目白ガーデンヒルズ Part3

[やまびこ]

大分販売も終わりに近づいてはおりますが、新スレッド立ち上げました。
よろしくお願いいたします。

旧スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44820/


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[574: 匿名]

ないと緊急事態に対応できない。
例えば、中の人が、心筋梗塞で倒れ電話で外部に助けを求めた時。

[575: 匿名さん]

プライバシーとの微妙な兼ね合いですね、そんな緊急事態もあるのかもしれませんね
緊急事態でも管理会社が立ち入ることは多分ないと思います。
ないマンションが普通だと思ってました。
賃貸の部屋もあるので転居時に、オーナーがカギを替えたらどうなるんでしょう。
後からサブキーをもう一つ付けたらどうなるんでしょうか。

[576: 匿名さん]

「分譲マンション」「マスタキー」で検索するといろいろ出てきました。
中にはトラブルもあるようですね。

[577: 匿名さん]

マスターっていったって，ふつう各部屋にはは入れませんよ．

[579: 匿名さん]

やっと普通のスレに戻った、

[580: 匿名]

NO.565から571は密かに葬られたのかな。

[581: 匿名さん]

週刊文春でこのマンションのセキュリティについての記事が出ていましたね。

[582: 匿名さん]

５８１さん、そうですね私も読んで見ましたよ
管理会社の説明会では若い男性住民の方々がかなりエキサイトしていましたが
怒るのはわかる気がしますね。
説明会のあと、防災センター見学をした時にはコンシェルジュの引き出しに各部屋個人個人のセキュリティー解除番号の控えの用紙が無造作に仕舞われているのを見て驚きました
こんなことってあるのですね？
保管していないのですよー
個人情報ですよねー
困りますー

[583: 匿名さん]

何でだろう、今頃になってHPにペントハウスが載っています、坪単価500万円になっている

C-130M-C-72（ペントハウス）19,900万円 3LDK 131.34m2

まだまだ、隠し球があるのかもしれない。

[584: 匿名さん]

さすが、住友。隠しだまは得意ですからね。
億ションは完売なんて嘘だったんですね。
目白ガーデンルズに限っては、売れ残りはない、
なんていってる人がいましたっけ。
それもデタラメだってハッキリしましたね。
こうかくと、またＨＰからペントハウスの情報を消すんでしょうか（笑）

[585: 匿名さん]

19,900万円も出せる人なら最上階の角住戸を希望するんじゃないかな。
それで売れ残っている。なのに値上げはすごい。

[586: 匿名さん]

検討対象外だったので覚えてませんが、販売開始時はペントハウスは坪３００万ちょっとで１４０００万ほどでしたっけ？

[587: 匿名さん]

ということは、同じ仕入れと建築費で、この価格で売れれば短期間で5000万円以上
利益が増えると言うことで、商売上手ですねさすが東証1部上場の関西系大手不動産
利益を追求するのが株式会社株主のためですから、企業としては立派ですね。
売り残しは、あといくつあるのでしょう(笑)

[589: 匿名さん]

マンションサイトの物件概要を見ると、
専有面積：43㎡〜170㎡　分譲価格：4,200 〜 22,800 万円となってますから
単純に割り算すると、坪単価322万円〜443万円となります、これも値上げ後の価格でしょうか。

[590: 匿名さん]

588さんは、コロセウムじゃないんですから表現不適切なんじゃないのでしょうか、
管理人さんに聞いてみてください。

[592: 匿名さん]

ペントハウスは，吹き抜け部分がありますから，占有体積で考えると，他の部屋とさほど違いません．去年の同時期と比べてもあがっていてもせいぜい1割弱ですね．

[593: 匿名さん]

最上階は職業などの審査も厳しいでしょうな。

[594: 匿名さん]

どっちもどっち

[595: 匿名さん]

上層階に1世のサラリーマンは、とっても少ないのは事実でしょう。

[599: 匿名さん]

官公庁ならいざしらず，コネで買えたとして，それが何か問題でも？

[600: 匿名さん]

ここは銀行でも重役クラスじゃないと無理そうだね。

[602: 匿名さん]

ここは民間企業より公的機関の人間が多いらしい。
国立大の教授とか

[603: 匿名さん]

　クリスマスツリー見納めですねー。個人的には結構気に入っていたので残念ですが、来年又出てくるのを楽しみにしています。
　今度は門松ですね。まあ、門松はどんなのでも良いですけど。

[604: 匿名さん]

　駐車場の出口が見通しが悪いのでの向かいのT田さんのところにミラーを設置する動きがあるようですね。もし、設置されたらありがたいです。タケ○ロン使わなくては。。。

[605: 匿名さん]

確かに，出口，めちゃくちゃ見にくいですね．
歩道の歩行者も右も左も全部見えない（ぉ
でも，こうして対応していただける理事に感謝しております．

[606: 匿名さん]

広尾はもはや過去の遺物ですね。設計古いですから、大きな地震で倒壊する可能性高いでしょう。

[607: 匿名さん]

歴史ある欧州の集合住宅になぞらえて、よくビンテージマンションなどと云う人いますが、欧州は大きな地震も少ないから、煉瓦作りの建物が何百年と大切に使われてるのであって、地震国日本では、特に古い物件では幻想に過ぎません。せめて目白物件くらいの耐震・免振構造でなくては、古くなると地震が恐いです。

[608: 匿名さん]

免震構造も最近の技術で理論だけだから、大地震に遭遇した経験がないから
大地震が来たときに初めて結果が出ると思います。
設計もさることながら施工のレベルが問題でしょう、株木建設はマンションを多く手がけてますか？

[609: 匿名さん]

>608
大丈夫。基礎部分は鹿島が作ったのだから。

[610: 匿名さん]

本当なのかな

[611: 匿名さん]

全世界の歴史上、大地震でも全く倒壊・崩落等による人的被害が報告されていない構造は、ＲＣ壁式構造です。国内では８１年以前の旧耐震基準建造物でさえ、あの阪神淡路大震災で一棟たりとも倒壊・崩落等が観測されていないのは、実はＲＣ壁式構造建築物です。これは世界的にも同じです。つまり、地震を心配なさるなら、ＲＣ壁式構造物件に住まわれるのが一番かと。なお、ＲＣ壁式構造は、原子力発電所の原子炉を格納する構造物の建築構造でもあります。なぜ原子炉に使われるかも、その耐震性能の高さ故であることは言わずもがなです。

[612: 匿名]

家は銀行の課長クラスだけど、
はっきり言って一馬力じゃここは買えません。
もしかして、うちのって給料悪いの？
一応メガバンクなんだけど・・・

[613: 匿名さん]

夫婦共稼ぎで、子供は保育園、住まいは高級マンションのガーデンヒルズというのもおつなもんでしょう。

[614: 匿名さん]

　あまり書類がどこにあるといった情報はここに書くべきではないと思います。どんな人が、例えば
週刊誌の記者の人とか、それこそ情報の漏洩ではないでしょうか？

　住民だけが書き込み、意見が言える掲示板を作った方がそれぞれの意見交換が出来てよいのでは？
これを又、管理会社で参考にして管理の改善に利用するとか・・・・

　週刊誌のネタを提供しているだけで、恥を暴露しているきがします。

[615: 匿名さん]

それだけ注目と羨望のマンションなんですよ

[616: 匿名さん]

なんか陰気な感じだよね。

[617: 匿名さん]

もう住友不動産建物サービスとの管理委託契約は打ち切りましょうよ。こんな管理会社は全く信用なりません。東急コミュニティーとか定評のある他の管理会社を真剣に検討した方がいいと思います。

[618: 匿名さん]

そういった貴重なご意見はここより理事会でご発言くださいませ〜

[619: 匿名さん]

>618
私、理事じゃないんですけど〜？
でも、もう住友不動産建物サービスは信用なりません。
何故ゆえにこういう意見をここで言っちゃああかんのですかね？
何か住友やその手先に監視されているみたいで恐ろしいです。
住友はこの事態の中で理事などへの買収工作でも進めているのでしょうか？

[620: 匿名さん]

マンションは竣工して引き渡したら、保証と瑕疵担保以外はデベとは無関係なんじゃないですか
特に管理なんて全く無関係だと思いますけど。
管理で関係があるのは、管理会社だけだと・・・

[621: 匿名さん]

理事でなくても，随時，アンケートは受け付けてますって．

[622: 匿名さん]

誰もデベのことなんていっていないでしょ。
あたかも住友不動産建物サービスの関係者がここを監視して
管理会社のサービスを批判すると、すぐに反駁してるようで怖い、
という話だと思いますよ。
住友関連のスレッドではなぜかよくある現象ですけどね。

[623: 匿名さん]

デベは販売で儲けて管理でも儲けたいものなのですよ。
販売は額が大きいものの一回限りなのに対し、管理は長期に渡って儲け続けることが出来ます。

[624: 匿名さん]

管理組合で大きな買い物や修繕するのに、合い見積もりもとらないで管理会社の紹介に任せる理事会は資格なしそれを疑問にも思わない一次取得者の組合員はいいお客さんだこと

[625: 匿名さん]

冬場になりましたが、北棟は日差しは部屋の中まで入りますか、寒くありませんか？

[626: 匿名さん]

>625
北棟低層階です。寒くはありませんよ。床暖房だけで全く平気です。（エアコンは滅多に使いません。）
心配していた結露も全く問題ありません。
快適ですよ。

[627: 匿名さん]

床暖房を入れればば暖かいのは当たり前じゃないですか、そうでなければメーカーにクレームでしょう、マンションだから戸建てよりは暖かいのは当然ですが、やはり日中暖房なしで過ごせる
ことはないようですね。
思ったより北向きは、住みやすいし眺望も良いのはこのスレを見ていて感じます、日当たりだけは
どうにもならないようですね。リーズナブルに地域1番の高級マンションに住めると言うことは
本当にお買い得だったんですね。
日照以外は、文明の利器のエアコンでカバーすれば快適に過ごせるということですね。

[628: 匿名さん]

　東京都で冬場エアコンなどの暖房機不要の家屋は無いと思いますがどうなのでしょう。それに、日中でも全く電灯付けなくてよい家って、あるのでしょうけれど相当、採光を考えた特殊な家だけではないのでしょうか？　ちょっと、不思議に思っただけで議論しなくて良いです。

[629: 匿名さん]

地域一番とは、高田地域のことですか？
下落合高台界隈とは違う地域と認識してますが

[630: 匿名さん]

日照も善し悪しですからね。
紫外線は肌にも目にも家具にも悪いです。
東京は山手線内に立地しながら、あたかも別荘地のような眺めを毎日堪能できる喜びは
他の都心地域ではなかなか得難い至上の贅沢と言えるでしょう。

[631: 匿名さん]

＞629
あなたの大好きな下落合高台で1億超の部屋が100戸以上ある物件は皆無ですよ。
低層マンションは、好きずき、戸建ての廉価版と思う人も多いと思いますよ。

[632: 匿名さん]

>>629
目白ガーデンヒルズ 豊島区目白1丁目 山手線/目白 −
5分 1億5,500万円 2SLDK 116.04m2 '06/02 詳細

パークコート目白近衛町 新宿区下落合2丁目 山手線/目白 −
6分 1億2,500万円 3SLDK 115.15m2 '98/07
（Yahoo!不動産）

[633: 匿名さん]

近衛町古いからしょうがないじゃん安くて。
今の値段に換算すると2億くらいか？
あそこは三井家の分家の家あったところ。
ちなみに広尾ガーデンヒルズが7000万くらいで100ヘイベ買えた同時代分譲の下落合高台のドムス目白は、1億でした。
地元民は、みんな知ってるから別にレスする必要ないけど勘違いされては如何なものかと。

[634: 匿名さん]

連レスするけど、ガーデンヒルズ中古の値段はあがると思うよ。
低層の戸数少ない中古マンションで、値段があがった物件は都内で皆無だから。
中古値段があがるのは、団地みたいなマンションばかり。

[637: 匿名さん]

下落合のマンションには、やんごとなき方々の関係者がお住まいですよ。言葉にはお気をつけ願います。

[638: 匿名さん]

つまり本当に価値のある土地に建つ物件は古さに関係なく高い値段が付くということですよね。
下落合は上がる気配無し（むしろ相対的に下落）、と。
上がる上がらないはその土地の希少価値次第ですよね。
目白も広尾もガーデンヒルズといえば駅からのアプローチは深い緑に包まれ
また物件自体も杜を望む景観とのセット販売という点で非常に希少価値が高く、
ましてや中落合のように駅から遠いということもない。
下落合は…少々緑と潤い、ゆとりが足りないのではないでしょうか？
敷地一杯に迫り出した要塞のような戸建てや低層マンションが多いですよね。

[639: 匿名さん]

下落合高台はそのやんごとなき歴史的価値を末代まで保持したいのであれば
もう少し凋落しないための取り組みが必要ではないでしょうか？
かつてのお屋敷は細分化され、大きな敷地も要塞マンションになる一方。
ある程度の資金のある向きは港区や渋谷区に邸宅を持ちたがるので
下落合に新たな邸宅需要がないのは察することができますが、
これでは下落合の歴史も「まんが日本昔ばなし」化しかねません。
おじいさんが夜道に迷って山姥に襲われていた頃の昔々の下落合近辺は
やんごとなき土地柄であったそうでござる、ニンニン。
…などと子供にチャカされるようにならないことを祈ります。

[640: 匿名さん]

>>633
目白ガーデンヒルズ 　豊島区目白1丁目
交通： 山手線 目白駅 徒歩5分 東西線 高田馬場駅 徒歩6分
価格： 1億9,900万円
専有面積： 131.34m2
竣工：'06/02

ドレッセ目白近衛町プレゼンス 　新宿区下落合2丁目294-5
交通：JR山手線「目白」駅下車徒歩7分
価格：1億7,900万円
専有面積： 159.42m2
竣工：'07/02

[641: 匿名さん]

ガーデンヒルズめちゃくちゃ高いな。ＧＨは山手線からもどーんと見えていて格好いいですよね。こういう物件のおかげで目白の価値はますますアップでうれしいよ。ガーデンヒルズにしてもドレッセにしても早く完売するといいですね。富裕層の住む街目白。

[643: 匿名さん]

敷地一杯に余裕無く建ってるねはガーヒルの方だと思いますが・・・

[644: 匿名さん]

用途地域が違うから容積率と建ぺい率が違うだけだろう、余裕があるのではなく建築しようとしても
出来ないだけ、建設できないだけ。中規模の低層は将来的にコスト高なのは下落合の
古いマンションが証明していますよね。
ガーデンヒルズだって事業だから容積率を100％近く消化するのは当然。

[645: 匿名さん]

幼稚園入学前のお子さんがいらっしゃる方で、下落合にある波多野ファミリースクールに通わせてる方はいらっしゃるのでしょうか？あそこはいわゆるお受験対応というのみならず、全人格的な教育を施しているということですが、実際どうなのでしょうか？「品よく・知的に・たくましく」および「心身の健康と国際性すべての人に」という目白の地に相応しい教育理念は素晴らしいと思いました。ちなみに、ここの創立者の波多野勤子産という方は国際的にも有名な教育者のようですね。

波多野ファミリースクール公式サイト
http://www.hatano.or.jp/index.html

[646: 匿名さん]

関係者の方ですか？

いずれにしても、下落合は色々な意味で、目白を代表する街ですね

[650: 匿名さん]

目白全体の価値がＧＨ（と目白プレイス）によってあがっているんだから実に喜ばしいことだよ。ＧＨと銘打っても人気がないんじゃあ目白の人気がないってことになるじゃない。目白人気健在の様子だ。ＧＨ、どんどん値上がりしてくれ。坂上とか坂下とか古い価値基準で区別するのはそろそろよせ。
財務省官舎跡については新宿区が防災公園化することを計画しているようだね。実に喜ばしい。

[651: 匿名さん]

でも実際に住んでいると坂上、坂下の雰囲気は違う。
しかし、これは一戸建ての話で、マンションには
関係ない話だと思われる。

[654: 匿名さん]

当方、下落合高台在住だが、ガーデンヒルズが建つ目白一丁目界隈は、研究所の前は学習院の敷地で、坂下であっても由緒格式は問題無いでしょう。
実際、ガーデンヒルズやプレイスが出来て、街の雰囲気は変わったし、今後もスミフのプレミアムタワーが建つから、まだまだ再開発が進んで、目白下落合界隈が活性化することでしょう。
下落合界隈も、ドレッセが完成間近。おとめ山の官舎も、全てが防災公園にならなくても、残った敷地は高級低層億ションになるのでしょうから、下落合界隈も更に発展することでしょう。

[655: 匿名さん]

＞654
スミフさんですか？坂下の地位向上につとめていますね。
それに、都電前のマンションはタワーではないですってば。

[658: 匿名さん]

マンション購入、検討者といっても残っているのは、最上階2億弱の部屋ですよね掲示板世代には無縁な
高額物件だと思いますけど、掲示板世代は北棟ばかりですから。
しかし、残っているメゾネットは二世帯住宅じゃあるまいしマンションなのになぜ上階と下階の両方に
トイレがあるんでしょうね。

[659: 匿名さん]

うちの会社の寮も，昔の２つの部屋をぶち抜いて１つにしたので，トイレが２つありますよ〜ｗ

[660: 匿名さん]

戸建てなら、一・二階両方にトイレあるのが極めて普通

[666: 匿名さん]

今年販売される、三軒茶屋グランドヒルズのことでしょうか。
グランドヒルズは、ガーデンヒルズを凌ぐ住友不動産の最高級マンションシリーズですよね、
最近だと、このシリーズは麹町の一番町、代々木上原、白金台に建設されてますね。
今更三軒茶屋なんて不思議だけど、やはり都内西だと交通不便でもブランドになるのでしょうか。
ガーデンヒルズも久我山にもありますから、意図はよくわかりません。

[667: 匿名さん]

三軒茶屋にグランドヒルズですか。落ちたもんですねぇ、グランドヒルズ・ブランドも。
代々の東京者ならよーく知ってますが、三軒茶屋や太子堂界隈は、古くからの庶民・平民むエリア。
今では地方出身者等中心に人気エリアらしいけど、狭い路地がごちゃごちゃしてて、到底高級住宅地とは程遠い環境。
勿論、都心部の真の山の手高級住宅地のような歴史伝統由緒格式等も、微塵すらも存在する立地ではありません。
そんなエリアでグランドヒルズ・ブランドとは、田舎者の田舎者による田舎者のための企画物件としか到底思えない。

[668: 匿名さん]

それはそうと東京自体路地が狭い街だからね。
三茶も都心も郊外も差がないのが実情。

[669: 匿名さん]

最近のグランドヒルズの代表例は、

千代田区一番町　グランドヒルズ一番町
港区白金台　グランドヒルズ白金台
新宿区下落合　グランドヒルズ目白御留山
渋谷区上原　グランドヒルズ代々木上原
目黒区東が丘　グランドヒルズ東が丘
とか

世田谷区三軒茶屋や太子堂とかだと、一気にレベルダウンですね

[670: 匿名さん]

世田谷区にグランドヒルズなんて・・・

[672: 匿名さん]

これから買うなら、文句無く目白でしょう。
20年も住めば、広尾は築40年。いかにビンテージとは云え、設備構造間取り等が既に時代遅れであり、到底資産価値は保てません。
それに、耐震免振制振技術に隔世の差があるから、一度大きな地震が来れば、広尾物件は生き残ってる可能性は相当低いでしょう。