目白ガーデンヒルズ Part3

[やまびこ]

大分販売も終わりに近づいてはおりますが、新スレッド立ち上げました。
よろしくお願いいたします。

旧スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44820/


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[682: 匿名さん]

マンションが建っているうちは、土地だけ切売りするなんて出来ないでしょう。
概念的には土地持分相当額の計算は可能ですが、あくまでも概念的な理論値に過ぎないです。
しかも、それは現在の実際の取引金額とは直接的には何ら関係ないのです。
のみならず、理論値算出には具体的根拠となる土地持分面積や当該土地の坪単価等の根拠データが示されない限り、単なる想像・空想・妄想の類に過ぎません。
そろそろ素人的発想はやめましょうね。

[684: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズの中古価格の９割近くが土地代だなんて、妄想もいいところですよ。
明らかに現在の中古物件取引価格は割高ですが、それは広尾ガーデンヒルズと云う何ら実態の無いブランド代なんです。
そのブランド無しに上物や土地だけの値段で評価すれば、今の価格は全く説明がつかない不合理な価格です。
将来建て替える際に同等のブランドイメージが維持されれば、それなりの価値を維持するでしょうが、そのためには、それなりの高級仕様にするために建替えコストもかなり高額になるでしょう。
だから、築20年物件に不当に割高なコストを払った上で、建替えで更なる高額負担を強いられるのは必至です。
要するに、広尾ガーデンヒルズの中古物件は、これから購入する人にとっては、ひどく高くつく物件であるとの覚悟が必要です。
そこを勘違いして購入すると、大変な目に逢っちゃいますよ。

[685: 匿名]

本来の話題に戻るべしとの指摘、ごもっとも。

ただ根拠なき妄言が支配的になっている状況ですので、最後に一言。
いま都心超一等地のマンションの価格構成をみると建物分はおおむね20〜30％です。
広尾GHが今新築で分譲されたと仮定すると控えめにみて坪1000万円でしょう。
100㎡3億円。建物分は3000万円からどう高く見ても4000万円。ならば土地分は87％〜90％。
中古で土地分が同等以上にならない方が不自然でしょう。

真理は常に少数者の手にあり。　湯川秀樹

[686: 匿名さん]

＞いま都心超一等地のマンションの価格構成をみると建物分はおおむね20〜30％です。
そんなことあるわけないでしょう？

容積率200％の低層階マンションと、容積率500％の高級タワーマンションと
土地の持ち分が違って当然。
低層マンションは、ゆとりがあるのではなく容積率が低くて建てられないだけです
都心のマンションであれば、どんなに高級マンションであっても容積率の限界まで
建築するのが普通です。目白ガーデンヒルズだってパンフレットを見るとわかりますが
小数点以下まで容積率を消化していますよ、それが出来ない設計事務所はデベから
出入り禁止になります。
目白エリア方の大好きなドレッセ目白近衛町だって許容容積率の限界まで消化してますよ。
自分でマンションを持っていない人がそんなこと言うだけでしょう、自分のマンションの
持ち分割合と敷地面積、分譲価格を考えればすぐにわかることですよ。

10階以上のマンションの土地の持ち分はせいぜい30％未満なのは常識です。

[687: 匿名]

容積率が小さな場合、土地の坪単価が比例して安いから、この論理、成り立たず。

[688: 匿名さん]

世の中のほとんどの人間が広尾より目白ガーデンヒルズを好むでしょうね。

[689: 匿名さん]

やれやれ、坪1000万円なんて、やっぱり業者とかに洗脳されてしまってるんですね。
もう少し冷静にならないと、とんでもないシッペ返し食らいますよ！

[690: 匿名さん]

土地代を計算できないのはおそらく進学校卒の人ではないな。
地価と面積と個数がわかればすぐにはじき出せる。

[691: 匿名さん]

土地代が９割と云ってる方、是非とも具体的数値を提示下さい。
80平米程度で一億円前後の中古物件がある由ですが、その物件の土地持分面積と、地価平米単価を提示願います。
それら具体的根拠を示すことができなければ、その発言は妄言の域を出ませんよ。

[692: 匿名]

広尾ガーデンフォレスト　定期借地権　広尾駅徒歩9分
　坪500万円前後、上層階プレミア住戸は坪1000万円

広尾ガーデンヒルズ　所有権　広尾駅徒歩5分
　定期借地権は所有権の6割程度の評価が一般的

これで考えれば広尾ガーデンヒルズ坪1000万円は即完でしょう。

やれやれ、もっと知識をもったうえで発言しましょうね。
それから六本木ヒルズはタワマンで坪3000万以上してる。
150㎡5億、土地分30％未満常識さんに従うと、150㎡の建物が3.5億円とか3.7億円もすることになる。ばかばかしい。
みんなもいい加減目を覚まされよ。

[693: 匿名さん]

土地は状態によって評価額が違うの。わかります？
権利関係がシンプルで更地なら周辺地価が参考になるけど、
共有名義者がたくさんいたり、コンクリのウワモノが乗ってたり、
ましてそこに居住者が居たりしたら単純計算なんて不可能。

[694: 公立トップ校卒]

広尾は１平米74.1万　敷地面積57447平米　戸数1181
こんな感じですね

1億の物件なら地価は３割強

[695: by国立トップ校卒]

＞広尾は１平米74.1万

なんでこんなに安い数字使うんだあああ
公示地価かなにかしりませんが、実勢で行かないと仕様がないでしょう。実勢、この3倍なら、
土地分は9割強。最低でも広尾徒歩5分の土地なら1㎡74.1万円（坪244万円強）の3.5倍はするでしょう！！！よって土地分は9割をも大きく上回る。

＞1億の物件なら地価は３割強
この根拠もよく分かりませんが（1億の物件の土地持分がはっきりしないので）。

[696: 匿名さん]

692さん、苦し紛れにガーデンフォレストの情報を請売りして、ついに墓穴掘りましたね。
借地権物件は土地持分価値が含まれていないにも関わらず、その物件坪単価なのは、如何に上物価格が実態の無いブランドイメージだけ不当にで釣り上げられているかの動かぬ証左です。
そんな非常識な物件価格設定がなされる前提で、何故土地価格が９割だなんて云えるのでしょうね？　おつむ大丈夫ですか？

[697: 匿名]

＞借地権物件は土地持分価値が含まれていない

おつむ大丈夫ですか？

[698: 匿名さん]

694さん情報が正しければ、土地持ち分は一戸当たり平均14坪ほど。
80平米前後は平均占有面積より狭いなら、土地持ち分はせいぜい10坪強でしょう。
広尾の地価は場所にもよるが、標準的な相場は坪400〜500万円程度だから、80平米程度の中古物件の場合、土地持ち分価値はせいぜい4000〜5000万円台程度。
そんな築20年物件に、一体幾らの価格付いてるんでしょうねぇ？　やれやれ

[699: 匿名さん]

マンションは上物の評価もあるが経年劣化が激しいと評価は厳しいよ。
寂れた手摺りよりは最新の設備のある物件を選ぶのが大半だと思う。

[700: 匿名さん]

借地権物件には、所有権物件のような、土地持分に対する所有権の価格が含まれないのは常識。
単に借地権の価格が含まれているだけで、その水準は所有権よりも遥かに安価。
ただし、月々の地代負担が発生するため、物件購入者にとっては経済的に殆どメリットが無い割高システム。

[702: 匿名]

>10階以上のマンションの土地の持ち分はせいぜい30％未満なのは常識です。
この言い分は１㎡300万円（坪1000万円）級のマンションがある（六本木ヒルズ、虎ノ門ＴＲ)ことで、明らかに破綻しています。
100㎡3億円のマンションの建物価格は高めに見積もっても4000万円、土地分26000万円で、その比率は87パーセント弱、まあ90％と考えるのが妥当。
100㎡2億円、建物4000万円という、当方に一方的に不利な条件で計算しても土地分1億6000万円なので土地分は80％。

土地分を30％にするには100㎡2億円のマンション（これくらいのマンションは現在そう多くはないが結構ある）の場合でも、土地分が6000万円なので、建物分1億4000万円というありえない評価になってしまう。

要するにとんでもない空理空論なのです。
ほんと、いい加減、本人はともかく、他の人は目を覚ましてください。

私のいうことが違うと言うのなら、私の論拠を、具体的に論破してください。

ここでは言いませんが、広尾の、広尾ガーデンヒルズの、土地価格が坪400万円から500万円とか言ってる人、あなたは土地価格、知ってるんですか。高層マンションの建つ一等地がそんな価格で買えると、純朴な人をだましてはいけません。
そんな値段では豊洲でも買えません。銀座や丸の内の一等地は坪1億円はもう突破してるんですよ。また銀座と広尾は違うという人が出てきそうですが、それはそうでもこの方は坪400万円と言ってるんですよ。ほんと、みんな目をさましてください、。

目白ガーデンヒルズの価値とも何の関係もないことですし。

[705: 匿名]

>703さん、704さん

デベ連合でとんでもない、屁理屈ですか。
そもそも中古、築21年余の広尾ガーデンヒルズの価格に、どういう理屈でデベの利益が入ってくるのですか？
気は確かとすると、まともな反論ができないので、詭弁を弄しているとしか思えません。

デベが土地を仕入れマンションを建てて売るとなれば、デベの利益という概念も出てくるが、
それとて、土地価格と建物価格に按分して考えてもいいのです。

まともな人は702をよく読んでくれれば話はよく理解できるはずです。