドヒルズの代表例は、

千代田区一番町　グランドヒルズ一番町
港区白金台　グランドヒルズ白金台
新宿区下落合　グランドヒルズ目白御留山
渋谷区上原　グランドヒルズ代々木上原
目黒区東が丘　グランドヒルズ東が丘
とか

世田谷区三軒茶屋や太子堂とかだと、一気にレベルダウンですね

[670: 匿名さん]

世田谷区にグランドヒルズなんて・・・

[672: 匿名さん]

これから買うなら、文句無く目白でしょう。
20年も住めば、広尾は築40年。いかにビンテージとは云え、設備構造間取り等が既に時代遅れであり、到底資産価値は保てません。
それに、耐震免振制振技術に隔世の差があるから、一度大きな地震が来れば、広尾物件は生き残ってる可能性は相当低いでしょう。

[676: 匿名]

広尾ガーデンヒルズの価値は、建物分は10％もあるかどうかでしょう。
1億円の物件だと、建物分が1000万円、土地分が9000万円。
とすると万一地震でかなりのダメージを受けて立替となっても、土地分から撤去費用（どこかで見た話の1㎡2万円で計算すると150万円からせいぜい200万円）を引いた8800万円〜8850万円の価値は残ります。
築年数が何十年にもなり、資産価値がなくなるのは都心の土地の坪単価の高い所ではなく、千葉、埼玉はじめ物件価格に占める建物価格の比率の高い物件の話です。
広尾ガーデンヒルズがこれだけ古くなってもなお資産価値を維持しているのは、このような理由によるものです。

[677: 匿名さん]

土地持分をちゃんと計算してますか？
資産価値計算のベースとなる土地持分の根拠を示して下さいね。
広尾の土地は比較的広いけれど、戸数も多いから、一戸当たりの土地持分は、決して大きくないのでは？

[678: 匿名]

一戸あたり多い少ないはそう問題ではありません。広尾は戸数以上に広いので、広いはずですが。

要するに築21.5年の77㎡広尾ガーデンヒルズの価格が1億円（低層階だとこれくらいが相場）。
この77㎡の価値がいくらかという問題です。ご承知かどうか分かりませんが、つくりはそう豪華ではありません。新築価格でも2000万円に届かないでしょう。それから21.5年経って1000万円と評価して低すぎると仰るのですか？高すぎるという人はいても低すぎるという人はあまりいないでしょう。
というか1000万円が500万円であろうと、1300万円であろうと、私の論旨に大きな影響はないのです。建物2000万円！！としても土地8000万円にもなるのですから。

要するに広尾GHは土地の価値なのです。あの立地は垂涎ものです。
わかっていただけましたか。
以前デベの利益はどうした、などというわけわかんないこといってた人がいたっけ。

[679: 匿名さん]

全く説得力が無いですね。
マンションの場合、そもそも土地の価値と上物の価値を分けて議論するのは無意味です。
土地の価値だけ云々できるのは、上物を壊して建て替える時のみ。

[682: 匿名さん]

マンションが建っているうちは、土地だけ切売りするなんて出来ないでしょう。
概念的には土地持分相当額の計算は可能ですが、あくまでも概念的な理論値に過ぎないです。
しかも、それは現在の実際の取引金額とは直接的には何ら関係ないのです。
のみならず、理論値算出には具体的根拠となる土地持分面積や当該土地の坪単価等の根拠データが示されない限り、単なる想像・空想・妄想の類に過ぎません。
そろそろ素人的発想はやめましょうね。

[684: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズの中古価格の９割近くが土地代だなんて、妄想もいいところですよ。
明らかに現在の中古物件取引価格は割高ですが、それは広尾ガーデンヒルズと云う何ら実態の無いブランド代なんです。
そのブランド無しに上物や土地だけの値段で評価すれば、今の価格は全く説明がつかない不合理な価格です。
将来建て替える際に同等のブランドイメージが維持されれば、それなりの価値を維持するでしょうが、そのためには、それなりの高級仕様にするために建替えコストもかなり高額になるでしょう。
だから、築20年物件に不当に割高なコストを払った上で、建替えで更なる高額負担を強いられるのは必至です。
要するに、広尾ガーデンヒルズの中古物件は、これから購入する人にとっては、ひどく高くつく物件であるとの覚悟が必要です。
そこを勘違いして購入すると、大変な目に逢っちゃいますよ。

[685: 匿名]

本来の話題に戻るべしとの指摘、ごもっとも。

ただ根拠なき妄言が支配的になっている状況ですので、最後に一言。
いま都心超一等地のマンションの価格構成をみると建物分はおおむね20〜30％です。
広尾GHが今新築で分譲されたと仮定すると控えめにみて坪1000万円でしょう。
100㎡3億円。建物分は3000万円からどう高く見ても4000万円。ならば土地分は87％〜90％。
中古で土地分が同等以上にならない方が不自然でしょう。

真理は常に少数者の手にあり。　湯川秀樹

[686: 匿名さん]

＞いま都心超一等地のマンションの価格構成をみると建物分はおおむね20〜30％です。
そんなことあるわけないでしょう？

容積率200％の低層階マンションと、容積率500％の高級タワーマンションと
土地の持ち分が違って当然。
低層マンションは、ゆとりがあるのではなく容積率が低くて建てられないだけです
都心のマンションであれば、どんなに高級マンションであっても容積率の限界まで
建築するのが普通です。目白ガーデンヒルズだってパンフレットを見るとわかりますが
小数点以下まで容積率を消化していますよ、それが出来ない設計事務所はデベから
出入り禁止になります。
目白エリア方の大好きなドレッセ目白近衛町だって許容容積率の限界まで消化してますよ。
自分でマンションを持っていない人がそんなこと言うだけでしょう、自分のマンションの
持ち分割合と敷地面積、分譲価格を考えればすぐにわかることですよ。

10階以上のマンションの土地の持ち分はせいぜい30％未満なのは常識です。

[687: 匿名]

容積率が小さな場合、土地の坪単価が比例して安いから、この論理、成り立たず。

[688: 匿名さん]

世の中のほとんどの人間が広尾より目白ガーデンヒルズを好むでしょうね。

[689: 匿名さん]

やれやれ、坪1000万円なんて、やっぱり業者とかに洗脳されてしまってるんですね。
もう少し冷静にならないと、とんでもないシッペ返し食らいますよ！

[690: 匿名さん]

土地代を計算できないのはおそらく進学校卒の人ではないな。
地価と面積と個数がわかればすぐにはじき出せる。

[691: 匿名さん]

土地代が９割と云ってる方、是非とも具体的数値を提示下さい。
80平米程度で一億円前後の中古物件がある由ですが、その物件の土地持分面積と、地価平米単価を提示願います。
それら具体的根拠を示すことができなければ、その発言は妄言の域を出ませんよ。

[692: 匿名]

広尾ガーデンフォレスト　定期借地権　広尾駅徒歩9分
　坪500万円前後、上層階プレミア住戸は坪1000万円

広尾ガーデンヒルズ　所有権　広尾駅徒歩5分
　定期借地権は所有権の6割程度の評価が一般的

これで考えれば広尾ガーデンヒルズ坪1000万円は即完でしょう。

やれやれ、もっと知識をもったうえで発言しましょうね。
それから六本木ヒルズはタワマンで坪3000万以上してる。
150㎡5億、土地分30％未満常識さんに従うと、150㎡の建物が3.5億円とか3.7億円もすることになる。ばかばかしい。
みんなもいい加減目を覚まされよ。

[693: 匿名さん]

土地は状態によって評価額が違うの。わかります？
権利関係がシンプルで更地なら周辺地価が参考になるけど、
共有名義者がたくさんいたり、コンクリのウワモノが乗ってたり、
ましてそこに居住者が居たりしたら単純計算なんて不可能。

[694: 公立トップ校卒]

広尾は１平米74.1万　敷地面積57447平米　戸数1181
こんな感じですね

1億の物件なら地価は３割強

[695: by国立トップ校卒]

＞広尾は１平米74.1万

なんでこんなに安い数字使うんだあああ
公示地価かなにかしりませんが、実勢で行かないと仕様がないでしょう。実勢、この3倍なら、
土地分は9割強。最低でも広尾徒歩5分の土地なら1㎡74.1万円（坪244万円強）の3.5倍はするでしょう！！！よって土地分は9割をも大きく上回る。

＞1億の物件なら地価は３割強
この根拠もよく分かりませんが（1億の物件の土地持分がはっきりしないので）。

[696: 匿名さん]

692さん、苦し紛れにガーデンフォレストの情報を請売りして、ついに墓穴掘りましたね。
借地権物件は土地持分価値が含まれていないにも関わらず、その物件坪単価なのは、如何に上物価格が実態の無いブランドイメージだけ不当にで釣り上げられているかの動かぬ証左です。
そんな非常識な物件価格設定がなされる前提で、何故土地価格が９割だなんて云えるのでしょうね？　おつむ大丈夫ですか？

[697: 匿名]

＞借地権物件は土地持分価値が含まれていない

おつむ大丈夫ですか？

[698: 匿名さん]

694さん情報が正しければ、土地持ち分は一戸当たり平均14坪ほど。
80平米前後は平均占有面積より狭いなら、土地持ち分はせいぜい10坪強でしょう。
広尾の地価は場所にもよるが、標準的な相場は坪400〜500万円程度だから、80平米程度の中古物件の場合、土地持ち分価値はせいぜい4000〜5000万円台程度。
そんな築20年物件に、一体幾らの価格付いてるんでしょうねぇ？　やれやれ

[699: 匿名さん]

マンションは上物の評価もあるが経年劣化が激しいと評価は厳しいよ。
寂れた手摺りよりは最新の設備のある物件を選ぶのが大半だと思う。

[700: 匿名さん]

借地権物件には、所有権物件のような、土地持分に対する所有権の価格が含まれないのは常識。
単に借地権の価格が含まれているだけで、その水準は所有権よりも遥かに安価。
ただし、月々の地代負担が発生するため、物件購入者にとっては経済的に殆どメリットが無い割高システム。