目白ガーデンヒルズ Part3

[やまびこ]

大分販売も終わりに近づいてはおりますが、新スレッド立ち上げました。
よろしくお願いいたします。

旧スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44820/


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[600: 匿名さん]

ここは銀行でも重役クラスじゃないと無理そうだね。

[602: 匿名さん]

ここは民間企業より公的機関の人間が多いらしい。
国立大の教授とか

[603: 匿名さん]

　クリスマスツリー見納めですねー。個人的には結構気に入っていたので残念ですが、来年又出てくるのを楽しみにしています。
　今度は門松ですね。まあ、門松はどんなのでも良いですけど。

[604: 匿名さん]

　駐車場の出口が見通しが悪いのでの向かいのT田さんのところにミラーを設置する動きがあるようですね。もし、設置されたらありがたいです。タケ○ロン使わなくては。。。

[605: 匿名さん]

確かに，出口，めちゃくちゃ見にくいですね．
歩道の歩行者も右も左も全部見えない（ぉ
でも，こうして対応していただける理事に感謝しております．

[606: 匿名さん]

広尾はもはや過去の遺物ですね。設計古いですから、大きな地震で倒壊する可能性高いでしょう。

[607: 匿名さん]

歴史ある欧州の集合住宅になぞらえて、よくビンテージマンションなどと云う人いますが、欧州は大きな地震も少ないから、煉瓦作りの建物が何百年と大切に使われてるのであって、地震国日本では、特に古い物件では幻想に過ぎません。せめて目白物件くらいの耐震・免振構造でなくては、古くなると地震が恐いです。

[608: 匿名さん]

免震構造も最近の技術で理論だけだから、大地震に遭遇した経験がないから
大地震が来たときに初めて結果が出ると思います。
設計もさることながら施工のレベルが問題でしょう、株木建設はマンションを多く手がけてますか？

[609: 匿名さん]

>608
大丈夫。基礎部分は鹿島が作ったのだから。

[610: 匿名さん]

本当なのかな

[611: 匿名さん]

全世界の歴史上、大地震でも全く倒壊・崩落等による人的被害が報告されていない構造は、ＲＣ壁式構造です。国内では８１年以前の旧耐震基準建造物でさえ、あの阪神淡路大震災で一棟たりとも倒壊・崩落等が観測されていないのは、実はＲＣ壁式構造建築物です。これは世界的にも同じです。つまり、地震を心配なさるなら、ＲＣ壁式構造物件に住まわれるのが一番かと。なお、ＲＣ壁式構造は、原子力発電所の原子炉を格納する構造物の建築構造でもあります。なぜ原子炉に使われるかも、その耐震性能の高さ故であることは言わずもがなです。

[612: 匿名]

家は銀行の課長クラスだけど、
はっきり言って一馬力じゃここは買えません。
もしかして、うちのって給料悪いの？
一応メガバンクなんだけど・・・

[613: 匿名さん]

夫婦共稼ぎで、子供は保育園、住まいは高級マンションのガーデンヒルズというのもおつなもんでしょう。

[614: 匿名さん]

　あまり書類がどこにあるといった情報はここに書くべきではないと思います。どんな人が、例えば
週刊誌の記者の人とか、それこそ情報の漏洩ではないでしょうか？

　住民だけが書き込み、意見が言える掲示板を作った方がそれぞれの意見交換が出来てよいのでは？
これを又、管理会社で参考にして管理の改善に利用するとか・・・・

　週刊誌のネタを提供しているだけで、恥を暴露しているきがします。

[615: 匿名さん]

それだけ注目と羨望のマンションなんですよ

[616: 匿名さん]

なんか陰気な感じだよね。

[617: 匿名さん]

もう住友不動産建物サービスとの管理委託契約は打ち切りましょうよ。こんな管理会社は全く信用なりません。東急コミュニティーとか定評のある他の管理会社を真剣に検討した方がいいと思います。

[618: 匿名さん]

そういった貴重なご意見はここより理事会でご発言くださいませ〜

[619: 匿名さん]

>618
私、理事じゃないんですけど〜？
でも、もう住友不動産建物サービスは信用なりません。
何故ゆえにこういう意見をここで言っちゃああかんのですかね？
何か住友やその手先に監視されているみたいで恐ろしいです。
住友はこの事態の中で理事などへの買収工作でも進めているのでしょうか？

[620: 匿名さん]

マンションは竣工して引き渡したら、保証と瑕疵担保以外はデベとは無関係なんじゃないですか
特に管理なんて全く無関係だと思いますけど。
管理で関係があるのは、管理会社だけだと・・・

[621: 匿名さん]

理事でなくても，随時，アンケートは受け付けてますって．

[622: 匿名さん]

誰もデベのことなんていっていないでしょ。
あたかも住友不動産建物サービスの関係者がここを監視して
管理会社のサービスを批判すると、すぐに反駁してるようで怖い、
という話だと思いますよ。
住友関連のスレッドではなぜかよくある現象ですけどね。

[623: 匿名さん]

デベは販売で儲けて管理でも儲けたいものなのですよ。
販売は額が大きいものの一回限りなのに対し、管理は長期に渡って儲け続けることが出来ます。

[624: 匿名さん]

管理組合で大きな買い物や修繕するのに、合い見積もりもとらないで管理会社の紹介に任せる理事会は資格なしそれを疑問にも思わない一次取得者の組合員はいいお客さんだこと

[625: 匿名さん]

冬場になりましたが、北棟は日差しは部屋の中まで入りますか、寒くありませんか？

[626: 匿名さん]

>625
北棟低層階です。寒くはありませんよ。床暖房だけで全く平気です。（エアコンは滅多に使いません。）
心配していた結露も全く問題ありません。
快適ですよ。

[627: 匿名さん]

床暖房を入れればば暖かいのは当たり前じゃないですか、そうでなければメーカーにクレームでしょう、マンションだから戸建てよりは暖かいのは当然ですが、やはり日中暖房なしで過ごせる
ことはないようですね。
思ったより北向きは、住みやすいし眺望も良いのはこのスレを見ていて感じます、日当たりだけは
どうにもならないようですね。リーズナブルに地域1番の高級マンションに住めると言うことは
本当にお買い得だったんですね。
日照以外は、文明の利器のエアコンでカバーすれば快適に過ごせるということですね。

[628: 匿名さん]

　東京都で冬場エアコンなどの暖房機不要の家屋は無いと思いますがどうなのでしょう。それに、日中でも全く電灯付けなくてよい家って、あるのでしょうけれど相当、採光を考えた特殊な家だけではないのでしょうか？　ちょっと、不思議に思っただけで議論しなくて良いです。

[629: 匿名さん]

地域一番とは、高田地域のことですか？
下落合高台界隈とは違う地域と認識してますが

[630: 匿名さん]

日照も善し悪しですからね。
紫外線は肌にも目にも家具にも悪いです。
東京は山手線内に立地しながら、あたかも別荘地のような眺めを毎日堪能できる喜びは
他の都心地域ではなかなか得難い至上の贅沢と言えるでしょう。

[631: 匿名さん]

＞629
あなたの大好きな下落合高台で1億超の部屋が100戸以上ある物件は皆無ですよ。
低層マンションは、好きずき、戸建ての廉価版と思う人も多いと思いますよ。

[632: 匿名さん]

>>629
目白ガーデンヒルズ 豊島区目白1丁目 山手線/目白 −
5分 1億5,500万円 2SLDK 116.04m2 '06/02 詳細

パークコート目白近衛町 新宿区下落合2丁目 山手線/目白 −
6分 1億2,500万円 3SLDK 115.15m2 '98/07
（Yahoo!不動産）

[633: 匿名さん]

近衛町古いからしょうがないじゃん安くて。
今の値段に換算すると2億くらいか？
あそこは三井家の分家の家あったところ。
ちなみに広尾ガーデンヒルズが7000万くらいで100ヘイベ買えた同時代分譲の下落合高台のドムス目白は、1億でした。
地元民は、みんな知ってるから別にレスする必要ないけど勘違いされては如何なものかと。

[634: 匿名さん]

連レスするけど、ガーデンヒルズ中古の値段はあがると思うよ。
低層の戸数少ない中古マンションで、値段があがった物件は都内で皆無だから。
中古値段があがるのは、団地みたいなマンションばかり。

[637: 匿名さん]

下落合のマンションには、やんごとなき方々の関係者がお住まいですよ。言葉にはお気をつけ願います。

[638: 匿名さん]

つまり本当に価値のある土地に建つ物件は古さに関係なく高い値段が付くということですよね。
下落合は上がる気配無し（むしろ相対的に下落）、と。
上がる上がらないはその土地の希少価値次第ですよね。
目白も広尾もガーデンヒルズといえば駅からのアプローチは深い緑に包まれ
また物件自体も杜を望む景観とのセット販売という点で非常に希少価値が高く、
ましてや中落合のように駅から遠いということもない。
下落合は…少々緑と潤い、ゆとりが足りないのではないでしょうか？
敷地一杯に迫り出した要塞のような戸建てや低層マンションが多いですよね。

[639: 匿名さん]

下落合高台はそのやんごとなき歴史的価値を末代まで保持したいのであれば
もう少し凋落しないための取り組みが必要ではないでしょうか？
かつてのお屋敷は細分化され、大きな敷地も要塞マンションになる一方。
ある程度の資金のある向きは港区や渋谷区に邸宅を持ちたがるので
下落合に新たな邸宅需要がないのは察することができますが、
これでは下落合の歴史も「まんが日本昔ばなし」化しかねません。
おじいさんが夜道に迷って山姥に襲われていた頃の昔々の下落合近辺は
やんごとなき土地柄であったそうでござる、ニンニン。
…などと子供にチャカされるようにならないことを祈ります。

[640: 匿名さん]

>>633
目白ガーデンヒルズ 　豊島区目白1丁目
交通： 山手線 目白駅 徒歩5分 東西線 高田馬場駅 徒歩6分
価格： 1億9,900万円
専有面積： 131.34m2
竣工：'06/02

ドレッセ目白近衛町プレゼンス 　新宿区下落合2丁目294-5
交通：JR山手線「目白」駅下車徒歩7分
価格：1億7,900万円
専有面積： 159.42m2
竣工：'07/02

[641: 匿名さん]

ガーデンヒルズめちゃくちゃ高いな。ＧＨは山手線からもどーんと見えていて格好いいですよね。こういう物件のおかげで目白の価値はますますアップでうれしいよ。ガーデンヒルズにしてもドレッセにしても早く完売するといいですね。富裕層の住む街目白。

[643: 匿名さん]

敷地一杯に余裕無く建ってるねはガーヒルの方だと思いますが・・・

[644: 匿名さん]

用途地域が違うから容積率と建ぺい率が違うだけだろう、余裕があるのではなく建築しようとしても
出来ないだけ、建設できないだけ。中規模の低層は将来的にコスト高なのは下落合の
古いマンションが証明していますよね。
ガーデンヒルズだって事業だから容積率を100％近く消化するのは当然。

[645: 匿名さん]

幼稚園入学前のお子さんがいらっしゃる方で、下落合にある波多野ファミリースクールに通わせてる方はいらっしゃるのでしょうか？あそこはいわゆるお受験対応というのみならず、全人格的な教育を施しているということですが、実際どうなのでしょうか？「品よく・知的に・たくましく」および「心身の健康と国際性すべての人に」という目白の地に相応しい教育理念は素晴らしいと思いました。ちなみに、ここの創立者の波多野勤子産という方は国際的にも有名な教育者のようですね。

波多野ファミリースクール公式サイト
http://www.hatano.or.jp/index.html

[646: 匿名さん]

関係者の方ですか？

いずれにしても、下落合は色々な意味で、目白を代表する街ですね

[650: 匿名さん]

目白全体の価値がＧＨ（と目白プレイス）によってあがっているんだから実に喜ばしいことだよ。ＧＨと銘打っても人気がないんじゃあ目白の人気がないってことになるじゃない。目白人気健在の様子だ。ＧＨ、どんどん値上がりしてくれ。坂上とか坂下とか古い価値基準で区別するのはそろそろよせ。
財務省官舎跡については新宿区が防災公園化することを計画しているようだね。実に喜ばしい。

[651: 匿名さん]

でも実際に住んでいると坂上、坂下の雰囲気は違う。
しかし、これは一戸建ての話で、マンションには
関係ない話だと思われる。

[654: 匿名さん]

当方、下落合高台在住だが、ガーデンヒルズが建つ目白一丁目界隈は、研究所の前は学習院の敷地で、坂下であっても由緒格式は問題無いでしょう。
実際、ガーデンヒルズやプレイスが出来て、街の雰囲気は変わったし、今後もスミフのプレミアムタワーが建つから、まだまだ再開発が進んで、目白下落合界隈が活性化することでしょう。
下落合界隈も、ドレッセが完成間近。おとめ山の官舎も、全てが防災公園にならなくても、残った敷地は高級低層億ションになるのでしょうから、下落合界隈も更に発展することでしょう。

[655: 匿名さん]

＞654
スミフさんですか？坂下の地位向上につとめていますね。
それに、都電前のマンションはタワーではないですってば。

[658: 匿名さん]

マンション購入、検討者といっても残っているのは、最上階2億弱の部屋ですよね掲示板世代には無縁な
高額物件だと思いますけど、掲示板世代は北棟ばかりですから。
しかし、残っているメゾネットは二世帯住宅じゃあるまいしマンションなのになぜ上階と下階の両方に
トイレがあるんでしょうね。

[659: 匿名さん]

うちの会社の寮も，昔の２つの部屋をぶち抜いて１つにしたので，トイレが２つありますよ〜ｗ

[660: 匿名さん]

戸建てなら、一・二階両方にトイレあるのが極めて普通

[666: 匿名さん]

今年販売される、三軒茶屋グランドヒルズのことでしょうか。
グランドヒルズは、ガーデンヒルズを凌ぐ住友不動産の最高級マンションシリーズですよね、
最近だと、このシリーズは麹町の一番町、代々木上原、白金台に建設されてますね。
今更三軒茶屋なんて不思議だけど、やはり都内西だと交通不便でもブランドになるのでしょうか。
ガーデンヒルズも久我山にもありますから、意図はよくわかりません。

[667: 匿名さん]

三軒茶屋にグランドヒルズですか。落ちたもんですねぇ、グランドヒルズ・ブランドも。
代々の東京者ならよーく知ってますが、三軒茶屋や太子堂界隈は、古くからの庶民・平民むエリア。
今では地方出身者等中心に人気エリアらしいけど、狭い路地がごちゃごちゃしてて、到底高級住宅地とは程遠い環境。
勿論、都心部の真の山の手高級住宅地のような歴史伝統由緒格式等も、微塵すらも存在する立地ではありません。
そんなエリアでグランドヒルズ・ブランドとは、田舎者の田舎者による田舎者のための企画物件としか到底思えない。

[668: 匿名さん]

それはそうと東京自体路地が狭い街だからね。
三茶も都心も郊外も差がないのが実情。

[669: 匿名さん]

最近のグランドヒルズの代表例は、

千代田区一番町　グランドヒルズ一番町
港区白金台　グランドヒルズ白金台
新宿区下落合　グランドヒルズ目白御留山
渋谷区上原　グランドヒルズ代々木上原
目黒区東が丘　グランドヒルズ東が丘
とか

世田谷区三軒茶屋や太子堂とかだと、一気にレベルダウンですね

[670: 匿名さん]

世田谷区にグランドヒルズなんて・・・

[672: 匿名さん]

これから買うなら、文句無く目白でしょう。
20年も住めば、広尾は築40年。いかにビンテージとは云え、設備構造間取り等が既に時代遅れであり、到底資産価値は保てません。
それに、耐震免振制振技術に隔世の差があるから、一度大きな地震が来れば、広尾物件は生き残ってる可能性は相当低いでしょう。

[676: 匿名]

広尾ガーデンヒルズの価値は、建物分は10％もあるかどうかでしょう。
1億円の物件だと、建物分が1000万円、土地分が9000万円。
とすると万一地震でかなりのダメージを受けて立替となっても、土地分から撤去費用（どこかで見た話の1㎡2万円で計算すると150万円からせいぜい200万円）を引いた8800万円〜8850万円の価値は残ります。
築年数が何十年にもなり、資産価値がなくなるのは都心の土地の坪単価の高い所ではなく、千葉、埼玉はじめ物件価格に占める建物価格の比率の高い物件の話です。
広尾ガーデンヒルズがこれだけ古くなってもなお資産価値を維持しているのは、このような理由によるものです。

[677: 匿名さん]

土地持分をちゃんと計算してますか？
資産価値計算のベースとなる土地持分の根拠を示して下さいね。
広尾の土地は比較的広いけれど、戸数も多いから、一戸当たりの土地持分は、決して大きくないのでは？

[678: 匿名]

一戸あたり多い少ないはそう問題ではありません。広尾は戸数以上に広いので、広いはずですが。

要するに築21.5年の77㎡広尾ガーデンヒルズの価格が1億円（低層階だとこれくらいが相場）。
この77㎡の価値がいくらかという問題です。ご承知かどうか分かりませんが、つくりはそう豪華ではありません。新築価格でも2000万円に届かないでしょう。それから21.5年経って1000万円と評価して低すぎると仰るのですか？高すぎるという人はいても低すぎるという人はあまりいないでしょう。
というか1000万円が500万円であろうと、1300万円であろうと、私の論旨に大きな影響はないのです。建物2000万円！！としても土地8000万円にもなるのですから。

要するに広尾GHは土地の価値なのです。あの立地は垂涎ものです。
わかっていただけましたか。
以前デベの利益はどうした、などというわけわかんないこといってた人がいたっけ。

[679: 匿名さん]

全く説得力が無いですね。
マンションの場合、そもそも土地の価値と上物の価値を分けて議論するのは無意味です。
土地の価値だけ云々できるのは、上物を壊して建て替える時のみ。

[682: 匿名さん]

マンションが建っているうちは、土地だけ切売りするなんて出来ないでしょう。
概念的には土地持分相当額の計算は可能ですが、あくまでも概念的な理論値に過ぎないです。
しかも、それは現在の実際の取引金額とは直接的には何ら関係ないのです。
のみならず、理論値算出には具体的根拠となる土地持分面積や当該土地の坪単価等の根拠データが示されない限り、単なる想像・空想・妄想の類に過ぎません。
そろそろ素人的発想はやめましょうね。

[684: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズの中古価格の９割近くが土地代だなんて、妄想もいいところですよ。
明らかに現在の中古物件取引価格は割高ですが、それは広尾ガーデンヒルズと云う何ら実態の無いブランド代なんです。
そのブランド無しに上物や土地だけの値段で評価すれば、今の価格は全く説明がつかない不合理な価格です。
将来建て替える際に同等のブランドイメージが維持されれば、それなりの価値を維持するでしょうが、そのためには、それなりの高級仕様にするために建替えコストもかなり高額になるでしょう。
だから、築20年物件に不当に割高なコストを払った上で、建替えで更なる高額負担を強いられるのは必至です。
要するに、広尾ガーデンヒルズの中古物件は、これから購入する人にとっては、ひどく高くつく物件であるとの覚悟が必要です。
そこを勘違いして購入すると、大変な目に逢っちゃいますよ。

[685: 匿名]

本来の話題に戻るべしとの指摘、ごもっとも。

ただ根拠なき妄言が支配的になっている状況ですので、最後に一言。
いま都心超一等地のマンションの価格構成をみると建物分はおおむね20〜30％です。
広尾GHが今新築で分譲されたと仮定すると控えめにみて坪1000万円でしょう。
100㎡3億円。建物分は3000万円からどう高く見ても4000万円。ならば土地分は87％〜90％。
中古で土地分が同等以上にならない方が不自然でしょう。

真理は常に少数者の手にあり。　湯川秀樹

[686: 匿名さん]

＞いま都心超一等地のマンションの価格構成をみると建物分はおおむね20〜30％です。
そんなことあるわけないでしょう？

容積率200％の低層階マンションと、容積率500％の高級タワーマンションと
土地の持ち分が違って当然。
低層マンションは、ゆとりがあるのではなく容積率が低くて建てられないだけです
都心のマンションであれば、どんなに高級マンションであっても容積率の限界まで
建築するのが普通です。目白ガーデンヒルズだってパンフレットを見るとわかりますが
小数点以下まで容積率を消化していますよ、それが出来ない設計事務所はデベから
出入り禁止になります。
目白エリア方の大好きなドレッセ目白近衛町だって許容容積率の限界まで消化してますよ。
自分でマンションを持っていない人がそんなこと言うだけでしょう、自分のマンションの
持ち分割合と敷地面積、分譲価格を考えればすぐにわかることですよ。

10階以上のマンションの土地の持ち分はせいぜい30％未満なのは常識です。

[687: 匿名]

容積率が小さな場合、土地の坪単価が比例して安いから、この論理、成り立たず。

[688: 匿名さん]

世の中のほとんどの人間が広尾より目白ガーデンヒルズを好むでしょうね。

[689: 匿名さん]

やれやれ、坪1000万円なんて、やっぱり業者とかに洗脳されてしまってるんですね。
もう少し冷静にならないと、とんでもないシッペ返し食らいますよ！

[690: 匿名さん]

土地代を計算できないのはおそらく進学校卒の人ではないな。
地価と面積と個数がわかればすぐにはじき出せる。

[691: 匿名さん]

土地代が９割と云ってる方、是非とも具体的数値を提示下さい。
80平米程度で一億円前後の中古物件がある由ですが、その物件の土地持分面積と、地価平米単価を提示願います。
それら具体的根拠を示すことができなければ、その発言は妄言の域を出ませんよ。

[692: 匿名]

広尾ガーデンフォレスト　定期借地権　広尾駅徒歩9分
　坪500万円前後、上層階プレミア住戸は坪1000万円

広尾ガーデンヒルズ　所有権　広尾駅徒歩5分
　定期借地権は所有権の6割程度の評価が一般的

これで考えれば広尾ガーデンヒルズ坪1000万円は即完でしょう。

やれやれ、もっと知識をもったうえで発言しましょうね。
それから六本木ヒルズはタワマンで坪3000万以上してる。
150㎡5億、土地分30％未満常識さんに従うと、150㎡の建物が3.5億円とか3.7億円もすることになる。ばかばかしい。
みんなもいい加減目を覚まされよ。

[693: 匿名さん]

土地は状態によって評価額が違うの。わかります？
権利関係がシンプルで更地なら周辺地価が参考になるけど、
共有名義者がたくさんいたり、コンクリのウワモノが乗ってたり、
ましてそこに居住者が居たりしたら単純計算なんて不可能。

[694: 公立トップ校卒]

広尾は１平米74.1万　敷地面積57447平米　戸数1181
こんな感じですね

1億の物件なら地価は３割強

[695: by国立トップ校卒]

＞広尾は１平米74.1万

なんでこんなに安い数字使うんだあああ
公示地価かなにかしりませんが、実勢で行かないと仕様がないでしょう。実勢、この3倍なら、
土地分は9割強。最低でも広尾徒歩5分の土地なら1㎡74.1万円（坪244万円強）の3.5倍はするでしょう！！！よって土地分は9割をも大きく上回る。

＞1億の物件なら地価は３割強
この根拠もよく分かりませんが（1億の物件の土地持分がはっきりしないので）。

[696: 匿名さん]

692さん、苦し紛れにガーデンフォレストの情報を請売りして、ついに墓穴掘りましたね。
借地権物件は土地持分価値が含まれていないにも関わらず、その物件坪単価なのは、如何に上物価格が実態の無いブランドイメージだけ不当にで釣り上げられているかの動かぬ証左です。
そんな非常識な物件価格設定がなされる前提で、何故土地価格が９割だなんて云えるのでしょうね？　おつむ大丈夫ですか？

[697: 匿名]

＞借地権物件は土地持分価値が含まれていない

おつむ大丈夫ですか？

[698: 匿名さん]

694さん情報が正しければ、土地持ち分は一戸当たり平均14坪ほど。
80平米前後は平均占有面積より狭いなら、土地持ち分はせいぜい10坪強でしょう。
広尾の地価は場所にもよるが、標準的な相場は坪400〜500万円程度だから、80平米程度の中古物件の場合、土地持ち分価値はせいぜい4000〜5000万円台程度。
そんな築20年物件に、一体幾らの価格付いてるんでしょうねぇ？　やれやれ

[699: 匿名さん]

マンションは上物の評価もあるが経年劣化が激しいと評価は厳しいよ。
寂れた手摺りよりは最新の設備のある物件を選ぶのが大半だと思う。