目白ガーデンヒルズ Part3

[やまびこ]

大分販売も終わりに近づいてはおりますが、新スレッド立ち上げました。
よろしくお願いいたします。

旧スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44820/


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[62: 匿名さん]

北棟にお住まいの方に教えて頂きたいのですが、こちらの物件の北棟低層階の住み心地はいかがでしょうか？　こちらの物件を検討中なのですが、特に日当たりやプライバシー等が気になります。北側は学習院の杜ですから、緑は楽しめても日当たりや明るさは期待できないのではないかと思うのですが、南側は、南棟の陰になっても、そんなに暗くないのでしょうか？

[63: 匿名さん]

今の時期は、日もよくあたっています。（バルコニー＆テラスに、ですが）
そのあたりは、かなりうまく設計しているように思います。
部屋を見せてもらえば一目瞭然ですよー

[64: 匿名さん]

準工業地域等のマンションでよくある例のようですが、南側に隣接して高層マンションやビルが
建てられてしまい、日中も電燈をつけないと暗くて生活できない住宅等をＴＶとかで見たことが
あるのですが、全くそんな懸念はないということですね。でも、北棟の一番下のお部屋などは、
結構暗いのかな、って想像してしまったのですが、そんなことないのかな？？？

[65: 匿名さん]

　北側下層に住んでいます。東西に長いので場所によって変わるかも知れませんが、北側の部屋は日中電灯を付けないと生活できないと言うことはありません。バルコニーに置いている植物には結構光りが当たり良く育っています。南側の部屋は寝室として使っているため、あまり昼間は行かないのですが、明かりを付けないと生活できないことはないと思います。引っ越す前は南向きの部屋にいたため昼に外出から帰ると温室のように暑くなるので大変でした、北側も帰宅時は暑いですが、温室のようにはならないですね。
　プライバシーは学習院の森を散歩する人がたまにいるくらいです。変な話ですが、男性なら寝間着でリビングで朝食をとっても気にならない程度です。これにレースのカーテンでもあれば全く問題ないと思います。

[66: 匿名さん]

>64
以前は、準工業地域は日照権（日影規制）がなかったので、ご指摘のように
南側に隣接して高層マンションやビルが建ち、日中も電燈をつけないと暗くて
生活できない住宅が発生しました。
数年まえに建築基準法が改正され、準工業地域にも住宅系の用途地域と同様に
日影規制が設けられました。
冬至でも２時間程度の日照は、確保されるはずなので安心してください。

[67: 匿名さん]

>66
素人で質問なのですが、日影規制は隣接建物の場合ではありませんか
同一構内の施主が同じの建物同士でも、日影規制はあるのですか。

つまりガーデンヒルズの、南棟は北棟の日照時間に対して配慮する必要があり
日影規制を受けるのですか。

[68: 匿名さん]

一時期話題になった駅前のコマースは結局どうなるのでしょうか？
そう言えば大正テニスが売却されるのではないかとの書き込みもありましたが、改修工事しているところを見るに当面はないんでしょうね。

[69: 匿名さん]

また、未入居の北側低層階の部屋が売りに出ていますね。
ケンコーポレーションのチラシにありました。75㎡、6700万円
賃貸で借り手がいないから、売っちゃえという感じなんでしょうか？

HPでも、60㎡台の2LDKが2部屋追加になっています（計4戸）、いったい
未入居の部屋はあといくつあるでしょうか、訳がわからない。

[70: 匿名さん]

これだけ賃貸に出されてしまうと、セキュリティのほうは大丈夫なんでしょうか。

MRで営業担当が力説していた「身元の堅い人ばかりですから・・・」という言葉も
今となっては何だったのか、という感じもしますが。

[71: 匿名さん]

↑
訂正：正確には
「KENを通じて賃貸に出したり、売却されたりしてしまうと」ですね。

[72: 匿名さん]

賃貸に出したからといって、セキュリティーが悪化することはないと思いますし
共同住宅で、全員の顔がわかるわけでもないし多少のリスクはあるでしょう。
住友は分譲するわけですから、全部売ろうが貸そうが売り主の自由です、
残ったものを賃貸で出す場合もあるのでしょう。

住友不動産のHP見ると高級賃貸のところにありますが、2年前に話題になって
人気だった、パークスクエアー文教音羽、他にもシティタワー池袋などは
分譲の他に、賃貸で住友が現在も貸していますよ。
現在ガーデンヒルズで残っている部屋は、賃貸にするには
ちょうどいい大きさかもしれませんね。

[73: 匿名さん]

[74: 匿名さん]

73は本日、他スレでも出没しているようです。流してください。

[75: 匿名]

都内のマンション購入を考えていて，目白ガーデンヒルズも検討中です．
たまたま，このホームページにたどり着き，いろいろと勉強させていただきました．
先日，実際にまだ残っていた低層階の2LDKをみてきました．
この物件も販売時より値上がりしているということでした．

No.69に書かれてあった75㎡、6700万円という北側低層階（2階）の物件ですが，
やはりもともとの販売価格に数百万円上乗せして，販売しているのでしょうか?
それでも他の部屋に比較して割安感があるのですが・・・
2階は何か問題があるのでしょうか?
あと，もともとの販売価格などを知ってましたら教えてください．

[76: 匿名さん]

その部屋は５７００万か５９００万だと思います。
同じお金を出すならもっといいとこ買えるかも
知れませんよ。

[77: 匿名さん]

>>75
北側2階は（実質1階）、あくまでも誰かが購入した後に、
未入居で売り出した中古価格です。
つまり、住友不動産の分譲価格ではなく契約者か不動産業者が値付けをして
売り出した価格ですから、中古の自由市場ということ。
新築分譲とどちらが高い値付けをしているのかは不明ですよ。

この掲示板でも書いてありますが、北側は予想したよりも学習院の緑が楽しめて
お買い得で住みやすいとの話ですが、2階なのでどうなんでしょう、
中層階よりは若干眺望も日当たりも、悪いのかもしれませんよ。

[78: 匿名さん]

　最近は夕方から蜩だけでなく、秋の虫の音が楽しめますね。しかし、この楽しみは北側の上層階でも楽しめるのでしょうか？うちは近くのテラス階？の犬のキャンキャンという鳴き声にかき消されてしまいます。2匹いるらしく、お互いに競うように鳴いているので困ってしまいます。そんなに鳴く犬ならば、そのおたくが窓をちゃんと閉めてほしいです。こちらのほうが閉めないとうるさくて憂鬱になってしまうくらいです・・・

[79: 匿名さん]

　この2匹の高いキャンキャンという声と共に、もう少し低い声のいわゆる吠える声も聞こえますよね。ペットを飼うならホント迷惑かけるのやめてほしいです。

[80: 匿名さん]

78さん
　うちも北側の低層ですが、そう言われてみると鈴虫らしき音が聞こえてきますね。
　うちの方は犬の声は聞いたことがありませんが。

[81: 匿名さん]

このマンションの南側の高層階だったら富士山が見えますか？

[82: 匿名さん]

>81
空が澄んでいる時には見えますよ。
ただ前のマンションやビルの隙間にちらっと見えるのだけなのであまり美しくないです。

[83: 匿名さん]

75m^2で5700万なら今のマンション事情を考えると悪くない金額ですね
目白なのにその値段って事は低層なのと北向き以外に何か嫌悪するものがあるのですか？

[84: 匿名さん]

でも５７００万ってのは販売当初ですよ。今は7000万以上はするんじゃないでしょうか。

[85: 81]

>82
教えていただいてありがとうございます。
結局ここを買っておけばよかったと後悔しているものです。

[86: 匿名さん]

発売当初に聞いた時には6000千万円代前半の部屋が多かった様な記憶があります。まあ部屋によってバラつきがあるのかもしれませんが。

[87: 匿名さん]

6000万円代の間違いでした。すいません。

[88: 匿名さん]

No75です。
いろいろアドバイスありがとうございました。

[89: 匿名さん]

販売当初は、ワンフロア上にあがるごとに、
全く同じ間取りでも価格が１千万円高くなると教えてもらいました。

建物完成後は、地価が上がったので、各部屋値上げしましたという説明でした。
なかには数千万値上げした部屋もあるそうです。

[90: 匿名さん]

>89
それは、錯覚というか誤解ですよ、ワンフロアー上がって坪単価で（同面積）
通常は1〜2％ですよ。
ガーデンヒルズはほとんど中住戸ですから、この法則が当てはまります。

但し、マーベラス、プレミアム等の、同等のグレードで比較した場合ですよ
1フロアー上が、最上級のマーベラスで一つ下の中級のプレミアムと比較したり
専有面積が増えるのであれば、1000万円以上ということもあるでしょう。

いくら住友でも、そんな理不尽な値付けはしないですよ。

[91: 匿名さん]

>81
南棟上層階に住む者です。私も結構悩んで契約に至ったのですが、今は満足しています。
北側の部屋からは北棟の屋上緑化と学習院の緑の一体化した景色が楽しめますし、
南側はそれなりに高さがあるのでプライバシーも日当たりも確保されています。
でも、最上階を買っておけば良かったかも、とは少し思います。
マンションの魅力はフラットなことであり階段があるのは嫌だ、という考えで
検討しませんでしたが、やはりこのマンションの最上階は最高だと今になって思います。
このマンションの一番の売りでしょうね。
今は値上がり基調ですが、そう長くは続かないと思いますのでいずれ中古で出たらご検討
なさってみてはいかがでしょう？

>90
私の間取りは結構大きな差が付いていましたよ。南棟北側が北棟とお見合いになる部屋と
そうでない部屋では間取りが全く同じでも89さんのおっしゃる通り１０００万位は差が
ありました。営業が言っていたのはおそらくそのことでしょう。

[92: 匿名さん]

＞９０さん
私も購入時、すぐ上の階の部屋の値段を聞いたら
全く同じグレードと間取りなのに、１０００万ちょっと高い値を示されました。

学習院側の部屋でしたが、一階あがるだけでずいぶん高くなるなーと驚きましたから、
８９さんのおっしゃることは別に間違っていないですよ。

[93: 匿名さん]

そのような、値付けで完売近くまで売れるのですから
本当に価値というか、人気のあるマンションなのですね。

1F上がって、1000万円支払うのが嫌なら、買わなければいい
という営業に対して、購入を決意した住民の集まりということに
なりますね。
ただ不思議なのは、全部の部屋の分譲価格をオープンに
してくれなかったので、Decline営業の可能性もありますね、
購入者を選別して、売り主が売りたい部屋を売って、住民層の維持をするのかと
勘ぐってしまいますよ。

[94: 匿名さん]

住友の営業の仕方は、好き嫌いがはっきり分かれますからね。
担当者は、「それなりの方にしかお売りしません」と言って
客を選別していることを悪びれもせず語っていました。
私自身は、そういうやり方も別にありだと感じているので気にはなりませんが、
友人の中には住友の売り方を嫌う人もいます。

いずれにせよ、住居は安い買い物ではないですし、
売り方も含めて自分が納得できなければ購入しないというだけのことですね。

[95: 匿名さん]

まあ、世の中には人からカネを取られることに悦びと快感を感じてる人が多いというのも事実
ですから。「それなりの方にしかお売りしません」「1000万円多く支払うのが嫌なら買わなけ
ればいい」なんて言われるとますます買いたくなっちゃったりして。
でも、いったん分譲してしまったらデベが住民層の維持するなんて不可能ですよ。賃貸にも回
っていることだし、売却が進んでいけばどんな人の手に渡るかも分からないですし。

[96: 匿名さん]

＞９５
まあ、いいじゃないですか。
購入者はあなたがおっしゃることもすべて分かったうえで購入してると思いますよ。
いくら批判したって、価値観の問題ですから意味がないかと。

[97: 匿名さん]

>95
分譲終了すれば、デベの仕事は終了です、あとは管理組合の仕事です
あっても不具合のアフターサービス程度でしょう。
これは、どんなマンションにも共通して言えること。
住民層の維持は、その後の中古相場が高ければ
それを買える人達が住民層になるだけです、だから高級マンションは住民層の
維持が、他のマンションに比べてしやすいのです。

大規模なら5年以内に、ローン破綻も何件か出てくるのが普通です。

[98: 匿名さん]

ここは、目白1丁目ですから小学校の学区は目白小学校ですよね
昔から、越境入学の多い人気校だと聞いています。
小学生のお子さんのいらっしゃる方、雰囲気はいかがでしょうか。
やはり、親御さんや先生も教育熱心なのでしょうか。

[99: 匿名さん]

最近入居した者です。皆様よろしくお願いします。
南側中層階です。部屋の間取りその他はお値段の割にイマイチかな
とも思いましたが、住めば都、シスコンとか色々入れて今では気に
いってます。ですが、上階のお子さんの走る飛ぶ足音は電車や車が
通る時でもバタバタ聴こえます。そのバタバタが、激しく朝７時くらい
から夜９時ごろまでずっとです。夜は止むので小さなお子様だと思います。
昨日はボールか何かついてたのか縄飛びか規則正しくドンドン。
以前もマンション生活でしたので生活音には慣れております。
我が家には子供はおりませんので余計気になるのでしょうか。
そのうち慣れるさ、とは思いますが・・・・・・
うちでは主人共々ドスドス常には（急ぐ時忙しい時などはしかたないです）、
歩かないように少しは気を遣っているつもりです。日中の間中走りまわる
って普通なのでしょうか。友人が引越し手伝いに来た時もビックリして
おりました。周りはどうなのか状況がわからなかったのでココにたどり
つきました。音、声からして真上なのは確かみたいです。
でも子供は”ある程度”騒ぐ暴れるもの、犬だって”ある程度”鳴いたり
吠えたりするものだと思います。そのある程度の基準は個人差があるにせよ
ちょっと毎日騒がせすぎかな？って思うことはないのでしょうか。
お互い様なんでしょうかね。今まだ夏休みでしょうし。
北棟も素敵だと思いましたが、ココを案内され、階数ももっと上がよかった
のですがつい最近の購入のため一杯と聞かされました。少し残念です。
以前のマンションがタワー型東南角で住友不動産物件でしたので、
尚のことです。主人の勤務の都合で越した次第ですが。でもいいところも
たくさんありますね。渡り廊下の夜は素敵で虫の声で出迎えられて
癒されてます。なるべくいいところを思うことにしている今日この頃です。
慣れるまでじっと我慢でしょうか？貼紙もたくさん見かけました。
これ以上増えるのもなんだな、と思い、コンシェルジェには言ってません。
（実は以前のマンションでは一度だけペットを歩かせないようにという
のを見ただけなので正直驚きました）

[100: 匿名さん]

確かに貼紙の多さには驚きます。生活音や個々のモラルを問う様な事ばかり。私共は集合住宅に住むのは初めてでしたから入居当初は近隣の生活音にビックリしておりましたが、住めば都（？）今では犬の鳴き声や子供の走る音も生活のリズムに一役買ってます。楽しみを見つけるようにしてます。

[101: 匿名さん]

〉９９さん
そんなにも気になるのでしたら、コンシェルジュに伝えた方が良いのでは？
ここに長文で書き込んでも、解決にはつながりません。

すでに生活音についての張り紙は出ているので、
あとは管理会社を通して個別に注意していただいた方がいいと思いますよ。

[102: 匿名さん]

１００さん１０１さんアドバイスありがとうございました。
送信後画面を見たら自分でもビックリするほど長かったです。
不慣れですみません。何事も考えようですかね。引っ越した直後ですし、
そのうち慣れるような気もします。頑張ります。貴重なご意見感謝
いたします。

[103: 匿名さん]

９９さんと同じく、上の階の足音に悩んでいるので、共感できます。
ただし、この物件ではなく、別の都内タワーマンションですが。
わりと造りは悪くない物件のはず（大手建設会社の施工、地域内でも割高の物件）。
でも、上階の方の歩き回る音が、「ドンドン」と時折聞こえます。
それまで公団の新築賃貸に居住していた時は、まったくそんな音が聞こえたことがなかったので、ここに居住するようになってからというもの、「公団より造りが悪いのか？」「やっぱりタワーは軽くする必要があるので防音性がないのか」とか、「上階の人はよっぽどがさつな方なのか、不運だったな」とか考え、気になって仕方がありません。
でも、そのことをよそで愚痴ったところ、「マンションではあたりまえ」と他の方からアドバイスいただきました。
９９さん、どこの物件でも、音に関しては、耐えなければならないもののようです（なぜか公団は別なのか？）。
子供の音だとすると、ウチのようにがさつな大人の音よりは、いずれおさまるわけですから救いがあるのでは？
お互い、がんばって慣れましょう！

[104: 匿名さん]

南棟の場合、同じ間取りで6階と7階（C棟の東半分は7階と8階）とでは1000万の差がありますよ。森が見えるのと見えないの差があるのだから当然です。6階と7階の差を除けばワンフロア上がるごとに400万アップといったところです。ただ最上階とその階の下との差は500万以上でしょうか。南棟の6階以下の方には失礼ですが、ここしか空いていなかった場合私だったら躊躇なく他のマンションを買っていました。

[105: 匿名さん]

＞１０４
そうなんですか。７階も案内され確かに北の部屋から緑が見えよかった
ですけど間取りが別棟の下がよかったのとメインの南の眺望というか
まん前にココの建設会社の看板がドーンと見えたのでそれだったら
値段も間取りもリーズナブルの方に安易に決めてしまいました。
あまり価値とか深く考えなかったんで・・・・ちょっとさびしいかも。

[106: 匿名さん]

冷静に考えると、少しの眺望の違いで1000万円、
売却時にその価格分が反映されるとも思えない、
じゃあ1000万円安いので我慢しようかという人がいる一方
結局、あっという間に高い部屋にも買い手がつく。
マンションの値付けは、本当に不思議ですね。

都心の高級マンションの特殊事情なのかもしれません。
郊外や、都心でも大衆マンションでは、ワンフロアー100万円200万円の違いで
悩む人が多いんですから。

[107: 匿名さん]

いやいや、大衆物件では１フロアー２０〜３０万で悩んでることが多いですよ。
２３区板で上の方に来た物件はなんとなくチェックしているんですけど。
１００万という価格差は割と高いマンションのはずです。

[108: 匿名さん]

C棟の最上階メゾネット物件の紹介を受けています。配置からいくと、どうも南棟のように見えるのですが、下階に北向きリビング・上階に北向きお風呂の配置になっています。森が見える部屋を希望しているのですが、南棟だとすると１０４さんのお話では、下の階のリビングからは北棟が目隠しになって森は見えなくなってしまいます。上階のお風呂も窓を開けていたら、北棟の南の部屋から丸見え？このような、変な間取りになっているのでしょうか？本当は現地に見に行けばよいのですが、そこまでの踏ん切りがつかない状態です。どなたか、ご存知の方がいらしたら情報をお願いします。

[109: 匿名さん]

まだ、上層階も残っているですか、まか不思議なマンションですね。
シティハウス成城みたいにならなければ、いいんですが。
最後の5％隠し球のように、持っているのかも。

[110: 匿名さん]

上層階買うお金あるなら他のいい物件買ったほうが
得じゃないですか。ここは割高だと思いますよ。

[111: 匿名さん]

106さん大違いですよ。南棟の7階以上は新宿方面も森も見えるのです。一方6階以下は馬場側の景色だけです。北側は北棟とあれだけ接近してるのだから一日中カーテン閉めっぱなし状態だと思います。4階以下だと馬場側も閉めてないと苦しいと思います。

105さん、あの株木と大きく書かれた看板なんとかならないんですかね。当初の計画では100％鹿島施工だったのですが、ここが後からちょっかいを出したようです。このマンションの建設に携わったのですから住民から苦情があったらすぐ撤去してもらいたいものです。