目白ガーデンヒルズ Part3

[やまびこ]

大分販売も終わりに近づいてはおりますが、新スレッド立ち上げました。
よろしくお願いいたします。

旧スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44820/


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[644: 匿名さん]

用途地域が違うから容積率と建ぺい率が違うだけだろう、余裕があるのではなく建築しようとしても
出来ないだけ、建設できないだけ。中規模の低層は将来的にコスト高なのは下落合の
古いマンションが証明していますよね。
ガーデンヒルズだって事業だから容積率を100％近く消化するのは当然。

[645: 匿名さん]

幼稚園入学前のお子さんがいらっしゃる方で、下落合にある波多野ファミリースクールに通わせてる方はいらっしゃるのでしょうか？あそこはいわゆるお受験対応というのみならず、全人格的な教育を施しているということですが、実際どうなのでしょうか？「品よく・知的に・たくましく」および「心身の健康と国際性すべての人に」という目白の地に相応しい教育理念は素晴らしいと思いました。ちなみに、ここの創立者の波多野勤子産という方は国際的にも有名な教育者のようですね。

波多野ファミリースクール公式サイト
http://www.hatano.or.jp/index.html

[646: 匿名さん]

関係者の方ですか？

いずれにしても、下落合は色々な意味で、目白を代表する街ですね

[650: 匿名さん]

目白全体の価値がＧＨ（と目白プレイス）によってあがっているんだから実に喜ばしいことだよ。ＧＨと銘打っても人気がないんじゃあ目白の人気がないってことになるじゃない。目白人気健在の様子だ。ＧＨ、どんどん値上がりしてくれ。坂上とか坂下とか古い価値基準で区別するのはそろそろよせ。
財務省官舎跡については新宿区が防災公園化することを計画しているようだね。実に喜ばしい。

[651: 匿名さん]

でも実際に住んでいると坂上、坂下の雰囲気は違う。
しかし、これは一戸建ての話で、マンションには
関係ない話だと思われる。

[654: 匿名さん]

当方、下落合高台在住だが、ガーデンヒルズが建つ目白一丁目界隈は、研究所の前は学習院の敷地で、坂下であっても由緒格式は問題無いでしょう。
実際、ガーデンヒルズやプレイスが出来て、街の雰囲気は変わったし、今後もスミフのプレミアムタワーが建つから、まだまだ再開発が進んで、目白下落合界隈が活性化することでしょう。
下落合界隈も、ドレッセが完成間近。おとめ山の官舎も、全てが防災公園にならなくても、残った敷地は高級低層億ションになるのでしょうから、下落合界隈も更に発展することでしょう。

[655: 匿名さん]

＞654
スミフさんですか？坂下の地位向上につとめていますね。
それに、都電前のマンションはタワーではないですってば。

[658: 匿名さん]

マンション購入、検討者といっても残っているのは、最上階2億弱の部屋ですよね掲示板世代には無縁な
高額物件だと思いますけど、掲示板世代は北棟ばかりですから。
しかし、残っているメゾネットは二世帯住宅じゃあるまいしマンションなのになぜ上階と下階の両方に
トイレがあるんでしょうね。

[659: 匿名さん]

うちの会社の寮も，昔の２つの部屋をぶち抜いて１つにしたので，トイレが２つありますよ〜ｗ

[660: 匿名さん]

戸建てなら、一・二階両方にトイレあるのが極めて普通

[666: 匿名さん]

今年販売される、三軒茶屋グランドヒルズのことでしょうか。
グランドヒルズは、ガーデンヒルズを凌ぐ住友不動産の最高級マンションシリーズですよね、
最近だと、このシリーズは麹町の一番町、代々木上原、白金台に建設されてますね。
今更三軒茶屋なんて不思議だけど、やはり都内西だと交通不便でもブランドになるのでしょうか。
ガーデンヒルズも久我山にもありますから、意図はよくわかりません。

[667: 匿名さん]

三軒茶屋にグランドヒルズですか。落ちたもんですねぇ、グランドヒルズ・ブランドも。
代々の東京者ならよーく知ってますが、三軒茶屋や太子堂界隈は、古くからの庶民・平民むエリア。
今では地方出身者等中心に人気エリアらしいけど、狭い路地がごちゃごちゃしてて、到底高級住宅地とは程遠い環境。
勿論、都心部の真の山の手高級住宅地のような歴史伝統由緒格式等も、微塵すらも存在する立地ではありません。
そんなエリアでグランドヒルズ・ブランドとは、田舎者の田舎者による田舎者のための企画物件としか到底思えない。

[668: 匿名さん]

それはそうと東京自体路地が狭い街だからね。
三茶も都心も郊外も差がないのが実情。

[669: 匿名さん]

最近のグランドヒルズの代表例は、

千代田区一番町　グランドヒルズ一番町
港区白金台　グランドヒルズ白金台
新宿区下落合　グランドヒルズ目白御留山
渋谷区上原　グランドヒルズ代々木上原
目黒区東が丘　グランドヒルズ東が丘
とか

世田谷区三軒茶屋や太子堂とかだと、一気にレベルダウンですね

[670: 匿名さん]

世田谷区にグランドヒルズなんて・・・

[672: 匿名さん]

これから買うなら、文句無く目白でしょう。
20年も住めば、広尾は築40年。いかにビンテージとは云え、設備構造間取り等が既に時代遅れであり、到底資産価値は保てません。
それに、耐震免振制振技術に隔世の差があるから、一度大きな地震が来れば、広尾物件は生き残ってる可能性は相当低いでしょう。

[676: 匿名]

広尾ガーデンヒルズの価値は、建物分は10％もあるかどうかでしょう。
1億円の物件だと、建物分が1000万円、土地分が9000万円。
とすると万一地震でかなりのダメージを受けて立替となっても、土地分から撤去費用（どこかで見た話の1㎡2万円で計算すると150万円からせいぜい200万円）を引いた8800万円〜8850万円の価値は残ります。
築年数が何十年にもなり、資産価値がなくなるのは都心の土地の坪単価の高い所ではなく、千葉、埼玉はじめ物件価格に占める建物価格の比率の高い物件の話です。
広尾ガーデンヒルズがこれだけ古くなってもなお資産価値を維持しているのは、このような理由によるものです。

[677: 匿名さん]

土地持分をちゃんと計算してますか？
資産価値計算のベースとなる土地持分の根拠を示して下さいね。
広尾の土地は比較的広いけれど、戸数も多いから、一戸当たりの土地持分は、決して大きくないのでは？

[678: 匿名]

一戸あたり多い少ないはそう問題ではありません。広尾は戸数以上に広いので、広いはずですが。

要するに築21.5年の77㎡広尾ガーデンヒルズの価格が1億円（低層階だとこれくらいが相場）。
この77㎡の価値がいくらかという問題です。ご承知かどうか分かりませんが、つくりはそう豪華ではありません。新築価格でも2000万円に届かないでしょう。それから21.5年経って1000万円と評価して低すぎると仰るのですか？高すぎるという人はいても低すぎるという人はあまりいないでしょう。
というか1000万円が500万円であろうと、1300万円であろうと、私の論旨に大きな影響はないのです。建物2000万円！！としても土地8000万円にもなるのですから。

要するに広尾GHは土地の価値なのです。あの立地は垂涎ものです。
わかっていただけましたか。
以前デベの利益はどうした、などというわけわかんないこといってた人がいたっけ。

[679: 匿名さん]

全く説得力が無いですね。
マンションの場合、そもそも土地の価値と上物の価値を分けて議論するのは無意味です。
土地の価値だけ云々できるのは、上物を壊して建て替える時のみ。

[682: 匿名さん]

マンションが建っているうちは、土地だけ切売りするなんて出来ないでしょう。
概念的には土地持分相当額の計算は可能ですが、あくまでも概念的な理論値に過ぎないです。
しかも、それは現在の実際の取引金額とは直接的には何ら関係ないのです。
のみならず、理論値算出には具体的根拠となる土地持分面積や当該土地の坪単価等の根拠データが示されない限り、単なる想像・空想・妄想の類に過ぎません。
そろそろ素人的発想はやめましょうね。

[684: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズの中古価格の９割近くが土地代だなんて、妄想もいいところですよ。
明らかに現在の中古物件取引価格は割高ですが、それは広尾ガーデンヒルズと云う何ら実態の無いブランド代なんです。
そのブランド無しに上物や土地だけの値段で評価すれば、今の価格は全く説明がつかない不合理な価格です。
将来建て替える際に同等のブランドイメージが維持されれば、それなりの価値を維持するでしょうが、そのためには、それなりの高級仕様にするために建替えコストもかなり高額になるでしょう。
だから、築20年物件に不当に割高なコストを払った上で、建替えで更なる高額負担を強いられるのは必至です。
要するに、広尾ガーデンヒルズの中古物件は、これから購入する人にとっては、ひどく高くつく物件であるとの覚悟が必要です。
そこを勘違いして購入すると、大変な目に逢っちゃいますよ。

[685: 匿名]

本来の話題に戻るべしとの指摘、ごもっとも。

ただ根拠なき妄言が支配的になっている状況ですので、最後に一言。
いま都心超一等地のマンションの価格構成をみると建物分はおおむね20〜30％です。
広尾GHが今新築で分譲されたと仮定すると控えめにみて坪1000万円でしょう。
100㎡3億円。建物分は3000万円からどう高く見ても4000万円。ならば土地分は87％〜90％。
中古で土地分が同等以上にならない方が不自然でしょう。

真理は常に少数者の手にあり。　湯川秀樹

[686: 匿名さん]

＞いま都心超一等地のマンションの価格構成をみると建物分はおおむね20〜30％です。
そんなことあるわけないでしょう？

容積率200％の低層階マンションと、容積率500％の高級タワーマンションと
土地の持ち分が違って当然。
低層マンションは、ゆとりがあるのではなく容積率が低くて建てられないだけです
都心のマンションであれば、どんなに高級マンションであっても容積率の限界まで
建築するのが普通です。目白ガーデンヒルズだってパンフレットを見るとわかりますが
小数点以下まで容積率を消化していますよ、それが出来ない設計事務所はデベから
出入り禁止になります。
目白エリア方の大好きなドレッセ目白近衛町だって許容容積率の限界まで消化してますよ。
自分でマンションを持っていない人がそんなこと言うだけでしょう、自分のマンションの
持ち分割合と敷地面積、分譲価格を考えればすぐにわかることですよ。

10階以上のマンションの土地の持ち分はせいぜい30％未満なのは常識です。

[687: 匿名]

容積率が小さな場合、土地の坪単価が比例して安いから、この論理、成り立たず。

[688: 匿名さん]

世の中のほとんどの人間が広尾より目白ガーデンヒルズを好むでしょうね。

[689: 匿名さん]

やれやれ、坪1000万円なんて、やっぱり業者とかに洗脳されてしまってるんですね。
もう少し冷静にならないと、とんでもないシッペ返し食らいますよ！

[690: 匿名さん]

土地代を計算できないのはおそらく進学校卒の人ではないな。
地価と面積と個数がわかればすぐにはじき出せる。

[691: 匿名さん]

土地代が９割と云ってる方、是非とも具体的数値を提示下さい。
80平米程度で一億円前後の中古物件がある由ですが、その物件の土地持分面積と、地価平米単価を提示願います。
それら具体的根拠を示すことができなければ、その発言は妄言の域を出ませんよ。

[692: 匿名]

広尾ガーデンフォレスト　定期借地権　広尾駅徒歩9分
　坪500万円前後、上層階プレミア住戸は坪1000万円

広尾ガーデンヒルズ　所有権　広尾駅徒歩5分
　定期借地権は所有権の6割程度の評価が一般的

これで考えれば広尾ガーデンヒルズ坪1000万円は即完でしょう。

やれやれ、もっと知識をもったうえで発言しましょうね。
それから六本木ヒルズはタワマンで坪3000万以上してる。
150㎡5億、土地分30％未満常識さんに従うと、150㎡の建物が3.5億円とか3.7億円もすることになる。ばかばかしい。
みんなもいい加減目を覚まされよ。

[693: 匿名さん]

土地は状態によって評価額が違うの。わかります？
権利関係がシンプルで更地なら周辺地価が参考になるけど、
共有名義者がたくさんいたり、コンクリのウワモノが乗ってたり、
ましてそこに居住者が居たりしたら単純計算なんて不可能。

[694: 公立トップ校卒]

広尾は１平米74.1万　敷地面積57447平米　戸数1181
こんな感じですね

1億の物件なら地価は３割強

[695: by国立トップ校卒]

＞広尾は１平米74.1万

なんでこんなに安い数字使うんだあああ
公示地価かなにかしりませんが、実勢で行かないと仕様がないでしょう。実勢、この3倍なら、
土地分は9割強。最低でも広尾徒歩5分の土地なら1㎡74.1万円（坪244万円強）の3.5倍はするでしょう！！！よって土地分は9割をも大きく上回る。

＞1億の物件なら地価は３割強
この根拠もよく分かりませんが（1億の物件の土地持分がはっきりしないので）。

[696: 匿名さん]

692さん、苦し紛れにガーデンフォレストの情報を請売りして、ついに墓穴掘りましたね。
借地権物件は土地持分価値が含まれていないにも関わらず、その物件坪単価なのは、如何に上物価格が実態の無いブランドイメージだけ不当にで釣り上げられているかの動かぬ証左です。
そんな非常識な物件価格設定がなされる前提で、何故土地価格が９割だなんて云えるのでしょうね？　おつむ大丈夫ですか？

[697: 匿名]

＞借地権物件は土地持分価値が含まれていない

おつむ大丈夫ですか？

[698: 匿名さん]

694さん情報が正しければ、土地持ち分は一戸当たり平均14坪ほど。
80平米前後は平均占有面積より狭いなら、土地持ち分はせいぜい10坪強でしょう。
広尾の地価は場所にもよるが、標準的な相場は坪400〜500万円程度だから、80平米程度の中古物件の場合、土地持ち分価値はせいぜい4000〜5000万円台程度。
そんな築20年物件に、一体幾らの価格付いてるんでしょうねぇ？　やれやれ

[699: 匿名さん]

マンションは上物の評価もあるが経年劣化が激しいと評価は厳しいよ。
寂れた手摺りよりは最新の設備のある物件を選ぶのが大半だと思う。

[700: 匿名さん]

借地権物件には、所有権物件のような、土地持分に対する所有権の価格が含まれないのは常識。
単に借地権の価格が含まれているだけで、その水準は所有権よりも遥かに安価。
ただし、月々の地代負担が発生するため、物件購入者にとっては経済的に殆どメリットが無い割高システム。

[702: 匿名]

>10階以上のマンションの土地の持ち分はせいぜい30％未満なのは常識です。
この言い分は１㎡300万円（坪1000万円）級のマンションがある（六本木ヒルズ、虎ノ門ＴＲ)ことで、明らかに破綻しています。
100㎡3億円のマンションの建物価格は高めに見積もっても4000万円、土地分26000万円で、その比率は87パーセント弱、まあ90％と考えるのが妥当。
100㎡2億円、建物4000万円という、当方に一方的に不利な条件で計算しても土地分1億6000万円なので土地分は80％。

土地分を30％にするには100㎡2億円のマンション（これくらいのマンションは現在そう多くはないが結構ある）の場合でも、土地分が6000万円なので、建物分1億4000万円というありえない評価になってしまう。

要するにとんでもない空理空論なのです。
ほんと、いい加減、本人はともかく、他の人は目を覚ましてください。

私のいうことが違うと言うのなら、私の論拠を、具体的に論破してください。

ここでは言いませんが、広尾の、広尾ガーデンヒルズの、土地価格が坪400万円から500万円とか言ってる人、あなたは土地価格、知ってるんですか。高層マンションの建つ一等地がそんな価格で買えると、純朴な人をだましてはいけません。
そんな値段では豊洲でも買えません。銀座や丸の内の一等地は坪1億円はもう突破してるんですよ。また銀座と広尾は違うという人が出てきそうですが、それはそうでもこの方は坪400万円と言ってるんですよ。ほんと、みんな目をさましてください、。

目白ガーデンヒルズの価値とも何の関係もないことですし。

[705: 匿名]

>703さん、704さん

デベ連合でとんでもない、屁理屈ですか。
そもそも中古、築21年余の広尾ガーデンヒルズの価格に、どういう理屈でデベの利益が入ってくるのですか？
気は確かとすると、まともな反論ができないので、詭弁を弄しているとしか思えません。

デベが土地を仕入れマンションを建てて売るとなれば、デベの利益という概念も出てくるが、
それとて、土地価格と建物価格に按分して考えてもいいのです。

まともな人は702をよく読んでくれれば話はよく理解できるはずです。

[706: 匿名さん]

そういった話は，こちらの該当スレでどうぞ．
http://www.e-mansion.co.jp/com/

[707: 匿名さん]

すみません，アドレスが途中で切れましたm(__)m
http://www.e-mansion.co.jp/com/juutakukoroseamu/index.html

[711: 匿名さん]

久々あけてみたら・・・あらら。何もこんなところといっちゃなんですが
顔も名も知らない同士で議論することないっしょ。金持ちだか貧乏だか価値だか進学校
上位だか知りませんが、心に余裕があればどれだっていいじゃん。満足してれば
住み続ければいいし不満ならどこか新境地開拓すりゃいいし。そんなガタガタと・・・^^;
四季折々の森の顔っていいですね。何か木の葉同士おしゃべりしてるみたいで。
時にはわいわい時にはそっと。エアコンを久々つけましたらほこりがフワフワっと。
お掃除は豆にしないといけないですね。エアコンなんて必要なかったのですが
夏以来使ってなくスイッチを入れてみましたが・・・

[712: 匿名さん]

　学習院の枯れ葉がベランダに落ちてきます。
　庭なら掃除めんどくさいなー、と思っていましたが、ここだと面積も少ないし、そんなにたくさん落ちてくるわけではないので、葉の落ちる季節だなー、と感じます。

[714: 匿名さん]

そうですね。
物件としては目白ガーデンの方が新しくていいと思います。

[715: 匿名]

そういう、狭い視野で考えず、おおらかにいきたいですね。
マンションの価値は土地分と建物分だから、都心一等地のマンションは広尾に限らず、築年数が多くなっても、資産価値は落ちないと言いたかっただけで、目白を貶めようという意図など全くなかったと思いますよ。目白も明日は我が身、築20年になっても資産価値を維持していることでしょう。
反撃していた、変な人たちの大半もデベでしょう。
いずれにせよ、両マンションの比較はやめましょう。

[716: 匿名さん]

どちらでも、自身が満足していればそれでいいではないでしょうか。マンション比較なら別サイトが
ありますでしょうからそちらで精力的に発言しては盛り上がっていいのではないですか？
今日は温かいですこと。まるで小鳥も鳴いてますし春のようですね。各々のマンションで
いいところ悪いところ、それぞれだと思いますが、要は満足してればいいと思うのです。

[717: 匿名さん]

小鳥が鳴いてます、まるで春のよう・・・・の間違いです、すみません。

[718: 匿名さん]

北向き自慢ばかりですね、普通のマンションとは逆の発想だけど、
普通のマンションでは低価値の向きです。
ガーデンヒルズの場合は、北向きがけっこう良かったのかもしれないですね。
住友さんも、北向きの値付けをもっと高くすればよかたっと、悔しがっているかもしれません。

[719: 匿名さん]

自慢・・・ですか。はぁ。南向きも目白駅に行く時は森を見ながら季節を
感じたりしてますが？鳥のさえずりも勿論聴こえてます。普通のマンション？
価値の話は終わったものだと解釈してましたぁ。自慢ねぇ。そういう発想も
あるというかそうとれるということなのですね。どちらもそれぞれ気に入って
購入したのですから別に今更・・・そう、人それぞれ価値観も違いますし？

[723: 匿名さん]

このマンションに関する書き込みって、なんでこんなに粘着質なのが多いのかな？？

[725: 匿名さん]

本当に住んでいる方ってこのようなご発言にはならないでしょう。
だって住んでしまってるんだから、あらこんなところもあった（良い点悪い点など）、
と新発見や質問はあったとしても、わざわざこのようなことアホらしくてカキコ
しませんよねー。住民版でないのでご自由に言いたいことをどうぞって感じにも
なりますが・・・・こういう考え方しかできない方ってお気の毒というかなんと
申せばいいのでしょう。７２４さまなど・・・・もし住民のかたならそこまで
お嫌ならもっと素晴らしいお気に入りのところに行かれるものいいかもしれませんね（ニコリ）

[726: 匿名さん]

昨日今日と、北側に狸が出没してますね。意外に堂々と歩いていて、はじめてみたのでびっくりしました。

[727: 匿名さん]

北向きの低層階だからよく見えるというのも、人によってはメリット

[728: 匿名さん]

こちらの北向きの部屋って学習院の森に面しているんですよね？

[729: 匿名さん]

このマンションのレベルを，もう少し場所を広くとれる郊外に作って欲しいです＞住友さま

[730: 匿名さん]

夏のヒグラシの声が待ち遠しいですが、まだ未経験の桜の花も楽しみです。

[731: 匿名さん]

　黒猫パトロールしていますね。

[732: 匿名さん]

最近，よくカケスが飛んでます．めずらしい．．．

[733: 匿名さん]

マンション購入とは関係ない話題ばかりになりましたから、そろそろスレの閉鎖の時期ですかね。

[734: 匿名さん]

いんちき風雅投稿ばかりになってしまいました。
問題の多いマンションのスレッドは、公開では維持してゆけないもの・・・

[735: 匿名さん]

豊島区も，杉並区にならって，路上喫煙を前面禁止にすべき．

歩きタバコのあほどもうざい．

[736: 匿名さん]

変なアラシはスルーするとして，狸を見た人が純粋にうらやましいです．
遊歩道を歩いているのでしょうか？

[737: 匿名さん]

私は目白４丁目に住んでいますが、その近辺でも（多分）狸を見ましたが。

[738: 匿名さん]

あるときから、強気な値段になりましたね。

[740: 匿名さん]

閉鎖厨が発生しているようですが，スルーの方向で．

[741: 匿名さん]

目白だ西方だ。田舎者わっしょい。目白なんてやめなさいな

[742: 匿名さん]

そんなの大きなお世話じゃん。行きたいところに”お行きなさい”。
目白が好きで住んでる人、利便性で選んだ人、たまたま目白だった人、といろいろでしょうが
住めば都ですわよ。やめなさいな、なんて、イヤだったらやめれば？で、ついでに
ここに書き込むのもやめたらいかが？今日は暖かいですこと。南の部屋はポカポカ。
暖房要らずです。狸・・・見てみたいです。

[743: 匿名さん]

まるで田舎が悪いような言い方ですな．
街中育ちの人は，普通，田舎っぽい風景にあこがれるものだが．

他人を田舎者よばわりする人って，大抵田舎者なんだよね．