目白ガーデンヒルズ Part3

[やまびこ]

大分販売も終わりに近づいてはおりますが、新スレッド立ち上げました。
よろしくお願いいたします。

旧スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44820/


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[51: 匿名さん]

みなさん、買い物はどちらへいってらっしゃいますか？
やはり、目白と高田馬場の両ピーコック、よしや、あたりでしょうか。
コマース復活はいつになるのでしょうね。

[52: 匿名さん]

目白だったら丸正もありますよ。ピーコックよりは丸正の方が大体幾らか安いですし。
私個人的にはリトルマーメイドのパンが好きなのでつい丸正へ足が向いてしまいます。

あと、店の雰囲気はイマイチなのですが、高田馬場の西友は目白・高田馬場界隈では
一番物価が安いと思います。ただ、肝心の生鮮食品は鮮度があまり良くないので、ど
こで買っても変わらないような商品以外は買わないようにしています。

それと、車が使える方でしたら、大久保にある三徳もいいですよ。ご存知の方も多い
かもしれませんが、ここは大手スーパーとは少し違った品揃えで概して品質の良いも
のが多く揃っています。その分、値段も少し高めなのですが。無料の駐車場があるの
で車で行っても心配ありません。

[53: 匿名さん]

三徳早稲田店は、品揃えが良いです肉がおすすめです、
早稲田通り沿いに2店あります。
さすが、有名な小石川店を経営しているだけあって
ピーコックより輸入品が多いような気がします。
ピーコックは目白では老舗ですが、野菜や葉物の鮮度が？マークです。

それと高田馬場の早稲田通り方面に走ると
24時間営業のスーパー、フーデックスがあります
以外なのですが、マグロの刺身が安くて美味しいです。

[54: 匿名さん]

ありがとうございます。参考になります。
三徳、一度行って見ます。

その前に車を買わないと。。（駐車場はあてましたが、まだ買ってません（笑））

[55: 匿名さん]

自転車でお買い物に行くなら、鬼子母神（雑司が谷）のスーパー大倉がいいですよ。
特に鮮魚が安いです。丸正へ行くより近いのではないでしょうか？

[56: 匿名さん]

スーパー大倉は、地元で有名な安売りスーパーですね
ご近所の料亭の縁戚がやっているようです。
でも庶民的と言えば庶民的すぎて
このマンションの方の嗜好に合うのでしょうか。
百聞は一見にしかず、ご覧になるとわかると思います。

[57: 匿名さん]

大倉ですか。店の規模が小さくあまり品揃えが良いとは言えないので、滅多に行かないですね。
それと、その親戚のやってる割烹・大倉なんですが、安くて美味しいと評判の割に味にはガッカ
リさせられました。母の日に予約をして行ってみたのですが、出てくるもの何一つ美味しいと思
えるものがなく、事前に一度下見をしておけば良かったと後悔しました。

話は変わりますが、高田１丁目の目白通り沿いに「入り江」というお店があるのですが、こちら
のお惣菜はなかなか美味しいですよ。やや味が濃いきらいはありますが、中々ｇｏｏｄです。店
員さんがチャキチャキとノリよく応対してくれるのも気に入っています。

[58: 匿名さん]

いやー！大倉の魚は安くて新鮮ですよ。

そんな悪く言われるほどでもないと思うけど。

まあ、ここなら馬場へ行くほうが、品揃えも良いスーパーに近いですけどね。

[59: 匿名さん]

入居開始からもう直ぐ5ヶ月になりますが、ホームページを見るとまだ販売中の部屋がありますね（実際空室もまだぱらぱら見かけます）。
今更大して気になる訳ではありませんが、実際のところあと何部屋くらい残ってるんでしょうね？どなたか御存知でしたら教えて下さい。

[60: 匿名さん]

私もあとどのくらい空いているか知りたいです．数ヶ月住んでみて，とても安心できる，気分よく過ごせるマンションなので．親に２LDKにでも住んでもらおうかと思っています．同居はだめですけど．同じマンション内なら安心できますし．

[61: 匿名さん]

５９，６０さん、そういうことなら直接住友不動産にお聞きになったほうがよろしいかと思います。HP上はA棟のお部屋しか売り出していませんが、もしかしたらあるかもしれませんから。

[62: 匿名さん]

北棟にお住まいの方に教えて頂きたいのですが、こちらの物件の北棟低層階の住み心地はいかがでしょうか？　こちらの物件を検討中なのですが、特に日当たりやプライバシー等が気になります。北側は学習院の杜ですから、緑は楽しめても日当たりや明るさは期待できないのではないかと思うのですが、南側は、南棟の陰になっても、そんなに暗くないのでしょうか？

[63: 匿名さん]

今の時期は、日もよくあたっています。（バルコニー＆テラスに、ですが）
そのあたりは、かなりうまく設計しているように思います。
部屋を見せてもらえば一目瞭然ですよー

[64: 匿名さん]

準工業地域等のマンションでよくある例のようですが、南側に隣接して高層マンションやビルが
建てられてしまい、日中も電燈をつけないと暗くて生活できない住宅等をＴＶとかで見たことが
あるのですが、全くそんな懸念はないということですね。でも、北棟の一番下のお部屋などは、
結構暗いのかな、って想像してしまったのですが、そんなことないのかな？？？

[65: 匿名さん]

　北側下層に住んでいます。東西に長いので場所によって変わるかも知れませんが、北側の部屋は日中電灯を付けないと生活できないと言うことはありません。バルコニーに置いている植物には結構光りが当たり良く育っています。南側の部屋は寝室として使っているため、あまり昼間は行かないのですが、明かりを付けないと生活できないことはないと思います。引っ越す前は南向きの部屋にいたため昼に外出から帰ると温室のように暑くなるので大変でした、北側も帰宅時は暑いですが、温室のようにはならないですね。
　プライバシーは学習院の森を散歩する人がたまにいるくらいです。変な話ですが、男性なら寝間着でリビングで朝食をとっても気にならない程度です。これにレースのカーテンでもあれば全く問題ないと思います。

[66: 匿名さん]

>64
以前は、準工業地域は日照権（日影規制）がなかったので、ご指摘のように
南側に隣接して高層マンションやビルが建ち、日中も電燈をつけないと暗くて
生活できない住宅が発生しました。
数年まえに建築基準法が改正され、準工業地域にも住宅系の用途地域と同様に
日影規制が設けられました。
冬至でも２時間程度の日照は、確保されるはずなので安心してください。

[67: 匿名さん]

>66
素人で質問なのですが、日影規制は隣接建物の場合ではありませんか
同一構内の施主が同じの建物同士でも、日影規制はあるのですか。

つまりガーデンヒルズの、南棟は北棟の日照時間に対して配慮する必要があり
日影規制を受けるのですか。

[68: 匿名さん]

一時期話題になった駅前のコマースは結局どうなるのでしょうか？
そう言えば大正テニスが売却されるのではないかとの書き込みもありましたが、改修工事しているところを見るに当面はないんでしょうね。

[69: 匿名さん]

また、未入居の北側低層階の部屋が売りに出ていますね。
ケンコーポレーションのチラシにありました。75㎡、6700万円
賃貸で借り手がいないから、売っちゃえという感じなんでしょうか？

HPでも、60㎡台の2LDKが2部屋追加になっています（計4戸）、いったい
未入居の部屋はあといくつあるでしょうか、訳がわからない。

[70: 匿名さん]

これだけ賃貸に出されてしまうと、セキュリティのほうは大丈夫なんでしょうか。

MRで営業担当が力説していた「身元の堅い人ばかりですから・・・」という言葉も
今となっては何だったのか、という感じもしますが。

[71: 匿名さん]

↑
訂正：正確には
「KENを通じて賃貸に出したり、売却されたりしてしまうと」ですね。

[72: 匿名さん]

賃貸に出したからといって、セキュリティーが悪化することはないと思いますし
共同住宅で、全員の顔がわかるわけでもないし多少のリスクはあるでしょう。
住友は分譲するわけですから、全部売ろうが貸そうが売り主の自由です、
残ったものを賃貸で出す場合もあるのでしょう。

住友不動産のHP見ると高級賃貸のところにありますが、2年前に話題になって
人気だった、パークスクエアー文教音羽、他にもシティタワー池袋などは
分譲の他に、賃貸で住友が現在も貸していますよ。
現在ガーデンヒルズで残っている部屋は、賃貸にするには
ちょうどいい大きさかもしれませんね。

[73: 匿名さん]

[74: 匿名さん]

73は本日、他スレでも出没しているようです。流してください。

[75: 匿名]

都内のマンション購入を考えていて，目白ガーデンヒルズも検討中です．
たまたま，このホームページにたどり着き，いろいろと勉強させていただきました．
先日，実際にまだ残っていた低層階の2LDKをみてきました．
この物件も販売時より値上がりしているということでした．

No.69に書かれてあった75㎡、6700万円という北側低層階（2階）の物件ですが，
やはりもともとの販売価格に数百万円上乗せして，販売しているのでしょうか?
それでも他の部屋に比較して割安感があるのですが・・・
2階は何か問題があるのでしょうか?
あと，もともとの販売価格などを知ってましたら教えてください．

[76: 匿名さん]

その部屋は５７００万か５９００万だと思います。
同じお金を出すならもっといいとこ買えるかも
知れませんよ。

[77: 匿名さん]

>>75
北側2階は（実質1階）、あくまでも誰かが購入した後に、
未入居で売り出した中古価格です。
つまり、住友不動産の分譲価格ではなく契約者か不動産業者が値付けをして
売り出した価格ですから、中古の自由市場ということ。
新築分譲とどちらが高い値付けをしているのかは不明ですよ。

この掲示板でも書いてありますが、北側は予想したよりも学習院の緑が楽しめて
お買い得で住みやすいとの話ですが、2階なのでどうなんでしょう、
中層階よりは若干眺望も日当たりも、悪いのかもしれませんよ。

[78: 匿名さん]

　最近は夕方から蜩だけでなく、秋の虫の音が楽しめますね。しかし、この楽しみは北側の上層階でも楽しめるのでしょうか？うちは近くのテラス階？の犬のキャンキャンという鳴き声にかき消されてしまいます。2匹いるらしく、お互いに競うように鳴いているので困ってしまいます。そんなに鳴く犬ならば、そのおたくが窓をちゃんと閉めてほしいです。こちらのほうが閉めないとうるさくて憂鬱になってしまうくらいです・・・

[79: 匿名さん]

　この2匹の高いキャンキャンという声と共に、もう少し低い声のいわゆる吠える声も聞こえますよね。ペットを飼うならホント迷惑かけるのやめてほしいです。

[80: 匿名さん]

78さん
　うちも北側の低層ですが、そう言われてみると鈴虫らしき音が聞こえてきますね。
　うちの方は犬の声は聞いたことがありませんが。

[81: 匿名さん]

このマンションの南側の高層階だったら富士山が見えますか？

[82: 匿名さん]

>81
空が澄んでいる時には見えますよ。
ただ前のマンションやビルの隙間にちらっと見えるのだけなのであまり美しくないです。

[83: 匿名さん]

75m^2で5700万なら今のマンション事情を考えると悪くない金額ですね
目白なのにその値段って事は低層なのと北向き以外に何か嫌悪するものがあるのですか？

[84: 匿名さん]

でも５７００万ってのは販売当初ですよ。今は7000万以上はするんじゃないでしょうか。

[85: 81]

>82
教えていただいてありがとうございます。
結局ここを買っておけばよかったと後悔しているものです。

[86: 匿名さん]

発売当初に聞いた時には6000千万円代前半の部屋が多かった様な記憶があります。まあ部屋によってバラつきがあるのかもしれませんが。

[87: 匿名さん]

6000万円代の間違いでした。すいません。

[88: 匿名さん]

No75です。
いろいろアドバイスありがとうございました。

[89: 匿名さん]

販売当初は、ワンフロア上にあがるごとに、
全く同じ間取りでも価格が１千万円高くなると教えてもらいました。

建物完成後は、地価が上がったので、各部屋値上げしましたという説明でした。
なかには数千万値上げした部屋もあるそうです。

[90: 匿名さん]

>89
それは、錯覚というか誤解ですよ、ワンフロアー上がって坪単価で（同面積）
通常は1〜2％ですよ。
ガーデンヒルズはほとんど中住戸ですから、この法則が当てはまります。

但し、マーベラス、プレミアム等の、同等のグレードで比較した場合ですよ
1フロアー上が、最上級のマーベラスで一つ下の中級のプレミアムと比較したり
専有面積が増えるのであれば、1000万円以上ということもあるでしょう。

いくら住友でも、そんな理不尽な値付けはしないですよ。

[91: 匿名さん]

>81
南棟上層階に住む者です。私も結構悩んで契約に至ったのですが、今は満足しています。
北側の部屋からは北棟の屋上緑化と学習院の緑の一体化した景色が楽しめますし、
南側はそれなりに高さがあるのでプライバシーも日当たりも確保されています。
でも、最上階を買っておけば良かったかも、とは少し思います。
マンションの魅力はフラットなことであり階段があるのは嫌だ、という考えで
検討しませんでしたが、やはりこのマンションの最上階は最高だと今になって思います。
このマンションの一番の売りでしょうね。
今は値上がり基調ですが、そう長くは続かないと思いますのでいずれ中古で出たらご検討
なさってみてはいかがでしょう？

>90
私の間取りは結構大きな差が付いていましたよ。南棟北側が北棟とお見合いになる部屋と
そうでない部屋では間取りが全く同じでも89さんのおっしゃる通り１０００万位は差が
ありました。営業が言っていたのはおそらくそのことでしょう。

[92: 匿名さん]

＞９０さん
私も購入時、すぐ上の階の部屋の値段を聞いたら
全く同じグレードと間取りなのに、１０００万ちょっと高い値を示されました。

学習院側の部屋でしたが、一階あがるだけでずいぶん高くなるなーと驚きましたから、
８９さんのおっしゃることは別に間違っていないですよ。

[93: 匿名さん]

そのような、値付けで完売近くまで売れるのですから
本当に価値というか、人気のあるマンションなのですね。

1F上がって、1000万円支払うのが嫌なら、買わなければいい
という営業に対して、購入を決意した住民の集まりということに
なりますね。
ただ不思議なのは、全部の部屋の分譲価格をオープンに
してくれなかったので、Decline営業の可能性もありますね、
購入者を選別して、売り主が売りたい部屋を売って、住民層の維持をするのかと
勘ぐってしまいますよ。

[94: 匿名さん]

住友の営業の仕方は、好き嫌いがはっきり分かれますからね。
担当者は、「それなりの方にしかお売りしません」と言って
客を選別していることを悪びれもせず語っていました。
私自身は、そういうやり方も別にありだと感じているので気にはなりませんが、
友人の中には住友の売り方を嫌う人もいます。

いずれにせよ、住居は安い買い物ではないですし、
売り方も含めて自分が納得できなければ購入しないというだけのことですね。

[95: 匿名さん]

まあ、世の中には人からカネを取られることに悦びと快感を感じてる人が多いというのも事実
ですから。「それなりの方にしかお売りしません」「1000万円多く支払うのが嫌なら買わなけ
ればいい」なんて言われるとますます買いたくなっちゃったりして。
でも、いったん分譲してしまったらデベが住民層の維持するなんて不可能ですよ。賃貸にも回
っていることだし、売却が進んでいけばどんな人の手に渡るかも分からないですし。

[96: 匿名さん]

＞９５
まあ、いいじゃないですか。
購入者はあなたがおっしゃることもすべて分かったうえで購入してると思いますよ。
いくら批判したって、価値観の問題ですから意味がないかと。

[97: 匿名さん]

>95
分譲終了すれば、デベの仕事は終了です、あとは管理組合の仕事です
あっても不具合のアフターサービス程度でしょう。
これは、どんなマンションにも共通して言えること。
住民層の維持は、その後の中古相場が高ければ
それを買える人達が住民層になるだけです、だから高級マンションは住民層の
維持が、他のマンションに比べてしやすいのです。

大規模なら5年以内に、ローン破綻も何件か出てくるのが普通です。

[98: 匿名さん]

ここは、目白1丁目ですから小学校の学区は目白小学校ですよね
昔から、越境入学の多い人気校だと聞いています。
小学生のお子さんのいらっしゃる方、雰囲気はいかがでしょうか。
やはり、親御さんや先生も教育熱心なのでしょうか。

[99: 匿名さん]

最近入居した者です。皆様よろしくお願いします。
南側中層階です。部屋の間取りその他はお値段の割にイマイチかな
とも思いましたが、住めば都、シスコンとか色々入れて今では気に
いってます。ですが、上階のお子さんの走る飛ぶ足音は電車や車が
通る時でもバタバタ聴こえます。そのバタバタが、激しく朝７時くらい
から夜９時ごろまでずっとです。夜は止むので小さなお子様だと思います。
昨日はボールか何かついてたのか縄飛びか規則正しくドンドン。
以前もマンション生活でしたので生活音には慣れております。
我が家には子供はおりませんので余計気になるのでしょうか。
そのうち慣れるさ、とは思いますが・・・・・・
うちでは主人共々ドスドス常には（急ぐ時忙しい時などはしかたないです）、
歩かないように少しは気を遣っているつもりです。日中の間中走りまわる
って普通なのでしょうか。友人が引越し手伝いに来た時もビックリして
おりました。周りはどうなのか状況がわからなかったのでココにたどり
つきました。音、声からして真上なのは確かみたいです。
でも子供は”ある程度”騒ぐ暴れるもの、犬だって”ある程度”鳴いたり
吠えたりするものだと思います。そのある程度の基準は個人差があるにせよ
ちょっと毎日騒がせすぎかな？って思うことはないのでしょうか。
お互い様なんでしょうかね。今まだ夏休みでしょうし。
北棟も素敵だと思いましたが、ココを案内され、階数ももっと上がよかった
のですがつい最近の購入のため一杯と聞かされました。少し残念です。
以前のマンションがタワー型東南角で住友不動産物件でしたので、
尚のことです。主人の勤務の都合で越した次第ですが。でもいいところも
たくさんありますね。渡り廊下の夜は素敵で虫の声で出迎えられて
癒されてます。なるべくいいところを思うことにしている今日この頃です。
慣れるまでじっと我慢でしょうか？貼紙もたくさん見かけました。
これ以上増えるのもなんだな、と思い、コンシェルジェには言ってません。
（実は以前のマンションでは一度だけペットを歩かせないようにという
のを見ただけなので正直驚きました）

[100: 匿名さん]

確かに貼紙の多さには驚きます。生活音や個々のモラルを問う様な事ばかり。私共は集合住宅に住むのは初めてでしたから入居当初は近隣の生活音にビックリしておりましたが、住めば都（？）今では犬の鳴き声や子供の走る音も生活のリズムに一役買ってます。楽しみを見つけるようにしてます。