アクアテラ C街区(東京ブルー)(TOKYO100平米計画)：ワンダーワイドⅢ

[匿名さん]

なんとも仰々しいプロジェクト名ですね。

価格がまだ未定のようですが、リーズナブルな価格帯を期待しています。

所在地：東京都足立区新田3丁目19番2他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩16分 （A・B街区）・徒歩18分（C街区）（3番出口）
　　　京浜東北線 「王子」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分
　　　都電荒川線 「王子駅前」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分

[761: 732]

>ハートアイランド地区はバス便だから資産性が無いというのは大間違い。
>交通利便性に富むと言われる王子神谷駅前よりむしろ利便性があると断言しよう。

王子神谷駅前より利便性が高いとは、ありえない論理ですね。
駅から遠い場所は資産性がないのは自明のこと。
この場所に巨大なショッピングモールやテーマパークがあって、他の地区からの集客が望めるなら話は別。しかしあるのは小さなベルクのみ。

駅近が最大の資産性。ハートアイランドと王子神谷の間には、古い家屋やアパートなど将来的にマンションが建設される可能性が高い場所が多い。ここに良質なマンションがひとつ増えるだけでそれより駅に遠い中古マンションの価値は下がる。

住んでいるから強調しますが、本当にハートアイランドは「不便」です。駅に遠いからです。これに尽きます。バスも時間通りに来ないし、夜バスが終わるのも早い。しかも王子と王子神谷の間の122号線は午前中かなり渋滞します。結局、王子神谷から乗ったほうが早いのですが、王子神谷まで行くバスは北千住から来る１系統しかないし、これが時間がずれすぎる。

>ハートアイランド地区のURの状況は悪くない。

実際に悪い。すでにかなり空き部屋が出ていてなかなか埋まらない状況になっている。

>UR全体として居住者が減ってきていると言う事。

ＵＲ全体としてや新田だけではなく、近隣の賃貸住宅にかなり空席が出ているということが問題なのです。

>賃貸の中にある分譲は資産性に富む。

貸し出そうと思ったときに、思い通りの家賃を付けられるかどうかが資産性です。周りにあまった賃貸が多いと、どうしても賃貸の家賃より低くしないと貸せない。これは資産性が低いということ。資産性が高い土地は、賃貸もすぐに埋まる。

賃貸が多い中で分譲が少ないと分譲の希少価値が高いという論理なのでしょうが、それは間違っています。賃貸にすみ続けるのと、分譲を買うのを天秤にかけて、分譲の方が大幅に得になる計算にならなければ、分譲に資産価値はありません。周囲の賃貸が余る＝次第に家賃を下げざるを得ない＝分譲の中古マンションの売値を下げなければ買ってくれない。

[762: 732]

ちょっと計算してみました。資産性のシミュレーション。

ハートアイランド賃貸に住む場合とＷＷＷを買う場合とで、10年後にどちらが自分の資産を高められるか。つまり10年間で失う金額を計算します。仮に30年住み続ける人も10年後の資産を比べるというわけです。

1)ハートアイランド新田3番街　107平米(最上14階）17.5万円/月　に住む場合。（これは実際に今募集している部屋です）

結果＝10年間で2100万円の支出（管理費込み）


２）WWWの100平米 5500万円を購入。金利年3%としてローンで購入するとする。

10年で失う金利分＝5500×0.35=1925万円
10年で失う管理費＋固定資産税＝年30万として10年で300万円
よって、
10年間で支払うトータル金額　5500+1925+300=7725万円

これと、築10年となったＷＷＷ中古マンションの資産価値を差し引きします。

今の新築価格 5500万円
これが築10年の中古マンションになったときに買値と同じ5500万円で売れたとする。

すると、10年間で失う金額＝7725-5500万円=2225万円

となり、賃貸にした場合とほぼ同じになる。

要するに、10年後に今の新築価格と同じ価格で売れるなら、賃貸とトントンというわけです。
実際には、中古マンションの資産価値は、築年数が増えるごとに年々下がっていきます。その下がり方は、駅から1分物件の場合はかなり緩やかで、あまり下がりません。しかし駅から10分の物件になると10年で半額近くに落ちます。ましてや駅から20分がどのくらい急降下するか計り知れません。

そんな駅20分の物件を5500万円で買い、築10年の中古マンションになったときに、5500万円で売れる自信がありますか？　それ以上の価格で売れなければハートアイランドの方が得という計算です。しかも、分譲より得になるはずのそのハートアイランドの物件でさえ、「余り始めている」わけです。

[763: 732]

上記、少し計算間違いがありました。5500万円を何年で支払うかによってかなり変わってきます。
毎年ローン残高が減るので、金利分が上の計算より少なくなります。なので、10年で支払い終えて、かつ10年後に5500万で売れれば分譲を買ったほうが得になります。が、20年以上のローンにしたり、あるいは築10年中古価格が新築価格の8割くらいに落ちれば賃貸が得です。訂正しておきます

[764: ご近所さん]

そもそも、購入が徳か賃貸が徳かなどということを考えている時点で購入すべきではないんじゃないですかねぇ。

低金利のせいか、本来購入してはいけない人まで購入しているような気がします。

今の家賃と変わりませんよなんて言葉に踊らされてはいけませんよ

[765: 匿名さん]

自分自身を客にみなした賃貸不動産の経営として、ローンや経費支払い分を家賃に
みたてて、10年後に売却でもEXITできるかどうかって視点は必須だと思うので、
買おうが買うまいが賃料水準（あるいは利回り水準）を気にするってのは大事だと
思いますよ。　とくにここのように、同一地区にいっぱい賃貸棟がたっている場合は。

[766: 匿名さん]

まあそれが資産性ということですからね。

[767: 匿名さん]

中途売却前提で買おうと考える時点で・・

[768: 匿名さん]

>王子神谷駅前よりむしろ利便性があると断言しよう。

どこをどうしたらそんなことが言えるかわからん…
王子神谷駅前なら東十条も徒歩圏内だが…

[769: 匿名さん]

760さんはグランスイートの購入者？
あのスレでも一生懸命ハートアイランドは資産性が高いとひとり息巻いていた人と主張が同じ。
でも誰にも賛同して貰えなかったよね。

[770: 匿名さん]

全部織り込んだ上での価格じゃないの？

[771: いつか買いたいさん]

>織り込んだ上での価格じゃないの

意味不明。
織り込んだ価格ならすぐに完売するだろうね。

[772: 匿名さん]

>>771
損も得も、個人差や好みの範囲で、
市場から見れば、全部織り込んだ上で値付けがされていると言うこと。

[773: 匿名さん]

入居後も売れずに余っているんだろうけどどうするんだろうね。
そこが狙い目

[774: 周辺住民さん]

７６０ってグランスイートの書き込みでも、盛んに「グランスイートは資産性に富む」と一人で張り切っていましたが、結局誰にも相手にされなかった人物でしょう。需要と供給のバランスから言っても、エリア内にこれだけ賃貸物件があり、しかも空きが出ているのに資産価値も何もあるわけないでしょ（笑）（＾−＾）にっこり

[775: 匿名さん]

●王子神谷駅1分のＵＲ賃貸

http://sumai.ur-net.go.jp/Sumai/Servlet/SumaiCommon?actionNameS=ArrNor...

→現在、当サイトからご予約いただける募集物件はございません。

●王子神谷駅5分のＵＲ賃貸
http://sumai.ur-net.go.jp/Sumai/Servlet/SumaiCommon?actionNameS=ArrNor...

→現在、当サイトからご予約いただける募集物件はございません。

●王子神谷駅17分の「ハートアイランド新田一番街」

http://sumai.ur-net.go.jp/Sumai/Servlet/SumaiCommon?actionNameS=ArrNor...

８件予約可能。

[776: 匿名さん]

>>773
長い目で見れば誤差の範囲でしょう。

付加価値再販でもしなければ、新規分譲で損も得も無いでしょう。
すべて織り込んで根付けされています。
もちろん好みや価値観の違いは別問題です。

[777: 匿名さん]

織り込み済みってのは、株で爆騰を期待して買い込んだ人が、そこが高値掴みだった
ってときに言い訳に使うので聞き飽きている気もするんだけどなー

[778: 匿名さん]

>>776

よくわからん
長い眼で見ようが短い眼で見ようが
不動産は資産価値としてはっきりと損得勘定ができます。
高ければ売れない。安ければ売れる。
経済とはそういうものです。
カローラを1000万円で売って「織り込んで根付けされている」といっていうのと同レベル。

[779: 匿名さん]

ここを検討している方々は巷で言う資産価値なんてはなっから度外視なんでしょう（笑
終の棲家にするつもりならそれもいいと思いますが。

ただ、頭ではそう思っていても何があるか判らないのが人生なので、
大多数は資産価値を熟考してマンション選択をするわけです。

まぁ、いざというときに泣かない様にね。

[780: 匿名さん]

資産価値より住みやすさを優先しますよ。

たとえば事務所使用（資産価値は上がる）を認める規約変更は、
オーナー居住者は反対されるでしょう。

[781: 匿名さん]

住みやすさ＝当然資産価値の一部でしょ。
で、住みやすさには立地(近隣環境他)とか駅距離とか色々あるわけで。

個人の主観で程度はあれ、ここって住みやすいですか？
ほとんどがダメだししてるんでしょ、不便だとね。

[782: 匿名さん]

グランスイートもいまだにキャンセル住戸が売れないようですね。もう1ヶ月以上経ちます。73へーベー３ＬＤＫ　2,900万円という破格値にもかかわらず、、、
またリハートも竣工後だいぶ経ちますが、30戸以上残っているようです。
足立新田ですからね。　王子神谷と比べちゃいけない、いけない。

ＷＷＷはどのくらい残るのか？　第2期くらいまで見極めたいと考えます。

[783: 匿名さん]

>住みやすさ＝当然資産価値の一部でしょ

利便性という意味ならＹＥＳ。
自然豊かで空気が綺麗という意味の住みやすさならＮＯ。

後者なら，ド田舎（例えば千葉東金など）の資産価値だって高くなるはず。

[784: 匿名さん]

>グランスイートもいまだにキャンセル住戸が売れないようですね。

73平米2900万でも売れないということは，80平米3000万でも売れないということになる。
ＷＷＷは80平米が4000万円〜。4000万で買って，すぐに売ろうとしても3000万で売れない・・・買った瞬間に1000万以上どぶに捨てたことになるね。
都心の駅近物件は，7000万で買って翌日に8000万で売ってる人たくさんいるよ。

[785: 匿名さん]

ま、足立区ですからね。
多くを望んでも土台無理な話V(＾＾

[786: 匿名さん]

>>782
GSのキャンセル部屋、間取り見ましたが２部屋とも凡庸な田の字なんですね。
どちらの棟の部屋かわからないですが、川沿いの低層階だと南側は圧迫感があって日当たりも悪そう。
価格は安いけどよほど荒川土手に魅力を感じなければ手を出そうとは思わないのでは。
270戸がなかなか完売にならないのに800戸はどうでしょう。

[787: ご近所さん]

王子神谷徒歩3分のレシアス王子神谷パークフロントは
狭い、高い、土壌汚染、長谷○…なんだかんだと言われても完売。

やっぱり資産価値を考えるなら、
駅遠と駅近は荒川の土手位のメリットで補いようがないと思いますよ。

もちろんそれでも土手沿いに広い間取りで住みたくいなら、
安く買えていいと思いますよ。

[788: 匿名さん]

ココを資産運用として考えて奴はいないだろう
ほっといてやれよ

[789: 匿名さん]

同感

[790: 匿名さん]

資産運用と資産価値は違う。
運用するやつはいないだろうが、資産価値は欲しいやつは大半だろう。

[791: 匿名さん]

そうだよね〜ごもっとも。
ここは資産性が無いとか、駅近が資産価値があるとか素人のくせにってなに息巻いてんのって感じだね？とにかくこいつきもいよ、一人で連日多重投稿しているみたいだし・・・！笑）

[793: 匿名さん]

ハートアイランドって不便じゃないですよ。、
住んでいるから分かります。
都内の駅前マンションに以前住んでいましたが、ハートアイランド（UR)に来てからの方が意外と交通の便が良くてむしろ快適な通勤をしています。

[794: 匿名さん]

そうだよねーここは資産性はあるでしょう。
2890万円位の価値あると思うよ。
5年後は？？？
2000万前後でしょうね。

[796: 匿名さん]

どうでもいいけど、資産性うんぬんの話は他でやってくれないかな。

いつ値下がり板とか、そういう議論のための議論みたいなのが好きな人用の板が
あるんですが。 そのあたりの論客に相手にされなくなって、あんまり詳しそうな
人のいないこっちに流れてきたんだとしたら、必死で書いている人（一人ですね）
も結構痛いと言うしかない。

[797: 匿名さん]

売れるか余るか、楽しみですね

[798: 匿名さん]

796さんに全く同感。
資産性がないとかどうだとかつまらない書き込みしているきもい奴はみなさんスルーしましょ。

[799: 匿名さん]

広さだけで売り切るには、たとえもうちょっと仕様を落としてでも100㎡ 5000万未満
の設定が欲しかったかな。　　これならいけると思う。
コンセプトがちょっと中途半端なんじゃないですかね。

[800: マンション投資家さん]

ここは資産を考えずに金をもてあましている一生足立区の老人などがターゲット顧客。
だから狭い部屋にして安くする必要がないわけだ。
そういう販売戦略は一理ある。
しかし、そういう場合、普通は最上階の角部屋から埋まっていくはず。
ＧＷ最終日にもかかわらず、ここは最上階角部屋にバラの花が付いていなかった。

[801: 匿名さん]

なるほど、それで和室必ずありの超オーソドックスな間取りかつ
プラン変更不可とかむちゃやるわけだ。　なんとなく納得。

[802: 匿名さん]

>資産性がないとかどうだとかつまらない書き込みしている

資産性はどうでもいい人からすれば、ここはまずまず良いところだと思います。

[803: 周辺住民さん]

足立区の離れ小島が便利だなんて今までどこに住んでいたのでしょうか？
GSに住んでいますが正直不便このうえないです。
毎日終バスを気にしながらの通勤なんて、生活してみると耐えられないものがありますね。

[805: 匿名さん]

800さんに同感。
ハートアイランドのMSが資産価値があるなど寝ぼけた話をしている昼行灯な奴はスルーしていきましょう。

[806: 周辺住民さん]

毎日終バスを気にしながら通勤の人が住む地区じゃないと思うけど
なんで選んだのか逆に聞きたいが

[811: 匿名さん]

足立区新田はお勧めです。

健康とお金どちらが大切ですか？　お金があっても体がだめなら不幸です。
体さえしっかりしていればお金はなくても幸せでいられます。

いいよ〜新田は。都心のやつらみたいに、ジムに行って歩行器やエア路バイク使う
必要ないからね。毎日の通勤がジムだもの。デブにならなくてすむよ

[815: 匿名さん]

デベもいよいよ足立だの北だので商売始めたいところなんだろうけど、
なかなかそううまくはいかないでしょうね。価格吊り上げ焦りすぎ。

ゆっくり温度を上げていけば、知らないうちに茹で蛙という事もあるんでしょうが、
いきなり沸騰してる湯の中に飛び込むリスクをとれといっても、
早々言いなりになる人はいないでしょう。

不動産で人生良くも悪くもかわる場合もままあるわけだけど、
買う時点で不幸になるかもという影がちらつくようではね。

[816: 匿名さん]

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●王子神谷駅17分の「ハートアイランド新田一番街」
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８件予約可能。

[817: 匿名さん]

結局価格のことばかり書かれてるってことは金の話抜きで考えられないってことだろ
ウエで資産云々はスルーっていっても行き着くところはコレだろ
もっともらしいこと書いてるんじゃねえぞ
９素やろう

[818: 匿名さん]

バス便で、この家賃高すぎじゃないですか。
ＵＲぼったくりすぎ。

[821: 物件比較中さん]

午前3持に書き込むようなことですかね。　もうちょっと安ければ買いますよ。
広めなのが安いってのが、ここの最大のメリットですが、それで決めるにはやっぱり
価格面でもうひと頑張りしてほしいってのが正直な感想ですね。

[822: 匿名さん]

多くの人が821さんのような感覚なのでは？私は10%くらい高いかなという印象です。
第1回目の発売で結構売れる（５０戸はいくでしょう）も、それ以降は苦戦するのでは？
投売りしますかね？

[823: 匿名さん]

「広いのに安い」というのが購入理由ということは、
やはり「お金」を気にしてるんですよね。
だとすると無理をしてでも駅に近い方を買ったほうが絶対にいいですよ。

新築価格が
駅３分　　８０平米　６０００万
駅１５分　８０平米　４０００万
くらい差があったとしても２０年後は
駅３分　　８０平米　４０００万
駅１５分　８０平米　８００万
くらいに中古の売り出し価格に差が出てきますから結果的に駅に近いほうがお得です。
だからみんな駅近を買うんです

[824: 匿名さん]

>>823

いやそのように、資産性うんぬんじゃなくて、将来永住するのだけど
頭金とか月々の支払いが楽なほうがいいってことだよ。
一生売らないなら最初から安いほうがいいだろ

[825: 匿名さん]

いちいち細かい議論はやめて、買う人は買えばいいし、
うだうだ言ってるやつはもう消えればいいのに。
おかしいよ。
時間の無駄。

[827: 匿名さん]

>>823 さん

ちょっと極端に例を作りすぎですよ。同じ広さで、同じ駅。　徒歩距離僅か12分程度の差で
築20年ほどで、値段が5倍以上違う例を、Yahoo 不動産あたりで実際にみつけて報告してくださいよ。　でないと説得力ないですよ。

あと、思いきって目減りの違う例を作ったようだけど、資産価値の目減りの差はわずか1200万円。
新築時の差額2000万は普通全額ローン借り出しの差になるんだけど、長期ローンってのは、
今のような低金利でも、実際に借りた金額の1.5倍は返済しないといけないので、
借り出しが2000万多かったら、利息負担だけで1000万多いので、ここまでありえないほどに
極端に価格差のある例をつくって、総負担的にはとんとんなんですよ。

ちょっと書き込みの例が素人っぽすぎましたね。

[828: 匿名さん]

>>823

同じ平米で考えるから無理があるんだよ。同じ新築価格で考えなきゃ。
ちょっと書き換えさせてもらうと、

新築価格が
駅３分　　７０平米　５０００万
駅１５分　９０平米　５０００万
くらい差があったとしても２０年後は
駅３分　　７０平米　４０００万
駅１５分　９０平米　１５００万

ってところじゃないか
これなら、同じ値段出すなら、多少狭くても駅に近いほうがいいと判る。

[829: 匿名さん]

さあ　これからはどうかな？
欧米みたいな格差社会化が今後日本でも進むとすれば、パブリックトランスポーテーション
しか利用できない低所得層が駅近辺に集まって、スラム化する懸念が強いだろう。
何しろ欧米で起こった事は、20年遅れで殆ど日本で再現しているのだから。

[830: 匿名さん]

現在5倍値段の違う例は結局みつけられなかったので、
20年後にはときましたか。　煽るんだったらもうちょっと
レベルの高い人に出てきてほしいですね。

[831: 入居予定さん]

どうでもいいことですが、８３０番さんなど、投稿者の名前が緑色になっているのは
どうやったらできるのですか？
何か技ですか？

[832: 匿名さん]

いや、普通にsageるだけですよ。

[835: 匿名さん]

>830
文章読解力が弱いみたいですね。829は20年後なんて言ってないと思うが。

[836: 入居予定さん]

sageって何なのでしょうか？
機能を教えてください。

[837: 親と同居中さん]

やってみなよ。別に爆発しないから。

[838: 匿名さん]

>>836
http://www.milkcafe.net/contents/word.html

[840: 匿名さん]

隣のダイワの賃貸も結構強気の値段だね。
ダイワが瞬時に埋まるか、部屋が余るかをしばらく観察してこの付近の需要をウォッチしてからアクアテラの購入を考えても遅くないでしょ

[844: 匿名さん]

結局、アクアテラは万人うけする物件ではない。
一部の欲しい者が買えばよい。
これ以上の議論は無意味。
買いたい奴はＭＲに行け、そうでない奴は退散せよ。

[846: 匿名さん]

＞　売るのは将来だろ。

20年先の読めるやつは絶対にいないよ。　
1987年に、そこから20年の不動産価格の変遷が予測できた人が一人でもいたかな。

[847: 匿名さん]

間違いないのは、アクアテラに資産性は期待できないという点

[848: 匿名さん]

いくら議論しても、結局は847さんの言うように
「アクアテラに資産性はない」としか言いようがないですね。
ただこの環境を気に入った方が買えばいいのです。
これ以上、資産性が無いことを示す議論をしても全く意味が無い！！

[849: 匿名さん]

それじゃあ、買った瞬間に大損失か。
ここは購入した瞬間、５割位の価値に落ちるのでしょうね。
どうしても欲しくても、お金のない人は
中古を待てばよい。半額で買えるでしょ。

[850: 匿名さん]

↑おっしゃるとおりです。

[852: 住まいに詳しい人]

地価の上昇の煽りを受けて中古としては
緩やかな価値の下降で済むのでしょうか。
近所のレーベンが苦戦していることを考えると
在庫過剰なために
購入した瞬間は2割以内の低下、1割程度でしょうね。
その後緩やかに・・・
ここもレコも貧乏人という言葉が好きな方が
出没していますね。烏賊さんですか。
確かに半額でも買えないといえば、低所得者層になるのは事実ですが。

現実、都内にこの値段で100平米を得たいという
ピンポイント的な物件ですので、
広い分値段は高く、中古として売りにくいです。
需要の高い都心物件ならば無問題なのですが。

[858: 匿名さん]

完全に郊外型大型物件だね。
価格と近くに大規模商業施設がないのがネック。